アトラスタワー宇都宮ってどうですか？

駅1分というか駅前広場直ですね。
南をオヴェストとザ・レジデンスでふさがれますが良い立地だと思います。
なによりここの再開発で元々あった怪しげな店が一掃されたのが嬉しいです。

本当に駅前ですね。地縁者だけじゃなくて広域からも人気が出そう。

アトラスタワーのすぐ南にあるＦ街区と呼ばれるエリアには夜のお店があったり古びた建物が乱立しています。Ｆ街区の再開発は未定との事なので、印象の悪い「お隣さん」が存在し続けることになりそうです。　エントランスもＦ街区寄りなのでどうしても視界に入ってしまうので、気にする人もいると思います。　
あと南向きのお部屋に関しては冬にオヴェストの日陰に入る時間帯があるので低層階で日当たりや景観は期待できないと思われます。
冬の光熱費を考慮すると東向きの中部屋か南西角部屋の16階以上（タワーパーキングより高いフロア）がおすすめかと思います。
景観重視ならガラスカーテンウォールのある北向きの部屋ですが、業者委託の窓清掃が定期的にあると思うのでその費用が管理費に上乗せされるかも知れません。

ああいう店は外から目立つようになると客は入らない。
ここの空地ができると駅方面から丸見えだから自然に淘汰されるよ。
すでに一部の店は駅前から南西方面へと移転してる。

再開発の事業計画書を見てざっと計算したところ
販売個数97戸で割ると一戸平均4400万円くらいになると予想します。
（収益率12%、広告費5%として計算）
ピークス同様、再開発の補助金効果です。
補助金が無かったら一戸平均6700万円といったところでしょうか。
投資目的で富裕層たちが買い占めてしまいそうな気がします。

>>5 坪単価比較中さん
その計算には店舗部分が加味されていないのでは？
平均面積が70㎡／戸を超えそうなのに4400万円のわけがない。

>>6 匿名さん
店舗部分とタワーパーキングの部分も考慮しましたが希望的観測すぎましたかね。

総事業費58億円に対し補助金が26億円も出ているので相当お求めやすい価格になるのではないかと思いました。
平均78㎡／戸として　坪単価186万円。
もちろん上層階や景観・日当たりの良い角部屋はプレミア価格になってしまいますが
その反面、中部屋や日当たりの悪い低層階は価格抑え気味かなと。

このままだと宇都宮駅周辺で建設中の他物件とあまり変わらない相場になってしまうので
差別化の為に収益率上乗せで販売価格つり上げてくる可能性は否定できませんね。

南側の夜のお店は治安が悪い雰囲気が漂っていますね。
夜だけではなく、昼間から入口に門番のおじさんが立っているのでとても気になりますね。（いつかは淘汰されていきそうですが、ファミリーだと少し敬遠してしまいそう）

アトラスタワー宇都宮の平均坪単価予想

>>7 坪単価比較中さん
この資金計画って土地代が入って無くないですか？

プラウドが平均5000弱だったので、それよりは高くなると思います。
1番安い部屋で5000万前後、平均6000万くらいじゃないですかね。

めちゃくちゃかっこいいので期待していますが、駐車場が立地的にも台数的にも厳しそうですよね。
LRTや新幹線組は良いですが、毎日車通勤という人はストレスかもしれませんね。

>>10 通りがかりさん
土地代って･･･。
ここ再開発案件ですけど理解なさってますか？

あと、毎日車通勤の人は駅前広場に住む必要ないと思います。

>>11 匿名さん
借地権で無く、所有権ですから当然土地代は乗ってくると思います。
何か違う条件があるんですか？

>>12 通りがかりさん
販売価格は土地代含まないといけないという意味です。

プラウドに住んでいますが、アトラスの内廊下、外観のカッコ良さに惹かれています。
北か、駐車場より高い西が買えるチャンスがあることを期待しています。
東口との雰囲気の差、LRT通勤なので電停までの距離、如何わしい店、車の利便の悪さ等を列挙され、妻からは反対されているので、来夏までに許可が出ない可能性も高いですが。

サラリーマンが5500万円の物件を頭金１割程度で購入し住宅ローン組んだ場合（例）

住宅ローン　8.5万円/月　（ボーナス月　30万円加算）
管理費　1.7万円/月　(ディスポーザー、ラウンジなど)
修繕積立金　2.0万円/月　(免震構造、数年後値上がりする可能性大)
駐車場代　2.0万円/月　(タワーパーキング)
毎月約14万円の固定費が発生します。

