シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

>>786さん
お答えにならなくて申し訳ないのですが

此花の某物件、たぶん私が検討しているところだと思います（違ってたらすいません）
2種類あるうちひとつが前物件のもので、それははっきり明記してありましたよね。
新しい物件の大多数の部屋に採用されているものと同じ仕様の設備があるから、全く参考にならないとは思いませんよ。
不親切なのは確かですが。他のタイプの部屋のＣＧくらい用意しておいて欲しかったですよね。

モデルルームは基本的にオプションの嵐ですから、なにもしないor期限切れでできない場合はモデルルームと実物が全然違うように仕上がるなんてことは、ザラです。
デベも商売ですから、モデルルームは素敵に見えるようにいっぱいお化粧するんです。これはどこでもそうです。
結局は私たちが気をつけてチェックして、実際はどうなりそうか想像力をフル活用するしかないですよ。

モデルルームと現物のギャップが気になるなら、青田よりも完成済み物件のほうがいいでしょう。
棟内モデルルーム、見に行く時間が作れるといいですね。

794さん、

ご返答ありがとうございました。
ほんとですね。
実際の物件見るのが一番ですよね。
おっしゃるとおり、オプションオプションでかなり化粧してるなぁと感じました。
で、私の想像力の欠乏で、オプションがない場合の想像ができない。。。。のです。。
私にはどうしても想像というか創造に感じてしまいます。
本当の物件見て、がっくりしないか心配です。
できるだけ時間作って実際の棟内モデルルーム見に行くようにします。

此花の物件、
検討してるとこ同じようですね。
でも、経費削減かしらないですけど、
マンション検討し始めたら不動産営業の適当さにはびっくりしますね。笑
数千万の商品なのに、サンプルは若干違うんですから・・・
もうちょっと消費者目線で考えてくれればよいですねー

とりあえず、時間つくるように努力します！

管理費は全体、住宅、店舗の３つに独立しています。住人は全体と住宅、店舗契約者は全体と店舗の管理費を賄うことになります。また店舗契約者は区分所有者ですので、テナント料等の収入計上はなく店舗駐車場の維持管理については店舗会計になります(将来的に売り主との賃貸契約もあり得るようです)。
私は、三井不動産レジデンシャルの時の契約で、店舗が入らなくても売り主が支払うこと、駐車場の維持管理は600戸の世帯数があり、自走式と機械式とのミックスで施設維持のバランスがとれること(機械式のメンテナンス負担は高いが、維持負担の少ない自走式で補うそうです。私は自走式ですので維持費はかからないのに高くて損な気はしますが、利便性はすこぶるいいので納得してます)を最初に伺ってました。住宅管理費支出が様々な適用に組み込まれているので、車を持たれていない方が損なのかどうかは現時点ではわかりませんが。
ちなみに長谷工さんとはお話は全くしていないので、検討者さんらが指摘している不備やレベルのことはわかりませんが、エース級の営業マンはここや此花には派遣されず、北摂や神戸六甲あたりの優良激戦区に行かされるそうです。

今となれば、関係者の方に悪いですが、アーバンが早めに倒れて事業主が変わって良かったです。数年後にそういう状況になったら、ここで話題になっているこの管理費(修繕費も)がどうなっていたことやら。やっぱり今の流れでいけば、事業主がしっかりしたところじゃないと怖いですね。マンション分譲だけのところは特に。といっても私自身アーバンはいい会社で三井不動産レジデンシャルとの組み合わせで安心と思ってた口ですが。

795さん、モデルルームはその物件の最大値だから、そのレベルよりは実際の物件は絶対下がりますよ。
それはどの物件でも同じ。いくつも見て目を肥やすしかないですね。
　
しかしこの物件の営業の問題はモデルルームの飾り立てとは次元が違って深刻ですね。
せめて勉強くらいしていてほしい。さすがマンコミュでの評判どおりですよね。
何だか適当な物件なのかなあと思ってしまいます。
796さんの指摘だと以前はしっかりしていたのかな。

