シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

＞８００さん
＞ランニングコスト以外の収入、駐車場代からの利益は管理会社に吸収されるということです

利益が管理会社に吸収されるとは、管理費の余った分は管理会社に持っていかれるということですか？？
余剰金はプールされて修繕費なんかに割り当てられるものかと思っていたのですが・・

回数券のことでふと思ったのですが、車で大阪に出るには地元民でも料金がかかるんですか？一般道で行くには住之江から回るしかないのでしょうか？港大橋も有料ですよね？

問題提議の後すぐに質問て。だれでも知ってることだし。
みえみえでしょ。
そろそろ真面目な住民さんも相手にしてくれなくなってきてるよ。

誰でも知ってるって、私は知らないです。問題提議の件は私には難し過ぎてちょっとついていけてないです。

失礼しました。
その通りです。住之江方面からまわるしかないですね。
長々と続く同業者さんたちの書き込みにちょっと嫌気がさしてました。
勘違いしてすみませんでした。

駐車場代、100%管理費に回されるわけはないですよね？
それだと売る側の駐車場建設費用や利益が全く出ない。
駐車場分譲の物件だと何百万も払って駐車場を買って、さらに毎月の修繕費を積み立てています。
駐車場の修繕費すら存在しない…ここはやはり不思議ですね。
ここのような賃貸の駐車場だと駐車場代の利益はほぼ事業主などに行くのかと思っていました。
管理費に回すとしたら何割？そこは明記されていないとさすがに怖くないですか？

761です。
しばらく離れていた間に、私自身がサンドバッグ状態だったことを知って驚きました。

店舗管理費については796さんが説明してくださっています。
私には、結局どこに疑義があったのか分からずじまいでした。

一方で、屋内機械式駐車場の長期修繕に関わる点については、
重大な問題を提起していただいたと思っています。
屋内の利便性と引き換えに、大きなコスト要因も背負っているのですよ
という指摘は、なるほどと思わせられました。

私が転載した「使用料は管理費に充当する」という引用から
あまり議論が先に進んでいないように思いますが、
基本、それは住民である私達が今後引き受けていく問題なんでしょう。

駐車場使用料を管理費に組み込むのはごく普通だと思います。
駐車場会計として切り離したり、まるごと長期修繕費に付け替えたり
することが解決策だとする議論は、俄かには信じ難いです。

実際の運用は、ランニングコストを通常の管理費の枠で賄い、
何割かを修繕積立金にまわしているケースが多いだろう、というのが素人の直感で、
調べてみたら規約のなかに、住宅用駐車場使用料その他を
「住宅修繕積立金として積み立てることができる」という条項はありました。

それなりの管理費、駐車場代は設定されていますし、
いい加減な組み立てにはなっていないと思いますので、
要は無駄遣いせずに上手に運用して必要な事態に備えていく
住民の側の姿勢なんだろうと思います。

今回、多少なりと学習する契機を与えてくれた皆様には感謝しています。
しかしここの魅力は、スペックでは語れないおおらかな景観と、
出来上がっていない街並みにこそあると、私は思っているのですけどネ。

店舗駐車場が売主所有→管理組合は関知しないためリスク低いorリスク無
店舗駐車場が管理組合所有→駐車場収入が管理費会計計上。将来駐車場契約解除された場合一気に52台分の空きが発生。別区画のため空き対策も困難な状況があり得る。

この点を質問していたのではないでしょうか？
駐車場収入が管理費会計に計上されことはすでに判明してます。
しかしおそらく現行予算では駐車場収入の8割くらいで計画されていると思いますので、この収入に大きな変動があると赤字発生率が高くなり管理費アップもありえるのでリスクがあるのでは？とのことだと思います。
駐車場収入の8割くらいとは収入の2割は修繕とかではなく、駐車場契約率が8割で２割空きとかでの計画だと思います。

私が確認した他物件では上記のような感じで、駐車場収入は100%管理費会計に計上でした。管理規約に別段の定めで修繕積立金にも計上できる旨記載ありますが、総会決定事項ですので、難航が予想されますと他物件の営業マンが話していました。

追加になります。
他物件の営業マンは以下のようなことも話していました。

マンションは竣工後どれだけ早く完売するかで管理組合の財政状態が左右されますよ。
未分譲の部屋の管理費・修繕積立金は売主負担だが、駐輪場・駐車場その他の空きに対する負担はしないです。管理準備金も負担なし。しかし組合会計予算は竣工時点で完売を前提で作成している数値のため、完売に時間がかかればかかるほど収支を圧迫します。収入は100%でないのに、支出は100%発生するからです。

これにはなるほどとうなずけました。
その他物件は結構人気があるらしく、営業マンが気前良く教えてくれたので、よければ参考にしてください。どのマンションかは関係ないので記載しません。

