大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

>>93
よくネット上のat homeとかで、一般向けに築１年程度で売りに出てる物件は「お買い得じゃなかった」ってことなんですよ。少なくとも今の地合いで考えた場合ですが．．．
逆を言えば、あまりネット上で売りも賃貸も出ていない物件は「お買い得だった」ってことです。
少し考えたらわかりますよね？業者がおいしい蜜残っている物件(値上がり確実物件・高利回り物件)を一般向けに売るはずがないのですよ。

↑
仰るとおり、やはり実需中心の物件（＝賃貸募集が少なかった物件）、賃貸募集が現在殆ど無い物件
は購入○物件だったんでしょうね。

その点、シティタワー梅田、ビオール大阪大手前、サンクタスミラノ心斎橋タワー、
アーバンライフ御堂筋タワー、ウェリスジオ梅田等は、
未だ賃貸募集物件が多いですね（かなり苦戦中の模様）。

一方で、ザ・梅田タワー、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イーストの賃貸募集中は極少。
やはり、北区中心街は強いですね。

上本町のタワーでは投資対象としては無理でしょうね。
超供給過剰による過当競争で、賃貸も転売もアウトでしょうね。
街自体が衰退傾向にあるのだから（←転勤需要は見込めないというか、東京では知名度低すぎ）。

ザ・梅田タワーは、すぐ南に建設中で。
ここは「強い」とはいえないような、、、。

まぁ、夜にマンションの明かりの状況を見れば、一目瞭然なわけで．．．
シティータワー西梅田なんて殆ど明かりがない実情。
また、投資・実需の両方で、上本町・堀江・湊町は正直厳しい。
やはり、梅田・中之島周辺しかない。最高の立地は北浜/淀屋橋５〜７分圏内。
次ぐのが、京町堀/江戸堀東部、梅田１０分圏内。って感じではないでしょうか？

103さん
ザ・梅田タワーの南側に「何が建設中？」
北棟側は15階前後の賃貸マンション、
西側は東急ホテル跡地のアーバンCOの複合商業・高級賃貸M。
南側は以前のコスモイニシアティブのことを言ってるのかな？
それは未だ建設されてないが・・・

>>100
梅田１０分強のTheTowerOSAKA,シティータワー西梅田であの価格。
一番驚くのが、福島ガーデンズタワーの価格。
梅田１０分圏内だと、まず土地がない。あっても分譲では採算取れないレベル。
まぁ、中之島駅直上・朝日放送跡地・北ヤードＣ地区が１０分圏内のマンション適地かな。
あとは分からないや。

先日の毎日新聞にはローレルタワー梅田の広告記事が掲載されていましたね。
大阪市北区で梅田まで徒歩７分（中崎町駅直上）の希少立地・・・
梅田徒歩圏内でタワマンを建てられるようなまとまった土地が無くなっているとか。

鶴野町のコスモスを待ってから・・・と思ってたものの、一向に始まらないし。
１００さんと同じく、マンション選びのタイミングって難しいなぁとますます考えてしまいます。

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９＠マンション掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/

を見てると、大阪はなんか周回遅れの様な気がします。
いまだに、庶民でも梅田に何とか手が届きそうですからね。
関東で言うところの、都心・品川・豊洲・武蔵小杉・川崎ってそれぞれドコに当たるんでしょうね？
私は、都心＝中之島、品川＝梅田、豊洲＝弁天町、武蔵小杉＝大日、川崎＝尼崎 という認識です。

しかし、梅田に関してはもう建たないかもしれない。

↑
豊洲＝弁天町はあり得ないでしょう。

豊洲・晴海は銀座まで自転車で行ける距離、再開発で街が一変、
且つ一流大企業サラリーマンが買っている（年収1000万前後水準）。
（東京城南エリアに戸建ては買えない層、都心人気区内にはマンション買えない層）

一方、弁天町は年収500万前後の購入層でしょう。
環境・教育も×、街自体が再開発じゃない。

武蔵小杉＝大日もあり得ない。
大日に誰か住みたい？　守口市・門真市は財政状態終わってる＝住民サービス終わってる
一方、武蔵小杉は一応東急東横沿線。
横浜にも行けるし、渋谷にも行ける。交通アクセスの利便性が全く違う。

