プラウド江坂

８０さん、
私もプラウド江坂に興味を持ってます。
ここではない江坂の掲示板なども見てるのですが、
色々な意見があって、悩んでしまいます・・・
あまり良くない意見ばかりを気にしてもダメだなって思ってるところです。
私も先日要望書を出しました。
「このマンションに住みたい！！」って思った最初の気持ちを忘れないように
しないとだめですね。

>>81　最初の気持ちを忘れないようにしないとだめですね。

とはいえ、冷静に経済合理性を判断することも必要です。
物件の価格を投資収益から還元して求める式を、もっとも
単純な形で示しましょう。

Ｒ＝周囲の同水準の賃貸住宅（新築の分譲貸しに相当）の月家賃
Ｉ＝年間期待利回り（６〜９％）
Ｐ＝不動産価格

Ｐ＝Ｒ×１２÷Ｉ

Ｒが１５万円、Ｉが７％だとすると、
１５万×１２÷０．０７＝２５７１万円
となるわけです。

ちなみに、Ｒについては、インターネットの賃貸住宅情報サイトで
簡単に検索できます。

実際には、分譲マンションには色々な「夢」がかぶってきますから
その分水増しされた価格で取引されるのでしょうが、中古物件に
なった時点でそれは剥げてしまいますから、80さんのように
「資産価値」を気にする方は、冷静な「投資」的な視点こそ、
失ってはならないものでしょう。

江坂でもっといいところあったら教えてください。

中古マンションじゃあるまいし、今時新築で利回り6％以上の物件はないです。
収益性からみて高いとあきらめるのか5％回っていれば妥協して、家賃払い続ける
よかましと思い決断するかですね。
ようは、実需なんだから、利回りを気にするよりも、購入してそこで何を得たい
のかが判断基準と思います。

＞　「家賃払い続けるよかまし」

何かの本に「デベロッパーのセールストークの典型」
「小悪魔のささやき」と書いてあったのを覚えています。

なお、新築マンションで６％以上でまわる物件はあります。
マンション全体の平均では無理ですが、下層階かつ、
交通至便（江坂もそうでしょ？）では、困難な条件では
ありません。賃貸住宅の需要で「眺望」にこだわる人は
多くはありませんからね。

連続投稿失礼します。

80さんは購入の前後で資産価値の差が大きくない
（下落率が小さい）物件をお探しなんでしょう。
それを探すための方法の一つを紹介しただけです。

プレミア価格でより条件の良い部屋を手に入れたい
人は、相応の資金を積めばいいのです。

86さんへ
「相応の資金を積む」ということは、高額の部屋の中には価格的にお買い得な部屋があるということですか?

86です。

私には物件全体を批判する意図はありませんので誤解なきよう。
投資対象として最適な部屋もあれば、永住志向で住んで最高
（だろうな）と思う部屋もあります。マンションの価格付け
というのは、中層階を基準として、上に行くほど高価に、
下に行くほど安価に値付けするのが一般的だと思いますが、
実際に住んだときの部屋の値打ち（主観的満足度）は、
等差級数的に変化するわけではありませんから、ある線を
越えたときに飛躍的に満足度が増すようなところがある
わけです。そこを狙えば、比較的割安？により満足度の
高い部屋を取得できるのではないでしょうか。
しかし、これは投資的な収益還元の考え方とは違い、
きわめて主観的、感覚的な世界です。興味のある物件に
関する情報の海の中にずっぽりと漬かっているうちに、
ハッと気づく悟りのようなものです。

　様々に検討を重ねた結果、私はプラウド江坂にしようと思いましたが、
私の嫁がすごく迷い始めました。来週まで、嫁の気持ちが変わらなければ
申し込みはやめようと思います。
　昨日、今日で申し込まれ方、どのようなところを気に入っているのか
教えてください。参考にしたいです。よろしくお願いします。