私も昨日MR行ってきましたが、ここで指摘されているように営業マンのレベルは低いと感じました。
店舗駐車場も確認しようと思ったのですが、ここで問題提起したのが私と思われるのも嫌だな～と思ったので質問できませんでした。（笑）意外と同じ考えの人いるんじゃないでしょうか？
価格表を見た感じでは、分譲済みは全体の半分程ではないでしょうか？
こちらの住民板でもぽつぽつ実際の生活上での問題も浮上しているようですので、色々と確認しながら検討したいと思います。

>>796さん
ありがとうございます。
しかし管理組合の中に３つの会計があるんですね。修繕・管理を考慮すると６つになるんでしょうか？素人では複雑すぎて理解できません。
文面からですと、全ての収益の受け手は管理組合のようですね。
エース級は神戸方面に派遣なんですね。
もしこれが本当なら、この物件は安さに惹かれて来る客が多いから、価格と広さで煙に巻けばOKみたいな方針ですかね。実際そんな感じは受けましたが。

現地を見て思ったのですが、玄関周りや連絡通路周りの水道代とか芝生等の植栽管理に結構なランニングコストがかかりそうな感じですね。

先→→→→→→→→→→→→→→→週号のタウンズによれば第１期分として６００戸中１７０戸が売れ残り。
アクアコートが１３０戸、ステーションコートが４０戸のようですね。
管理組合が３つの会計を管理しているんですか。
複雑になってしまって、
会計管理と監査のプロがいないといずれ維持にな困ることになりはしないかと・・・。

駐車場収入が管理費に計上されているということが規約に書いてあるということは営業さんにどういう説明を受けようがランニングコスト以上の予備費（計算外の事態）にお支払いの駐車場代は対応していませんということ。
一番最初に駐車場問題を提起した人はこれを心配しているんじゃないですか？。
ランニングコスト以外の収入、駐車場代からの利益は管理会社に吸収されるということです。この設備で各住戸の管理費安いですがそういうのがすべて管理会社に吸収されていきます。それを続けるとどうなるかと想定外の修繕、交換する際に大問題になるというのが昨今の駐車場問題なんですけど・・・。早急にみんなの管理費を上げて駐車場の収益を修繕費にまわそうというのが今とれる最善の方法。
ほんっとおおおおおおおにこの件に関しては住民さん（仮）はあまり協力してくれないです。
管理費の件に色々突っ込まれたら困ることあるのかなあと・・・。
って思って調べたら、というか調べるまでもないですが、
販売代理（提携）株式会社長谷工アーベスト
管理　　　　　　株式会社長谷工コミュニティ
個人の意見は書きません。攻撃する気じゃないし。

いいことも書きます。
咲州トンネルですが１００回回数券を購入すれば１回１５０円になるそうです。
私も車は頻繁に使うので入居するならば回数券は必携です。

＞８００さん
＞ランニングコスト以外の収入、駐車場代からの利益は管理会社に吸収されるということです

利益が管理会社に吸収されるとは、管理費の余った分は管理会社に持っていかれるということですか？？
余剰金はプールされて修繕費なんかに割り当てられるものかと思っていたのですが・・

回数券のことでふと思ったのですが、車で大阪に出るには地元民でも料金がかかるんですか？一般道で行くには住之江から回るしかないのでしょうか？港大橋も有料ですよね？

問題提議の後すぐに質問て。だれでも知ってることだし。
みえみえでしょ。
そろそろ真面目な住民さんも相手にしてくれなくなってきてるよ。

誰でも知ってるって、私は知らないです。問題提議の件は私には難し過ぎてちょっとついていけてないです。

失礼しました。
その通りです。住之江方面からまわるしかないですね。
長々と続く同業者さんたちの書き込みにちょっと嫌気がさしてました。
勘違いしてすみませんでした。

駐車場代、100%管理費に回されるわけはないですよね？
それだと売る側の駐車場建設費用や利益が全く出ない。
駐車場分譲の物件だと何百万も払って駐車場を買って、さらに毎月の修繕費を積み立てています。
駐車場の修繕費すら存在しない…ここはやはり不思議ですね。
ここのような賃貸の駐車場だと駐車場代の利益はほぼ事業主などに行くのかと思っていました。
管理費に回すとしたら何割？そこは明記されていないとさすがに怖くないですか？

