変動金利は怖くない！！その１７

スレ違いご了承ください。
住宅ローン団信のご相談です。

経緯
2月上旬　不動産仲介業者に中古物件を依頼
2月下旬　分譲賃貸オーナーから不動産業者に次の賃貸者探し依頼あり
　　　　（気に入った物件）
　　　　 オーナーには不動産業者から買取希望を伝え了承
　　　　 4月中には契約できる約束をする（口約束）
2月下旬　不動産購入申込書（買付証明書）提出
3月上旬　倒れる（10秒程度、意識あり。循環器内科受診
　　　　（心エコー、ホルター心電図検査、3月末結果待ち。不整脈？）
　　　　その旨、不動産業者に伝える。
業者　　4月には契約とオーナーには言ってますので・・・
　　　　団信とローン審査は別ですので・・・　
　　　　若干戸惑った反応。　　　
　　　　自分の成績の関係で3月31日の契約をせまる。
　　　　体の心配はなし。

団信通らなかった場合、契約すべきか。
契約しなかった場合は契約違反でもともと賃貸者を探していたオーナーから
損害賠償請求されるか。
不動産業者からなんらかの損害賠償請求はされるか。

よろしくお願いします。

増税なき財政支出で財政赤字がバブルなら、日本破綻も真面目に考えられるよね～、

４４１番さん

そのような場合は不慮の事故と言うか不可抗力ですから、違約金も取られないしキャンセル出来ますよ～安心して下さい♪
悪徳な８９３商売でない限り損害賠償もありません！

>>440
オーストラリアは単純に景気が戻ってきてるから景気が上がってきてる。
サブプライムの影響も少なかった国の１つだし、株価も上昇。

443さん
早速のご回答ありがとうございます。
契約書自体はまだ交わしていないのですが、損害賠償や違約金のことが心配となり質問しました。

団信は契約書交わさないとできないものなのですかね。
契約で手付金100万円払う予定です。
できれば事前に団信の審査を受けたいです。
団信の審査って何日くらいかかるものなのでしょうか？

ローン特約があれば、契約後の本審査(団信)NGで結果的に融資してもらえない場合は、手付金が戻ります。
ローン特約がなければ、本審査(団信)NGとなってキャンセルしても手付金は戻りません。

。。。と私はデベから説明を受けました。

団信の審査は本審査のときにするので、契約後ではないでしょうか。

>>442

> 増税なき財政支出で財政赤字がバブルなら、日本破綻も真面目に考えられるよね～、

いくら日本の政治のレベルが低いといっても、破綻が見えてくれば破綻の直前に増税
することくらいできるだろ。

数年後には消費税15～20%くらいかな。

国債暴落さんはギリシャ見てれば将来の日本がどーなるか分かるっしょ。
固定にしとけば安心かどーかも含めてねｗ

日本の財政難や財政赤字のため、
今後の消費税は、どんな理由があるにせよ絶対に必ず間違いなく上がるのは決定的なんですから、今の金利が安くて消費税が安い時の住宅購入はベストですわな！

>固定にしとけば安心かどーかも含めてね

大幅な金利変動があった場合には、固定金利も
上昇する。

もちろん、"大変申し訳ありませんが・・"という
銀行の謝罪の言葉は付いているだろうが・・・

固定は永久に金利の変更なし、なんて幸せな人がいる
わけもないか・・・

アメリカでは当然のごとく、固定の金利が変わって、
住宅ローンは大変なことになった。それが銀行
業界の常識ってもんだ。個人が破綻するより、
銀行が破綻するほうが世の中に悪影響を与える。
政府だったら、どう判断すると思う?