>>803
>問題提議の後すぐに質問て。だれでも知ってることだし。
>みえみえでしょ。
>そろそろ真面目な住民さんも相手にしてくれなくなってきてるよ。

>>805
>失礼しました。
>その通りです。住之江方面からまわるしかないですね。
>長々と続く
>勘違いしてすみませんでした。

ん？。

>同業者さんたちの書き込みにちょっと嫌気がさしてました。

>同業者さんたち

おい営業、火消しはいいけど身分隠しきれてないぞｗ。

業者さん本音吐きすぎです。

８０３です
営業ではなく契約者です。
同業者の書き込みしつこいです。
８０２さんはまともな検討者だとわかったので謝罪しました。
＞問題提議の件は私には難し過ぎてちょっとついていけてないです。
これがフツウの感覚ですよ・・。

難しくても、いずれ嫌でも理解しなければならないときが来ます。

803
いきなり意味不明なタイミングで噛み付いてレベルの低い書き込みだと思ったら住人さん？
こういう人が住んでるなんてガッカリですな。

じゃさよなら

どなたかが、ここの住民は不親切だと指摘がありましたので、さすがに憤りを感じながら、また、自己の再認識の機会とも捉えて、管理規約、長期修繕計画、重要事項説明書とにらめっこしました。

806／物件比較中さん

先に、管理費は全体・住宅・店舗（修繕費も同じく、全体・住宅・店舗）に区分されていて、支出もそれぞれ独立（重複しない）していることは、ご紹介させていただきましたが、
駐車場代は100%管理費に回されます。これは住宅管理費の区分。ただ、住人が支払う（販売未了は売主）収入区分と同じですので、その支出先は、それ以外のものにも運用されます。この部分は、確かに駐車場の契約は、空きに対して売主が負担するものではないので、契約数によって振れる部分ですが、前述の住人負担部分と共用していますので、（収入は100%でないのに、支出は100%発生するという指摘が別の方にもありましたが）支出部分は稼動して消耗する部分に比例していますので、その分リスクヘッジをしています。ですので、そもそも駐車場建設費用や利益運用について言及する部分とは違います（建物躯体の一部のようなもの）。
また、機械式駐車場の修繕費（もちろん修繕準備金も）は別で積み立てられています。管理費とはまったく別会計です。NHKの20年で数千万は不足、実際は15年で立替の必要ありということでしたが、長期修繕計画でも20年で一式交換を2億4千万で計上されています（維持修繕は別に各年度ごとに設定）。駐車場の契約者が仮にいなくても、駐車場収入とは別会計ですので、収入不足を取り上げているNHKの問題とは違うのではないかと思います。それに屋外ではなく、建物の中（躯体の一部）ですし、そんなに耐久性が劣るとは思わないのですが。

808／購入検討中さん

店舗駐車場にはそもそも駐車場収入がありません。店舗・駐車場は同じくセットの施設維持として店舗管理の区分になります。ちなみに52台は平面自走式で、構造上は1階の住人用区画と同じですが、壁で仕切っている構造です（もちろん行き来は壁で完全に仕切っているので相互の出入りはできません）。建物躯体の一部で（もちろん屋内）すので、屋外の鉄製の自走式とは耐久性維持の概念が違うのではと思います。店舗が入ろうが入るまいが、建物としては住人に影響がでることはないでしょう。まあ、店舗が入らないと風化してしまうかもしれませんが。

このマンションは、駐車場は構造物のような概念だと思っていただければわかりやすいのではないでしょうか。住戸と同じように修繕は必要であり、修繕計画が入っていますので当然修繕費も集められています。ですので、駐車場収入が会計上・維持管理上に与える影響は、施設非難につながるほどのものではないかと思います。ただ、車を使用しない検討者の方には、無駄な管理費・修繕費を払っていると感じられるのかもしれません。

>>817さん
761→807です。
情報有難うございます。
管理費とは別に毎月払っている修繕積立金は駐車場も対象として含み、
長期修繕計画の中に問題の立替も具体的に計上されているということですね。
すっきりしました。
ちゃんとした読み込みもできずに中途半端な書き込みをした自分が恥ずかしいです。
同時にとても勉強になりました。
攻撃的言辞を弄する方々も含めて感謝です。

結論：店舗駐車場は管理組合の会計に影響しない。機械式駐車場は修繕積立金会計で修繕計画にそった修繕があるが、駐車場を利用しない人も負担することとなる。駐車場収入は100%管理費会計に計上。

こんな感じでしょうか？

NHKの番組は見ていませんが、全国の管理組合の半数以上が今後財政困難な状況に陥るとの記事を見つけました。特に修繕積立金の不足が著しいようです。『管理組合　赤字』『修繕積立金　不足』とかで色々検索すれば出てきますよ。
実際大規模修繕時に積立金が足りず、銀行からの融資も受けられず、修繕が先送りされているマンションもあるようです。又住民から100万一括徴収してなんとか大規模修繕をされたマンションもあるとか。赤字発生でデベにクレームつけてもデベは法的にも何ら責任はないため、困っている管理組合もあるそうです。（これは３－４年前のマンションブーム時の物件に特に多いとか）

金額不足の場合、優良中古マンション基準を満たせば融資可能な場合もあるそうです。

今回きっかけはNHKの機械式駐車場の番組の投稿でしたが、自分でもこの連休で色々調べて、様々な問題があることが理解できました。

ありがとうございました。

>>819
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060205A/index.htm
これのことですかね？
確かに意識改革必要ですね。