リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>3539 マンション検討中さん
都内全域に言える事だけど、ファミリー物件の数が明らかに足りないし家賃も上昇傾向。これはマンション価格が高騰して、購入をあきらめた人が賃貸にシフトしているから。基本的には供給側が強い状況。

ファミリーの場合は学校だとか、スーパー、病院、公園、図書館が近くにある事、地域の治安が良い事の方が評価される。あとはそれらがいくらで手に入るかという家賃の問題。

駅からの距離は相対的に優先度が下がる場合も多い。ただし、共働き世帯も増えている実情もあるので、全てが揃っているのが一番だが。
この物件に関して言えば、家賃設定がおかしくなければ賃貸でも何の問題もなく借り手は付くと思う。

>>3549 匿名さん

いくらの賃料？
そりゃ、激安家賃なら、検索条件の金額下がるからさ。
ここは、買値高いから、安い賃料設定出来ない。でも、遠いから無理なんだよ。

>>3552 eマンションさん

さらに、定期借地権の地代分を賃料に転嫁することになるから、所有権マンションより価格競争力も劣るよ。

ここは立地が良いから高い賃料を保てると思うけど、都営住宅が集まるような埋立地エリアの築50年タワマンとかは、いずれ都営住宅並みの賃料しか取れなくなるのでは。

>>3553 マンション掲示板さん

所有権よりも定期借地権は、ランニングコストが物理的に高いことは必至だし、さらに、資産は残らないということは確定で議論の余地が無い事実であることは、肝に銘じるべきです。

所有権に比べてランニングコストが高いため、そもそも、定期借地権マンションは、賃貸に向かない。
しかも駅遠だから、悪条件揃い踏み。

ここは、自分で未来永劫住む覚悟の人が向いている。
長期で住めばすむほど、イニシャルの期間割でみると安くなる。

>>3551 口コミ知りたいさん
賃貸に出すのはいいんだけど、誰がここ賃貸に出すのか全く見えないのだが

定借だと二次関数的に流通価格が下落するのに、無駄に年数だけ経過させる経済合理性が無さすぎない？
しかもどうせ取れて表面ギリ4％とかでしょ？下手したら文京区なら3％台も全然ありうる

都内全域の一般論を、ここにそのまま落とし込むの無理筋すぎる

実需しかありえんよ
定借、表面3%で不動産投資してる頭の人がここを買える資金持ってるはずがない

>>3556 評判気になるさん
>誰がここ賃貸に出すのか全く見えない
>定借だと二次関数的に流通価格が下落する
築年数が古くなっていくと、実需の人間は嫌がって手を出さないし、担保力もなくなって住宅ローンも付かない。結果として定借の値段はどんどん下がり、ロクな値段が付かなくなるのはご指摘の通り。

そうなると賃貸目的の投資家が買いに来る。投資家は安く買えて利益が出るなら買う。むしろ築年数が経過すると大半が賃貸になると思う。

投資家は収益還元で物件価格の妥当性を判断するので、それが定借の築古状態の相場になる。当然、相当な利回りが出ないと購入する旨味は無い。多分20％くらいの利回りであれば投資目的で買う人間は出てくるはず。例えば定借が築50年時点で15万で貸せるなら物件価格は900万で取引されるという事だ。このくらいの金額なら現金で買って、解体まで運用しようという人が出てくるはず。終末期には賃貸用途が大半で、このくらいの値段で取引されるようになると思う。

逆に築浅では利回りも低い。わざわざこの物件を賃貸運用する旨味は無いのでガチの投資家の流入は少ないと思う。せいぜい転勤などで住まなくなり、戻ってくる予定の人間がギリギリ維持費が払える程度の家賃設定で貸すくらいでは。

>>3558 口コミ知りたいさん
誰が駅遠築古の二重苦を賃貸で借りるの？
そんな端金で買えるなら大家にお布施するより買うよ
最近流行ってる築古リノベ戸建と同じに考えてない？

>>3559 マンション掲示板さん
>最近流行ってる築古リノベ戸建と同じに考えてない？
私は築年数が経過した定借は仰るように投資用ボロ戸建てと同じになると考えています。

>誰が駅遠築古の二重苦を賃貸で借りるの？
駅遠とは言っても、10分ちょっとですから致命的なレベルではありません。十分に賃貸需要を取り込めます。もちろん駅近が相対的に有利なのは間違いありませんが、多少の駅遠をきちんと反映した家賃設定にすれば文京区のこの立地でまず貸せない事はありません。

子育て世帯は駅近のゴミゴミした環境より、少し静かな落ち着いた環境を評価する人も多くいます。賃借人は定借か所有権かはどうでも良く、家賃設定にも影響しません。

>そんな端金で買えるなら大家にお布施するより買うよ
築古の定借ではローンは使えないため現金決済が基本となります。あくまで体感的な印象ですが、築50年で利回り20％以上なら検討する投資家はいると思います。家賃15万が取れる前提なら物件価格は900万となりますが、安いとは言え現金購入出来る人は限られます。

実需で自宅購入を検討中で仮に900万の現金があるなら、その資金を頭金にして通常の住宅ローンを組み、長期で住める資産性のある物件を買う人が大半だと思います。わざわざ築古の定借を選ぶ理由はどこにも無いですから。一方でカネが無い、ローンが組めない、ライフプランがはっきりしないなど、賃貸派の人がいるのも事実です。

つまりそのような人向けに貸して、家賃収入を得ようとする現金買いの投資家しか築古定借には興味を示しません。そういう意味ではボロ戸建てと同じ力学が働いています。一方で築古定借はボロ戸建てに比べると立地も良く客付けははるかに容易、倒壊や雨漏りなど建物リスクは低いという事で、投資家にとっては利回りが出る（値段が安い）なら検討対象に上がるはずです。