スカイハイツの中古を見てみな！
それが解答ですよん。

90さん
わかりません。
もう少し分かりやすくお願いします。

91さん、あなたの奥さんはどうして迷い始めたんですか？

〉91
築26年のスカイハイツの成約事例は単価＠55万円くらい。70㎡＝1155万円
新御堂筋沿いの物件と同じ相場です。
ちなみに内環、新御堂筋交差点より北西では＋＠35万円が相場だよん

北摂でまともな立地で大手でと考えている人には安いと思いますよ。
山田9分の長谷工のマンションはここより高いか同じくらいですし、
リーザスは西向きで3000万後半ですし、
大和の千里中央はかなりのお値段でしょうしね。
最近マンション値上がりしていていると実感しています。
野村さんの垂水の杜申し込んでおけばと、後悔しています。
これからはもっと高くなるか、仕様が落ちていくんでしょうね。。。。

なので私は今出ているどこかのマンションで決めようと思います。
でも郊外にだけは住みたくなぁ。

＞野村さんの垂水の杜申し込んでおけばと、後悔しています。

地域のことを良くわかっている人たちにはとんでもなくいい物件
でしたね。出来上がって入居している姿を見ましたが、端正な
いいマンションです。中古で狙っていますが、おそらく出る確率は
きわめて低いでしょう。

これと同じ存在になりそうなのが先日ＭＲでの販売を停止した
片山坂。多分、竣工したら棟内モデルルームにして残り３戸を
販売するのだと思うけれど、実際の部屋に入ったら間違いなく
惚れると思います（施工業者がちゃんとした仕事をしていれば
という前提つきですが）。

吹田市内で新しいプロジェクトが目白押しだから、要員確保の
ためにＭＲ閉鎖はやむをえなかったんでしょうね。

江坂の物件、南千里のギューギュー詰めマンションから比べたら
格段にいいでしょう。交通も至便だし。マンションのドアを出て
30分後に新幹線の座席に座っていられるというエリアはそうあり
ません。（東三国、西中島南方は別格だよ。あそこは実質新大阪
だから・・・笑）

値段も調整した見たいですし、後ろのほうの建物は坪単価も160万台と落ち着いているので
上層階狙ってみようと思います。
さすがに金田ですとか、穂並町の物件は安いですけど、検討外です。
不便すぎですしね。
やっぱりいろいろ見て回りましたけど江坂で再検討してみようと思います。

まだ間に合いますかね？土曜日に行ったときは込み合いすぎてて
営業さんに案内してもらえていない人もたくさんいましたし。。。。
それにしても優先案内会から2ヶ月たつのにすごい人ですよね。。。

野村さん恐るべしです。

日曜に２度目のＭＲ見学に行きました
以前、担当してくださったかたが
わざわざ来てあいさつしてくださいました。

ですが、
抽選と言っておきながら
「要望書提出の方をできるだけ優先できるように営業の者が調整」
「事前案内会に出てくださってるかたで、たくさん３倍の当選確率の抽選権を
持っている人がいる」
との情報でしたので
いいところに抽選で当選する確率はかなり低いと思いました。

いまから申し込むなら
人気の薄そうな東向きとかしか無理かな・・・？？

これは個人的な憶測だが（本当に根拠はありませんよ）、
すでに申し込みがある部屋でも、より資金力がある、あるいは
融資における属性が上位である買い手が現れた場合で、かつ
先に申し込んでいる買い手が明らかに信用度が低そうである
場合は、売り手の本音として、間違いなくローンが通って、
今後理性的に契約交渉ができる買い手に当選してもらいたいな〜
と販売側が思うことはあるような気がする。

