ヴェレーナ玉川学園前ってどうですか？

確かにヴェレーナシリーズは、物件は良いのに立地が・・・というのが多いですね。

珍しく駅近の物件は、ヴェレーナらしさがなく残念でした　こちらは13分ですが仕様が良さそうですね

シリーズごとの特徴を知っていると検討しやすいのかな。立地も大事だけれど、それぞれのマンションのシリーズについても勉強すると良いのでしょうね。

専有面積73.16㎡～93.24㎡、横浜アドレスにしては広めのプランで、駅からの距離が多少長くても室内の快適さを求める人には良さそうに思います。

プランの多様性が素敵だと思います。洋室に堀こたつとか床下収納付きもあったりして。お値段が気になるところです。

堀こたついいですね！
最近のマンション、和室なしが殆どなので、この物件が非常に魅力的に思えます。
スキップフロアは見た目お洒落ですが、老後や小さなお子さんがいる場合等、マンションの利点が半減する気がします。

キッチンやバスルームの設備がとても充実しているのと
バルコニーにもコンセントやスロップシンクがあったり
細かいところまでこだわっているのがいいなと思います。
外観デザインもおしゃれですよね。

＞スキップフロア

マンションってバリアフリーが一つのメリットなんだけどね。二重床にしてバルコニー側のサッシにマタギもないのに。

大和さんはそういう最大公約数の意見よりもニッチで好きな人が買えば良いという部屋を出し続ける姿勢が好感。

仮定ですが、容積率200％強、専有率70%
玉川学園駅付近の土地公示坪単価約55万、
建築費用坪単価100万で試算すると、専有面積あたり170万/坪
土地と建築費合わせて225万/坪、デベの事業コスト、利益含めて250万/坪、
専有面積73-93㎡、22-28坪なら、5500-7000万台での販売でしょうかね。
2階、3階の低階層の来場促進用のいわゆるパンダ住戸4500万～、
最上階のペントハウス8000万とかかな。

同じ青葉区でプロミライズ青葉台の販売価格の影響を受けて、プラウド青葉台の販売価格を下げざるを得なかったと噂されていますが、ここは競合、近年の比較対象がないですからね、もっと強気の値段で行く可能性もありますが・・・

プラウド青葉台がある青葉台駅は、公示地価105万と同じ青葉区でも玉川学園駅とは約倍の開きがありますからね。土地取得は数年前ですし、プラウド青葉台よりは安い価格でしょうね。駅徒歩の分数も10分以内か超えるか、フラットか高低差ありかの違いもありますし…

こどもの国駅も使えますよね。しかし玉川学園前駅まで高低差があり道が狭いので物件から駅まで1度は歩くことをおすすめします。

堀こたつ付きだと夏はどうするのかなと考えました。蓋をして平らな床にするのか、そのままにして足を下ろして座れる感じにしておくのか。説明を見ると下部に引き出し収納が付いているらしいのですが、そうなると冬季にほんもののこたつとして使用することはできないのかなと思ったりします。スキップフロアはどんな風になっているのかな？

夏も普通にこたつの電源入れずに足を下ろして使えば良いかと…
あと下に引き出しになっているのは、スキップフロアがある住戸で掘り炬燵の部屋ではないと思います。

堀こたつ、確かに冬はいいですが、それ以外の時・・・どうするんでしよう。
たまに、堀こたつ形式の飲食店がありますが、年中そのままだったりします。
案外、夏場も涼しかったりするのでしょうか。

ここ、購入後の対応が
グループ会社になるのですが
まー酷い。
滅多にお目にかかれないレベルです。

>>18 マンション掲示板さん
もう少し具体的に教えていただけませんか？

>>19 評判気になるさん

連絡してもまともに返ってきたことないですよ
何度か連絡して、怒り気味に伝えてやっと一往復
で、また返信無し
部屋内の瑕疵について、直らないやり方でしか
対応しない
2年のサービス期間過ぎたら終わり
今でも壊れたままですよ
全て向こうの都合でしか動きません
挙げ句の果てに、『それは他所の部署になるので』
もう絶句ですよ

