変動金利は怖くない！！その１７

13さん
やっぱり、固定でも、デフレに起因するリスクって、ありますよね。
要は、リスクの大きさの評価だと思います。

私は、この2年、年50万ずつ年収が下がりました。
3000万の借入で、金利上昇に変換すると、ざっくり年1.5%、2年で3%の上昇となります。
私にとっては、金利上昇よりも収入減少のリスクの方が確率が高かった訳です。
借入時には、もっと低い収入を想定して、試算しましたから、年収が100万下がっても、まだ生活は余裕がありますが、これでもギリギリって言われちゃうんですかねェ。

私の場合は、変動にしておいて良かったと思ってます。
今年の年収は、少し回復しそうですしね。

絶対変動派と絶対固定派の二人がいました。二人は同じ年収で、毎月同じ額を返済します。この時二人が同じ額の物件を買ったと考えた時は変動の方が安全、双方ギリギリの額の物件を買ったと考えた時は固定の方が安全ということではないの。

固定はデフレ・インフレによる借金の金利しかリスクをみてないのか？
だから固定は100%安心なんて断言してしまう。
こういう発言は同じ固定派さんからも否定しないと。だから固定は浅はかなんて一くくりに言われちゃうんだよ。
実質金利で考えようよ。

そりゃあ
今の固定はかつてない低金利の時代ですよ。
でも、実質金利で考えられたら
変動には逆立ちしたって太刀打ちできないでしょうが。

金利上昇リスクに備えるって言ったって
あくまでリスクの話で、この低金利のあいだにどんどん繰り上げされちゃぁ
差は拡がる一方でさぁ。

10さん
ハイパーインフレのレベルがかみ合っていないから、意見が合わないのではなでしょうか？
例に出されている、サブプライムローンの破綻では、短期金利は暴落しました。
インフレにはなっていないと思いますよ。
ハイパーインフレでは、生活そのものの先行きが見通せない状況になると思います。
変動でも固定でも、借金なんかたいしたことない状況になりますが、収入と生活はどうなるか分かりません。
そんな状態まで想定するなら、固定が安全とかではなく、ローンを組んでまで住宅を買っているべきではないと思います。

20さん
財政赤字では、長期金利は上がる可能性がありますが、短期金利はそう簡単には上がらないと思います。
絶対ないとは言い切れませんが。
変動にとっては、リスクではありますが、可能性を考えると、ケアすべき事案かは微妙ですよね。
私はケアは必要ないと感じてます。

変動から固定への移行を考えている人は、タイミングを見計らう上で、気になる事象かもしれませんが。

>>No.25

>サブプライムローンの破綻では、短期金利は暴落しました。
政策金利とサブプライムの証券を勘違いしていませんか？
サブプライムローンを証券化した商品の金利が暴落する訳がありません。

>インフレにはなっていないと思いますよ。
誰もインフレになったなんて言ってません。

>ハイパーインフレでは、生活そのものの先行きが見通せない状況になると思います。
固定の人は別にハイパーインフレになると言ってませんし、、
仮に、どんなインフレになろうと固定の場合は毎月の返済額は変動と違い一定ですから安心です。

>ローンを組んでまで住宅を買っているべきではないと思います。
全く違います。違うどころか全く逆です。
インフレになっても固定で住宅を買っていれば家賃よりはるかに安いローン返済額となりまから、
固定の人にとってはかなり有利になります。

細かい計算をしていませんが、こんな方向性は正しいでしょうか。
・キャッシュで買えるのですが、ローン減税を利用ため、半額だけ頭金を入れて、半額をローン。
・残ったお金を日経平均に連動する投資信託に入れます。
・現在、0.875％の変動金利が１％を超えるのは、少なくとも日経平均15000円以上のはず。
・そのとき、投資信託がローン残高ぶんと同じくらい儲かっている計算です。
これなら、いくら日経平均が下がっても、気にならないはず。コツコツと気長にローンを払い続けます。そして、数年のうちに変動金利が１％を超えれば＝日経平均が15000円を超えれば、ローン残金を精算するつもりです。
このプランにどこか、甘い点はありますか？

