リビオシティ神戸名谷ってどうですか？

今は利便性重視のご家庭が多くなった印象です
尼崎や阪神沿線も最近は少々高くても売れていく
西神は駅周辺の住環境としては良好ですが、やはり中心部までまあまあ遠いので行動範囲が狭まると言いますか、かつてほどの人気はないかなという気はしますね

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>>20 匿名さん
西神は住環境は良いものの、単純に三宮から遠すぎだからでは？
名谷は西神より三宮に近く、新長田でのJRの乗り換えもしやすいため、もともとポテンシャルのある地域

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そう思います
名谷のほうが場所的に行動範囲は広がりそうですし今どきの需要はあるかと思います

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名谷のメリット
・駅前で生活が完結できる
（大丸、パティオ、図書館、区役所支所、銀行、神戸医療センター。塾や習い事の場所も多い）
・歩道がきちんと整備されていて街にゆとりがある。（三宮に近いエリアは道が狭く、雑多な場所が多い）
・三宮まで20分と遠くはない。新神戸も一本で行けるため、出張にも便利。

デメリット
・このマンションは関係ないが、駅から離れるほど坂がきつくなる。
・市営住宅、県営住宅があり、低所得者が一定数いる。

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団地は市営、県営住宅、URだけでなく、
マンションのように分譲されているものもあるので住人の層も色々。

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>>13 匿名さん
本当に64億円ですか？
ここの敷地が5036平米。
64億円で入札したのなら、坪420万円になりますが。
ちなみにプラウドシティの入札は坪62万円です。

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>>26 通りがかりさん
神戸市のHPに落札額の記載がありますよ
https://www.city.kobe.lg.jp/a80577/805027276660.html

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２６です。入札額調べたら簡単に出てきました。
落札額　6,374,401,477円
異常な入札額でちょっと信じられません。
庶民では買えない高級マンション確定ですね。
郊外なら安いだろうと、昨今のマンション相場を甘く見ていました。

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金ないのに新築とはおこがましいよ
名谷団地でも買いましょう

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ここの価格と設備に依るが、プラウドシティからの買い換えがかなり出てきそうですね。築１０年で買い換えるには絶好のタイミング。

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>>30 匿名さん

買い換えるにはそれなりに追加料金がいりそうですね
名谷で60億の土地はさすがに高すぎな気がします

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マンションだったら良い値で売れるので可能性ありそうだけど、一戸建てからだと厳しそうですね。

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資料請求のページで予算を選ぶ項目を見ると、最低が～4,500万円で、以降～5,000万円、～5,500万円と1億円まで500万円刻みで続く。
つまりこの間を予算として考える層でないとお呼びではないということ。
これは比較的駅に近い戸建群と同じ水準。
マンション価格の高騰恐ろしや。。

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ちなみに戸建は駅から徒歩15分程度で4,500～5,000万円。
更に駅近の10分前後エリアは土地が中々出ないが、5,000～8,000万円（バブル期に建てた家は1億円）と不動産屋から聞いた。

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心配せんでも庶民には買えない価格のマンションになるだろう
買えても60平米台、、狭いよ？
関西圏全体でマンションの高騰はエグいしこれからも止まらない
名谷やからって関係ない
それでも駅3分利便抜群、電車、車の交通便も悪くない
間違いなく神戸市内超目玉物件なるやろな
でも見学にいって価格見てびっくり、買えない、帰ります。
のお客さんで溢れかえるのでは？笑

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5000万ぐらいならありかなあ
6000万以上出すなら灘・東灘区の中古に届きそうになってくるのでそっちでしょうね

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この価格帯だと垂水のプラウドタワーも視野に入ってくる。向こうはjrというのは強い。
それともここ以上に、とんでもない価格になるんだろうか。

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>>37 匿名さん
プラウドタワーは2026年3月竣工予定なのでほぼ同時期になりそうです。
あちらは抽選必至と思われますが。

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>>38 匿名さん
販売価格高すぎて抽選にはならんよ。

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神戸市長は「タワマンは将来廃墟になる」と三宮でのタワマンは規制したのに、垂水には建設を認許する矛盾。
いずれにしてもタワマンよりも普通のマンションの方が、将来の大規模修繕は安心かな。

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比較したいけれど、プラウドタワーの価格はいつ頃出るんでしょうか？

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>>40 マンション検討中さん
三宮以外なら規制はないよ。元町まで広げると高さ規制。
それ以外は需要が無いから建たないだけだよ。