基本的に人口のパイが違うから、首都圏とは比較できない。
また、富裕層・年収高水準のパイも全く違うしね。

某大阪市内の鑑定事務所の２００７年見通しによると、
高額家賃を設定した都心のタワマン（投資用購入）の賃貸成約が悪くなってるとのこと。
その結果、昨年夏場頃にピークで、今年３月迄の客付きに漏れた物件では家賃の値下がりが
目立つとも。

確かに、自分も数戸賃貸してるので、良く賃貸募集をネット等で検索したり、
業社へ行ってリサーチしてるが、かなり供給過剰状態みたい。
客付けに苦労してるって言ってた。
営業マンからすれば、高額家賃物件は広告料も手数料もワンルーム５件程度になるから
気合は入れてるけど、如何せん客が居ないって・・・

もはや、都心タワマンだけでは希少価値が無い。
人気エリアにあるとか、非常に希少性が高いとかじゃないと今後も苦戦が続く模様。
今でも投資用で考えてる人はかなりリスキーですな。
購入価格は大幅上昇（２〜３年前比＋３０％以上か？）の一方で、
家賃は頭打ち下落＆空室リスクもあるからね。
大変だ！

でも、明日は我が身。現在の入居者さん達、長居してくださいね。

やっと、住友不動産の超大型物件の全貌がわかりました。
北区樋之口町（東洋紡テキスタイル倉庫跡地）・・・大川沿い
天神橋６丁目　徒歩約７〜８分位か？（ＪＲ天満へも１０分強か？）

事業主：住友不動産（いつも通り単独事業）
ゼネコン：大林組　（住友不が大林を使うのは非常に珍しいですね）
　　　　　　　　　（東洋紡の土地絡みから？）

規模　：　４５階　延床７３，０００㎡　（共同住宅では関西最大だろう）
　　　　　　　　　（殆ど住戸設計）

敷地／建築面積　：　１０，５４０㎡／２，７２０㎡
　　　　　　　　　　（敷地に非常に余裕がある設計ですね、立地を重視したのでしょう）
　　　　　　　　　　（住友不動産にしては贅沢な土地の使い方）

着工・完成時期　：２００７．１０月　〜　２０１０.３月

設計内容を見ると、住友不動産の特徴となった「ガラスカーテンウォール」を採用。
大川の景色を最大の売りにするのでしょう。

ちなみに川向こうには、ウオーターヒルズ（４０階程度　１９９０前後築）がある。

しかし、住友不動産は大型物件を出してきますね。
大阪福島にも３７階シティタワー（野村不の福島ガーデンズタワーの北側）。

この次は都心ではないが、
八尾市ＪＲ久宝寺駅前（竜華地区）再開発でツインタワー　２０００戸
（しかし、住友不の割高なマンション買える人が八尾などにそんなに住むのか？）

情報が遅い。
４月に、おっさんの高層サイトに現場写真付きで出てます。

>>110
104さんの書かれている、夜に明かりが沢山ついているタワマンの購入者さんが正解でしょうね。少なくとも、それだけの需要はあるわけで、賃料も得られるわけですから。逆に、投資物件として超高級を売りにしていても、需要がなければ意味ないですから。そういう意味では、北浜も微妙ですね。やはり、シティタワー西梅田が一番キツイかな。

「日本１」の北浜は最上階から売れてくでしょうから、高層階は豪華に、そしてとびきり高い価格にしたほうが評判を呼んでいいね。低層階はあまり高くできないから、高層階で利益をとっていくしかない。今とっている販売戦略は余り魅力ない。広告代理店替えるのもいいかも。

１１２さん、
「情報遅い」と言うなら、自分で書けば宜しいのでは・・・
この掲示板に参加の皆さんに詳細報告したまでです。

ちなみに、PJ案件の存在はかなり以前に報告してますよ。

８８物件ですが、現時点において「結果的にお買い得だった」のは、
以下の物件の様な気がします。（順不同）

ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)
シティタワー大阪(中央区瓦屋町：淺沼組)
THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)
シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)
エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)
ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)