全ての人がそうではないと信じたいですが
言ってはいけない事やしてはいけない事の
判断ができない人がいます。

＞購入後の対応がグループ会社になる

契約不適合責任とアフターサービスの提供義務は契約当事者である売り主にあるのでこういった対応してる時点でアウト。

間取りページにペントハウスのCGがあって、住みたい、素敵と思いましたが、不動産会社の評判があまりよくないようで……

大和地所レジデンス
→これはダイワハウスとは違うんですか？素人ですみません。

20さんのトラブルは対応してもらえたんでしょうか。気になりました。

>22

大和地所レジデンスは、元は日本綜合地所って会社だった。リーマンショック後に破綻してダイワハウス傘下に入ったんだけど、体質は以前のままなのかな。元をたどれば大京をルーツに持つ会社。まあ、傘下に入ってすぐに創業５０周年ってやってるくらいだから独自路線なのか。

ヴェレーナも日本綜合地所時代からのマンションブランド。一新するならブランド名も変えないと。

日綜でググればいろいろ出てくるよ。

どの物件だったかここで内覧会の時にペンライトで照らして確認してたらお偉い方がきてペンライト使ってのチェックを禁止されたと見ましたが、あれなぜなんでしょうね。
あと、トイレの配管が剥き出しになってたとかでMRと違うとお怒りの方も確かいました。
確かにあまり良い評判は聞かないですね。
某サイトの良い管理会社ランキングでも20位以内にも入ってしませんでしたし…
物は良いので管理もしっかり対応してくれたら安心できるのですけどね。

>物は良い

見栄えだけってこと。つくりに自信があったらどうぞしっかりチェックしてくださいでしょ。

>トイレの配管が剥き出しになってた

これはここのデベに限らず直床の物件は要注意。トイレの配管が露出って結構あるんだけど、MRタイプだけカバーをつけて隠してるって姑息な手段が横行してる。

三流デべからマンションは買うな、ってことですな。そもそも、日本綜合地所から外廊下のヨーロピアンスタイルとか、恥ずかしすぎるだろ。

ヨーロッパの集合住宅ってバルコニー無いからヨーロピアン謳っても違和感ありあり。建築様式くらい勉強しないと。

>>23 匿名さん

大嘘書いちゃいかん。ダイワハウスとは何の関係もない。大和地所とは関係あるけど。

横浜らしい坂のある街という感じでしょうか、徒歩で13分、22分歩くとして坂があると人によっては大幅に時間に差が出てくるかもしれませんから、他の方も言われているように実際に歩いてみるのが良いかもしれません。
専有面積が少し広めな点が気になるので価格がどうなるかわかりませんけど、駅からの距離などを考慮してお手頃価格になると良いなと思いますが、80㎡以上のプランがとても魅力的なので安くはないだろうなとも思います。

>>22 匿名さん

変わりなしですよ。
最初から自分たちの都合の中でしか
対応するつもりがない。
それ以外はダラダラと時間かけて
逃げ切りをはかるだけです。

駅から距離はあるけれど、その分、広々としていて
郊外型のファミリー向けマンションっていうかんじですよね。
といっても、カジュアルすぎないで
なんとなく品が良い感じがするので
どういう方たちが実際に購入されるのかが正直よくわからない。

最近は60㎡台前半の3LDKが多いなかで、平均面積70㎡は魅力に感じます。収納も多く使いやすそうです。価格未定とのことですがいつ頃価格は発表されるのでしょうか？

MRにいけば販売予定価格を教えてもらえると思いますよ。

アクセスに関しては複数路線が利用できないというところが惜しい感じです。
駅からも距離があるし、小田急線なので新宿止まりで乗り換え必須なところも不便さを感じてしまいそう
新宿までは各駅に乗って、快速急行に乗り換えれば40分くらいで新宿までつきますが、乗り換えが無い場合はもう少し時間がかかってしまう
慣れるまでは混雑もすごそうだし、通勤通学はあまりよくはないのかしら

第1期1次のお値段が出ていますが、横浜でこの平米数にしては安い感じがします。
やはり駅から遠いためでしょうか。
この地域では駅からの距離が遠くても人気がある気がしていたので、もっと高くなるのかなと思っていました。
しかも駐車場も5,500円～というお手頃価格。
電車利用かどうかとか、勤務先とか条件に合う方にとってはとてもお買い得にも思えます。
定時出勤とか毎日出勤でない方なら、ゆとりのある生活を重視されるかもしれないなと思います。

