リビオシティ文京小石川ってどうですか？

「年利4％で70年間」って笑うところですか？
それだけ稼げてたらリビオなんか買わずに松濤とかに家建てるかなぁ

年利４％自体が「不確実な期待」に当てはまるのでは？
もしそれが不確実ではないと、そもそも持っている現金・住宅ローンで引かれるはずの金額を全てを年利４％の投資に回し、高級賃貸でも住んだ方がお得です。
同じ計算で15000万円は70年後23億円になります。住宅ローン前提で15000万円を投資に回す余力がなくても毎月返済する金額分を「確実に年４％稼げる投資」をすれば家賃を引いても70年後には2億3357万円よりは含み益が高いはず。

何も気にせず年利４％がもらえる画期的な投資種目が存在しない限り、年利４％のためには毎日のようにニュースやらチャートやら見ながら買ったり売ったりしなければなりません。そうしても実現できるかどうかはわかりません。７０年間こういうのを繰り返すのをQOLって言えるのでしょうか。
S&P500に投資すれば誰でも年１０％以上は稼げるよーというのはコロナ以降のわずかな時期だけ。こんな傾向が70年間続くと思ったり確実に儲かる方法だと考えてはなりません。リーマンショックは100年前の話ではないですよ。

>>3432 マンション検討中さん
年利4％で70年間回すという前提は冗談以外の何物でもないですよね。
その前提であれば1.35億円でマンションなど買わずに1.5億円を全額資産運用に回して高級賃貸に住んだ方がよいということになりませんか。

ヘッジファンドからスカウトが来そうな大風呂敷だな

文京区だとこんな掲示板でも話すスケールが変わりますね。参考にできる方もきっといるのでしょう

デベが儲かるだけの話

天井高2450、、、首都圏の郊外都市マンションですら2600とか普通にあるのに残念すぎる
定期借地権て究極のコストカットで、さらに億ション吹っかけておいてこの仕様は流石にないよ、日鉄さん
しかも億ションなのにキッチン天板人工石て、、
品川含めて話題作ってるなと思ったけど、所詮日鉄なんだね

>>3439 マンコミュファンさん
逆に郊外部だから普通にあるのでは、、
都内には高度制限を守りつつできるだけ建蔽率、容積率を増やしたい物件がたくさんありますから。
超高層タワーマンの場合は高度制限が緩いから、そして高級向けの場合は戸数を減らす代わりに値段設定を強めにしても富裕層が買ってくれるから、なんですけどこの物件はどこにも当てはまりづらいと思います。

>>3432 マンション検討中さん

>仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
>その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。

お聞きしたいのですが、あなたは現在いくらの預貯金をお持ちですか？
1.5億円の現金をお持ちの場合のみ
「1.5億の所有権マンションを買う」
「1.35億の定借マンションを買い、1500万を4%で運用する」
という2つの選択が取れるのです。

普通はこんなに現金を持つ人はいないでしょう。それどころか1500万の運用原資すら持っていない人も多いのでは。
つまりご指摘の運用成績は、あり得ない想定であり、完全な「机上の空論」です。

住宅購入だからこそ住宅ローンを利用して1.5億もの融資を受け、返済によって資産形成が出来るのです。株を買いたいからと言って銀行に行っても融資は受けられません。

ちなみに、もし1.5億の現金があるなら4倍の融資を受け、4戸の所有権マンション（6億相当）を購入できます。1戸に居住し3戸を賃貸3％で運用。そこから4戸分を返済。20～35年で完済し6億相当の資産形成ができます。70年なら2～3回の買い替えをしてインフレを考慮せずとも3倍20億程度の資産形成が可能なはずです。1500万を4％70年間運用して得られる2億3357万円と比べてどうでしょうか？

>70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？

立地の良い都心部であれば長期的にはインフレによって不動産の価値は確実に上昇します。

都心部の築30年のマンションであれば新築時との比較でほぼ例外なく含み益が出ているはずです。
築50年のマンションでも、50年前は数百万でしたが現在は数千万で取引されています。
築70年はほとんど事例がありませんが、日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前の竣工当時「夢の百万円マンション」と呼ばれました。現在は建て替えられ3億円程になっています。築70年近い築古状態でも、建て替え決定前は数千万、建て替え決定後は数億円の値段が付きました。

つまり70年という時間で、立地の良い不動産は確実に数十倍に値上がりし、建て替え事例も存在するという事です。
だからこそ価値のある物件、育つ物件を購入すべきと言っているのです。そして70年で例外なく価値が消滅し、建て替えの可能性も無い定借物件には何のメリットも無いと言っているのです。