足長が出るようになったらスレも終わり
誰かまともなスレ立て直してくれ

431さん
確かに、国際的な市場で相場が決まると思うのですが、基軸通貨のひとつである円がそのような状態になったときに、国際市場のプレーヤーや他国家はどのような動きをする可能性があるのでしょうか？

435さん
トリプル安からどのようにインフレになるのでしょうか？
輸入物価高、資源高による、コストプッシュインフレでしょうか？
また、トリプル安からのインフレで、どのような理由で短期金利が上昇するのでしょうか？

やっぱり、その辺りがよくわからないんです。

>>451

完全スルーされちゃってるみたいだから、この調子で放っておけばいいんじゃん。
あーいう輩は無視するに限る。

>>450

そんな極端を想像する必要はないでしょう。
万が一そこに行き着くことを妄想しても
そこに至る以前に短期金利が今のままとでも考えているとすればどうかしてる。
極端なケースを挙げて固定を否定するのはどうなのかな？
だからといって変動金利のリスクの問題をすり替えられるものではないでしょ。

それに、銀行業界の常識の常識とかなんとか講釈垂れてるけど、それを言うなら
短期金利って感覚的には普通に３％はあるもんだと思うけど。

もう少し頭も使って考えようね。

>大幅な金利変動があった場合には、固定金利も 上昇する。
上昇するわけねーだろ。

>444
>オーストラリアは単純に景気が戻ってきてるから景気が上がってきてる。
じゃあ、FXでよくある高金利国は発展途上国、ってどこ？

>>No.439
>株価が下がって増資したのはどこの銀行だったかな？
相場観で株の売買をし、銀行が損を出して増資をした話なんてないぞ

>今まさに日本国債を大量に買い込んでるんだから国債価格
>の暴落（長期金利の上昇）はあり得ないになっちゃうんですが？
これも同様、債券のディーリングで儲けようとして債券売買をやってる
わけじゃない。　銀行によっては短期売買のディーリングをやっている
かもしれないが別の部門がリスクをコントロールしてやっているから業績
に大きな影響あたえる短期売買はやっていないはずだ。

＞４１０
>ａ）失業率が4.5%を切り、有効求人倍率が0.9% になり、政府が出口政策として誘導金利を上げてくる。
>ｂ）日経平均が12,000円以上かつ貿易黒字が四半期ベースで4期（通年）連続で前年比+50%で 経済安定化により金利の正常化として金利上昇。
>ｃ）GDP実質成長率が 3.0%以上になり、これもｂ案と同じく安心感などによる金利上昇（たぶん日銀があげてくるのでは？）
>ｄ）民主党政権下で国債を2011年度も50兆円超えを行い実際の債務超過国家が確定し、長期金利の信頼が得られなくなり つらて短プラも上昇。

あるでしょうか？　あると思います。

>>457

あんた株式投資とかやった事無いでしょ？
貸借対照表の見方分かる？
その辺を理解してからコメントしろよ。

「はずだ」と希望的観測のコメントはいいんだよ。
別の部門？何いいわけしてんだよ？

そもそも金利スワップ取引自体、デリバティブ取引。
何年か前に某大手銀行が企業に対して、「これからは金利が上がるから金利スワップ取引でヘッジしろ！」
ってサギまがいな勧誘で訴訟沙汰になってるじゃないか。

http://blog.livedoor.jp/hid_kuro/archives/18813.html

銀行は「これから金利は上がるかぞ！」っと変動借入企業にスワップ取引を強要して利益を上げてるんだよ。
現状銀行は固定で貸し出せば貸し出すほど利益が増えるという構図なわけ。
上場している以上、全部分かるんだからよく見てみ。

>あんた株式投資とかやった事無いでしょ？
>貸借対照表の見方分かる？
住宅ローンに株式投資って関係あるの？
株式投資やってる何かいいことあるの？

>何年か前に某大手銀行が企業に対して、「これからは金利が上がるから金利スワップ取引でヘッジしろ！」
>ってサギまがいな勧誘で訴訟沙汰になってるじゃないか。
だから？　全く関係ない話じゃん。
銀行の住宅ローンに関する話してるのに個別の銀行の話、これ？