761です。
しばらく離れていた間に、私自身がサンドバッグ状態だったことを知って驚きました。

店舗管理費については796さんが説明してくださっています。
私には、結局どこに疑義があったのか分からずじまいでした。

一方で、屋内機械式駐車場の長期修繕に関わる点については、
重大な問題を提起していただいたと思っています。
屋内の利便性と引き換えに、大きなコスト要因も背負っているのですよ
という指摘は、なるほどと思わせられました。

私が転載した「使用料は管理費に充当する」という引用から
あまり議論が先に進んでいないように思いますが、
基本、それは住民である私達が今後引き受けていく問題なんでしょう。

駐車場使用料を管理費に組み込むのはごく普通だと思います。
駐車場会計として切り離したり、まるごと長期修繕費に付け替えたり
することが解決策だとする議論は、俄かには信じ難いです。

実際の運用は、ランニングコストを通常の管理費の枠で賄い、
何割かを修繕積立金にまわしているケースが多いだろう、というのが素人の直感で、
調べてみたら規約のなかに、住宅用駐車場使用料その他を
「住宅修繕積立金として積み立てることができる」という条項はありました。

それなりの管理費、駐車場代は設定されていますし、
いい加減な組み立てにはなっていないと思いますので、
要は無駄遣いせずに上手に運用して必要な事態に備えていく
住民の側の姿勢なんだろうと思います。

今回、多少なりと学習する契機を与えてくれた皆様には感謝しています。
しかしここの魅力は、スペックでは語れないおおらかな景観と、
出来上がっていない街並みにこそあると、私は思っているのですけどネ。

店舗駐車場が売主所有→管理組合は関知しないためリスク低いorリスク無
店舗駐車場が管理組合所有→駐車場収入が管理費会計計上。将来駐車場契約解除された場合一気に52台分の空きが発生。別区画のため空き対策も困難な状況があり得る。

この点を質問していたのではないでしょうか？
駐車場収入が管理費会計に計上されことはすでに判明してます。
しかしおそらく現行予算では駐車場収入の8割くらいで計画されていると思いますので、この収入に大きな変動があると赤字発生率が高くなり管理費アップもありえるのでリスクがあるのでは？とのことだと思います。
駐車場収入の8割くらいとは収入の2割は修繕とかではなく、駐車場契約率が8割で２割空きとかでの計画だと思います。

私が確認した他物件では上記のような感じで、駐車場収入は100%管理費会計に計上でした。管理規約に別段の定めで修繕積立金にも計上できる旨記載ありますが、総会決定事項ですので、難航が予想されますと他物件の営業マンが話していました。

追加になります。
他物件の営業マンは以下のようなことも話していました。

マンションは竣工後どれだけ早く完売するかで管理組合の財政状態が左右されますよ。
未分譲の部屋の管理費・修繕積立金は売主負担だが、駐輪場・駐車場その他の空きに対する負担はしないです。管理準備金も負担なし。しかし組合会計予算は竣工時点で完売を前提で作成している数値のため、完売に時間がかかればかかるほど収支を圧迫します。収入は100%でないのに、支出は100%発生するからです。

これにはなるほどとうなずけました。
その他物件は結構人気があるらしく、営業マンが気前良く教えてくれたので、よければ参考にしてください。どのマンションかは関係ないので記載しません。

>>803
>問題提議の後すぐに質問て。だれでも知ってることだし。
>みえみえでしょ。
>そろそろ真面目な住民さんも相手にしてくれなくなってきてるよ。

>>805
>失礼しました。
>その通りです。住之江方面からまわるしかないですね。
>長々と続く
>勘違いしてすみませんでした。

ん？。

>同業者さんたちの書き込みにちょっと嫌気がさしてました。

>同業者さんたち

おい営業、火消しはいいけど身分隠しきれてないぞｗ。

業者さん本音吐きすぎです。

８０３です
営業ではなく契約者です。
同業者の書き込みしつこいです。
８０２さんはまともな検討者だとわかったので謝罪しました。
＞問題提議の件は私には難し過ぎてちょっとついていけてないです。
これがフツウの感覚ですよ・・。

