リビオシティ文京小石川ってどうですか？

実際、この辺に住んでいる人って不動産を相続するとそのまま自分で住むという人も多くて、戸建ても親から相続してすぐに新築そっくりさんとかでリフォームしてそのまんま住んでいる人がいっぱいいます。

税金の節約というと、租税評価額と実勢価格の差を利用して節税しようという人もいると思いますが、文京区の場合には親の残した家に住む人の方が多いのでグロスとしての相続税を気にする人の方が多いと思うんですよね。売れば二束三文かもしれませんが、十分住める住宅であるかぎり、自分が住んで家賃を節約する方が合理的です。この辺は閑静で緑も多く住みやすい場所で、駅徒歩距離はあっても電車に乗ってしまえばかなり便利な都心です。

>>3578 匿名さん
まず実需目的の購入希望者からすると、40年を過ぎると住宅ローンが組めず現金でないと買えないと思います。売り手からすると現金で買えるような価格設定にしないと売れません。そしてそれが取引事例となり相場となるはずです。またそもそも実需目的の購入者にとって、そのような訳あり物件をわざわざ買おうという動機付けも無いと思います。ローンも付いてよりリスクの少ない物件は他に沢山あるでしょうから。

実需用途での売却は難しいとなれば、投資家向けになるはずです。
賃貸入居者にとっては売却が難しい状況であっても居住環境に影響が無いため、家賃は築40年の近隣物件と同等水準を維持できるはずです。そうなればその家賃収入を前提とした収益還元で物件価格が決まって来ると思いますね。つまり下落するとは言え一定のレベルで下げ止まるという事です。体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。

>>3582 口コミ知りたいさん
>体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。
そんな値段なら住んだ方がいいと所有者は思うでしょうね。住まいの価値ってお金だけじゃないですから。マンションの建て替えがなぜ難しいかといえば、長年住んだ家は人生の歩みそのものであるからですよね。多分そういうエモーショナルな要素を除いた単純な算数レベルであればそれは正解でしょう。

これは実体験でもあります。バブルの絶頂期よりだいぶ安く感じられたリーマンショック前に買った新築マンションが、一夜にして評価額が半値八掛けになった経験から言わせてもらえば、もう一生ここに住もうと腹を括ったもんです。実需で買った人ってのは強いんですよ。まあ、頭金をしっかり積んだのと属性がよかったので金利も安めで破綻しなかったということもありますが。

親の残した家に住んで、浮いた家賃を投資に回せる人は幸せです。そういう家族が半世紀後は増えるんだろうなあ。

最後に一つ、これは完全にSF、私個人の期待にすぎないんですが、７０年後にここがデパートになるとかボウリング場になるとは思えないんですよね。地理的条件からいっても住宅以上に価値のある利用方法があるとは思えない。だからここを崩しても跡地に再び定期借地権マンションを建てるんじゃないかと思います。もしくは建物の劣化が激しい場合には借地権を買い戻して７０年経たないうちに建て替えて、希望者には残存する年数分を割り引いて新築したマンションを優待販売するというのもあるかもしれない。すると、建て替え期待で価格が高騰する未来というのも、あるかもしれない。

まあ、一個人の願望みたいなもんですが、70年という長い時間を考えるとそういうこともありえるかもなあと。

>>3580 マンション検討中さん
立地の悪い所有権の方が資産価値低いから銀行も融資を渋ると思うよ。ここは立地が良いから定借でも融資が付きやすい。

>>3586 匿名さん
買戻すメリットあるの？

>>3583 匿名さん
仰る通り、売る必要のない人は売りません。あくまで自宅ですから値段が上がっても下がっても関係ない。ただ高齢になれば施設入所の資金調達だったり、相続になれば遺産分割や納税の都合上、売らなければならない事例も増えてきます。このような場合、多少安くても早く売りたいという力が働くため、相場の下落圧力になりやすいです。

小石川は立地も良いし、リセールもかなり期待できると思う。

>>3586 匿名さん
それこそ地主はエモーショナルな要素があるからこそ定期借地権にしていると思うのです。70年ともなれば地主も世代交代していますから、その時にそういった感情が継承されているかも跡地利用に関係してくると思いますね。定借の建て替えが絶対に無いとは言いませんが、いずれにしてもその現場に立ち会える人は少数で、立ち会えたとしても本人は寿命から考えてあまりメリットを享受できません。一方で市場や銀行は「消滅するマンション」として評価して値段を付けますから、大逆転は無いとは断言しませんが、所有権に比べて厳しい評価である事には変わりありません。

立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産価値高いですよ。立地の悪い所有権だと、古くなって借り手が付かなくなると廃墟化するリスクもある。

また定期借地権を買って新しいマンションを建てるとしても、デベ側からすると70年待つとなんもしなくても購入者たちのお金で出来た解体準備金で解体し空地にできるのに割引してあげる必要があるかな

