リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>3539 マンション検討中さん
都内全域に言える事だけど、ファミリー物件の数が明らかに足りないし家賃も上昇傾向。これはマンション価格が高騰して、購入をあきらめた人が賃貸にシフトしているから。基本的には供給側が強い状況。

ファミリーの場合は学校だとか、スーパー、病院、公園、図書館が近くにある事、地域の治安が良い事の方が評価される。あとはそれらがいくらで手に入るかという家賃の問題。

駅からの距離は相対的に優先度が下がる場合も多い。ただし、共働き世帯も増えている実情もあるので、全てが揃っているのが一番だが。
この物件に関して言えば、家賃設定がおかしくなければ賃貸でも何の問題もなく借り手は付くと思う。

>>3549 匿名さん

いくらの賃料？
そりゃ、激安家賃なら、検索条件の金額下がるからさ。
ここは、買値高いから、安い賃料設定出来ない。でも、遠いから無理なんだよ。

>>3552 eマンションさん

さらに、定期借地権の地代分を賃料に転嫁することになるから、所有権マンションより価格競争力も劣るよ。

ここは立地が良いから高い賃料を保てると思うけど、都営住宅が集まるような埋立地エリアの築50年タワマンとかは、いずれ都営住宅並みの賃料しか取れなくなるのでは。

>>3553 マンション掲示板さん

所有権よりも定期借地権は、ランニングコストが物理的に高いことは必至だし、さらに、資産は残らないということは確定で議論の余地が無い事実であることは、肝に銘じるべきです。

所有権に比べてランニングコストが高いため、そもそも、定期借地権マンションは、賃貸に向かない。
しかも駅遠だから、悪条件揃い踏み。

ここは、自分で未来永劫住む覚悟の人が向いている。
長期で住めばすむほど、イニシャルの期間割でみると安くなる。

>>3551 口コミ知りたいさん
賃貸に出すのはいいんだけど、誰がここ賃貸に出すのか全く見えないのだが

定借だと二次関数的に流通価格が下落するのに、無駄に年数だけ経過させる経済合理性が無さすぎない？
しかもどうせ取れて表面ギリ4％とかでしょ？下手したら文京区なら3％台も全然ありうる

都内全域の一般論を、ここにそのまま落とし込むの無理筋すぎる

実需しかありえんよ
定借、表面3%で不動産投資してる頭の人がここを買える資金持ってるはずがない

>>3556 評判気になるさん
>誰がここ賃貸に出すのか全く見えない
>定借だと二次関数的に流通価格が下落する
築年数が古くなっていくと、実需の人間は嫌がって手を出さないし、担保力もなくなって住宅ローンも付かない。結果として定借の値段はどんどん下がり、ロクな値段が付かなくなるのはご指摘の通り。

そうなると賃貸目的の投資家が買いに来る。投資家は安く買えて利益が出るなら買う。むしろ築年数が経過すると大半が賃貸になると思う。

投資家は収益還元で物件価格の妥当性を判断するので、それが定借の築古状態の相場になる。当然、相当な利回りが出ないと購入する旨味は無い。多分20％くらいの利回りであれば投資目的で買う人間は出てくるはず。例えば定借が築50年時点で15万で貸せるなら物件価格は900万で取引されるという事だ。このくらいの金額なら現金で買って、解体まで運用しようという人が出てくるはず。終末期には賃貸用途が大半で、このくらいの値段で取引されるようになると思う。

逆に築浅では利回りも低い。わざわざこの物件を賃貸運用する旨味は無いのでガチの投資家の流入は少ないと思う。せいぜい転勤などで住まなくなり、戻ってくる予定の人間がギリギリ維持費が払える程度の家賃設定で貸すくらいでは。

>>3558 口コミ知りたいさん
誰が駅遠築古の二重苦を賃貸で借りるの？
そんな端金で買えるなら大家にお布施するより買うよ
最近流行ってる築古リノベ戸建と同じに考えてない？

>>3559 マンション掲示板さん
>最近流行ってる築古リノベ戸建と同じに考えてない？
私は築年数が経過した定借は仰るように投資用ボロ戸建てと同じになると考えています。

>誰が駅遠築古の二重苦を賃貸で借りるの？
駅遠とは言っても、10分ちょっとですから致命的なレベルではありません。十分に賃貸需要を取り込めます。もちろん駅近が相対的に有利なのは間違いありませんが、多少の駅遠をきちんと反映した家賃設定にすれば文京区のこの立地でまず貸せない事はありません。

子育て世帯は駅近のゴミゴミした環境より、少し静かな落ち着いた環境を評価する人も多くいます。賃借人は定借か所有権かはどうでも良く、家賃設定にも影響しません。

>そんな端金で買えるなら大家にお布施するより買うよ
築古の定借ではローンは使えないため現金決済が基本となります。あくまで体感的な印象ですが、築50年で利回り20％以上なら検討する投資家はいると思います。家賃15万が取れる前提なら物件価格は900万となりますが、安いとは言え現金購入出来る人は限られます。