あと８８物件で抜けている重要な「結果的にお買い得だった」物件があります。

シティータワー梅田イースト(北区西天満：？)

基準は、概ね下記の通り。
・賃貸・売買ともネットであまり出ていない。
・夜、照明が灯っている戸数が多い。
・新築分譲時よりも値が上がっている。

こう並べてみると、梅田・中之島・堀江がやはり強いですね。

シティタワー梅田イーストの住人ですが、
↑
１１６のコメント、正直嬉しいです。
確かに、３〜４戸（全部で９５戸）しか賃貸には出てないようなことを
管理人さんも言われてました。
もう殆どが入居されたみたいです。

確かに、賃貸が少ないのは色々な面で管理上も良いことだと思います。
設備は他の大型タワマンに比べ、正直何も無いですが、
まあシンプルでずっと住むには管理費・修繕費もそれほど高くはならないと
思うので良いかと思います。

まあ、ちょっと不安は夏場のガラスウオールがどれだけ暑いのかが不安ですが、
意外と風通しが良く、今のところは暑さは気になりません。
ただ、雨で汚れたりした時、自分で綺麗に掃除できないのはちょっと・・・ですが、
まあ眺望の方が優ってるから「良し」と思ってます。

最近、シティタワー大阪の中古物件（中高層階広め）が売りに良く出てきてますね。
以前に比べ、安くなってるような気がしましたが・・・（個人事情ですかね）。
つい春前までは＠２１０〜２２０万はしてましたが、今回は＠１９０切ってましたね。
・３２階　３ＬＤＫ　８３．４７㎡　４８００万円（＠１８９）（角住戸じゃないと思う）

・２月頃「売り」物件
　３０階　３ＬＤＫ　９９．２６㎡　６８８０万円（＠２２９）（南東角住戸）
　⇒５月頃に値下げ　　　　　　　　６４８０万円（＠２１５）

話は別件ですが、
ＴＨＥ　ＵＭＥＤＡ　ＴＯＥＷＲは数回見に行きましたが、
やっぱり共用部も専有部も良いですね。
共用部のエントランスホールの広さ、開放感（＝シティタワー大阪も良いが）は◎。
専有部も二重サッシとなっており、殆ど騒音は気にならない。
当時の価格帯は、残念ながら資料有りませんが、時期的にはそんなに高くなかったのでは？
その意味で今思うと「割安物件」ではないでしょうか？

ＴＨＥ　ＵＭＥＤＡ　ＴＯＥＷＲはしょぼいよ！
発売された時期が時期だけに坪単価は安かったけど。
確かにエントランスは開放感あるけどね。

内廊下から始まり、クロス、床、水周りなどなど・・・全て。
ロケーションと眺望以外では、その辺の賃貸マンションと変わらないよ。

その眺望も、まもなく高層に囲まれ（建設中）、多くの住戸で絶望的に、、、。

シティタワー大阪は36階か37階以上から約30戸に1台の専用エレベーターあり。
それ以下の階は約90戸に1台の割合でのエレベーター。内装も違う。
高層階はまだ高いのではないでしょうか。

関西はすでに調整段階、などとも聞くが。
業者さん、どんな肌合いなんでしょうかね？
少なくとも昨年春の勢いはないような気はします。

まあ、関西では平均＠２５０万超える大規模タワーマンションを
売り切るのは相当シンドイでしょうね。

まあ、北浜は＠２８０だが、それなりの立地とコンセプトで
どれだけの勢いで売れるか要観察ですな。
おそらく、中低層階は一番売りにくいだろうね。

シティータワー確かに単価さがったと感じました。以前は、20階程度で80平米で4200万程度でしたかね。30階程度80㎡ちかくで４８００万円程度の広告を見て、私もあれれっと思いましたよ。賃貸数十万払える人は東京には多いでしょうが、そんなお金があれば大阪は買いますからね。

なんだかんだいっても、116記載の物件は確かにお買い得でしたね。
今、同じ価格帯だと上本町でも難しい状況。梅田周辺なら、野田阪神まで行かないとない。
福島ならまだしも、野田阪神は．．．