>94
＞野村さんの垂水の杜申し込んでおけばと、後悔しています。
申し込んだよ！！見事に落選！！！
あれ以来納得のいく内容と価格のマンションに出会えない。

「垂水の杜」の好立地度は95％はあるね。
じゃあ、100％はどこかと言うと、地下鉄江坂駅と阪急豊津駅の
ちょうど中間。
どちらにも遠いと思うなかれ、住めばわかると思うが、世界中！
どこに行くにもフットワークは完璧。ある意味、千里中央以上。
役所などの公共施設も徒歩圏だし、街は落ち着いていて、古くから
住んでいる（旧）農家の人の人情も厚い。
唯一の問題は、すでにある建物を壊さないとマンションを建てられ
ないいうことだけ・・・。♪チャンチャン♪

１００さんへ
中間といいますと法務局のあるところ付近ですか？

ぜんぜん違います。それに法務局はもうありません。

102さんへ
じゃあどのあたりでしょうか?（もう法務局はもう無くなっていたんですね。失礼いたしました。）

江坂公園北側のポプラ通りがが最人気エリア

>>103 じゃあどのあたりでしょうか?

プラウド吹田垂水の杜より、ちょこっとだけ西、あるいは
南にいったあたりです。
もう更地はほとんどないので現実性は小さいですが、
４０戸程度のマンションでいいから、「垂水の杜２」を
建ててほしいです、マジで。

ところで、「垂水の杜」は出来上がった姿を見ると
惚れ惚れしますね。販売のときは「えぇ？施工があの
（つぶれかけの）熊谷組ぃー」なんて思ったりも
しましたが、野村の施工管理が行き届いていたのか、
熊谷組が底力を見せたのか、入居直前の突貫工事もなく
きわめて粛々と工事は進み、美しく完成しました。
買い損ねたけど、マンションが出来上がってゆくのを
見るのは楽しかったです。

高いけど
買おうかな
一番南の棟は何か建物ができたら低層階だと厳しいと思いませんか？
一番西側はTISが今後どうなるのか？
スカイハイツ側も日影線が気になるー。

近くの工場が気になる・・・・。

工場よりも、このマンションの近くに暴力団の事務所があるの知ってますか?
やたらも監視カメラがついてて、頑丈そうなシャッターがついてるビルなのですぐわかると思いますけど。
そもそも、江坂って山口組の組長が射殺された場所ぐらいですからその筋の人はうようよいます。
柄の悪い車が近くを走っていたらヤーさんに間違いありません。
こんな環境悪いところやめときなはれ。年頃の子供がいる方はなおさらでっせ。

１０７さん、近くには何の工場があるんですか？
私はプラウド江坂に申し込みするつもりです。
暴力団の事務所があるやらないやら、いろんな意見があったので悩みましたが、
買うことに決めました。
人の意見を聞くのも必要ですが、自分の意見というものも持たなくてはいけないなって
思いました。

>>108
私も初めはそれを心配していましたが、知らずに入居したら
ショックだったかもしれないけれど、あらかじめ知った上で、
マンションの対応はどうなっているのかを調べてみると、
週７日（要するに日曜祝日も）９時から５時は管理員、
５時から翌朝９時までは警備員が配置されることになった
わけでしょ。これって、「災い転じて福となす」やん、
と私は思いましたよ。マンションに住んでいると実際には
そのスジの人よりも、昼間はあやしげな訪問販売や、夕方
から夜は非常識な若者のたむろなんかの方が、よっぽど
深刻な問題になるわけで、上の体制が「実効的な人数で」
（これ大事！なんせ３００戸の規模ですからね）実現する
のであれば、マンションにつきもののこの種の問題を
かなりの程度抑止することができるのではないかと私は
思うようになりました。

>>１０８
そういう人は一般の人には手を出さないでしょ？
こちらから変なことをしなければ。

申し込みが１１日から始まりますね。
どうなるんでしょ？
色々悩んだあげく、申し込むことに決めました。
誰か申し込む方いらっしゃいますか？

ＴＩＳの裏っ側の安い部屋を狙って申し込むつもりです。
どうせ平日昼間は仕事でいないし、
部屋の中を見られるにしても、
ご近所さんよりは、ぜんぜん知らない人ならいいかって割り切りです。