高さ制限１５mのところで地上６階建て表記。実際は建築基準法上地上５階地下一階の斜面地地下室マンションか。

>36

機械式駐車場って維持費で１万円くらいかかる。機械式駐車場メインで格安利用料って危険だよ。日商商法でググればわかる。

まず、想像以上の安さにびっくりしています。
たしかにほぼ町田市寄りの青葉区の中では果て（すいません）エリアになりますが、閑静な住宅地で、横浜で駅徒歩15分の坂上は珍しくはないですし、70平米以上中心というのもありがたい。まぁ戸建て中心エリアかと思いますが、斜面物件に抵抗がなければ、マンションが良い人にとって選択肢になり得るのでは。

>>39 マンション検討中さん

ヴェレーナにしてはもはや駅近ですよね！

安いけど駅からの高低差がすごいよ。坂道が半端じゃない。
平らな徒歩13分とはわけが違う。

>>41 匿名さん

横浜だと普通です。生まれも育ちも都内平坦エリアって人からするとマイナス大きいでしょうが、少なくとも神奈川県民にとっては普通。むしろ徒歩13分でありがとうです。徒歩30分ずっと坂で120%バス前提なんてザラですからね。しかも青葉区に住めるなら尚のこと。主なターゲットは差かに抵抗のない横浜市民や他県からの広域検討者でしょう。

斜面物件で理解しておかなければならないこと、懸念事項は何があるのでしょうか？

>>43 マンション検討中さん

場所によっては土砂災害などの危険性は考えねばなりませんがここは住宅地なのでそのあたりは大丈夫そうかなと。
まずは1階住居が実質地下ないし半地下になってる部屋がある点ですね。明らか安い部屋は大体そこです。つまり2階が実質1階、5階が4階、てな感じでズレるケースがほとんどなので、ちゃんと模型図で確認しましょう。
それ以外は特に他マンションと同じと思っていいと思いますよー。

そもそも何ですが玉川学園駅って住み心地どうですか？
たしかに玉川学園は有数のお金持ち学校で、品のいい子供が多い印象で学校も綺麗です。ゆえに治安も良さそうなイメージです。
ただ、駅前商業施設もほんと最低限て感じで、それ以外は坂道と戸建てしかないイメージです。。
成城学園と街デザインした人？が確か同じだった記憶があり高級住宅地という位置付けかと思ってますが、生活エリアとしての良さってどんなところなんでしょうか。

始発のバス停はありますが、バスの停留所は歩道と車道の境がほぼ無いですし、傘なんか差したら車にぶつかりそうで怖いところにありますね。
マンションの住人だけでなく他のおうちの方も利用されるでしょうからかなり乗客がいるのではないかと思うのですが、どなたか知ってる方いらっしゃいましたら教えていただきたいです。

>44

地下室マンションは条例を制定して規制される方向にあるので、既存不適格リスクも考慮に入れないと。町田市だけど玉川学園前には前例物件がある。

坂道の多い地域で育ちましたが、坂道は案外慣れてしまえばそれほど苦ではありませんよ
ただ、電動自転車は必須です。
子供たちは電動自転車がなくてもすいすい上り下りしてしまいますが。体力は付きます。
足腰も強くなりますから、健康には良いというメリットはあるでしょう。
坂が無い地域に住んでいた方にとっては慣れるまでは大変でしょうね

バス停や最寄りのスーパーはサブエントランスからなんだけど階段とバリアフリーでないのがいけてない。

>>48 匿名さん
高齢者やベビーカーユーザーはどうしているのでしょう？

>50

エントランスから回るんじゃない。若い人もいずれ高齢になるんだからこういうところしっかりチェックしないとね。

バリアフリーになっているのはエントランスのみなのでしょうか？サブエントランスは階段なので
ベビーカーや車いすの方はエントランスに回ってマンション内に入ることになるでしょうね。
サブエントランス前の階段も外観予想図で見ると結構段数が多いので、まずベビーカーや小さいお子さんの場合は
入るのがキツイと思います。ぐるっと回ると距離が結構ありそうでしょうか。