実需で自宅購入を検討中で仮に900万の現金があるなら、その資金を頭金にして通常の住宅ローンを組み、長期で住める資産性のある物件を買う人が大半だと思います。わざわざ築古の定借を選ぶ理由はどこにも無いですから。一方でカネが無い、ローンが組めない、ライフプランがはっきりしないなど、賃貸派の人がいるのも事実です。

つまりそのような人向けに貸して、家賃収入を得ようとする現金買いの投資家しか築古定借には興味を示しません。そういう意味ではボロ戸建てと同じ力学が働いています。一方で築古定借はボロ戸建てに比べると立地も良く客付けははるかに容易、倒壊や雨漏りなど建物リスクは低いという事で、投資家にとっては利回りが出る（値段が安い）なら検討対象に上がるはずです。

横から失礼。だけど、このもともとの話って定借の資産性の話では？
仮に利回り20%で賃貸できるとしても定借の残存価値は900万。所有権でも同じことができるし、所有権の場合は期間に終わりがない分賃貸の期間も増えて、所有権の残存価値は900万+より長い期間の賃料相当額が見込めるのでは？
それに所有権なら今は築50年で旧耐震物件ですら数千万で売られてることを考えると、定借が900万だから資産性あると言われてもねえ

>>3560 口コミ知りたいさん

家賃１５万円で貸すというが、その額には、管理費や解体積立相当額は入っているのだろうか？総額１５万なら、古い定期借地賃貸でも多少のニーズあるだろうけど、
実際は、家賃１５万でも、管理費として別途８万円くらい徴収しないとペイしないだろう。

駅から遠い定期借地権の賃貸は、どう考えても無理がある。

賃貸だろうが、自己住まいだろうが、物理的にランニングコストが、所有権マンションよりも高いという事実を突きつけられることになる。

>>3562 マンション検討中さん

定期借地権マンション、特に、駅遠物件は、自分で買って一生住み続ける覚悟の人が買うべきだろう。

永く住めば、イニシャルコストも長期賃貸料金と捉えて期間割り算すれば元が取れるレベルまで十分下がるだろう。

ランニングコストだけは一生割高なままだが、ま、そこだけは、そういうマンションを買った宿命を背負って生きていくしかない。

変に賃貸も出せるかも知れないとか、何十年後かに高く売りたいとか野望を持つ人は、悪いことは言わない。他を探した方がいい。

>>3561 周辺住民さん
駅遠の定借は貸せるか？という話だったので、家賃設定を下げれば貸せるには貸せると言いたかったのです。

定借は資産性では所有権に遠く及びません。ランニングコストも高いため相対的にパフォーマンスは劣ります。そういった部分を加味して、売買の物件価格は安く（利回りを高く）設定しないと買い手は現れず、いつまでも売れないわけで、築古状態になれば売り手はかなりの下落を覚悟しなければならないでしょう。見方を変えると、買い手（投資家）からすると安く買い叩き高利回りを狙うチャンスがあるかもしれませんが・・・。

私は定借に資産性など無いし、買うべきではないと思っていますので、この点は誤解しないで欲しいですね。

賃貸にしても、投資用物件として優れているかと言われればそんな事もありません。ただ賃貸が全く不可能では無いという事を言いたいだけですので。そもそも所有権であれ定借であれ、区分はランニングコストが高く付くので、一棟物にくらべると投資妙味は落ちます。

>>3560 口コミ知りたいさん
どこの地方に住んでるのか知らないけど、根本的に文京区のマーケットを把握してなさすぎでは？
東京23区、ましてや賃貸だって山手線内側の徒歩10分超なんて致命的だよ。これが港区の車前提エリアなら別だけど。

そして家賃15万円の3LDKなんか借りるようなファミリーがこんなとこ住んだら、家計支出高すぎて破綻するよ。

一般論ばっかり並べてるけど、物件やエリアの特性をガン無視してて説得力が全くない。
そして、結局のところそんな二束三文にしかならない定借物件を誰がこんな価格で買うの？っていう反証にすら全くなっていない。

結論としてはあなたの言ってることは全くの見当外れ。
区分マンション投資と東京のエリア特性について、もっとまともな知識付けてきたから長文書いて。

>>3562 マンション検討中さん
>家賃１５万円で貸すというが
いいえ、利回りが20％以上なら売れる、それが売買の相場になると言っているだけです。仮に15万で貸せている部屋なら900万の値段が付くという、収益還元の考え方です。20万で貸せているなら1200万ですね。

>賃貸だろうが、自己住まいだろうが、物理的にランニングコストが、所有権マンションよりも高い
仰る通りで、必ずしも定借が投資用として有利という事ではありません。
ただし、訳ありという事で、その分利回りは高くなり（そうしないと売れない）、投資家側からすると投資妙味が上がる可能性はあるという事です。