そうなんですかぁ。。
私の狙っている部屋は人気があるみたいで、抽選になりそうです。
無理かも知れないけど・・あとは神頼みかな？？

↑コレは怪しいのでは？？

>116
広告にいちいち反応しない！！

二期狙いで申し込もうと思ってるんですが、
二期も抽選なんでしょうか？

一期に落選した人を優先に先着順・・・とかだと
嫌でも一期に申し込まないといけないのかと思って。

そこらへん、詳しい方っていますか？

営業さんの話によると
二期は時期的に
壁の色とか床のデザインなんかが選べないらしいです。
もちろん3LDKを2LDK+DENなんかにすることも無理らしいです。
で、勝手な想像で少し値段下がるのかな・・・って思ってます。

>118
２期目ぐらいで値下がりはしないですよ

私の希望してる部屋も他に何名かいるみたいです。
一期は様子みようかな？と思った時期もありましたけど、
他の部屋は考えてないし、メニュープランやカラー選択もしたいので、一期で申し込みます。
一期で落選した人は、二期で倍率優遇を予定してるみたいですよ。

当たるといいんだけど、登録開始前なのにドキドキです。

>118
私は、一期で申し込もうと思ってるんですけど、
かぶって抽選になったら嫌なので、
２期まで待っといてくださいね！！

＞１１９
そうなんですか・・・
だったら、なおさら１期狙いですね！！

＞１２０
＞二期で倍率優遇を予定してるみたいですよ

それは、ますます登録しなくちゃですね！！

＞１２１

すみません
一応、はなから一期も応募予定です。
落ちても２期で優遇されたらいいな・・・
って思ってただけです。

「絶対買ってくれますね？」
「それはあなたが判断することです！！！！」
と、言われたよーんだ。

それはお○様にいうう言葉じゃないよね！。

>>123
同じようなこといわれました

「抽選なので、他のお客さんのめいわくになるので
ローンが組めるとかちゃんと調べてから申し込め」
「ほかの分譲マンションを・・・」
みたいなことを。

遠まわしに
「おまえらローン組めるほど年収ないからお呼びでない」
って言われて気がしました

↑フーン、野村っぽいですね。
そんなタカビーなわりに、うちは買わないって言ったにも関わらず、
ずっとこの物件のＤＭ送ってきます。
あんまり申し込み入ってないのかな？

野村不動産って他社に比べると高いですよね。　江坂のモデルルームに何回か通いましたが
やっぱ高い！２階とか３階ってみなさんはどう思いますか？

なんか上の階に人気が集中しているとか。
中途半端な階を選ぶんだったら、少し価格が安めな２〜３階でもいいかなって
思ったりします。

環境から考えたら、
上階層の方がいいと思います。

エレベータや階段はそこそこ充実してるみたいだし。

２〜３階なら
２階をチョイスして庭付きにしたい感じです。

ところで
ＩＨにするにはオプションらしいですけど
ＩＨってどう思いますか？

外付けの食器洗い乾燥機だと場所を取るから
キッチンに組み込んでしまいたいところですが
いろんなオプションの値段って
知ってる方いますか？？
（まだ抽選に当選もしてないのに、気が早い・・・）

上階層は飛行機の音とか聞こえないかしら？
今日から申し込みが始まりましたが、誰か行かれましたか？
申し込み状況を知っている方はいませんか？

>>126
車寄せの上の２階は床下がスカスカなので底冷えしますよ。
エントランス上の部屋はまだマシです。
２階に住む我が家は外気温３度の時に車寄せ上が無暖房で１３度、エントランス上
が無暖房で１７度でした。
駐輪場もそれなりに底冷えするので、エントランス上の２階か、３階住戸がお勧め
だと思います。
階下を気にせず暮らすというなら、車回し上＞駐輪場上＞エントランスの２階かも
しれませんが。