>>52 匿名さん
エントランスは3箇所あり、その内階段だけのエントランスは1箇所だけでした。あとの2箇所はスロープと階段併設という感じです。
3棟構成でエントランスが3箇所あるのはむしろ親切かなと思います。

>53

サブエントランスは2か所とも階段だけだよ。エアリーテラスのところのサブエントランスの隣はスロープになってるけど駐車場への車路。スロープとして歩行者が使っちゃうと車を運転する人から見ると迷惑行為。

エアリーテラスのところのサブエントランスは階段なのに手すりもないね。バリアフリー設計を学んでいないのか。

>>54 匿名さん
運転する人は歩行者優先ですよ。免許持ってます？
ショッピングモールとかじゃなく入居者だけだからそこまで気にしますかね？

>56

車路だから扱いとしては車道。でも、ひいちゃったら車が悪いんだよね。

あのスロープを人が歩くところと思わせる作りって歩車分離ができてないってこと。

>52

ベビーカーといえばマンションって置き場所が無くて困るんだよね。あと、補助輪付きとかの子供用自転車も。

モデルルームに今週見学行きましたが子供連れのお客さん多かったです。
70㎡以上で5,000万円前後で検討できるのはこのご時世で有難い。。。うちも1歳の娘がいて検討してますが、他にも検討されている方いらっしゃいますか？

>>62 マンション検討中さん

普通にありだと思ってます。
郊外ですら70平米5500が普通になってきてるので、コスパの観点では本当に穴場物件と思います。
マンション予定地まだ行ってないのですが、坂道以外でなんか懸念点とかありますか？

エントランス３か所あるのはありがたいですね。行く場所によって時間短縮できるので、良いと思います。
我が家はワンちゃんを飼っているので、そういう方もサブエントランスから出入りできるのは助かるんじゃないでしょうか。

セキュリティ的には不安はありますが、鍵付きなら安心です。

＞63
道は若干細いな～と感じましたが、この価格なら許容の範囲かと、我が家は思いました。
今まで田園都市線の物件と比較してきて狭くて高い印象でしたが、ヴェレーナだと広くて収納が多く、キッチンが豪華なところが何よりも気に入りました！モデルルームで実際に見ることをおすすめします?

新百合ヶ丘よりは良さそうだ。

モデルルーム行ってきました。たしかにこの金額でこのグレードならokですよね。
おっしゃる通り穴場的な狙い目だと思っています。広さが欲しい我が家にとってはコンセプトはぴったりです。
第一期で考えています。

エントランス3カ所といっても、駅に一番近いところ、バス停とスーパーに一番近いところは斜面地で階段になるからサブエントランス、平面のところにメインエントランスといった苦肉の策でしょ。

便利なところに平坦なところがあれば1カ所で済む。

徒歩13分の坂道が許容できれば実需で買いの物件ですね、とにかく坪単価が安い

>69

実需でも将来売る可能性については想定しておかないと。いざ、売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなっちゃう。

>>70 マンション比較中さん

基本、資産価値の高い物件は今既に人気で高い物件になります。安いということは、それらの物件と比較して基本的に今は人気がないということになります。
分かりやすいところでは
・駅遠
・坂道の上
・普通しか止まらない
・都心が遠い
・駅の規模が小さい
・区役所が遠い
といった点は多くの場合不人気要素です。
だからこその安さとも言えます。
そのような物件の将来的な価値を維持するためには、街が開発されたり、何かしらの今と違った変化が必要です。
しかし玉川学園前はある種成熟された街なので開発の期待は難しそうです。
となると、田園調布や山王など古き良き城南エリアのように街自体のブランドや魅力を下げないことが大事となるので、そのあたりの展望の有無が大事でしょう。

間取りがすごいなって思いました。
個性的な間取りが多くて魅力的です。
坂はありますがそこまで距離は感じませんでした。

収納が多く設備のグレードも高いのでオプションは不要なところや、公園が多かったりスーパーが近かったり、周りも静かな住宅街で小学校も広くて安全な道で登校できたりと子育てにはいい環境ですね。地盤も安定してて、バスも始発がサブエントランスのすぐそばにあって便利なのも評価高いですね。

