シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

マンションを建てた時点での修繕計画と実際に交換する時期とで見積もりで５億円の差が発生して管理組合で大揉めになっているマンションのケースを軸に機械式駐車場の管理問題を取り上げてました。２５年で交換の計画が実際は１３年しかもたなかった例とか。私はその番組を見た後にマンションコミュニティのサイト内の検索で機械式駐車場と入れてスレッドがあったのでそれを読み、Googleでも機械式駐車場で検索してみました。凄く簡単に私の結論を書くと屋外型の機械式駐車場なら将来修繕問題が起きても最悪更地にするという選択肢もあるけど（実際更地にするのが１番安上がりだそうです）屋内型だとどうしようもないこと。地下型だと冠水した際なにも保証がないこと（保険を別にかけることできるというサイトもありました）。という２点が購入に踏み切れなかった理由です。一戸建ても含めた検討をするのも上の理由です。ベイサイドエリアでの冠水の不安、それにともなう半地下の機械式駐車場というリスクは自分の車がオシャカになる以上に積立修繕費にダメージをあたえそうだと思いました。家族会議をして一旦中止にした次第です。

今日はマンション前の駐車場が満員御礼でした。

GWはペット博覧会？もあるし賑うんだろうな～。
私もいきます＾＾

夜はとても眺望がいいですよ！
昼間はトレーラーが道の段差で跳ねる音が煩いです（窓を開けていると）

色々なメリットデメリットをここで拝見させていただきましたが入居してとても満足しております。

ここの駐車場はサイトにも載ってますが８０００円から１５０００円としっかりした金額となっていて修繕の時も放送であったような極端な負担はないように思います。それより駐車場０円をうたっているほうがあとあと駐車場代は０円ですが駐車場修繕費はおねがいしますと莫大な修繕費負担のほうが怖いです・・・

７０３です。あくまで予想ですよ・・・

駐車場収入が管理費会計に計上されているのか修繕積立金会計に計上されているのかで変わって来ます。
管理費会計に計上だと将来の機械式駐車場の修繕費用は駐車場を利用していない住人も負担することになります。
駐車場利用料金が高めでも、管理費会計で使用してしまうと修繕の蓄えができませんので駐車場利用料金の金額は参考になりません。
まずは駐車場使用料がどの会計に計上されているのか確認が必要だと思います。

705さん確かにその通りです。ここの駐車場は月間600万円の収入を見込んでいるようですから、月600万円が全て日々の管理のために使われてしまうのか、修繕積立として使われるか確認が必要です。
一日20万円も管理だけのために使われることはないと思いますが、確認は必要ですね。

1日20万を管理のために使うことはないと思いますが、月間で例えば共用部電気代・管理人人件費や管理会社委託料等に使用されることはあると思います。
厳密には全ての収入（管理費・駐車場・自転車等の収入）でどれだけの経費を賄っているかです。
契約時に年間予算の説明があると思いますが、駐車場収入が管理費会計に計上されていて予算の利益が0に近いと、駐車場収入が管理費会計の重要な収入となっている可能性がありますので、これを修繕のために積み立てるのはよほどの経費削減をしないと難しいと思います。
これはどこのマンションでも同じだと思います。
駐車場収入を修繕積立金に計上しているマンションはほとんどないのではないでしょうか？
管理組合発足後は住民の意思決定次第だと思います。

追加です。
これはあえてデメリットを書き込みますが、こういった意思決定が必要な場合、このマンションのような戸数の多いマンションだと、意思決定が統一できず問題が先送りされる可能性が高いです。
100戸程度なら住民を一人一人訪問して署名運動等が可能ですが、600世帯となると難しいのではないでしょうか？

あえてデメリットを書き込みましたが荒らそうとしていませんのでご了承下さい。

意思決定の前に、現状の修繕計画案がそのまま使われる可能性が高いと思います
その資料をお持ちの方は調べてほしいなあ

現状の修繕計画であれば紙面上問題はないと思います。
わざわざ問題あるようにはデベも作成しませんので。
ポイントはどの会計に計上されているかでしょうね。

そもそも駐車場の使用料が600万も入ってくるかは不透明。
そんなものを当てにして修繕計画を組んでいるとなるとどこかで破綻しますからそれは無いのでは。
まともな物件なら駐車場の修繕費は別で積み立てていますよ。

んーたぶん駐車場収入を100%あてにはしていないはずですがその確認が必要ですね。駐車場は空きもあるだろうから100%の収入は想定していないだろうけど、修繕積立金から駐車場の修繕に回す想定をしてるかを聞かないといけませんね。他のマンションでも同じ質問はしてみるべきですね。勉強になります。
やはり駐車場が便利で使いやすい分、毎月の費用や修繕費が高めになることは想定しておかねばなりませんね。でもよくある大規模マンションの駐車場みたいな骨組みだけの貧相なのもさびしいし。そこは将来の出費を想定してマンション本体の購入予算を抑えるとか、計画が必要ですね。よくわかりました。

修繕積立金からは当然駐車場の修繕費用は捻出されますよ。
ただしこの場合は駐車場を利用していない住人も負担することを意味しますし、本来の建物の修繕費用が不足する可能性も出てきます。
確認すべきは管理費会計なのか修繕積立金会計なのかです。
毎月口座から引き落とされる修繕積立金以外に、駐車場収入が修繕積立金に入っていれば駐車場利用者のみで修繕が可能だということです。
通常のマンションでは、引き落としの積立金だけでは大規模修繕時には不足しますので、追加で駐車場設備もとなれば積立金アップは避けられないかもしれません。
近年マンションの積立金不足が問題化してきておりますので、このマンションに限らずですが、今後の為にも色々とご自身で調べてみた方が良いと思います。