難しくても、いずれ嫌でも理解しなければならないときが来ます。

803
いきなり意味不明なタイミングで噛み付いてレベルの低い書き込みだと思ったら住人さん？
こういう人が住んでるなんてガッカリですな。

じゃさよなら

どなたかが、ここの住民は不親切だと指摘がありましたので、さすがに憤りを感じながら、また、自己の再認識の機会とも捉えて、管理規約、長期修繕計画、重要事項説明書とにらめっこしました。

806／物件比較中さん

先に、管理費は全体・住宅・店舗（修繕費も同じく、全体・住宅・店舗）に区分されていて、支出もそれぞれ独立（重複しない）していることは、ご紹介させていただきましたが、
駐車場代は100%管理費に回されます。これは住宅管理費の区分。ただ、住人が支払う（販売未了は売主）収入区分と同じですので、その支出先は、それ以外のものにも運用されます。この部分は、確かに駐車場の契約は、空きに対して売主が負担するものではないので、契約数によって振れる部分ですが、前述の住人負担部分と共用していますので、（収入は100%でないのに、支出は100%発生するという指摘が別の方にもありましたが）支出部分は稼動して消耗する部分に比例していますので、その分リスクヘッジをしています。ですので、そもそも駐車場建設費用や利益運用について言及する部分とは違います（建物躯体の一部のようなもの）。
また、機械式駐車場の修繕費（もちろん修繕準備金も）は別で積み立てられています。管理費とはまったく別会計です。NHKの20年で数千万は不足、実際は15年で立替の必要ありということでしたが、長期修繕計画でも20年で一式交換を2億4千万で計上されています（維持修繕は別に各年度ごとに設定）。駐車場の契約者が仮にいなくても、駐車場収入とは別会計ですので、収入不足を取り上げているNHKの問題とは違うのではないかと思います。それに屋外ではなく、建物の中（躯体の一部）ですし、そんなに耐久性が劣るとは思わないのですが。

808／購入検討中さん

店舗駐車場にはそもそも駐車場収入がありません。店舗・駐車場は同じくセットの施設維持として店舗管理の区分になります。ちなみに52台は平面自走式で、構造上は1階の住人用区画と同じですが、壁で仕切っている構造です（もちろん行き来は壁で完全に仕切っているので相互の出入りはできません）。建物躯体の一部で（もちろん屋内）すので、屋外の鉄製の自走式とは耐久性維持の概念が違うのではと思います。店舗が入ろうが入るまいが、建物としては住人に影響がでることはないでしょう。まあ、店舗が入らないと風化してしまうかもしれませんが。

このマンションは、駐車場は構造物のような概念だと思っていただければわかりやすいのではないでしょうか。住戸と同じように修繕は必要であり、修繕計画が入っていますので当然修繕費も集められています。ですので、駐車場収入が会計上・維持管理上に与える影響は、施設非難につながるほどのものではないかと思います。ただ、車を使用しない検討者の方には、無駄な管理費・修繕費を払っていると感じられるのかもしれません。

>>817さん
761→807です。
情報有難うございます。
管理費とは別に毎月払っている修繕積立金は駐車場も対象として含み、
長期修繕計画の中に問題の立替も具体的に計上されているということですね。
すっきりしました。
ちゃんとした読み込みもできずに中途半端な書き込みをした自分が恥ずかしいです。
同時にとても勉強になりました。
攻撃的言辞を弄する方々も含めて感謝です。

結論：店舗駐車場は管理組合の会計に影響しない。機械式駐車場は修繕積立金会計で修繕計画にそった修繕があるが、駐車場を利用しない人も負担することとなる。駐車場収入は100%管理費会計に計上。

こんな感じでしょうか？

NHKの番組は見ていませんが、全国の管理組合の半数以上が今後財政困難な状況に陥るとの記事を見つけました。特に修繕積立金の不足が著しいようです。『管理組合　赤字』『修繕積立金　不足』とかで色々検索すれば出てきますよ。
実際大規模修繕時に積立金が足りず、銀行からの融資も受けられず、修繕が先送りされているマンションもあるようです。又住民から100万一括徴収してなんとか大規模修繕をされたマンションもあるとか。赤字発生でデベにクレームつけてもデベは法的にも何ら責任はないため、困っている管理組合もあるそうです。（これは３－４年前のマンションブーム時の物件に特に多いとか）