小石川は立地が良いから、資産価値が保たれるのは間違いないと思うんだけどな。

>>3593 名無しさん
願望なんで、話半分に聞いてください。

>>3593 名無しさん
それだけ「定期借地権」っていうのが地主とデベにとって有利な仕組みってことなんだよね
それを嬉しがって擁護してる一般人は何がしたいんだろうってずっと疑問
全部しわよせが買い手にくるってことなのに

>>3596 マンション比較中さん
小石川は立地が良いから定借でもリセールは期待できると思いますよ。

>>3589 口コミ知りたいさん
>相続になれば遺産分割や納税の都合上、売らなければならない事例も増えてきます。
それはまさしくその通り。ただあなたの主張するような値段まで下がるということになると、じゃあ実際に住む人にあげようってことですんなり相続も決まるし、免税の枠内におさまるんじゃないですかね。それに多分素人はもっと高い値段で買わされることになるので、言うほど安くはなりませんよ。高く売れば手数料収入もそれだけ多くなるし、レインズにお金払ってまで相場を調査する素人なんていませんから、情報の非対称性ってやつです。売れなければ貸してそこそこ収入が得られる物件だと思うので、そういう裁定が働くんじゃないですかね。

だいぶ前から書いてるけど、定借は神立地or割安（最低3割）でないとメリットはない。
ここは神立地ではないし、インフレなので新築が割安ででることはない。

ここは神立地だと思うけどな。貸す場合でもかなり高い賃料取れると思いますよ。

素人の思いつきでちょっと思ったんだけど、相場より１割安いだけと言われるけれど播磨坂の新築と比較してみるともっと安い気もするんだけどな。条件が違うと言われればそれまでだけれど。新築価格がまだ上がるというのならば、売っている間にも１割引がいつのまにか２割引きだったということもあるかもしれない。

>>3596 マンション比較中さん

定期借地権擁護派の大半はデベ関係者か、怪しい投資家が一時取得した後、情報弱者に高く売りつけようと企んでいる人でしょうね。

または、デメリット分かった上で、この場所がたまたま気に入った稀有な人ですね。

>>3602 マンション掲示板さん
立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産性高いと思いますよ。

>>3602
> 定期借地権擁護派の大半はデベ関係者か、怪しい投資家が一時取得した後、情報弱者に高く売りつけようと企んでいる人でしょうね。

無理だって。中古の定借物件は残存年数に関わらず基本的に銀行が住宅ローン融資しない（できない）。一括現金で買える情弱なんて絶対数少なすぎるよ。

>>3604 マンション検討中さん
>一括現金で買える情弱なんて絶対数少なすぎる

以前から常々思っていたんだけど、新築分譲時に直接デベから購入しないで、未入居物件にプレミアをつけて不動産ブローカーから買う人ってまさしくその類ではないかと思うのだが。誰が買っているのか本当に謎でしかない。

以前ここの購入を検討していた不動産屋さんのやっているブログで、１０年ぐらい住んだら転売するつもりだったが分譲価格が高くて撤退したみたいな話を読んだ。プロが中古での転売を企んでいるぐらいだから、定借は中古でローンが組めないなんてことはないんだろうなと想像するし、以前は定借物件は安く買って高く売れるので美味しかったんだろうなとも想像した。だからと言って腹いせみたいにネットで騒ぐのはお門違いのような気がするのだが...

おそらく、定借の取引事例が蓄積されるとともに、最初は腰のひけていたデベロッパーが自信を持って売れる相場感を獲得して、これなら売れるという自信を持って出したのが今の価格なんだろう。

>>3604 マンション検討中さん
借地の残年数期間以上の融資はしないけど中古所有権と同じ審査で融資します。所有権でも築50年に35年ローンは厳しいのと一緒です。
まぁ地方の信金は分かりませんが都市銀やそれなりの銀行は貸しますね。
何年前の情報か知りませんが今を知らないあなたこそ情弱ですね。

>>3606 検討板ユーザーさん
あなた程度の情弱にどう説明したら分かってくれるか心配ですが、所有権で築50年には35年の融資はつきますよ。勿論物件の担保評価や借りる人の与信はありますが。一方、残存期間36年の借地権に35年で融資する金融機関は皆無なんですよね。今の話、所有権は築50年、借地権は築36年ってすごい差をつけているんですけどそれでも所有権なんですよ。築50年の取引事例が納得いかないようでしたらご友人の不動産関係者にレインズの成約事例を見せてもらったらいかがですか？

立地が悪い所有権は建て替えできないリスクがあるから定借よりも資産価値低いですよ。小石川みたいなら立地が良い定借なら融資には何ら支障がないです。

>>3601 匿名さん
播磨坂や小日向の一種低層と谷底低地の準工業は同列には無理ですって。特にインフレ基調のさなかなら高くても価値のあるものを買いたいでしょ。比較対象があまりにかけ離れていますよ。