（管理費計上だった場合）
管理組合で駐車場料金を修繕積立金計上に変更する。
※ただし他の人も書いてますが住人の総意が必要なので大規模だと大変。
計上先を変更したことによって駐車場収入充当分の追加管理費が発生→住人負担贈。
※ただし管理費は設備の規模の縮小、廃止、管理会社の変更等でやりくりできる部分は多い。ですがこれも管理組合が総意をとらないと変更できないので大変。
駐車場の修繕費用は使用の有無を問わず全世帯から徴収するので不公平感が高い。故障、事故による破損、大規模修繕、更新時の積立金不足による一時金の発生時にトラブル頻発←世の中の機械式駐車場問題の大半は今ココ。

ですが管理費があがるほうが住民全体の不公平感は少ないと思います。

（修繕積立金計上の場合）
駐車場利用住戸の負担割合が多いことで不公平感が緩和。
※ただし駐車場収入はほぼ１００％の利用状況で値下げもせずという計算がされていれば、住人の高齢化、世の中の自動車離れ、周辺駐車場との料金格差が発生（まわりの月極のほうが安い）などで駐車場利用率の低下→やっぱり積立金不足。←多分将来的にはココ。

どっちにしてもランニングコストが掛かりすぎる機械式駐車場やタワー型はマンションにとっては将来「あるだけで大きな負債」です。
ランニングコストでは平面＞自走式立体＞＞＞＞＞＞＞機械式。

機械式でも屋外の鉄骨剥き出しタイプなんかだと駐車台数の減少による収入の低下と、機械式駐車場を壊して平面駐車場にした場合の将来的な支出の差を天秤にかけて管理組合で協議して平面駐車場に変更するマンションも多いそうです。流行の高層タワーマンションやシーサイドレジデンスはマンションの内部に駐車場を持つ構造なのでどうやりくりしていくのかは未知数です。

一番いいのは管理費とも修繕積立金とも切り離して駐車場修繕費という項目で駐車場収入を積み立てることで管理費にも使われず、別件での修繕にも使われないようにすることだそうですが、そういうのもすべて管理組合（自分達）でやらなければいけないそうです。

以下参考にしたサイト
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20080829p4000p4.html
http://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1325477548

ここからは少し不満です。普段マンションに不利な話がでるとすぐに荒らしと責めたり、脳天気な話に逸らそうとする入居者か契約者か業者か知りませんが検討してる人間側からするとこういうことこそすぐにお手元の資料をもとに回答してもらいたいものです。

↑おっしゃる意味はよくわかりますが、物件検討板なので物件固有の検討をしたいんです。
一般論は別に専用のスレッドがありますので、そちらを見に行くことにします。
メリットや楽しい話で盛り上がるのが良くないなら、他の多くのスレッドも同じ状態かと思いますので、そちらにも注意の呼びかけをお願いしたいです。
デメリットばかり、それも一般論だけを話し合うことが健全だとは思いませんが、いかがでしょうか？

↑購入検討中さん
別にメリットや楽しい話をしても問題ないと思いますよ。
ただ、本気で検討する人の中にはそんなことよりももっと大事なことに興味がある人もいるんです。
興味が無い話であればスルーされれば良いと思いますが、
機械式駐車場の話は一般論でもなんでもなくこの物件の話ですよ。
ここは機械式じゃありませんでしたっけ？

↑なるほど。
それで数ある機械式駐車場物件の中から機械式駐車場が半分、自走式駐車場が半分のこちらの物件を選ばれて特にリクエストがあったわけではないのに説明されたと。
ありがたい。

自走式もありますよ

えーっとまあなんとなく機械式駐車場に将来なんらかの修繕費コストがかかってくるリスクが
あるってことはわかったんだけど（利用者であるなしにかかわらず）
私はあんまりそこまで神経質に考えてないです。どこでもある話だし。
そんなに気になるんだったらここじゃなくて営業さんに質問したらいいんじゃないんでしょうか？

入居されている方に聞きたいんですが音ってどうですか？
風のことはきついってちょっと前にわかったので覚悟してますが
昼間にトラックが多いみたいなんでちょっと気になってます。
なかなか平日に見に行けないので平日とかうるさくないか知りたいです。
あと夜に近所をバイクが走り回ったりしませんか？

↑のようなことこそもう何回もこのスレッドで話が出ているじゃないですか？。どこにでもある問題と簡単にながせることですか、正直ビックリしました。
駐車場問題を提起された事とその内容を補完してもらえたことで理解が深まったしありがたかったですけどね。
補完してくれたことと同時に駐車場の件で話してる人は何度か契約済みさんや入居者さんに修繕計画の費用計上の件で教えて欲しいと書き込む流れは検討する人と契約した人がこのスレッドを使う有意義な方法だと思いますし。手元に分厚いマンションの資料や契約書が入ったファイルをみていただくだけでいいんですけどね。
購入検討中さんも物件比較中さんも自分に興味のない話ならスルーしたらいいのになぜ中断させようとするのもどうなんですか？。

このマンションが魅力的だったから購入検討していくなかで行き着いたということがこのスレッドに集まってる人の前提なんだと思うんですけど。他のスレッドにも注意を呼びかけろとか。

>デメリットばかり、それも一般論だけを話し合うことが健全だとは思いませんが、いかがでしょうか？
↑No.700前後からもう一度読み直してじっくり考えてから書き込むことを薦めます。ありがたいでしょ？。