投資信託は手数料、財産留保、運営手数料などマイナス3％からのスタートになりますよ。
日経平均が将来、15000円をこえる根拠はあるのでしょうか？数千万の投資信託はすげー心配。
それでもよければ。
ローン減税は金利よりはるかに少ないのに、キャッシュで買わないのはなぜですか？
不思議。

皆さん金利の選択に人生がかかってるかのように言い争ってるけど一体いくら借りてるの？
変動か固定かでの利息なんて、夫婦でタバコを吸うか吸わないか、ちょっと小金のかかる趣味を持ってるか持ってないかレベルの大したことない金額差でしょうに。

固定金利は、金利変動リスクのみをゼロにするための単なるオプション。
ただの嗜好品、贅沢品と考えれば、双方ムダに熱くならなくてすむんじゃないんですかね。
人それぞれ、好き好きですよ♪

>>28

>・残ったお金を日経平均に連動する投資信託に入れます。
>・現在、0.875％の変動金利が１％を超えるのは、少なくとも日経平均15000円以上のはず。
>このプランにどこか、甘い点はありますか？

この投資信託で儲かるどころか損を出す可能性は、日本経済がデフレを脱却してインフレが起こる
確率よりもはるかに高いです。

私なら残債の支払い予定分は定期預金か個人向け国債でも購入します。しばらくはデフレが続く
と日本銀行が保障してますので、この方がよほど安全です。

27さん
10さんの文章からは、ハイパーインフレでも固定なら安心、という趣旨に読めましたよ。
また、その中で、サブプライムの記事へのリンクがあったので、指摘しただけです。

ハイパーインフレではなく、インフレで固定が安心というのは、その通りですね。
ただ、変動でも固定ほどではありませんが、危険だとは断定できません。

このスレは、固定の安全性や、固定と変動の優位性を競う議論は、あまり有効な情報にはならないと思います。

住宅ローンという、多額の借入を背負う際に、どんなリスクがあり、様々な借り入れ方法があるなかで、それぞれのメリットやリスクを情報交換し、各人の状況に応じた判断をするための一助になれば、よいスレになると思います。

27さんの記事は、変動のリスクやその軽減方法など、このスレを読まれる方にとって、有用と思われる論旨を見出すことができませんでした。

29さん、ありがとうございます。
でも、変動金利が１％を超えない限り、ローン減税の方が儲かりませんか？
0.875％の変動金利でも、ローン減税は１％ぶん戻ってきます。
ローンで買った方が、変動金利１％までは、お得になるのではないでしょうか。

なので、31さん。
デフレが続いている間は、ローンで損はしていないので、まじめに返済していきます。
日経平均が、再び7000円になっても、放置あるのみです。
10年以内(ローン減税期間内)に、日経平均が15000円に届かないと困りますが、
それはあり得ない気がします。１回くらいミニバブルもあるでしょうし。
国債を買うくらいなら、とっととキャッシュで買っています。

>>33

>10年以内(ローン減税期間内)に、日経平均が15000円に届かないと困りますが、
>それはあり得ない気がします。１回くらいミニバブルもあるでしょうし。

現在、10751円だから15000円だと1.4倍ということですが、どんなものでしょうか。

ミニバブルが起きるには、バブルの兆候が出てきても日銀が金利を上げない（上げる時期を
遅らせる、上げる幅を小さくする）という金融政策を取る必要がありますが、デフレの今でも
金利を上げたくて上げたくてしょうがない日銀がそんなことをするなんて、有り得ない話です。

では、バブルではなく実力で15000円を超えるほど日本の経済活動が活発になる、もしくは
海外から資金が集まるかというと、これまた難しいような。
既に日本は人口が減り始めており、名目GDPは20年くらい前の水準まで戻ってしまった衰退
国家です。海外の企業はスーパー、ハンバーガーチェーン、高級ブランド服など続々と日本
からの撤退を始めています。中国など他のアジア諸国に投資するつもりなのでしょう。