金額不足の場合、優良中古マンション基準を満たせば融資可能な場合もあるそうです。

今回きっかけはNHKの機械式駐車場の番組の投稿でしたが、自分でもこの連休で色々調べて、様々な問題があることが理解できました。

ありがとうございました。

>>819
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060205A/index.htm
これのことですかね？
確かに意識改革必要ですね。

駐車場の件、しっかり調べてくださる住民の方のおかげですっきりしましたね！
連休なのにお手数おかけしました。でも、おかげさまで大変勉強になりました。ありがとうございます。

駐車場の修繕費用を、クルマを持たない住民も負担することの不公平さについて、ひとこといいですか？

駐車場という設備があることも含めて、そのマンションの資産価値が構成されています。
使う、使わないにかかわらず、マンションの設備の修繕費は住民みなで負担すべきです。
これはある意味、公平なんですよ。
中古で売りに出したとき、マンション内に駐車場があるかないかで売却額が変わってくるはずです。
駐車場を利用しない方でも、修繕費用を負担することが、間接的には自分の専有部分の資産価値を維持させていることになるんです。

たとえば、低階層にお住まいの方が、自分はエレベーターを使わないからといって、エレベーターの修繕費を負担したくない、というのは通らないのと同じことなんですよ。

駐車場の修繕費は駐車場利用者だけで、という流れが気になったので書き込みました。
一般論ばかり聞きたくないという方はすみません。スルーしてください。

821：匿名さんへ
わかりやすい説明ありがとうございます。いや～素晴らしい書き込みです。

マンション前を通過する豪華客船セブンシーズマスター。
こんな楽しみもあります。シーサイドですから・・・

駅前ですから・・・

※最初にお断りとして検討していく中で他物件のリンクを貼る必要があったので２件の他物件の「物件概要」のリンクを貼らせていただきました。これは検討する身としてであり決して「荒らし」行為ではないということをご理解下さい。それでも「荒らし」や「嫌がらせ」の投稿だと判断された方がいるなら「削除依頼」を出されていただければ管理人の判断を受け入れます。ただし私が危惧するのはリンクを貼るという行為のみで、本文中の内容は検討している身としてなんら「荒らし」や「嫌がらせ」行為ではないと考え投稿しています。


>>698さんが提起した駐車場問題を連休中に調べました。
>>817さんが規約、修繕計画について検討している身として知りたいポイントが的確に書いていただけたので私の中でまとまりました。ありがとうございます。

私は議論の着地点が「規約の中身を知る」ことに次第に変わっていってしまっているのではないかと思いました。
>>817さんの書かれていることでわかったのは、店舗＋店舗駐車場は住民とは会計的に独立していてあまり関係がないということ。
では店舗関係を無視して規約、修繕計画の駐車場部分の書き込みを見ると典型的な機械式駐車場を持つ分譲マンションの規約と変わらないということです。修繕計画、２０年で一式交換２億４千万円の計上というのも当然組み込まれていなければおかしいですし、問題が発生しているマンションに計上されていなかったかというとそうではない。
だからシーの規約がおかしいというわけじゃないんです。従来通りの規約なんです。
NHK番組の内容を簡単にシーで当てはめてみると２億４千万って聞いてたのに７億になっちゃったということ。６００戸で均等割りすると１戸当たり７６６万円です。機械式駐車場のメンテナンスや工事は機械式駐車場の会社の系列会社が受け持つのが一般的で（日立のエレベーターを日立ビルケアがメンテするように）他社が入れない分コストも圧縮できません。払えないから他社探しますとはいかないものというのも機械式駐車場の問題です。
「今まで毎月ちゃんと駐車場料金払ってきたじゃないか！」
「私は車を持っていないのになんで払う必要があるんだ！」
一時金や修繕積立金の当初計画案以上の増額として集めようにも規約を理解せずに入居（あるいは規約を忘れてしまった人）はこう思う。実際このスレッドでもあまり理解していないと見受けられる方がおられました。それを悪いといっているわけではありません。それはこれだけがマンション購入の決め手ではないからです。
ですがこういう住民感情によって管理組合が身動きとれなくなり安易に銀行融資に走ってしまい余計負債が増える。
大規模修繕が出来なくなり修繕が延期ｘ２でマンションそのものが荒廃していく。
もっと色々ありますが大きいとこだけピックアップしました。