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>>39 匿名さん
プラウドタワー明石を忘れたの？
投資対象にもなるから抽選だよ

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同時期発売なら両方回らないと。

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締切が同時期になったら選ぶの難しいね。
一応垂水は抽選アリ前提。名谷は価格からして先着順の認識でいけるかな。垂水が先に結果分かったら選びやすいんだが。

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このマンションの小学校区は西落合小学校になるかと思いますが雰囲気などどうでしょうか？
また隣の竜が台小学校が小規模学校で人数を増やす必要があるようですが、このマンションの校区がそちらへ変更になるなどありえるでしょうか？

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名谷と垂水だったらエリアとしてはどちらが人気なんだろう。
駅周辺の利便性、街並みでいえば名谷。
電車による広域への利便性や雑多感は垂水かな。

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>>47 匿名さん
垂水は周辺も含めた一体型の再開発だから完成しないと利便性の比較は難しいと思います。　
さらに向こうはアウトレットモールも建て替えて一新だから若い世帯の人気は垂水かなと思っています。

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個人的には垂水の雰囲気は明石と似ていて苦手

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その辺は年齢層や好みで変わって来ますね。
でも価格が競合したら最終的にJR快速か地下鉄山手線の路線差で選ぶ人も多いでしょうね。

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勤務地が三宮なら名谷の方が絶対良い。
JRは人身事故や台風等で遅延や運転見合わせをしすぎ。
地下鉄は市内の電車では一番安定しているし、駅もホームドア完備なので幼い子がいても安心。

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>>51 匿名さん
同意。
三宮より先に行くなら乗り換えしないといけないから最初からJR乗れる垂水やけど、三宮まででいいなら地下鉄の名谷やね
JRってほんと遅延が多い
数年神戸市地下鉄利用してるけど遅延なんてまず見ない
地下鉄って距離の割に高い感じもするけど、垂水から三宮、名谷から三宮なら値段一緒くらいのはず
何より通勤で使うのがほとんどやろうからどうせ交通費出るしそこは気にせんでも良さそう
ただ…名谷の駅近マンションってすごく高くなりそうよね

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三宮に出るなら、特に休日・家族単位ならJRより地下鉄の方が圧倒的に得。
定期がなくても休日は回数券で310→約220円（切符5枚の値段で7枚）
更にエコファミリー制度で、休日は大人1人に対して小学生以下の子供2人まで地下鉄無料。

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三宮も再開発で大きく変わるし、昔みたいに大阪まで行く必要の無いとまでは言わないが、三宮で充分賄えるぐらいの商業施設出来たらいいね。
私の場合、三宮はアウトドア、スポーツ用品の量販店が無くなってしまって大変不便。

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２ＬＤＫの値段いくらくらいになるんだろ？
検討してたんですが４０００万以上とかになるのかな。

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>>55 マンション検討中さん

余裕でします。
安くて4000後半じゃないかな？

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>>56 口コミ知りたいさん

高すぎますね…
4000前半までなら検討するけど4000後半なら諦めます。
センタービルの裏辺りにも集合住宅の予定あったはずだけどあれはまだまだ先かな。

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>>57 口コミ知りたいさん
センタービルの裏辺りにも集合住宅の予定あったはずだけどあれはまだまだ先かな。
↑
あれは賃貸住宅予定です。

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土地代から考えると下は70万円/㎡から上は９0万円/㎡？
それとも、もっとする？

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>>59 匿名さん

業界人ですが、噂通りなら近いと思います。

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めっちゃ気になってたけど２ＬＤＫでも超高級マンションかー。
２ＬＤＫで５０００万とか厳しいなぁ

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>>61 マンション検討中さん
2階とかの部屋だったらワンチャン有ると思う。

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分譲価格も気になるのですが、
こちらの50戸の賃貸価格も気になります。

これだけ名谷駅に近い新築物件で
50戸の賃貸が提供されるのはインパクトがあると思うのですが、最低月額いくら位を想定しているのでしょうか？
近隣の築25年のURよりは上と考えて、56㎡とかでも15万円？更にURと違って礼金もかかるんですよね。

どちらにしても凄い金額になりそうです。

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土地の仕入れ値もすごいですが建築費の高騰もえらいことになってるからね
賃貸も内装ケチってないなら15万より高くなる気もします

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>>64 通りがかりさん
人件費もこれからは高くなっていくからどこかで踏ん切りつけないとどんどんマンション高くなっていきますね。
それにしてもここは高そうだなぁ

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安い部屋で4000前半とかにならないかな…笑
買える人羨ましいです！