>現状銀行は固定で貸し出せば貸し出すほど利益が増えるという構図なわけ。
これは君の妄想だよ。

>>460
住宅ローンに株式投資は何の関係も無いけど
短期金利に株（日経平均）は大きく関係すると思うが

民主党は、消費税あげたくて仕方がないが
マニフェストの建前上あげられない。

財源確保・景気回復として有効なのは
・消費税を１５％にして、法人税を下げる。
・所得税の累進課税を強化（税金の支払い金額に応じて、国営施設の割引利用制度あり）
・日本国籍の外国居住者からも海外資産から税金を徴収。
・贈与税の時限緩和措置（さらなる）。５年をもって撤廃し、その後贈与税率の強化。
・医療費および控除の１割削減（病の重症度によっては現状維持）
　その分を出産・育児・義務教育費にまわす。
・年金額を８０歳から５％、９０歳から１０％削減。

>>460

あなたはスワップ取引は住宅ローンの固定金利に対するヘッジの為に銀行がする行為でしかも銀行は
相場観で損をするような事は絶対しないと主張してますよね？

でも実際銀行は相場で利益を得たり損をしたりしてますし、企業に対して金利変動リスクのヘッジの
為にスワップ取引を勧めて（金利が上昇したら銀行が損をする）利益を得てる訳です。

貸借対照表を見れば銀行が金利変動リスクに対してどの程度ヘッジしているかが分かります。

http://www.mizuhobank.co.jp/company/investors/kokoku.html

繰延ヘッジ損益がその部分で当然その時の景気でも違うし銀行の運用方針でも違う訳です。
ようするに銀行は将来の金利見通しによって掛けるヘッジの度合いを調整して利益を出しているのです。
将来の金利上昇リスクが低いと見れば固定で貸し出したほうが利益が出るようにしているという事。
当然予想に反して金利が上昇すれば銀行はその部分では損をしますし、予想通りなら利益が増えるのです。
逆にその部分のヘッジとして株式や債券を保有しているわけです。

一番聞きたいのは、これから金利が上がるか下がるかなんですが、、

上がるなら固定金利がいいし、下がるなら変動金利だから、、
私は徐々に上がって行くと思うから、、

変動が5年以内に固定金利を追い抜いてその状態が継続するかどうかでしょ？
変動は借入時の固定より金利が上昇して初めて不利になるんだから。
10年後に追い抜いたって減った元本の差は埋まらないし、一時的に追い抜いたってまた下がれば変動有利だし。
今から2%も金利が上昇する経済状況って想像出来ないんですよ。

たった0.25の利上げでもものすごい批判なのにそれを8回もするわけですからね。

日本が財政破綻に向かっているなら金利は明らかに上昇して行きます。

0.25%利上げをする状況になれば
フラットＳの優遇１％は終了するでしょうね。
今年の借り入れはフラットＳも十分検討ありです。

去年以前の借り入れでは、いまだに変動有利の状況は変わらない。
今年変動を利用する場合には
毎月のローンを払っても、月２～３万↑は繰上げできる余力を残す借り入れをしましょう。
それだけあれば、もし金利が優遇後３％になったとしても、払っていけます。
（３０００万の借り入れの場合、これだけ金利が上がっても
　固定で借りるよりまだ支払い金額は少ないです）
　

優遇後1パーセントで5パーセントまであがっても大丈夫とおもっていますが、実際そこまでいくのかなぁ。

>>463
>でも実際銀行は相場で利益を得たり損をしたり
そりゃ株、外貨、債権などを保有している限り損益が出るのは当たり前、金融に全く関係ない
企業だって株などを保有していれば損益は出るよ。　そんなこと誰でも分かるだろ。

>企業に対して金利変動リスクのヘッジの 為にスワップ取引を勧めて（金利が上昇したら
>銀行が損をする）利益を得てる訳です。
わざわざ顧客をハメて銀行が利益を得ようとしたと言いたいのか？　
バカらしいと思わないか？　そんなことをせずに銀行なら市場でいくらでも売買できるだろ。