>>698さんは>>701でこうレスつけてます。（引用します。）
>の結論を書くと屋外型の機械式駐車場なら将来修繕問題が起きても最悪更地にするという選択肢もあるけど（実際>地にするのが１番安上がりだそうです）屋内型だとどうしようもないこと。（引用終わり。）

>>698さんは書き込んだ時点で将来修繕問題が起きてもと書かれているようにここまで調べていて、その後の選択肢が躯体の中に機械式駐車場を持つシーの構造が問題だから契約を止めて再検討すると書いてあるように思います。
２４０台分の機械式駐車場を持つ（４８０台中半分平面、半分機械式というレスがあったので）というだけでも問題ですがそれが躯体の中に収まっているというのが将来的に怖くなった。更地にして平面駐車場にすることで機械式駐車場のコストの呪縛から解放されるというのが機械式駐車場問題を解決したマンションの具体例としてNPO法人が紹介しています。（これもレスの流れで一度リンクされていましたが再度リンクします）
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html

（続く）

（続き）

パレット昇降式の機械式駐車場２４０台分を撤去しても躯体の中に大きな空洞が出来るだけです、更地にして立体平面駐車場を作るということは難しい選択です。
大阪市内の３００戸以上の大型物件で躯体内に駐車場を持つ売り出し物件を比較の為リンクします。他物件をリンクすると荒らし・ライバル営業と言われるのでシーにも関連する会社が入っている物件のみとしました。
グランドメゾン西九条ＢＩＯ
http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/outline/index.php?comp_id=sekisuihou...
ours(アワーズ)
http://www.mid.co.jp/ours432/outline.html
全台平面駐車場です。駐車場料金は差がありますが平面駐車場の両物件とも物件概要には管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので参考になるかと思います。もちろんシーの物件概要にも棟ごとに管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので比較してみると管理費も修繕積み立て金も大差はない。大差がないというのが将来大きな差となるということじゃないでしょうか。
ここまでが>>698さんが提起した（本人はそのつもりはなかったでしょうが）駐車場問題を私なりに連休で調べてみた部分です。

駐車場代６００万円（６００万円を見込んでいるというレスがあったので）は１００％管理費に計上されるということなのでシーの公式HPの物件概要から管理費全戸平均８０００円と仮定して、８０００円ｘ６００戸＋６００万で管理費は月額１０８０万です。
管理費というのは圧縮の余地が凄くあるというのは少し調べてみればわかります。
管理会社を他社と競合させる。人件費を減らす。（１週間の掃除の回数を半分にする）などなど。そこれ余剰金を発生させて修繕費にまわすというやりくりで段階的に上昇する計画の修繕積立金を抑えることは可能ですがそれも管理組合の総会決議でしか決まらないので余程情熱がないと６００世帯の意見をとりまとめるというのは難しいでしょう。

というのがシーサイドレジデンスにおける「駐車場問題」なのではないでしょうか。

私もたいして考えていなかった口ですが今後はこういうことも踏まえて検討しなければと思い多いに勉強させられたなあという感想です。
掘り下げていけばどんどんでてきてしまうのでどうしても長文になってしまいました。申し訳ありません。

契約者で駐車場車を希望している人の割合ってどれぐらいなんでしょうね　
トヨタでも車の生産台数を減らしてるそうですし。　
機械式をまとめて、使わない場所を作れば毎月のメンテナンス費も軽減できますね。　

でも平面は一階15000円で機械式は8000円とかなんですよね。　
平面て全部埋まってるのかな？　
平面をやすくして全部埋めて、なるべく機械式を使わなければいいのでは？　

