シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

>９２０さん

テレビで特集してたのですか？携帯で見れるのですか？すごく興味深いので、すごく気になります。

インターネットで検索はできないもんでしょうか？詳細が知りたいです。

ブログでも何人かの方が内容を書いていました。
結局は住んでいる人がどれだけマンション全体のことを考えて行動するかなんでしょうね。
理事会まかせだと何をやっているのか総会の時にしかわからず、その理事会の理事達も自分達でどれだけ考えて行動するかなんでしょうね。
理事会は管理組合の代表機関であることをしっかり認識して、管理会社まかせにしない理事がいれば、マンション全体を引っ張っていくことによって、テレビの例のようなマンションになるんですね。
ゴミが落ちていれば、管理人さんまかせでなく自ら率先して回収するとか、ちょっとしたことでも自ら進んで行動できる人が集まれば可能なんだと思いました。

結局当初の修繕計画はアテにならないということですね。
以前NHKの番組の議論で、駐車場が内なのか外なのかとか計算方式がどうなっているのか等の前提条件の質問がありましたが、今回のWBSの特集はどういった前提での番組内容だったのでしょうか？
うまくいったマンションの例があったようですが、このマンションに当てはまるかどうかも知りたいです。

賃貸の駅のマンション雑誌でみたのですが

２LDKの値段が微妙に値下がりしてませんか？

こちらの立地や販売価格を考慮すると比較的お若くて車などをお持ちのフットワークの軽いご家庭
が多くなるのではないでしょうか？となると２LDKの小さなものでは手狭でしょうから自ずと人気
はでないでしょうから値引きもありかと思います。まあ、この不景気時に完成済み大戸数マンション
を売らなければならないわけですから、たぶんそのうち他の３・４LDKも値引きはじめることでしょう。

何といってもここでのネックは駐車場代が異常な高額ですね。

市内でも無料駐車場や５千円前後の駐車場が結構あるのに何故、南港で自走式が１５０００円？？？

場所柄、南港だからこそ無料にしてほしかった（涙）

仮に３５年間払い続けたら６,３００,０００円も払う事になる・・・滝汗

そして咲洲トンネルは有料だし・・・車持ってる方には痛いことだらけです＞＜

車を持ってない方には良いマンションですね。

駐車場が埋まらなかったら空き駐車場の維持費も管理費で負担しなければならなくなるし・・・

悩みどころですな。

ＷＢＳの内容
要するに、管理会社１社に丸投げ状態だと競争の原理がなくなり、経費削減や節約が見えにくいという事。
修繕関係会社・警備会社・清掃会社等それぞれ競争入札をさせる事により経費削減が可能という事でした。

管理会社１社に丸投げ状態だと競争の原理がなくなり、経費削減や節約が見えにくいという事。
修繕関係会社・警備会社・清掃会社等それぞれ競争入札をさせる事により経費削減が可能という事でした。

これは説明聞くと簡単そうだが、実際は簡単でない。
まずは総会で管理会社変更や管理形態の変更を決定しないといけない。
決定後、理事会がメインで活動すると思いますが、これをやるのも理事のリーダーシップが必要でしょうね。誰が業者に連絡するのか？連絡係りが業者からキックバックを受ける可能性もあり、不正が発生する可能性もある。
ハードルは高いですね。

908です。

928さんのおっしゃるとおりです。
管理会社の変更や、各作業業務を直接業者と契約することは誰でも考え付きますしネットでも情報は溢れていますが、これを実行するのは非常に難しいんですよ。

まず管理会社の変更ですが、見積りを比較しますが、作業内容が各管理会社ごとに違いますので、作業内容の違いと金額の差をどう判断するのか？がポイントになりますが、素人がそのような判断を普通できません。
又作業ごとに業者を選択しますが、誰がどういった基準で業者を選定し、見積を取るのかが非常に困難になります。
例えばエレベーター保守の作業内容が業者ごとに違いますが、その違いを住人がしっかり把握できているのか？がポイントとなります。費用が安ければOKというような単純な判断はできません。
万一事故が発生した場合、その業者を選択した方の責任追及もあり得ます。