>不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
>10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。
>とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。

繰り返しになりますが、ローンを組む前提なら定借物件を選んでも購入時点で1500万の運用原資は手元にありません。毎月の返済額が少し安くなるだけです。現金購入の場合のみ、この議論が成立します。目を覚ましましょう。

>地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。

定借であれば物件価格が安く、借入が少ないため、毎月の返済額は数万円抑えられるはずです。ただ毎月の返済額の差にはメリットが無いとおっしゃっていますので、この件についても定借のメリットは存在しませんね。

>計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。
計算が苦手なのはどちらでしょうね。

>>3440 評判気になるさん
郊外では販売価格が伸びないので直床で天井高を2.45mにして容積率を最大限活かして販売戸数を1戸でも増やそうとしているマンションが多い。逆に都内では購入者に経済的余裕があるので、多少価格が高くても設備仕様が高い住戸のほうが受け入れられるように思う。
ここは郊外マンションの思想が流れているのでしょうかね。その割には価格がお高めのように思いました。

階高減らすとその分資材も浮かせるしね。高さ制限回避以外の理由はこれでしょ。

所有権マンションを数年、数十年後に売却するとしましょう
まず、未来エリアの立地と市況によってマイナスにもプラスにもなれる一つの要因。
インフレーションによる全体的な価格上昇というプラス。
そして建物の老朽化によるマイナス。

定借だと、上記の三つに70年後には残存価値が0円になるというマイナス要因を追加。

あのマイナス要因のせいで市況がいい時には遅く上がる、悪い時なは早く下がるという判断になりますが、、
どうしてもこのエリアに住みたいのに所有権マンションは買えないから、すごく損しても住みたいって方じゃないと、、
時間がもっと経ってそもそも所有権の土地が売りに出ない時が来たらまだしも(そうなったら所有権の価値はもっと上がるのは別とします)

商業用ビルならお金を稼ぐための投資だし立地が良ければ売り上げ自体が桁違いなので借地権もいい選択肢かもしれませんが、基本毎月自分のお金を払って住む居住用物件なら無理やり定借というリスクを背負ってまで買う理由がよくわかりません

小石川は立地が良いからね。定借でも資産性はかなり高いと思いますよ。

小石川に住まう喜び、誇り、安心安全
これらが満たされればぶっちゃけどこでも良いよ

これだけ恵まれた立地なのに、定借なのでかなり安く住めるのはお買い得だと思うんだよな。

>>3448 匿名さん
>これだけ恵まれた立地なのに、定借なのでかなり安く住めるのはお買い得
そうでしょうか？10％程度しか値段が変わらないのに？定借がバカみたいに高すぎる、ボッタクリという見方の方が適切では？

>>3357 匿名さん

リビオを賃貸するとインフレで家賃は上がり、ローン支払いよりCFが大きく　すごくプラスになると思うけどね

>>3450 eマンションさん

私はこの10年で新築マンション10戸購入し安倍政権誕生で資産形成しました。株も儲かったけど気が気でないので不動産の方が楽です。ここを購入したけど気に入ったからです、天井高が4cm低いとかあまり気にしません、住んでみて不便ならまた新しい物件を探すだけ。6年周期で住み替え（この間所得減税や、固定資産税減額を利用）価格が上昇していたらまた新築に住み替え、もし賃貸で良い条件で貸せるなら売らなくても良いし。35歳で1500万円以上貯蓄があれば90%ローンで、最強区分マンション投資＋住替え戦士を目指しましょう！　

イニシャルコストが安いというのはメリット大きい。これだけの好立地にこの値段で住めるチャンスはかなり貴重かと。

>>3452 匿名さん
1割しか違わないのに？計算が苦手な人がいるようだ。

もう答えは出てるんだけど、忌避施設が大好きな人は理解出来ないんだろうね。これは仕方ないよ。

忌避施設って嫌な言い方だよな
選民とか差別に結びつきそうで
自分のウンコやゴミがそこにあるわけなんだけど

お墓はしっかり嫌悪施設。

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分の支払いを先送りすることがメリットになるかでメリットとなるか。神のみぞ知る。

この価格帯とランニングコスト考えると投資用区分ローンで賃貸にだす場合、賃料は70平米台で40～50万と予想。一方、住宅ローンで購入して居住なら30～35万の返済。買う方がお得?

