シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

それだけ自身の選んだ物件に自信が持てないんでしょう。

店舗用52台は店舗のお客じゃない人でも利用できるんですかね？
たまにインテックスやATCで催しある時、無断で利用されたりしないんでしょうか？
マンション住人の来客時にも利用されそうな感じがします。
マンション住人とそれ以外の方でトラブルにならないような管理・運営ができるのであればいいですが・・・。

740さんにまるっと同意。
店舗用の駐車場、どうなっているんでしょう。
外部の人が出入りできる駐車場だからセキュリティ上当然、
住人の駐車場とは別の場所に設けるんですよね？

そうなると機械式は考えづらいですから一般客用は自走式？
だったら住人の駐車場も全部自走式だったらよかったのにと思ってしまいます。

店舗用の駐車場は住民用と別でしたよ。セキュリティ的に別の区画です。
店舗が占める部分は広さに応じた共有持分があるそうです。
ですから住民用の駐車場とは別の扱いのようです。
HPの物件概要の書き方は紛らわしいですね。

ネットで調べるだけではなく、現地に行ってモデルルームを見て聞いて、
図面をもらって見れば解決する事は多いですよ。
せっかくの我が家の検討ですし、不動産は自ら動いて調べて検討しないとね。

ありがとうございます。
店舗にも持分があるということは、店舗も住人のような感じですかね。
管理組合の一構成員という位置づけでしょうか？
ちょっと普通のマンションではない形態の様ですね。
例えば将来的に店舗が撤退することがあったり、駐車場料金の支払負担を回避しようと駐車場持分を放棄した場合、管理費会計にかなりのインパクトを与えそうな感じを受けますがどうなんでしょうか？
店舗の撤退はないかもしれませんが、共有部分の放棄は有り得そうな感じがします。

たまに1階部分の店舗を募集しているマンションがありますが、そういったイメージでいいのでしょうか？

そういうイメージだと思います。
店舗部分と店舗駐車場はおそらく売主所有で店と駐車場込みで貸すようです。
分譲貸しみたいな状態でしょうか。
店舗駐車場の管理は店舗の範囲です。これは質問して答えてもらいました。
スーパーは少なくとも向こう10年は撤退しないそうです。
個人の部屋と同じで、所有者がいる限り修繕金は払うことになります。
たぶん放棄はできないんじゃないかと。
規約の細かい点はわかりませんので、詳しくはモデルルームで聞いてみて下さい。

746です。すみません誤解があったらいけないので。
店舗部分は住民と同じ条件で管理組合の一員になるかどうかは聞いていませんので、
その点はわかりません。
でも店舗周辺や店舗駐車場の掃除を長谷工コミュニティがするのは、
なんかおかしい気がするので、住居と店舗で切り分けられているのだと考えます。

色々とありがとうございます。
大分自分の中で整理できてきました。
あとは自分の中で色々と仮説を立ててモデルルームに行ってみようと思います。

しかしこういった形態だと、この近隣に大型スーパーなどができると問題あるかもしれませんね。
以前どなたかがイオンなどの出店があればいいのにといった書き込みがありましたが、そういった出店があるとこのマンションにとってはAコープの売上減少に直結するため、将来の撤退リスクが高まるかもしれませんね。

やはりそのあたりが管理費や修繕積立金の会計にどの程度インパクトがあるのかが非常に気になりますね。
そのあたりも考慮に入れて検討したいと思います。

いよいよ棟内モデルルームがオープンしましたね。これから検討する方にとっては
現物を見て検討できるのでいいことですね。そのうちモデルルーム価格という形で
値引き販売を始めるんでしょうね。まあ仕方ないかな。

店舗部分は賃貸でしょうから組合員にはならないはずです。修繕、管理は貸主である管理組合負担でしょうね。借手がなくなると家賃収入は入ってこなくなると思います。なので住民はできるだけ買い物したほうが良いと思います。

店舗部分はマンション売主の所有みたいです。
売主はJFE都市開発になると思うのですが、そこが店舗の貸主になっているみたいです。

つまりもし店舗が空きになっても、その分の管理費と修繕費の負担は売主持ちになるようです。
そこの収入は確保されるみたいです。
でも住民はできるだけスーパーで買い物してあげたほうが良いでしょうね。

そうなると店舗駐車場52台分の使用料は売主負担ですよね？
物件概要で52台分を表示しているので、区画は別でも駐車場は管理組合所有とかではないですよね？
52台が売主所有ならマンションへのリスクは少ないと思います。

しかしもし52台分の駐車場が管理組合所有なら、何故駐車場だけ売主所有でないのか疑問が湧きます。
おそらく大部分が自走式だと思いますので、居住者用スペースを削ったと思います。
全てを最後まで売主責任とし、管理組合のリスクを遮断して欲しいですね。
仮定の話ですが・・・

店舗用駐車場が売主所有で、管理組合とは一切関係がなければ良いですが。

そうですね。
確かに店舗用駐車場の所有が売主なのか管理組合なのかで大きく違ってきますね。
もし管理組合所有なら、売主は最悪店舗用駐車場の契約だけは解除できる様にリスクヘッジできますからね。
契約解除されても居住用とは別区画の様なので、管理組合として扱いにも困る感じがしますね。
売主の設計で駐車場の区画割が決まっていますので、最後まで売主負担＆責任でお願いしたいですし、そうあってほしいですね。

しかし店舗用敷地は売主の所有ということは、将来売主が第三者に転売も可能ということですかね？
これはこれでどうなんでしょうか？

よくある普通のマンションとはちょっと違っているので、そのあたりのリスク要因が把握しづらいですね。

売主が店舗駐車場を含めた店舗部分の区分所有者として管理組合に入る形ではないでしょうか。
ですからその広さに応じた持分でJFEが修繕費や管理費を将来に渡って負担するようです。