>銀行は将来の金利見通しによって掛けるヘッジの度合いを調整して利益を出しているのです。
>将来の金利上昇リスクが低いと見れば固定で貸し出したほうが利益が出るようにしているという事。
>当然予想に反して金利が上昇すれば銀行はその部分では損をしますし、予想通りなら利益が増えるのです。
違うね、分かってない。住宅ローンの部分は利益を確定させる。
金利見通しなどで利益を出すのはディーリングで別の部門が行う。わざわざ住宅ローンの固定
貸出を利用いする必要は全くない、銀行はいくらでも金利であろうが株であろうが相場をはりたけ
れば銀行は自由に市場で売買できる。

>逆にその部分のヘッジとして株式や債券を保有しているわけです。
銀行がヘッジで株を保有するなんて聞いたことがないし、必要もない。

ところでさ、住宅ローンの話なのに何で銀行の貸借対照表とか株式投資やったないだろとか
の話が出てくるの。
自分は金融の知識があるんだって見せつけたいんだろうけど、、、違ってること多すぎだよ。

>>464
＞一番聞きたいのは、これから金利が上がるか下がるかなんですが、、

下げ余地がないんだから上がるしかないですよ。

>>465
＞上がるなら固定金利がいいし、下がるなら変動金利だから、、
＞私は徐々に上がって行くと思うから、、

なら固定で借りるんですな。
私は変動ですよ。金利が上がっても完済までの通算では固定より低くて済む可能性が高いと思うから。

>>470

あなたが違うと言い張っても会計上そうなってますからねぇ。

それとも銀行はウソの決算報告書を出してるとでも？

>>472

アナタ頭固すぎィ。

>>472
こんどは銀行の決算書の話かい？
もういいよ

銀行は2年とか3年、5年固定が一番儲かるって知り合いの銀行員が言ってたよ。
10年以上は将来の予測が難しいから儲かるけど微妙って言ってた。

それと銀行の資金調達はほとんど短期調達らしいよ。

当初優遇を一番優遇している金利プランが、その銀行にとってのドル箱。

>一番聞きたいのは、これから金利が上がるか下がるかなんですが

そんなこと誰も答えられるわけがない。

これからの政策次第だし、外国の影響も大きいし・・・。

ただ、一時的にあがっても、永続的にあがるような
状態は考えにくい。

アフリカあたりでは、インフレ率が1000000%を超えている
国もある。こういう国では、変動金利はどうなっている
んでしょうかね。そのまま適用だったら、翌日には、
返済額が二倍以上に増えているって、街金も裸足で
逃げ出すものすごさだね。

>>471
下げ余地がないから上がると考えるよりは、

もし下げ余地があったなら金利下降だと判断できるうちは、上がらないと考えても良いよね。

日本も、戦後に20000%くらいのインフレの経験がある。

戦時国債はちゃらになった。
変動金利は半年ごとに見直しだから、上がる前に
全額返却すれば良い・・・。

なんてことはないね。たぶん、全額返却受け付けない
だろうね。

>>資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
>市場です。債権先物とか金利スワップとかです。

亀レスなんですが、銀行は債券先物で空売りしてるという事でしょうか？
日本国債を大量に保有している傍ら空売りも行うなんて事が有るのでしょうか？
ならば現物を売ってしまったほうが遙かにヘッジになると思うのですが実際の長期金利を
見れば分かる通り、金融機関は国債をどんどん買い入れており、売っておりません。

それと金利スワップ取引は主に銀行間で行われると思うのですが、例えば30年固定3%で利益を0.8%で一定にする
スワップが成立したとすると、取引相手の銀行がリスクを負う変わりに2.2分の金利を受け取り利益を得ると
いう事になります。結局スワップ取引でリスクをヘッジしたからと言ってリスク自体が無くなるわけではなく、
誰かが変わりにリスクを負う事になるわけです。そしてその相手は主に銀行です。すべての銀行が金利スワップ
でリスクヘッジをしたらリスクを負う銀行がいなくなってしまいます。という事はあえてリスクを負って
利益を上げている銀行が絶対有るわけです。

と、いうような事を考えると銀行は固定金利のほうが儲かるとなるかと思いますが、何故そんなことは無いのか
もう少し詳しく説明していただけますでしょうか？

インフレで1000兆円の借金をチャラにしちゃったら国民の金融資産1400兆円もチャラになっちゃうでしょ？
戦後の何もない焼け野原でゼロからのスタートをまたやる事になるでしょ。