この他に光熱費やインターネット利用料金、固定資産税もありますので
サラリーマンの稼ぎでは厳しい事が予想できます。　共働き必須。

ケースバイケースですが、お子さんがいる場合　今後の教育費や通学費用
親の介護が発生した場合、その費用についても考えておくべきです。

このマンションに限った事では無いですが、月々の収支がギリギリとなるような資金計画で住宅を購入するのは危険です。

同じ5500万円でも一戸建てなら管理費、修繕積立金、駐車場代が無い分、楽ですね。

すぐ近くのＢ街区でもフージャースコーポレーションが事業協力者の再開発準備組合が立ち上がっていて2030年代前半の完成を目指して検討中との事。
アトラスと同じように商業施設複合マンションが建つ可能性もあります。
こちらをターゲットに今から資金を貯めておくという選択肢もありかと思いました。

http://sk-office.co.jp/info/%E5%BD%93%E7%A4%BE%E3%81%8C%E5%8D%94%E5%8A...

購入するならどの位置？？

>>16 匿名さん
参考資料追加。

>>17 匿名さん

購入を真剣に考えているのですがどの部屋が一番高いと思いますか？東側の中部屋は角部屋より安いでしょうか？みなさんの意見をお聞かせください。

行政の補助金が入ると、区分所有マンションの購入者にも恩恵があるのですか？税金が一部の方のみに使われるのは不公平だと思いますがどうなのでしょうか？

>>19 マンション検討中さん
恩恵があるのは事実だと思います。ただ、市としては最終的に固定資産税で回収ができるので、プラマイゼロになる。とはいえ、買い手からすれば、お得だとは思います。

市としては宇都宮駅周辺の景観の美化、にぎわいの増加で結果的にはプラスになるよねってロジックだと思います。

>>20 マンション掲示板さん
プラウドが平均5000弱とのことですが、こちらはさらに高いとしても補助金があるので同じくらいの金額で購入できると思いますか。購入を真剣に考えているのですがみなさんの忌憚のないご意見をお聞かせください。

アトラスタワー宇都宮の平均価格予想

>>21 マンション検討中さん
プラウドは土地取得代がべらぼうに高かった（宇都宮市から買い取った）ために
販売価格が吊り上がってしまったと　他社のマンション営業マンが教えてくれました。

それに対し、ここＥ街区と呼ばれるエリアは地権者たちの土地を等価交換で住戸に変換する方式なので（非分譲４戸がそれに該当すると思われます）土地取得代は相当安かったのではないかと思われます。
なのでプラウドより安くなる可能性もありますが、プレミア価格設定でプラウド同等まで引き上げられるかも知れません。

>>18 評判気になるさん
１番　北東角部屋。
２番　南東角部屋
３番　北西角部屋
４番　南西角部屋
５番　東中部屋
６番　西部屋

という順番だと思います。

※１８階から上のプレミア住戸は対象から外しています

東京通勤組ですが、10階東中部屋は5,500で購入できると思いますか？10階であれば駅の向こうが見渡せるので眺望もいいかなぁと想像します。現在宇都宮在住ですが、外国籍の方とか含め投資用途がありそうですのでおそらく全部屋抽選になってしまいそうなのがとても不安です。

>>23 購入検討中さん

これから建設されるマンションは資材人件費が今までのマンションより高くなりそうなので、そこまで安く販売されるのかなと思います。

>>25 マンション検討中さん
無理だと思います。
10階以上は6000万円台ではないでしょうか

>>23 購入検討中さん
プラウドの土地は宇都宮市から買い取ってますが市場価値よりかなり安く買い取ってますよ。
たしか坪40万前後だったはず。
前に宇都宮市が公表してました。

>>28 マンション掲示板さん
あれ？そうでしたか。私の記憶違いだったみたいです。
マンション建設が入札制度で誰も利益を出せないような価格設定だったから野村不動産が仕方なく落札した　とかだったかも知れません。
そして野村ブランドの廉価版であるオハナ仕様（長谷工）で建設し、プラウドの看板で売り出したからあの強気の価格設定が成立した。　というエピソードも営業マンがこっそり教えてくれました。

>>27 eマンションさん
事業規模に対して相当な行政補助金が入っているのに中層階で6000万円とは儲け過ぎですね！つまり物件購入者には恩恵がなく、税金が特定のデベの懐にストレートインするといことですね!丸儲けですね。県民の立場では不条理な社会ですね。