52台の駐車場は店舗共有部分としてJFEの所有になると思います。
物件概要で52台分を明記しているのは住民用の駐車場と混在していないことを示すため、
と推測しています。

転売は可能だと思いますが所有者が変わっても個人の部屋と同じく、
修繕費と管理費は確保されると思います。

また区分所有で使用目的が店舗とある以上、
所有者が変わっても勝手に改造して転用することは不可能だと思います。

この物件検討の参考になさって下さい。
ややこしいことを書きましたが、私はこれらの理由からこの点は大きなリスクとは考えておらず、
購入を検討しています。

744でも書きましたが、この辺は共用図面を見ることで納得できる部分が多いと思います。
ネットの販売概要だけで語るのは推測に推測を重ねるだけになりますので、
本当に興味を持たれた方は直接現地に行って正確な情報を聞いてみることをお勧めします。

購入された方でご存知の方はいらっしゃらないでしょうか？
店舗用駐車場の所有者が誰なのかを確認する為だけにモデルルームには行きずらいですし、アンケートに当方の個人情報も開示しにくいです。

私は店舗所有者の管理費・修繕積立金は特に気にはしていませんが、駐車場の所有者は気になります。
所有者がどちらかで、管理費会計の駐車場収入に影響があるはずですし、以前ここで議論されていた機械式駐車場の問題や将来の修繕・管理費アップにも影響しそうですので・・・
これは駐車場収入に係わる部分だと思います。

購入された方にも関係のある部分だと思いますのでよろしくお願い致します。

追加です。
この物件に興味がありますので質問しております。
人それぞれモデルルームに行く基準もあるかと思いますので、興味があればモデルルームに来場するはずといった前提で話を進めないようにお願い致します。
ここは購入者の投稿も多いのでできるだけ事前に情報を収集できると思っての投稿です。
特に機械式駐車場の議論では購入者の方数名が投稿されていましたので、ぜひ回答頂ければと思います。

よろしくお願い致します。

すみませんが、現地で聞いた範囲の話ですので私はこれ以上のことはわかりません。

本人がこの物件を所有して住むことに興味がある人が検討する掲示板ですから、
まず自分が住む専有部分に興味を持ち、部屋を実際に見学し、
その上でさらに店舗や駐車場などが気になり調べるというのが、
普通の効率的な検討の順序かなあと思っています。

住まずに投資用で物件を買う人でさえ、机上の検討だけで物件購入はしないはず。
区分所有の事例研究であれば、ここで聞くよりもっと他のアプローチがありそうですし。
足で探すことを惜しまずに、数件はモデルルーム巡りをしてみることをお勧めします。

店舗や駐車場のことを時間を掛けて深く深く調べた所で、
まずは物件自体に部屋自体に住みたい！と思わせる位の魅力がないと、
調べた時間も手間も無駄になってしまいますからね。
それに掲示板の情報は不正確なものが多いですから。

近いうちにモデルルームに行きますので、また聞いて来ようと思います。

>>757さんへ
色々と情報提供ありがとうございます。
私自身情報提供には感謝はしておりますが、マンション検討はこうあるべきというような投稿には同意できません。

以前にも色々と投稿者の方に対して、「こうあるべきだ」「～のはず」という決め付けで議論が進展し荒れていますので、この点は私自身も含めて注意が必要だと感じております。

せっかくお勧め頂いてますので、少し現状説明させて頂きます。

私は以前に分譲マンションに住んでいましたので、ある程度管理組合の運営方針等を重要視しています。
又物件巡りは既に市内で新築8件・中古で7件見学しております。

この物件が自宅から一番遠いのと街として未完成の部分もあり、又通常のマンション形態ではないので、他物件に比べで一番判断しずらいと考えています。

私の基準は、立地・広さですが、立地は駅近だけが立地条件ではないと考えています。
街としてある程度完成していて初めて立地としての検討材料になると私は考えています。
広さがあるのは十分理解できていますので、間取りは特に気にしていません。
間取りは将来リフォーム可能ですが、広さはリフォームできませんので重視しています。
ですので机上の検討だけと受け取られるかもしれませんが、街が未完成なのとこの物件は不特定要素が通常物件よりも多い為、私としてはある程度机上で検討せざるを得ません。

先ほども書きましたが、物件検討の過程は人それぞれだと思いますので、相手へのご指摘は不要かと思います。

また何か情報があればよろしくお願い致します。

ひたすら他人にモデルルーム行きを勧める検討者さん…何だかなあ。
モデルルームって簡単に言うけど、
軽い気持ちで行くとその後相当勧誘されるし個人情報も記すわけだから慎重になる人はいるよ。
ネットで情報得て絞り込んでから、という758さんの姿勢も分かる。
1階をテナントとしているマンションは色々複雑だけど、
契約者さんならその辺りを調べたうえで購入されているでしょうから情報頂けるといいですね。

757です。モデルルーム行きを勧めますが、私は営業とかではないですよ。
どちらかというとネットの匿名情報だけでは高価なマンションの検討には心許ないですよ、
と言いたいのです。その点誤解のないようにお願いしたいです。

マンション購入に勧誘はつきものですから、購入希望である以上やむを得ないと思っています。
個人情報の問題もありますので慎重になるのは分かりますね。
でも最近は個人情報管理がうるさくなっており、以前より信頼できる気持ちもあったりします。
いくつか他の物件を見学されているのであれば、気後れせず行かれては？
と思ったわけです。失礼しました。