梅田中心主義の私は、シティータワー梅田イースト・ヴィークタワー大阪・ローレルサンクタス梅田がお買い得だったと思います。その次が、THE UMEDA TOWER、The Tower Osaka かな。

↑
確かに、総合的に考えると１２５さんに同感ですね。
特に、ファミリータイプなら、ヴィークタワー大阪やシティタワー梅田イーストでしょうね。
更に、シティタワーは殆ど実需入居だから、資産価値の維持管理には非常にベターでしょうね。

自分は売買・賃貸仲介ではないが、
いろんな「ウリ」が有る物件は人気が高い＝資産価値の下落幅は少ない。
（例）
①やっぱり梅田圏内（一駅で行ける範囲内）且つ、北区

②職住近接では中之島周辺が最適
　（但し、中之島の北側：２川と中之島の存在は心理的にＯＮとＯＦＦの切替効果大）

③自然環境：中之島（水と緑）・公園（中之島・扇町両方）の存在

④商店街（天神橋筋・南森町・天満宮）が活性化している

⑤治安が良い（警察すぐ近く。裁判所関係者、弁護士等の住民多い）

ハセコーのキタハマから阪急撤退。
よほど前評判が盛り上がらないんだね。
それにしてもイメージダウン。
これじゃあ。販売前に、白旗あげたも同然。
阪急も始めから進出計画乗り出さなきゃ良かったのにねぇ。
足引っ張ったね。

↑
事業主が事業主だけにまあ、こんなもんでしょう。
低知名度・ＮＯブランドの１０社ＪＶなんて・・・

数十年後、半数位は業界にいなかったりして・・・

でも、他物件も高値牽引役と期待した北浜がこけたら（販売苦戦）、
影響大有りだろうね。

当初言われてた価格＠２８０万が、実際にはどうなるか見ものだね。

また、住戸面積再検討でしょうか。
価格も検討せざるを得ない。万事休す。ここは神風を期待して、昼寝でもしまひょか。景気は日々変わりますから、目覚めたときには、またバブル？（それは夢？）

北浜の阪急百貨店撤退は、デベとしてはキツイ。
そして、今回は「人口が増加が見込めない」が理由とのこと。
商業・住居ともに、梅田/中之島・心斎橋/難波/堀江に集中しているから当然といえば当然？

一方で、人口が増えている南堀江にH2O-HDが進出する。との噂を聞きました。阪神電車の延伸もあるのが理由だとか。

>>128
阪急が北浜を見限ったのは、"高値牽引役は北浜ではない"ということじゃないでしょうか？阪急百貨店は高級路線で行くそうなので...

また、今の阪急阪神ＨＤは、郡山の阪神も撤退したりして、原点回帰の沿線集中投資型に傾倒してますね。それを勘案すると>>130の情報が非常に気になります。

南堀江に隣接したドームのあたりでは？
イオンが進出と聞いたような気がしなくも無いが。

最近、モデルルーム巡りをしているのですが、２〜３年前の物件が最後のお買い得時期だったような気がします。
特に、シティタワー梅田イースト・ロジュマンタワー天満橋・ジーニス大阪なんかは、全く不動産サイトで売却物件として出てませんもんね。実需も多く、賃貸利回りも高いんでしょうね。シティータワー堀江・ヴィークタワー大阪・ローレルタワーサンクタス梅田あたりも売却物件としてあまり出てきませんね。
２〜３年前の都心と現在の野田阪神・大日レベルが同じ平米価格ですから少し悔しいです。

133の言うとおりですね。
南森町・天満界隈の中之島の物件は非常に人気ありますね。
シティタワー梅田イースト、ロジュマンタワー天満橋、
ローレールタワー与力町等は殆ど実需購入者ばかりなので
賃貸にも殆ど殆ど出てませんもんね。
やはり、100戸未満で殆ど購入者ばかりが住んでいると
管理面もしっかりしてるし、意思疎通もはかり易いから
将来的にも安心ですね。
これらのエリアでは賃貸でもファミリー用なら
２０万円は優に超えるから、安い時期に購入出来た人は
本当にラッキーですね。

