シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

※最初にお断りとして検討していく中で他物件のリンクを貼る必要があったので２件の他物件の「物件概要」のリンクを貼らせていただきました。これは検討する身としてであり決して「荒らし」行為ではないということをご理解下さい。それでも「荒らし」や「嫌がらせ」の投稿だと判断された方がいるなら「削除依頼」を出されていただければ管理人の判断を受け入れます。ただし私が危惧するのはリンクを貼るという行為のみで、本文中の内容は検討している身としてなんら「荒らし」や「嫌がらせ」行為ではないと考え投稿しています。


>>698さんが提起した駐車場問題を連休中に調べました。
>>817さんが規約、修繕計画について検討している身として知りたいポイントが的確に書いていただけたので私の中でまとまりました。ありがとうございます。

私は議論の着地点が「規約の中身を知る」ことに次第に変わっていってしまっているのではないかと思いました。
>>817さんの書かれていることでわかったのは、店舗＋店舗駐車場は住民とは会計的に独立していてあまり関係がないということ。
では店舗関係を無視して規約、修繕計画の駐車場部分の書き込みを見ると典型的な機械式駐車場を持つ分譲マンションの規約と変わらないということです。修繕計画、２０年で一式交換２億４千万円の計上というのも当然組み込まれていなければおかしいですし、問題が発生しているマンションに計上されていなかったかというとそうではない。
だからシーの規約がおかしいというわけじゃないんです。従来通りの規約なんです。
NHK番組の内容を簡単にシーで当てはめてみると２億４千万って聞いてたのに７億になっちゃったということ。６００戸で均等割りすると１戸当たり７６６万円です。機械式駐車場のメンテナンスや工事は機械式駐車場の会社の系列会社が受け持つのが一般的で（日立のエレベーターを日立ビルケアがメンテするように）他社が入れない分コストも圧縮できません。払えないから他社探しますとはいかないものというのも機械式駐車場の問題です。
「今まで毎月ちゃんと駐車場料金払ってきたじゃないか！」
「私は車を持っていないのになんで払う必要があるんだ！」
一時金や修繕積立金の当初計画案以上の増額として集めようにも規約を理解せずに入居（あるいは規約を忘れてしまった人）はこう思う。実際このスレッドでもあまり理解していないと見受けられる方がおられました。それを悪いといっているわけではありません。それはこれだけがマンション購入の決め手ではないからです。
ですがこういう住民感情によって管理組合が身動きとれなくなり安易に銀行融資に走ってしまい余計負債が増える。
大規模修繕が出来なくなり修繕が延期ｘ２でマンションそのものが荒廃していく。
もっと色々ありますが大きいとこだけピックアップしました。

>>698さんは>>701でこうレスつけてます。（引用します。）
>の結論を書くと屋外型の機械式駐車場なら将来修繕問題が起きても最悪更地にするという選択肢もあるけど（実際>地にするのが１番安上がりだそうです）屋内型だとどうしようもないこと。（引用終わり。）

>>698さんは書き込んだ時点で将来修繕問題が起きてもと書かれているようにここまで調べていて、その後の選択肢が躯体の中に機械式駐車場を持つシーの構造が問題だから契約を止めて再検討すると書いてあるように思います。
２４０台分の機械式駐車場を持つ（４８０台中半分平面、半分機械式というレスがあったので）というだけでも問題ですがそれが躯体の中に収まっているというのが将来的に怖くなった。更地にして平面駐車場にすることで機械式駐車場のコストの呪縛から解放されるというのが機械式駐車場問題を解決したマンションの具体例としてNPO法人が紹介しています。（これもレスの流れで一度リンクされていましたが再度リンクします）
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html

（続く）

（続き）

パレット昇降式の機械式駐車場２４０台分を撤去しても躯体の中に大きな空洞が出来るだけです、更地にして立体平面駐車場を作るということは難しい選択です。
大阪市内の３００戸以上の大型物件で躯体内に駐車場を持つ売り出し物件を比較の為リンクします。他物件をリンクすると荒らし・ライバル営業と言われるのでシーにも関連する会社が入っている物件のみとしました。
グランドメゾン西九条ＢＩＯ
http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/outline/index.php?comp_id=sekisuihou...
ours(アワーズ)
http://www.mid.co.jp/ours432/outline.html
全台平面駐車場です。駐車場料金は差がありますが平面駐車場の両物件とも物件概要には管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので参考になるかと思います。もちろんシーの物件概要にも棟ごとに管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので比較してみると管理費も修繕積み立て金も大差はない。大差がないというのが将来大きな差となるということじゃないでしょうか。
ここまでが>>698さんが提起した（本人はそのつもりはなかったでしょうが）駐車場問題を私なりに連休で調べてみた部分です。

駐車場代６００万円（６００万円を見込んでいるというレスがあったので）は１００％管理費に計上されるということなのでシーの公式HPの物件概要から管理費全戸平均８０００円と仮定して、８０００円ｘ６００戸＋６００万で管理費は月額１０８０万です。
管理費というのは圧縮の余地が凄くあるというのは少し調べてみればわかります。
管理会社を他社と競合させる。人件費を減らす。（１週間の掃除の回数を半分にする）などなど。そこれ余剰金を発生させて修繕費にまわすというやりくりで段階的に上昇する計画の修繕積立金を抑えることは可能ですがそれも管理組合の総会決議でしか決まらないので余程情熱がないと６００世帯の意見をとりまとめるというのは難しいでしょう。

というのがシーサイドレジデンスにおける「駐車場問題」なのではないでしょうか。

私もたいして考えていなかった口ですが今後はこういうことも踏まえて検討しなければと思い多いに勉強させられたなあという感想です。
掘り下げていけばどんどんでてきてしまうのでどうしても長文になってしまいました。申し訳ありません。