こういったことを含めて、どれだけ自分達で考えて行動できるのかがポイントなのですが、プライベートの時間を削って無償で動いてくれる住人がどれだけいるのか？が重要です。
しかし何かあったときはこういった方がすぐに槍玉にあがるので、実際行動するとなるとなかなか踏み切れないのではないでしょうか？
私のところも踏み切れませんでした。

928・929さんの仰る事はごもっともです。
言うのは簡単、やるのは難しい。

確かに理事会メンバーだけでやるのは難しいでしょう。
しかしＴＶでは見積りや競争入札や業者選定･作業内容の確認をしてくれる専門業者があったと思います。

その業者に理事会の意向を伝え、窓口として１社かませれば問題無いのではと思います。
この大規模な管理を理事会だけで何とかしようとするには、かなり無理があるでしょうし、
なんでもかんでも理事会メンバーに責任追及されたら誰も理事なんてやらなくなりますからね。
当然この専門業者への経費はかかりますが、それ以上の莫大な経費削減は大いに期待できるのではないでしょうか。

ってか、内容が契約者や住人専用の掲示板で議論するような内容になってきてしまったような（汗）

925さん
ご丁寧にご回答ありがとうございました。
自分がマンション購入をするのはまだ先ですが様子をみてみる事にします。
やはり2LDKはあまり人気出ない様子ですね・・。

929です。

せっかくですのでもう少し。
確かにコンサルに助言を貰いながら進めるんですが、そのコンサルの良し悪しや提案内容を吟味するのは結局理事会なんです。
しかもコンサルが助言していると判明すると、見積りを出さない業者もいます。
一部の管理会社なんかはコンサルが助言してるとわかると手を引きますよ。

余談でした。

そもそも管理人て毎日、終日必要なのでしょうか…

いま、何人いるんでしょうね？　前に見た時は２、３人でした

管理人室の電話は携帯にして持ち歩けば、部屋に常駐する必要ないですしね

私は知りたい情報があれば、電話してポストに入れといてもらってます　
でもそれも数年に一回ですね

>>932
同意。

管理会社は嫌がりますね。自分達の利益確保のために、契約更新しないとか言いますよ。そうなるとどうなるか？
別の管理会社が決まっているならいいが、決まっていないと契約切れた翌日から管理業務が全館ストップとなります。
コンサルは指導するだけで自分達は管理業務できないから、しばらくは住人が管理業務をせざるをえない。しかし素人にそんなことは無理。それをわかってて管理会社は交渉してくる。
この微妙なバランスをうまく調整できる理事がいればいいが、なかなか厳しい。
コンサルも削減額の何％かを報酬として取るので、無理やり削減しようとする輩もいる。
本来必要なところにはお金をかけるべきなのに、素人では何が重要かなかなか判断しずらいのが現状。

住人も勉強することはたくさんあります。
知識・理論武装してからコンサルに相談するのがいいでしょう。
最悪住人の自主管理でもOKくらいの気迫がないと相手につけ込まれるだけです。