もう、このような立地でファミリータイプの分譲マンションの供給は
まず困難でしょうから（価格度外視すれば別だが）、希少性が高くなり
資産価値も落ちにくいでしょうね。

この４、５年で大きく変わった１つとして、タワーマンションへの免震構造の導入が上げられると思います。
初期のタワーは、制震構造、耐震構造のものがほとんどで実際に大地震が起きたらどうなるのだろうという不安が拭いされません。
そういう点から考えてもお買い得だったのは、エルザ、ビオール、サンクタスではないかと思います。
中心３区ではありませんが、ウェリスなどはかなりのお買い得だと思います。
免震構造のことになるとすぐに長周期云々という話が出ますが、現在の工法の中では特にタワーマンションとなるとやはり免震構造が一番信頼出来るのではないかと思います。

正直、今回の東電の柏崎原発で分かったように、直下型地震においては
現在の耐震基準ではどうにもならない。
原発ははるかに住宅なんかに比べて、構造設計は大幅に基準を上回るように建設してでもである。

従い、それだけの地震が来たら諦めるしかないですね。
来ない事を祈るだけです。

その意味では、個人的には２０〜２５階位の大規模でない方が
ベターかなと感じます。
（ただ、これは都心では地価が高い為、
　高層化しないと採算上、分譲マンションは建てられない状況を前提）

その点も踏まえ、さらに立地面を考えると、
やはり北区の中之島界隈物件がやっぱり人気の継続性（資産維持性）で
１３４さんの言われる物件がやはり魅力的ですね。

一方、ビオールはこの掲示板でもクレームが多いし、
賃貸物件で相当出回っている（現在募集中も多い）から？

サンクタス梅田タワーはシティタワー西梅田よりは
完全にベターな選択でしたね。
価格面は相当割安でしたから、ただ、北ヤードの西側がどうなるか次第で
しょうね（現状、交通アクセス面ではマイナスだから）。

エルザは堀江の物件ですかね、立地が今１歩ですね。
でも、どうしても堀江に拘る人は許容範囲内でしょう。
やはり、堀江なら立地・質ともシティタワー堀江がNO.1ですね。

133の書かれている内容は「その通り」だと私も思います。
前の方で「夜に灯りが多いのがお買い得だった物件」という書込みがありましたが、これも「その通り」だと思います。

とにかく、梅田徒歩10〜15分圏内においては、庶民に手が届くマンションはもう出てこないのでは？と思います。最低レベルでも仕様を落とした７０平米クラスの低層(15F以下)で５０００万超でしょう。中崎のローレルタワー梅田、鷺洲の福島ガーデンズなどが、もうそんな感じ。福島４丁目計画・鷺洲のシティタワー大阪福島あたりの価格設定はもっと高いでしょうしね。

先の日経が伝えるとおり、今年に入って関西の契約率は好調ラインの７０％を割った。もちろん、価格が急に上がったから。
実際、モデルルームは週末も閑散としている。（庶民に広がった）市内タワマンブームも完全に終了。築浅中古も欲深価格をつけたものはさっぱり売れない。

しかし、これは金があって本当に欲しい人には、嬉しい状況だ。
抽選なしに、欲しい物件がそのまま手に入る。
営業パースンともゆっくり話せるし。気分よくカネが使える時代になった。

見晴らしの良い人気の角住戸も本当に抽選なしで買えますね。今は。
ある意味、いい状況です。金があり、多少の値下がり（値上がり）も気にかけない人には、いいのでしょう（私には無関係ですが）。

大阪天満宮の西側（ほぼジーニス大阪の向かい）松屋街筋に
事業主パナホーム・ＭＩＤ都市開発の中型タワマン建設予定。

２６階　延床で１万㎡強位。
現在、遺跡発掘調査中（元々は松下関連の事務所＆駐車場）。
完成は平成２２年春位だったかな？

　立地的には人気の出そうな感じだね。
販売時に価格がどの程度になってるのか、楽しみ。

サンクタス・・・びみょーじゃね？駅から遠いし、シティタワーは内装金掛け過ぎじゃね！？住民の所得者層もビミョーに違う。安くて程よいサンクタス。高くてセレブなシティタワーじゃね？賃貸情報も圧差だし