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>>66 マンション検討中さん
数年前までの感覚でマンション買おうとしても、とてもじゃあ無いが買えません。
中央区はおろか郊外でさえ便利な所は低所得層では手が届かないレベルまで高騰しています。
無理して買うと一生ローン地獄ですよ。

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ここは関電不動産が事業主なので、
オール電化マンションになる可能性が高い？
一括受電契約で利益もついてくるし。
(オール電化なら床暖は基本なし→オプションになるんだろうな)

プラウドもオール電化ですが、10年前は夜間電力料金が安かったですし、それなりのメリットがありましたが、
昨今は、、、、悩ましいです。

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>>68 で投稿した者です
すみません、間取り図を見たら
ちゃんとガスと床暖房ありました！

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ここを検討している人は他にどこを検討しています？
プラウドタワー垂水？
西神のクレヴィア？

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資料請求した人いますか

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駐車場少ないので検討やめました。
残念すぎる。

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>>69 匿名さん
キッチンもガスコンロですね。

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郊外と言えど、駅近＆駅前で大体のものが揃うから車いらなくないですか？

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>>74 匿名さん
一通りあるように見えて何もない（欲しい物行きたい所）のがニュータウン。
車は必須です。

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駅近といえど神戸の奥地ですし車なしちょっと心許ない気はしますね

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駅近くてかなり便利だけど値段が高級マンションだろうし駅から遠いけど白川台の戸建て買う方が安そうですね。

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名谷駅の須磨パティオもリニューアルするんですね。
子育て世帯には嬉しい内容です。
https://www.kfcc.co.jp/wp-content/uploads/2023/12/patio20231227.pdf

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逆に車が必要とされている方は、どこに車で行くことを想定されていますか？
三宮なら地下鉄で行けるし、電車で行けないようなレジャー施設やホームセンター等であれば都心に住んでいても車が必要ですよね。
子育て世代ですが、車があれば出先で子供が寝てしまった時に便利だろうなと思うことはあっても、コスパを考えたら所有する必要性を感じていないため個人的に駐車場は不要です。

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これだけマンションが高くなると、車を手放すのが一番大きな家計節約になる。無理してローン組むと将来的にローンが払えなくなる可能性出てくる。
ガゾリンも高いし、マンション購入を機に車手放す人も増えて来るのでは。

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郊外ファミリーマンションなのに設置率40%って、、、驚きです。商品企画担当者がわかってないんですかね、、、、、

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娘用に検討してますが、通勤が車なので駐車場は必須です。
設置率40%で当たると思いますか？

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>>82 マンション検討中さん

運の問題なので何とも言えないですね。

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>>79 匿名さん
私はドライブが趣味なので、駐車場ありで検討中です。
今の季節だと六甲山スキー場(ナイターはとても綺麗です)や
北区や西区の温泉にふらりと寄ったり。

気候の良い季節はしあわせの村でピクニック(18歳以下の子供がいれば駐車料金サービスが受けられます)や、
西区や加古川あたりの観光農園も楽しいです。
北神戸線を使えば三田のアウトレットパークも直ぐです。

我が家はふと思い立って「出かけようか」となるので自家用車派ですが、ここの物件概要にレンタカー用3台の記載があるので、上手に利用すれば車は不要かもしれませんね。

むしろ駐車場に外れてしまうと近隣に月極駐車場がなさそうなので、そこがネックです。

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大規模マンションだしレンタカー3台は休日はすぐ埋まっちゃう気も
名谷あるいは西区あたりで車持ってない家庭ってどれぐらいあるんでしょうかね

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スーパーでの買い物もラムーや業務スーパーなど行こうと思うと車になりますよね。
コストコも近くにありますし。

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まぁとりあえず価格ですわ。
価格出てから検討ですわぁ！

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モデルルームは4月頃のオープンらしいですね！
オプション盛り盛りのどんなお部屋がみられるのか楽しみです。価格は全然可愛くないでしょうけど（笑）

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駐車場は順番待ちが多ければ、公平性を保つために何年か周期で古い順から契約解除する管理組合もある。そうなるとそこから待機列最後尾に並ばないといけない。どうなるかは管理組合が動き出して決める事だけどね。

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価格は安くて５０００万とかでしょ
モデルルーム良さそうだったら買いますかね
車いらないから駐車場はなくてもいいし

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ここってディスポーザーあるんでしょうか？

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60平米台で5000万から
70平米台は6000万から
80平米台は7000～8000万台はするでしょう。