ローカル線しか停まらない前橋駅前のブリリアタワーでもあの値段で、しかも順調に売れてます。新幹線停車駅1分のこちらが安いはずありませんって。

>>30 口コミ知りたいさん

税金が特定の物件購入者に恩恵がある点はいいんですか？他の県民の立場としてはそれも不条理な社会だと思うんですが

購入しない他の県民からしてみたら、住戸部分には税金使わずに購入者の持ち出しで、店舗部分に税金投入して欲しいと思うんじゃないですか？

>>32 評判気になるさん
県税は県民に還元されるべき。物件購入者に恩恵があるのであればそれも不公平。

補助金の話題になっているようですが

再開発の補助金は
古い建築物の解体費用
土地整備費用
『共同施設』の整備費
に対し出されるものであって、住戸部分には公的なお金は投入されていません。

↓最後のページ参照
https://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/_res/projects/default_project/_...

購入検討していたのですが、補助金で価格が抑えれる算段をしていましたがそうはならないらしいですね。昨今の情勢を鑑みると平均6000万ってとこですかね。プラウド位であればいけると思ったのですが甘くないですね。サラリーマンだと厳しそうです。

そこまで高いとは。。興味がありましたが残念です。

高崎や前橋のときでも先行の高崎の安さに投資家が殺到して、後発の前橋はそこまで安くなかったのにこちらはさらにそこから色々物価上がった2年後ですからそれ相応に高くなってそうですね。
こちらが高崎のタワマンと同時期なら買いやすい値段だったと思います。

40㎡の部屋が少しありますが何階のどの位置でしょう。気になりますね。

>>38 通りがかりさん
当初の事業計画だと４階と５階の南西角部屋が２分割されて小さな部屋が存在していましたが、今の公式サイトの物件概要と面積が異なるので変更があったものと思われます。

プラウドも販売時は高いと騒がれたが、今になるとかなりのお買い得物件だった。ここも今は高く見えても買って後悔しない気がする。

>>38 通りがかりさん
数は少ないみたいですが、購入予定です。4階5階です。

>>38 通りがかりさん
小さい部屋であれば購入できそうです。しかも南向きですし検討したいです。でも4000ぐらいかな。

>>43 マンション掲示板さん
南側の低層階は目の前に建物があるのと、いかがわしいお店が並んでいるので景観はちょっと無いかなって思います･･･

焼肉屋もあるので、ベランダは肉臭くないかとか。。。色々考えてしまいます。こちらのエリアも再開発が進めば良いのですが

西口の一等地ですし、穴場の餃子店や居酒屋などもありサラリーマンの自分には最高の立地。しかも駅まで徒歩1分、今本気で購入を検討してますがB地区の再開発の概要が出てからにするか迷ってます。

同業者ネットワークの情報筋に聞いたのですが、4階でも5000後半スタートで予想しているそうです。投資用途での需要が高そうなので低層階でも抽選が想定されるとのこと。低中層階でも確実に6000を超えてくるのではないでしょうか。市の補助金が入っているそうですが解体費用と環境整備に充てられそうなので価格面での恩恵はないそうですよ。

そんなに高いんですか。住み替え候補として検討しておりましたが無理そうです。プラウドの中古出てこないかなぁ。

>>46 通りがかりさん
問い合わせも300件近く入っているそうなので、強気の価格設定をしてくるかもしれませんね。

低層階でも坪235万ぐらいからスタートですかね･･･
市民のための再開発ではなく、完全に県外の人のための再開発になっている気がしますが、市としては移住が増えれば、住民税が増えて目的達成かもしれませんね。

隣のエリアにどの程度のタワーマンションが建つかにもよりますが宇都宮で最高のロケーションであることは間違いないので６千万くらいの部屋を狙っている。

西向きの部屋が客寄せパンダで4900万円台
角部屋は6000万円台
東中部屋が平均値の5500万円台
そんな価格構成になりそうな予感です。
さらに１階上がる毎に100万円上昇かな。

住宅ローン減税の上限額や還付率も年々引き下げられ、2026年以降の制度はまだ決まっていないというのも不安要素です。

ブリリアタワー前橋の再開発マンション分譲価格を調べてみると
低層階は4000万円台後半で販売されるのではないかと思えてきた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674550/
https://maebashi.brillia.com/
ちょうどコロナ化の資材高騰時期に建てて、ブリリアで駅前という、アトラスと似たようなロケーション

>>37 匿名さん
高崎や前橋じゃあ、ただでさえ前橋が不利なのに、価格が高いのでは踏んだり蹴ったり

駅前なのはいいけど、100戸はかなり小規模なタワーだなぁ

>>49 マンション掲示板さん
30階建てのタワーマンションが建つ予定です。
おそらくピークスと同程度の規模かと!