>>3607 マンション比較中さん
残存期間34年です。失礼いたしました。

この値段で買ってくれるといいよね。シンプルに。周辺の相場も上がるしね。

播磨坂と比べてる奴誰だよｗ
窪町小と柳町小の時点で、こと文京区においては比較するのも烏滸がましいくらい話にならんよ

ここもかなりの好立地だし、リセールも相当高くなると思うけどな。

ここら辺は消防車入れるんかな？特にはしご車は伸ばせるか？

火災リスクが高いのは古いタワーマンションとかじゃない？低層マンションは安全性高いですよ。

>>3615 匿名さん
意味のないレスするなよ・・・燃えてからの話してんだよ，こないだ燃えたのも低層だろうが

千川通りはまぁまぁ開けた2車線だからA棟はすぐ消せるだろうけど
それ以外の棟，特にE棟なんかは水どうやってかけるのか想像もつかないな
裏側も全部埋まってるし，墓踏みつぶして消防車入れるわけにもいかんだろう

>>3614 通りがかりさん

千川通り沿いに小石川消防署があり、千川通りの幅員は十分あるから、少なくもA棟の火事の消火はあっという間にできそう。
E棟の火事はどうなんだろう。南側は接道してないから、敷地内を消防車が進入できるかどうか次第ということになるかな？

播磨坂のディアナコートもそうですし、GREENPARK本郷などと比較しても圧倒的に安いですよ、ここは。リビオブランドでしかもこのエリアでこの価格で買えることはもうないでしょう。
素人にはわからないかもしれませんが大規模物件なので上記の物件よりも１０年後のリセールバリューは高いと思います。

定借なので３０年後とかになるとわかりませんけどね。

後はマンコミュの書き込み数でも人気度がわかりますね。
ここは圧倒的に注目度が高いですし、競争力もほかの物件と比較すると段違いです。

文京区内でも一番高くないとおかしい立地とここを同じだと連呼するのは本気なの？
仮にここが所有権だとしても春日徒歩1分とか、「あの小石川」に比べられる値段にはならないよ
仲間を探したいなら真後ろに所有権のすみふのマンションあるじゃん

>>3620 通りがかりさん
ネタにマジレス

>>3620
シティテラスは販売時期が早かったのでこことは価格で比べられないって話です

>>3622 評判気になるさん

まだ売ってるよ
値上げ失敗したようだがスミフだからね

>>3619
やっぱりマンコミュの書き込み数で注目度わかりますよね
ここはみんなから注目されてるので、販売後も人気あると思います

業者が必死に書き込みしてて滑稽

小石川は立地が良いですからね。それだけ住みたい人が多いということ。

>>3617 評判気になるさん
火災については、どんなマンションでも連結送水管という設備が義務付けられている。ポンプ車で道路上の消火栓の水を加圧して、送水管を利用して火災現場まで送れるようになっている。送水管の出口にホースを繋いで消火する。
あとは防火水槽の水をマンションに設置されている消防ポンプで消火栓に送って消火する事もある。タワマンの場合にはスプリンクラーもある。
消防車（はしご車など）から放水する事は非常に稀。あとマンションはコンクリートだから延焼の心配は少なく、特定の部屋だけが燃えて被害が拡大しない事が多い。昨日の文京区のマンション火災でもそんな感じだから。

>>3627 口コミ知りたいさん
>連結送水管という設備
よくビルの前にありますよね。蓋のついた接続口が二つニョキっと出ているやつ。各階の非常ベルの下の真っ赤なドアを開けるとホースが収納されています。消防士が突入したらそれで消化すればいいので楽ちんですね。

しかし普通マンションの内装には難燃性だったり防炎のものが採用されるんだけど、先日の全焼したお宅はリフォームで燃えやすい素材を使っちゃったのかな。多分ここは大丈夫だと思うけど、自宅リフォームの時はこの辺を気にする人が少なそうなので要注意です。

少し話を戻すけど、残りの借地期間が３０年とか切ってきたらさすがに３０年ローンは組めないと思うけど１０年ローンくらいだったら組めそうだけどね。たぶんどこのマンションでもそうだろうけれど、分譲時に買った人は２０年前後で売却するケースがほとんどだと思うんだよな。50年定借の物件も以前は売っていて普通にローンでみんな買っていたわけで、多分残期間が50年だったら全然問題なく売れるしローンも借りれると思うんだけどねえ。小日向の定借のケースを見る限りは、断言はできないものの値上がりも十分ありうるだろうし、文京区唯一無二の大規模でスーパー併設、ファサードのイケメンデザインとか上がる要素ありすぎでしょう。

みんな20年後くらいに売却しようと思っているのなら、あの時になったら価格下がるのが当たり前じゃないですかね、、

>>3628 匿名さん
更新が前提の普通賃借権のマンションでも、残存年数でしかローンは組めませんからね。定借でもさすがに残存50年あれば20年くらいでは借りられるかもしれない。
ただそれ以降になってくると一気に借りにくくなり、値段も落ちてくると思います。

第一世代が新築から25年住んで、第二世代が25年住むと築50年。この時点では絶望的に売りくくなって値段が付かなくなっている事は確実。つまり第二世代の時点で出口は相当厳しいという事で、そういった点も売買価格に反映されてくる可能性はあります。やはり築25年くらいまでに脱出した方がよさそうです。