>72

堀こたつとか特徴はあるけど上げ底でバリアフリーでなくなってしまっている。戸建てに対するマンションのメリットってバリアフリー。それを自ら捨ててしまったら戸建てと競合するエリアでは厳しいでしょ。

>>74 匿名さん
掘り炬燵もしくはスキップフロアになっているのは一階の一部のお部屋だけのようなので、バリアフリーを重視される方にとってもお部屋の選択肢は多いかと

重視しなくても一般的にどう評価されるかは知っておかないと。段差あるのなら戸建ての方がいいと判断されて売れ残ったらマンションとしての価値を押し下げてくれちゃう。

モモレジさんは違う見方でした。人それぞれ感じ方がありますね。

東京、横浜で家買おうと思うと7000万？当たり前ですよね。その中で一応ぎりぎり都心の仲間？エリアでこの金額は非常に現実的だと思いました。

金額的に周辺の坪単価よりも低くて購入しやすいという価格設定であれば、検討されている方も多いのかな
マンションを購入するという上では予算というのはかなり重要な面になりますし、周辺の価格よりも
比較的購入しやすい価格設定であれば、無理な住宅ローンを組まなくても済みますね

>>71 匿名さん

駅近で坂道になく都心に近く駅の規模も大きい場所の物件を買えるくらいお力のある方はそこを絶対に買うべきですよね...。
でも私には現実的にじゃないので価格を重視して坂道などは頑張ることにしました！！
その分ほかのことに使えますしね～！

このマンションを検討から外した者です。
あの坂を毎日はきついです。この炎天下、歩いて下さい。現在から、将来に向けて少子高齢化が進むなか、フラットアプローチは最低限の条件だと思います。
途中で歩道が途切れるほど狭い箇所もあります。ベビーカーを押してなんて出来ません。
子育て世代、年配夫婦には需要が望めないとなると将来売却の際には非常に厳しい状況になることは想像に難くない。
以上の理由でやめました。

>>81 マンション検討中さん
この物件検討中の者です。今月中に決めたいなと思って他の物件と比較中です。
個人的には実家も横浜市で坂が多い環境で育ったためそこまできつい坂だと感じませんでした。横浜にはもっときつい坂が多いので。。。
ご年配の方はむしろ青葉台までのバスもあるので生活しやすいかと思ってます。人それぞれの価値観があると思いますよ。

たしかに82さんのおっしゃる通りかもしれません、様々な価値観があるから様々なマンションが売れるのでしょう。
横浜に限らず、坂のある場所に住む子供たちは陸上などの競技で優秀なお子さんが多いと聞いたこともあります。
楽であること＝絶対正しい、ではないような気もします。
坂のある場所だと風も通りやすくて、日当たりも良好な場合も多いでしょうし。
別の場所ですが、通勤時、急坂をストック二本使いながら毎朝上ってくるお爺さんに会いますが、健康維持には良いのかもと思えています。

そうですね。色々な意見理解出来ます。
私も7000万円の予算が余裕であれば駅10分以内で探したいです。妻と合わせて夫婦年収1000万円位だとどうしても6000万円以内にしたかったので坂は普通に歩きます。笑

フラットアプローチが条件となると坂が無い地域を探さないと厳しいと思います。
日本は坂が多い地形のところが多く、昔からある街は特に坂が多いところが多いです。
坂道がキツイと思うのは個人差があると思います。自分は坂が多い地域で育ったので坂道に対しての抵抗感や
辛いと思ったこともなく、周辺はご高齢の方が結構住んでいますが、皆さん元気そうです。
坂が少ないところで育っているという方にとっては坂道を10分以上歩くというのはかなりきついのかなと思います。

バスもすでに今運転手が確保できず、減便になっているエリアが多いので、これからどうなることやら。
こんなすげー坂、厳しすぎでしょ。
各停、駅しょぼ、駅遠、激坂道、中小デベ。どんなに安くても、選択肢にはならないでしょう。

モデルルームは明るい色のお部屋で明るく感じました。
濃いカラーの方が高級感がでるのでしょうか？
迷いどころです。

>87

高級感ないのは材質じゃない。明るい色でも高級なものはそれなりの質感がある。

駅から距離があるのがデメリットとしては大きいかな。徒歩13分毎日歩くとなると
天候によってはつらい日があったりで、毎日通勤通学するということを考えると
億劫になってしまいそう。
メリットは静寂で静かな環境で住めるということくらいでしょうね。