10年以内に15000円を超える・・・。まあ、夢としては超えて欲しいですが。

もし15000円前に金利をあげると
日銀は袋叩きにあうでしょうね。
マスコミにも政府にも。

出口戦略がささやかれはじめてるときに、今の金利で続くとは思えない。
ドルやユーロの金利が上がっていくから、超円高の可能性が高い。動き出したら早いと思うよ。
またまた、円高になったら日経平均が15000円はないだろうな。
米は公定歩合を引き上げたし、経済状況を見ながら金利引き上げの時期を探ってるんじゃない。
加や豪、中もそうだし。中は準備金比率の引き上げを既にしているよ。
国内だって遅れるわけには行かない。

>>28

>>・キャッシュで買えるのですが、ローン減税を利用ため、半額だけ頭金を入れて、半額をローン。

現金を見せ金にしてフルローンを組む。銀行に相談。

>>・残ったお金を日経平均に連動する投資信託に入れます。

それを買うなら日経225先物をロング。限月ごとにロール、もしくは期先の遠目を入れておく。
年末で損益の申告が必要になりますが、マイナス申告になるよう調整をする。

>>・現在、0.875％の変動金利が１％を超えるのは、少なくとも日経平均15000円以上のはず。
>>・そのとき、投資信託がローン残高ぶんと同じくらい儲かっている計算です。

225が15000円をつけたときに売り抜けることができますか？
14000から急落したら？そもそも15000という数字の根拠はなんでしょう？

>>このプランにどこか、甘い点はありますか？

プランは崩れるもの。
ヘッジは入念に。

37さん、
ありがとうございます。28です。
全額ローンにすると、私の場合、ローン減税枠を超えてしまいます。
なので、枠いっぱいまで使い切る金額でローンを組んでいます。

日経225先物……のあたりのアドバイスについて、
実は私、株はやったことがなく、怖くて手が出せません。
経済関係も疎く、そのため、ここで相談させていただいているのです。

マンション代金から頭金半分を引いた残りを全額チャラにするため、
日経平均の２倍の動きに連動する投資信託にしました。
つまり、日経平均が１万円から15000円に上がれば、
この投資信託は５割増しではなく、２倍になります。

ちなみに15000円になった瞬間、売り抜く自信はありません。
というか、売る目安は日経平均ではなく、
変動金利が１％を超えたら(ローン減税枠を超えたら)、
投資信託を売って、ローン残金を精算……と決めています。
そのとき日経平均がいくらかかは、正直関係ありません。

なので、もし日経12000円で変動金利が１％を超えたら、
２割上げ×２倍で、４割しか残金が減りません。
ただ、少なくとも、いまキャッシュで買うより、
そのほうがお得かと、素人なりに考えてのことです。
それに、もし15000円を超えて、18000円くらいになれば、
ボロもうけですし(※これも、実は五分五分くらいで、実現すると甘く考えていますが）。

>ドルやユーロの金利が上がっていくから、超円高の可能性が高い。動き出したら早いと思うよ。
>またまた、円高になったら日経平均が15000円はないだろうな。

円高が困るならば日本は金利上げないほうがいいわけだが？
3年前アメリカFF5.5%日本0.5%。5%の金利差で1$125円。

円安誘導して外需依存経済を再びねらうならばアメリカがあと5%以上金利上げるまで日本はゼロ金利
続ける必要がある。海外と同じように金利を引き上げるならば円高に強い経済にしなきゃならない。
ようするに内需主導の経済。内需主導の経済をねらうならば所得が上がらなければならない。
所得だけではなく、将来の年金や医療、少子高齢化などの不安を取り除かないと国民はお金を消費に
回さない。10年でどこまで改善するか？

結局また外需主導の好況狙いになると思う。
外需依存経済が続くようなら日本は低金利を続けないと存続出来ない。

>>No.32
>ハイパーインフレでも固定なら安心、という趣旨に読めましたよ。
だから、以前からこの話題がでているが、ハイパーインフレでも固定なら絶対に１００％安心です。

固定の意味が分からない？