老人ばかりのこの国でそんな事可能なのでしょうかね？今は国の借金も多いけど年寄りはお金を持ってるから
生活出来ているみたいな所あるけど、インフレで借金も資産もなくなっちゃったら生活出来ない年寄りが
大勢出てくると思うんですが。

そんな力わざで借金チャラにするより金持ってる老人がお金使うようにし向ければすべて解決すると思うのですが
いかがでしょうか？

破綻厨はとりあえずこれ１回読んどけ
国の借金を返した５つの例
http://shimotazawa.cocolog-wbs.com/akebi/2008/02/post_f975.html

破綻厨がハイパーインフレを望むのはわかるけど
（ロシアでハイパーインフレが起きた時に不動産で儲けた大富豪の例有り）
それってあまりにもギャンブルすぎないか？変動なんかの何百倍もギャンブルだと思うんだけど。

通常時の経済下では景気や株価が回復しない限り、短期金利の上昇は有り得ない。
しかも日経18000とかまで回復してやっと前回の最高の短期金利ぐらい（底1.375→頂点1.875）
変動（優遇後）とフラットSや固定との金利差考えたら、全くの安泰。

>亀レスなんですが、銀行は債券先物で空売りしてるという事でしょうか？
はい。

>日本国債を大量に保有している傍ら空売りも行うなんて事が有るのでしょうか？
>ならば現物を売ってしまったほうが遙かにヘッジになると思うのですが
遙かにヘッジではありません、どちらにしても全く同じことです。　
カラ売りしても、保有を減らしても、同じです。どちらが得とかヘッジとかはありません。

>結局スワップ取引でリスクをヘッジしたからと言ってリスク自体が無くなるわけではなく、
>誰かが変わりにリスクを負う事になるわけです
それを言ったら市場は全て成り立ちません。
市場で１００儲けたとします、その１００は誰かが損した１００です。
嫌なのに取引に応じる銀行はいません、全て自ら好きで取引しているのです。

>誰かが変わりにリスクを負う事になるわけです。
リスクを負う為だけに取引に応じる人は存在しません、もしいたら犯罪（背任行為）です。

>そしてその相手は主に銀行です。すべての銀行が金利スワップ
>でリスクヘッジをしたらリスクを負う銀行がいなくなってしまいます。という事はあえてリスクを負って
>利益を上げている銀行が絶対有るわけです。
金融機関関係は山ほどあります、証券会社、生損保、外資系銀行、、、市場で値段が付いて
いる限りそれに応じる相手がいるのですから、その相手がどのような思惑で売り買いをしている
なんて誰にもわかりません。

>>484

金利スワップが市場で取引されているとは初耳。いつから変わったの？

>>478
より正確に言えば「下がりようがないからいずれは上がるが、上がるのは当分先だし上げ幅もたいしたことはない」かな。
２０年以内に返済できるなら９割以上の確率で変動有利だと思う。

借金は早く返したい。35年で借りたって結局は20年くらいで返す人がほとんどなんだから
今の時代は変動有利でしょう。

自分としては金利上昇に対する不安より老後とか定年後の不安の方が大きいですね。
早く借金を返さない事には貯蓄に専念出来ませんからね。

何かマジに３年～５年後に、日本は破綻する感じがするんだけど、、、ホンマに大丈夫なのかな？

まあ、今年の無駄に膨れ上がった予算を見れば、あと数年で国家財政が破綻するような気が
してくるけど、結局のところあれは、「このままだと破綻するから消費税を大幅にアップし
てもいいよね」という結論に持っていきたい財務省のシナリオだから。

民主党にマクロ経済政策を知っている人って、誰かいたっけ？このまま行けばシナリオ通り
に進むでしょう。

そうなったときにはインフレターゲット導入がアナリストから叫ばれます。

日本の借金っていっても国内での借金だから、インフレターゲットは魅力的な選択肢だけどね。