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駅の近く市営住宅とかURかなり多いよね
今回のマンションとセンタービルの裏辺りのマンションが建てばしばらくまたマンション建たないのかな

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マンション内に保育施設ができそうですよね。
これはママにとってはかなり嬉しいマンションなのかなと思います。
さっと預けて仕事に迎えるし、お迎えもしやすいですよね。
ただ、気になるのは総戸数318?の中に賃貸住?50?があること。
最初から賃貸を含むマンションてあまりみたいことがありません。
わざわざ分譲マンション買うのに、どうなんでしょうか。

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マンション専用の保育園と勘違いする人がいるかも知れないが、保育園はここのマンション住民優先でもない普通の保育園のはず。希望者多ければ神戸市の入園基準に基づいて選ぶことになる。

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>>94 匿名さん
神戸市の土地入札条件が
①保育所の設置、
②50戸の賃貸を含めた住宅の供給だったので仕方ないですね。
デベも本音は保育所の面積分もマンションにして丸っと全部分譲で売りたいでしょう(資金回収して利益確定！)

高級タワマンなら◯階は賃貸フロア、◯階以上は分譲とか、
広い土地に何棟かあってそのうちの一棟は賃貸専用棟なんて聞いたことありますが、
駅前とはいえまさか名谷で分譲と賃貸混合は購入検討者には
悩みどころですよね。

ただ賃貸50戸の供給も10年間の義務らしいので、10年経過後は
①賃貸で利益がでているもの→賃貸継続
②空室や管理費用で利益のでないもの→さらっと内装をリフォームして売却(駅前の立地価値はあるのでそこそこの値段は見込めるでしょうし)

なんて事になるのではと勝手に想像しています。

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施工が岩田地崎建設株式会社。聞いたこと無い会社だが、本社札幌で年商1000億か。
間取り見たら２重壁なので施工は長谷工かと思ったが意外だった。２重壁はコストダウンのためだろうか。予想されている価格の割に、仕上がりは安っぽいかも。

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>>97 匿名さん

大当たり
安っぽいかもね

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最近は長谷工以外も2重壁物件が多いですね
直壁も2重壁も住んだ感想としては、二重壁は壁を叩いた時に音が響きますが、日常生活音の防音性は直壁とあんまり変わらない気はします

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みなさん、間取りについてはどう思われますか？
個人的にはアウトポール設計にして欲しかった。
MBや通路への玄関扉の干渉の加減だと思いますが、玄関が凹んでいて、その為に洋室1、2の窓側が凸凹して更に狭くなっているような。(MDだと柱周りに鏡とか貼って視覚効果狙うんでしょうけど)

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>>100 マンション検討中さん
私も思いました。玄関を凹まして住居スペースを削っている間取りは初めて見ました。柱も食い込んでいるし、コストダウンのためとしか思えません。二重壁で部屋も壁毎に数センチ狭くなるし。
土地に金掛けすぎて建築費をケチっているのでしょうか？

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>>101 匿名さん
> 土地に金掛けすぎて建築費をケチっているのでしょうか？

そうだと思います！ケチるというよりはいろんなところを削らないと儲けがないので必死って感じでしょうかね。

それにしてもお値段はともかく、80平米タイプでも7畳の部屋がないってどうなんでしょう？
リフォームして2部屋くっつければ広くできますよ、もしくは契約時4LDK→3LDKへ変更して広くなんて事が選べるのかもしれませんが、一番広い6畳部屋も実際は柱のくいこみでもっと狭くなるし、80平米でこれ？という印象です。

さらに公開されている全室のベランダにスロップシンクが見あたりません。省略されててこの後の図面で出てくるなんてことあるんでしょうか？
スロップシンクなしでも生活できないなんてことはありませんが、賃貸ならともかく、このお値段の分譲でないって明らかにコストカット見え見えですよね。部品代というより給排水管のスペースや設計のコストカットでしょうけど。

この分だと浄化槽設備の必須なディスポーザーも無理そうですね。

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102です。
すみません、7畳の部屋が無い！は言い過ぎでした。
ぎり80平米で4LDKをつくろうとすればこの間取りにもなりますよね。

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以前は郊外は安さと広さを求められたんですがね。部屋の広さだけでなく、収納が絶望的ですね。
４LDKで気になったのはリビングも完全なアウトポールではなく、L字方ベランダ幅も1.5mか1.6mしか無い。容積率不算入の2mは欲しかった。さらにL字の横側は幅0.9m位で避難ハッチとサービスバルコニー。
建築費を浮かすためにかなり努力していますね。
でもディスポーザーは付けると思いますよ。床暖房は56平米の部屋でもDとLに設置していますから食洗機と合わせて、この３つはモデルルームでアピール出来ます。
価格共々、この辺はモデルルームのお楽しみですね。