＞しかもコンサルが助言していると判明すると、見積りを出さない業者もいます。
＞一部の管理会社なんかはコンサルが助言してるとわかると手を引きますよ。

裏を返せば「そんな業者からは見積りもいりませんし手を引いて頂いて結構です」と言いたくなるのは私だけ？

コンサルの助言がわかると粗利が取れないから見積りを出さないのでしょう。

コンサルの助言がわかると清掃や警備や管理に手が抜けない又は請求明細を誤魔化せないから手を引くのでしょう。

このご時世、喉から手が出るほど仕事を欲しがる業者がたくさんあります。
誤魔化したり、手を抜けば次から仕事がもらえなくなります。

探せばきっといい業者は見つかりますよ。

見積に参加しない業者のことはどうでもいいけど、現管理会社の態度が重要。
確かに突然撤退されたら困ります。
現在管理会社とどんな契約をしているかによりますよね。

>>895,>>908さんの投稿、非常に興味深く読ませていただきました。
テレビ番組も勉強になるけど、こういう実体験された方のお話はリアルで現実身がありますね。

できればもう少し詳しくお聞きしたいのですが。

１００戸以下のマンションということですが、総戸数何戸ほどの規模でしょうか。
機械式駐車場は、どういった形状でしょう。屋内型でしょうか、屋外型でしょうか？
売主が設定した修繕積立金が甘かった、とのことですが、㎡あたりいくらで設定されていたのでしょうか。
また、実際にはどれほど不足していたということでしょうか？
理事会が暴走して修繕積立金の値上げができなかったということですが、理事は立候補で決まるのですか？
輪番制で１年交代とかだと、次の理事に変わったときに正常化に持って行けそうな気がするのですが・・

シーサイドレジデンスとは総戸数の規模が違うと思いますが、売主が作成した修繕計画というのがどれほど現実と離れているのか、知りたいので差支えなければぜひ教えてください。

908です。

質問がありましたのでこたえられる範囲でお答えします。
質問の順番に

総戸数80程度
駐車場は屋内・屋外に機械・平面両方。機械式の割合が75％程
平均70㎡あたり3500円程度
1戸当り平均30-50万不足
理事は輪番と立候補の両方（立候補が優先）
輪番といえど、確率で言えば理事構成がどうなるかは運次第です
自ら進んで値上げを言える人がどれだけいるかだと思います。

不足は機械式駐車場だけではないですので誤解のないようにお願いします。

このマンションの機械式駐車場のことをどう解釈するかは、難しい問題ですよ。
だいたい法定耐用年数１５年の機械式駐車場を２０年で計画する時点で破綻してます。
「１５年で交換の計画がメンテが行き届いた結果１８年持つ」
「２０年で交換の計画がメンテを定期的にしたのに１８年しかもたなかった」
同じ内容でも計画が違えば全然違いますよね。積み立てている金額が違うし。
４８０台の半分が機械式ということですが２４０台全部２０年持ちますか？。
耐用１５年のものを１５年と書けないのは長期修繕計画書が３０年計画だと
「３０年目に機械式駐車場の２回目の更新金額を計画に盛り込む必要がある」からだと思いました。
広大な土地を取得しているにもかかわらず時代にあわない機械式駐車場を大量に抱えているということが販売価格とか値引き額とかを超える出費としてのしかかってくるのは避けられそうにないという結論で検討から外します。

ありがとうございました。

以下参考資料
機械式駐車場ってどうですか＠マンションコミュニティ（５年前からある機械式駐車場のスレッド。）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
機械式駐車場の問題点について（機械式駐車場問題をとりあげているリンク多数）
http://www.geocities.jp/daigiri90131/parking.htm
機械式駐車場は立地によっては時限爆弾になる
http://www.mansion.co.jp/union/new/new0811.html
機械式駐車場料金の無料化の流行＝詐欺行為の蔓延だ／200年どころか15年しか持たない恐れあり
http://www.mansion.co.jp/union/new/new0812.html
※このマンションは駐車場料金は管理費に１００％計上なので駐車場料金無料と同意だそうです。

最後に、
検討していたものとしては部屋数やキャナル前の緑地を削減もしくは屋内平面駐車場の屋根を緑化するなりして全台を平面駐車場にしていてくれればなあと思いました。アクアの茶色のタイル貼りの低層階あたり、平面駐車場にできただろうになあ。残念です。

機械式駐車場の課題はマンションには付き物だけど、このスレは駐車場ばっかりにこだわり過ぎ！
親切にしてはクドいな