このご時世に駐車場のメンテナンス代に巨額が必要なんてあり得ませんね

ちょっとみなさん、検討事項が具体的で驚いてしまします。
もう一度、南港がどういうところか検討なさってはいかがでしょうか？
昔から、南港に沈めるとか言いますしあまりいいイメージないですよね。
お役所の箱物ばかりの埋立地が、この先発展するとはどうしても思えないんです。
市内にでるほとんど唯一の道路が有料というのも、嫌がらせとしか思えません。港大橋は阪神高速ですよ。

大阪ＤＥＥＰ案内というサイトで海の時空間やＷＴＣについて、どういうものか分かります。
（職員のレストランなど意外にいい情報もありますが）

http://osakadeep.info/tag_%E3%82%B3%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%82%B9%E3%82%A...

いまさら何の荒らしかと、お叱りを受けるのは承知しています。
それでも、南港をご存知じゃない方もいらっしゃると思います。どうか、大事な決断をされる前にもう一度冷静になって下さい。

http://webnews.asahi.co.jp/you/old/special/2007/u20071213.html

825さん
ありがとうございました。
難しい問題を分かりやすく書いて頂いて理解できました。
他物件と比較すると見えてくるものがありますね。
車の台数も入居率も見えない中、大量の機械式が必要なのか疑問です。

827さん
南港についてはニュースを見ていれば大抵の人は知っているので、やはり「今更」なのでは？
とはいえ、私が不安な点はやはりそこで、
生活に必要な施設が現在、あまりにも近隣に少ないです。
保育園、学校、病院、公園、コンビニ…。
新たに開発してある程度成功した地域というのは最初から徒歩数分のエリア内にこれらの施設が組み込まれています。
ここはコープだけ入っていていますが、「だから大丈夫！」と言うには弱いなとは思います。
交通の便、海、安さは魅力なんですが現在はいくつかの候補の中では順位が下がってきたかな…。
決め手が難しい。

・新規の質問は、旧スレも含め一度過去レスを読んでから、を推奨します。
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
https://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・有意義な情報交換を！

824／匿名さん

ご質問です。
NHKのニュースがタイムリーで見れなかったので、色々と検索していますが、ヒットするのは他のマンションへの書き込み等で、肝心のNHKにはたどり着けません。
まずは、2億4千万が7億になるという事例ですが、予算より7倍かかるという文面は見受けられます。他にも2億から最大7億かかるという文面もあります。ただ如何せんその元の予算がいくらかはわかりません。私達のマンションのように2億4千万の予算計上が7億になるという数式の元を教えてください。掛け算の根拠が違うと導き出す金額が大きく違いますので。それと、屋内型なのか、それとも屋外型なのか。その事例では、どうも台風で浸水したり、風雨にさらされる環境が影響するということがあったと思います。　
このマンションは地下1階までありますが、横に咲洲キャナルが流れていて、実際は運河のレベルで言えば2階に位置します。またその運河は海に両端を直結していますので、川のように水位が上がることはありません。運河の水位が上がるとすれば、地球規模の浸水になるでしょう。また、駐車場から運河方面へは抜ける道がありますので、そこから浸水した水が抜けることになります。これは、平面であろうが機械式であろうが同じです。
また修繕費ですが、建替えとは別に、維持修繕管理で毎年平均1千万の予算計上があります。
20年で4億円以上を駐車場収入に依存しない形で計上していることになります。
住民としても、この辺はきちんと意識していく必要があることは、十分認識しましたが、もう少し拠り所となる根拠が欲しいと思いますので、ご回答よろしくお願いします。

827／買い換え検討中
「昔から、南港に沈めるとか言いますしあまりいいイメージないですよね。」
これは言ってはいけない一言ですよ！差別的な発言はその人の人となりを表します。
業者の方であろうが、検討されているかたであろうが、人として軽蔑します。

２週間ぶりにここに来たのですが、盛況ですね。
荒れてる荒れてないは別にして
活気がある掲示板はであることは間違いないですね。
ここ半年、注目度は常にトップランキングですね。
やはりみなさん（他社営業も含め）気になる物件だと改めて思いました。
さあＧＷも終わり南港の混雑もひと段落するだろうし、
モデルルームまた見に行って来ます。