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>>104 匿名さん
> この３つはモデルルームでアピール出来ます。

そうですよね！ありがとうございます。
実家がこちらに近く、そろそろ親も高齢者に近づき近くにいてやりたいなと、、、

子供も独立予定、コロナでリモートワーク可能になったので、
ここの再開発が発表になった時から住替先として期待大！だったのでその分粗が気になってしまうのかもしれません。
詳細発表まで、楽しみに待ちます。

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価格帯がまだ分かりませんが、ギリギリまで公開を引っ張るパターンですかね。

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まぁ高級マンションになるだろうし安くて5000万とかですかね
駅近じゃなくて良かったら新築戸建買える価格ですね…

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どなたかご存知であれば、教えてください。
ここは「低炭素住宅」とのことですが、「長期優良住宅」が追加or重複の認定？はありえないんでしょうか？

違いを検索してみたら、固定資産税の1/2減額期間が低炭素住宅→3年、長期優良→5年。
断熱やエコ設備の光熱費軽減効果で長期優良とどのぐらいの差が見込める？
2年分とはいえ確実に減額してもらえる長期優良の方がうれしいのですが…

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>>108 匿名さん
長期優良住宅と認定されるためには「耐震等級2以上であること」が条件。
減税額 ＜ 耐震等級UPのコストなんでしょう。
例えば10万円減税する為に100万販売価格が上がっても納得します？

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>>108 匿名さん
長期優良住宅のマンションなんて聞いたことないです（調べたらあるかもですが…）。
大手ハウスメーカーの戸建てでは聞きますが、RC造のマンションでやると相当コストかかると思いますよ。

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名谷だと地盤固いから耐震等級２はオーバースペックだと思う。建築コスト考えても１で十分。

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>>109、>>110、>>111の皆さん、早速のご回答ありがとうございます！

RCマンションで長期優良は殆どなく、耐震等級1が通常との事、安心しました。
特に名谷は地盤がしっかりしているとの情報はとても参考になりました。

> 例えば10万円減税する為に100万販売価格が上がっても納得します？
いえ、困ります！「長期優良、耐震等級2」なんて言い出しておきながら、文句タラタラ言うと思います！ただでさえ価格高そうなのに(汗)

初心者(←というかマンション購入初めて)な質問にお答え頂き、皆様ありがとうございました。

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名谷は山を切り開いたエリアなので地盤が強く、隣の総合運動公園や妙法寺と比べて高い位置にあるので水害の心配もないです

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HPが更新されましたね。
ZEH-M取得予定は良いニュースですが、これも価格に反映されるんですよね、、、
個人的には「ヨーロピアンテイスト」のエントランスがどんな感じになるのか…

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ローン残高の上限 全期間(13年)の最大控除額
が優遇されますよ。長期優良に次ぐ控除あります
長期優良住宅・低炭素住宅 5000万円 455万円
ZEH水準省エネ住宅 4500万円 409.5万円
省エネ基準適合住宅 4000万円 364万円
そのほかの住宅（一般住宅） 3000万円 273万円

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物件検討しています。
販売会社さんに問い合わせしたところ、駐車場なら設置率は40%程度とのこと。駐車場外れだ場合ってどうなりますか？何十年も住んでいますが、周辺に月極駐車場はないと思います。この場所で車の無い生活はありえないので、物件検討を諦めたいと思っていますが、皆様車の駐車場が当たらなくても検討するのでしょうか？
それとも皆様車を乗り捨てる想定でしょうか。
親からはこんな車の設置率は事業主が間違っていると言っています。もしかして何かの間違いでしょうか。

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>>116 マンション検討中さん
東京のデベですので、エリアのことを知らない物件担当者が企画したんでしょうね。せっかくの優良立地なだけに残念ですが、この駐車場設置率では買う人いるわけない。買わない方がいい。

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駅前は店が少しありますが、やはり山間部で地下鉄駅のみですし車なしはファミリーにはキツイですね

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隣のプラウドに住んでます。確か設置率は80%くらいだったかと思いますが、今でも駐車場が不足していて、周辺でも借りる場所がなくて困っています。
37%の設置率は何かの間違いだと思います。

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駅近といえども1路線だけですからね。
ちょっと歩くとやっぱり山の中って感じです。
再開発に期待しましょう。

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