予算考えると小田急線で駅13分、4,000万円台で買えるのはこのご時世で有難いと感じています。最近は駅10分以内の新築は狭くて高いものばかりでなかなか手が出ないと思っております。この物件比較されている方は他にどんな物件を比較されているのか気になります。

>>88 マンション検討中さん
モデルルームは白系(アイボリー？ベージュ？)でしたが、床やドアの材質も他のモデルルームよりも高級感があるなと思いました！壁紙も部屋によって少し色が違くて私たちの好きな内装でした。黒もかっこよかったですけど子供のこと考えて白系にしようと思ってます。
昨日見学に行きましたが、オプションの締め切り近づいているからかもしれませんが夕方すぎもお客さん多かったです。来週オプション関係の話とローンの話をもう一度話聞きに行きます。

あの坂を、大変だと思わないといった書き込みがあるが、それは営業マンの話しでしょ。
一般的にあの坂は地獄です。これから仕事に行く人があの坂を登って降りるんですよ。またその後仕事が終わってあの坂を登って降りるんですよ。また、買い物袋をもって歩けますか？ベビーカーを押して登って降りれますか？
怪我をしている時や、体調が悪いときにあの坂を登って降りれますか？歳を取ってからあの坂を登って降りれますか？これからの人生を想像してみよう！

興味ないのはいいとして、悪口書く必要ないですからね。地獄とは書かないです。普通の方は。この物件に関係なくそこの場所に住んでる方もいらっしゃいますから。少なくとも92さんがこのエリアにいないことがメリットといった所でしょうか。笑

>>93 通りがかりさん
確かに。
言い過ぎのような気がするが、あの坂は厳しいのも事実。

推奨の徒歩ルートが推奨すべきではないと感じました。車ルートと呼んでいたルートの方が、徒歩でも楽に感じました。

5年後ぐらいにはバスも自動運転になって人手不足も解消されるでしょうし、自動運転タクシーで移動も楽になったり、宅配スーパーも便利になると思うので、住戸内がフラットであったり、バリアフリーであれば老後は問題ないのではと思ってます。その頃に不動産の価値がどのように評価されていくのかは不明ですが…

横浜の急坂の上に住んでましたが、駅に近くても坂を考えると外出が億劫になります。坂上に住むなら、近くにスーパー、そして電動自転車で登れる坂。これがあればなんとかなるのですが。
ヴェレーナシリーズは、駅から１０分以上で坂上の物件を横浜市内で数々手がけてますが、どれもこの場所で？きついなという場所でも、仕様がよく、素敵なデザインでなんだかんだですぐに売れてしまいますね。ダラダラ売ってるマンションが多い中、いつもすごいなと思ってます。

住所が東京都だったらよかったのに。そのうち是正されるかもしれないけど、東京と神奈川では学校給食や高校の学費実質無料だったり差が大きい。

>96

宅配前提なら戸別宅配ボックスとか配慮があればよかったんだけどね。

駅から遠い　駐車場は機械式
間取りは田の字　廊下を極力減らして広く見せかけてる
バルコニーのパネルや格子もあんまり

坂をライフスタイルに取り込める人なら、とてもおすすめ物件だと思います！
広くて間取りの生活動線が良く、とにかくお買い求めやすい価格。
設備などもバルコニーがウッド調のデッキで良いと感じましたが、
坂が厳しく感じました...。

全ては総合でどう思うかですよね。
この物件で徒歩10分以内、坂がなければ金額は当然上がるわけで。但し、当然坂がない方が嬉しいですし。

玉川学園自体は綺麗で映えるけどいかんせん駅前が謎にごちゃごちゃしてるのが本当にもったいない。特にマンションのある南側。このあたりが良くも悪くも小田急沿線ぽい。

>>102 マンション掲示板さん
ほんとそうですよね。逆に駅から10分以内で坂がない物件となると今は6,000万円以上が当たり前ですもんね。そこまで予算ある方ならこの物件選ばなくてもいいかもしれないですけど現実的に6,000万円以上は金利上がったことも考えるとウチはきついと判断してます…