私は堀江公園前のマンションを賃貸貸ししていますが、72戸の14階立てのマンションで北堀江1丁目なので立地がいいので持ち続けるべきか、売るべきか悩んでいます。ローンは後４年で終る予定です。築7年で購入価格4000万円67㎡11階　南に側に公園　家賃18万　管理費込み　4年間賃貸貸ししています。最近、タワーマンションが多いので？　意見お願いします。

場所がいいのでも持ち続けるべき

北堀江周辺を先日歩きましたが（定期的に遊びに行きますが）、
かなりファンドバブルの様相ですね。

間違いなく、２年内に供給過剰で家賃相場は下がると思います。
ファンドの完成新築物件ではかなり空室率高いみたいです。
何せ利回り重視の為、家賃をあまり下げない為、
仲介業者も入居付けに苦心してると聞きました。

何れはどっと家賃相場が下がるだろうな・・・と言ってました。
私の個人的見解も同感です。
雨後の竹の子のように賃貸マンションラッシュです。
購入後５年過ぎてれば、短期譲渡にはならないから
売買益が出ても税金は低め。
恐らく、今が売りのピークだと思いますが・・・。

ただ、将来的に自分が住む予定なら持ってても良いかとは
思いますが（資産価値としては下落度は低いと思います）。

単純利回り５．４％ですか。決して高くは無いですが、おそらく手堅くしっかりした借り手を選んでいるのでしょう。

私も１４４さんの予想に賛成。
売るなら、ここ数年のうちでしょう。
ここ数年といっても、今すぐは売らずに、しばらく様子見ですね。来年か再来年あたりのバブルピークにいかがでしょうか。不動産売買はほとんどタイミングですから。

ただ、南が公園という好立地ですから、もしもタイミングを外してしまったら、焦ることなく持ち続けても損はないでしょう。景気循環サイクルに逆らわず、じっくりと構える事。長期の視点を失わず、日々改善していけば、「金持ち父さん」ですね。

144さん145さん
貴重なご意見ありがとうございます。
私は、建設関係の仕事をしていて最近の高層マンションの仕事にも施工た関係で最近のグレードは知っているつもり。また、仕事の関係、内装のメンテは原価で出来るので、自分が住むときはフルリホームでもしようかとおもいます。また、後5年は海外勤務のためじっくり考えます。
堀江は将来的にどんな町になるんでしょう。私は9年前に住んでいましたがオレンジロードでフリーマーケットをしていたときが懐かしい。私的には西区が大好きです。

１４４です。
堀江エリアでも、
南堀江は対象年齢が１０代〜２０代迄のショップが殆どですね。

一方、北堀江は２０代〜という感じで南堀江よりは落ち着いた感じは
しますね、あくまで個人的な感想ですが。

堀江周辺の街の変化は早いので、
５年、１０年するとまた大分と変化してるかも知れないですね。
でも北堀江は心斎橋のブランショップの集積地に近く、
良いイメージは維持されるんじゃないでしょうか・・・。

漸く、ザ・なんばタワーの入居時期が近づいて来ました。
後１ヶ月強、待ち遠しい。
契約から２年、長かったな・・・。

でも、今思うと相当割安で買えたから満足です。
パークスとの一体感もあるし、食や買物には困らないし。

フィットネスジムとかもあるそうだけど、
他のタワマンでも使われてるのかね？
どんなマシーンがあるのか良く知らないけど。

最近の西区人気はどうですか？
わたしは、特に堀江中心が気になりますが、
情報を教えてください。
また、賃貸家賃相場　約７０㎡で３LDKぐらいではどうですか
また、新築の相場はどらくらいですか？
わかる範囲で結構ですお願いします。

上本町タワーとレジデンスタワーの購入で迷っています。
坪単価で言うと上本町タワーの方がお買い得のように思えるのですが、手付金の他に中間金というものを5ヵ月後に手付金と同じだけ払わないといけないようです。レジデンスタワーは2年後だったかな（？）
これって、前者の施行会社が厳しい状況だからなんでしょうか？