駅前のパークコートの3LDKが50万くらいだし、そんなに高くなるかな？

>>3459 通りがかりさん
賃料が伸びない文京区でさらに駅遠でそんな賃料付くわけないじゃん…どんな相場感してるんだ
どこベンチマークにしたの？

小石川は賃料水準もかなり高いですよ。

>>3459 通りがかりさん
感覚的に50万はいかにも高すぎるけど新築プレミアムも乗せて40万強くらいは可能性はあると思う。賃貸と購入の比較なら、どんな場合でもどんな物件でも同じ条件なら購入した方が安くなるに決まっている。家賃には大家の利益が乗るわけだから。一方で購入は原価で取得しているわけだからね。大家が赤字で貸すなんて事は余程特殊な事情以外は無いわけで・・・。

購入の方が安い上に35年で返済終わって残り35年はタダで住めるからね。

>>3464 匿名さん
地代。。。

>>3464 匿名さん
定借は資産形成には寄与しないけど、それでも賃貸に住むよりは生涯の住宅支出を考えると多少マシ。
賃貸はここにさらに大家の利益が乗るからその分は損をする事になる。ただ引っ越しは自由で災害や隣人ガチャのリスクは無い。この点をどう考えるか？
やはり所有権が一番なのは言うまでもないが。

>>3463 匿名さん
周りの賃貸相場と比較してかなり強気の設定だと、借り手がつかなく、安く貸し出さざるを得ないと思います。
今の新築マンション価格は資材や人件費の積算で決まっていて、賃貸相場（収益還元法）との乖離が大きいので、いざという時に貸したいなら新築は候補から外さないと割にあいません。

>>3461 匿名さん
相場とか関係なく「買っちゃった側が損しない賃料設定したら」の金額でしょ
そんなんじゃ誰も借りないよなって思わないのがやばいｗ

小石川は賃貸供給があまりないので、むしろ賃料相場はかなり高いですよ。

>>3469 匿名さん
それはみんな買って住むからと、そもそも利回り取れないから供給が少ないだけ
エリア特性のことなんも分かってないなー

>>3464 匿名さん
後半の35年、定借は絶対不可避的にどんどん価値がゼロになっていく一方、所有権は資産として残り続けるんだが？

>>3471 通りがかりさん
マンションの土地持分なんて僅かな価値しかないよ。立地が優れてれば良いけど、立地が悪い所有権は建て替えできずに揉めるだけ。

>>3457 匿名さん
墓地は寺社と同じでそんなに気にならないけど、下水処理場や清掃工場は実害がある。

>>3472 匿名さん

建て替えで揉めた方が0よりマシじゃね？

こりゃ、参考になる。

https://www.century21-sell.jp/reading/561/

定期借地権は、真面目に慎重にならざるを得ない。
住宅ローンが残期間が短くなると、通らない。
これは、買う側の問題だけでなく、結果的に、売る時に買い手が見つかりにくいということになる。

>>3471 通りがかりさん
多分定借はイニシャルが安いから余ったカネを投資出来るメリットがあるって言う奴がまた登場してくるよ。
値段は1割しか変わらないし、余ったカネを投資できるのは現金で所有権を買える資力のある人だけですから。そんな人ほぼいないから意味の無い仮定。

>>3472 匿名さん
建て替えが出来ないならそのまま存続するだけ。土地に僅かな持ち分しか無くてもその所有権は永遠。一方で定借は完全に消滅だから雲泥の差。市場もそういう評価で値段を付けるからね。揉める方が資産価値ゼロよりはるかに良い。揉めるって事は資産価値が保たれ住民も関心があるって事でもあるからね。

築70年だと躯体の劣化が相当進んでるから、直下型自身が来たら倒壊しますよ。

自身→地震

>>3478 匿名さん
そうなれば当然ながら建て替える流れになる。残存期間が少なくなった定借には絶対に出来ない芸当。

文京区10年以上住んでますけど小石川ブランドってあんなにどうしても手に入れたいものなのかわからんないですね
そもそも住所に小石川が入ってるだけで坂上だったり駅近だったりするところと結構離れてるんじゃないですかここ
定借しか手が届かないならそもそも文京区にこだわる必要はないと思います

>>3449 匿名さん
10％程度しか値段が変わらないのに？定借がバカみたいに高すぎる、

定借を選択することによって浮かすことができた「10%」に対して何も行動しないならそうでしょうね。目一杯で買ってしまって何も残らないときも不可。資産形成を自宅不動産でしかできない立場であれば定借はやめておいた方が安全。
「私は器用な立ち回りはできない、マンション買ったらそれ以上のことは面倒なので何も考えたくもない」というのも否定しません。そこで思考停止してしまうのはもったいないとは思うけどね。