毎年平均1千万の予算計上の根拠をよければ教えてください！
600世帯完売したと仮定したうえでの計算ですか？

↑
830さんへの逆質問ですか？
住民が回答する域を超えています。
スルーしましょう。

832さん

根拠も何も・・・。
建て替える以前に例年のメンテナンスの費用計上は当然されていると思いますが。
また管理費、修繕費は完売するしないは関係ないはずです。販売済みは住人が、未完了は売り主が負担します。未徴収のリスクをあげる方もいらっしゃるかと思いますが、それはどこのマンションでも同じでしょう。あるとすれば売り主の負担に耐えられる母体があるかどうかでしょうか。

失礼だとは思いますが、(ほんの前からでけっこうですが)もう少し前のも読んで見て下さい。話がループしてしまいます。これでは本当に検討されているのか、はたまた何を検討材料にされているのか。
せめてなぜそれを聞きたいのか付け加えていただけるとありがたいです。

事実提示の無い部分なのに、その先の推論があまりにもある方向に誘導していく論法が多いように感じます。検討されている方が、他の検討者への情報提供と思ってされていることであれば、推論の導き方が常識的ではありません。ある事象があってそれの表裏の解釈で討論されたり、情報提供があれば検討されている方にとって有意義だと思うのですが。

834さん
いや、修繕費の常識は解説不要です。
そうじゃなくて1千万という数字のソースが知りたかったんですが。
分かりづらいのですが、修繕費とは別に管理費として年に1千万？
内心833さんに同意する点もあるのですが敢えてお聞きしてます。

834さん
繰り返します。スルーしましょう。

維持修繕管理というのがややこしかったですね。維持管理するための修繕費ということで，修繕費の適用になります。ソースは読んで字のごとく経年で｢維持管理するための修繕費｣です。
ソースを知りたいと言う文言は、何か無性に知りたい!というのではなく、当然お手元に比較する材料や情報をお持ちで、それと比較してマンション購入の検討材料にとお見受けしますので、連休中によく勉強されているご検討の方々も含めて、素人の私に御教授ください。

｢シー｣という文言は確かに対岸の自走式駐車場をお持ちのところに出てきますね。アーバンだといいやすくて、今の名称が長くてしっくりこないので、使ってみようかと思います。でも明らかに業界用語っぽくて恥ずかしいのでやめときます。

836さん

ご指摘ありがとうございます。
熟考しない返しについ反応してしまいました。適当なところでスルーします。
ただ匿名性にかこつけてウソをつくのは許せませんので。

シティオアシス東三国イーナ板に自分の書いた書き込み貼り付けて、悦にはいってますね。

>>840
あの文章はここで私が投稿したものですが、シティオアシス東三国イーナ板には貼り付けていませんよ。
全く検討もしていません。
ここの板の更新が頻繁なので、閲覧している方が多いのではないでしょうか？
匿名さんが多いので混乱すると思いますが、あまり決め付けないで下さい。

＞841
尻尾出しましたね。
Ｎｏ．809において、あなたは「購入検討中さん」で投稿していたのでは？
それなのに今度は「匿名さん」？
複数の人になりすましての自作自演、ばれちゃいましたね。

ははは
ばれちゃいましたね。
って匿名さんで投稿してるのが自作自演になるんですか？
どれとどれが自作自演になるんでしょうか？
同じ名前で投稿する規約でもありました？
わざとですよ。
別にどうでもいいですけどね。
私は他物件で聞いた話を投稿しただけです。

何か相手に突っ込まないと気がすまないですか？
全て自作自演と書いとけばいいのでしょうか？

808・809でむしろ私は結論づけてこの話題を切り上げようとしたつもりだったんですが。
よほど的を得た投稿だったんでしょうか？
あの投稿をこの板への嫌がらせと決め付けるのは無理があると思いますよ。
ここに限らず全てのマンションに該当する話ですから。
全てのマンションに該当する話でうやむやにと思ってたのが、全然違う方向になったのは驚きましたが・・・。

ちなみにシティオアシス東三国イーナは全く検討していません。と言うよりもそんなマンション名も知りませんでした。
ここはやっぱり色々な方が見ていますよ。