>>54 通りがかりさん
私もその情報見ました。
B街区に30階建ての複合マンションです。
1フロア6戸、3階から30階で168戸？
令和11年度(2030年2月頃？)竣工予定
フージャースコーポレーションなのでお買い求めやすい価格となる可能性大です

アトラスとは販売時期がズレるので、お金がある人はとりあえずアトラス買って、様子見ですね。

東口の再開発に触発されて西口も再開発が本格化してきましたね。LPT効果で西口は今後タワーマンションがますます増えると思いますが立地ではやはりアトラスが1番かなぁ！

>>57 通りがかりさん

プラウド宇都宮でいいんじゃない？

アトラス（西口）は建物スペックと新幹線改札までの近さが魅力、プラウド（東口）は街の雰囲気とLRTまでの近さが魅力。

東口で白紙になった複合施設が動き出したり、これからの西口の再開発など、どちらも街の発展の恩恵をフルに受けることができる前途洋々のマンションだと思います。

>>59 口コミ知りたいさん
東口と西口どちらが良いか迷いますね！

アトラスタワーは外観が良いね。

西口も気になるが県庁前の旧栃木会館跡地がどうなるか気になる。

>>55 さん

宇都宮は岐阜と同じように、今後タワマンが増えてきそうですね

アトラスの長所・短所（所感）まとめ
■長所
・JR宇都宮駅の改札口、バスターミナルが至近距離
・北向きの眺望が良い
・免震構造
・ディスポーザー付き
・外観が良い
・資産価値が下がりにくい
■短所
・新幹線ホームのアナウンス、宇都宮駅通過車両の音(特に貨物列車)がかなり大きい
・バスターミナルのエンジン音、排ガス臭も気になる
・南向きの眺望が悪い
・タワーパーキング＆周辺道路が一方通行などで車所有者は不便
・１～３階の商業施設に餃子飲食店が入った場合、臭いが漂いそう
・新幹線ホームやペデストリアンデッキからの視線が気になる
・駐輪場が地下１階なので出し入れが面倒
・北向きの部屋はガラス面積が大きいので冬寒そう
・現状、住戸用エントランスが１階にしかない(将来ペデストリアンデッキ連結か)
・西口全体の再開発で2050年くらいまで順番に解体・建設工事が続く(騒音)

特に一番気になったデメリットは騒音でした。
上層階で窓の防音性能が高ければ大丈夫かも知れません。
公共交通機関を利用しない人にとってはメリットが無いと言えるでしょう。

>>65 マンション比較中さん
100戸で免震、ディスポーザー、内廊下、タワパを支える管理費もデメリットかな。
お金があれば問題ないけど。

やっぱ駅迄の近さは魅力だなんだよね。

参考までに

北千住
https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/kitasenjyu/index.html

やっぱり駅近い方が雨とか雪の日とか、楽だよね。買い物も駅周辺沢山あるし、今のサッシのレベルも良いからそこまでうるさく無いと思う。それよりは便利が勝つかな。

近くに穴場の飲み屋とかラーメン屋があるので最高の立地です。

南側の風俗3店舗がファミリー層にとって特大のマイナス｡
南側の区画どうにかならなかったのか｡

ちょっと敬遠しちゃいますよね。。。
店があるだけならまだしも、人が入り口の前に座ってるのが更に治安悪そう。

最短で行けるから常連の人は良いかもしれないが

ちょっと敬遠しちゃいますよね。。。
店があるだけならまだしも、人が入り口の前に座ってるのが更に治安悪そう。

最短で行けるから常連の人は良いかもしれないが

東京や首都圏への転入超過がニュースになっていました。
https://news.yahoo.co.jp/articles/666bfae8009d38e02a37b02455b0068201a5...
リモートワークを減らしたりやめたりする企業が増えているから都心回帰の傾向は今後ますます強くなると予想されるが
それでも宇都宮の割高マンションが首都圏勤務の人にとっては安い＝需要ありと見込んでいるのでしょうか？
いつか来る首都直下大地震のリスク回避で宇都宮を選ぶのであれば良い選択かも知れませんね。

>>67 マンション検討中さん
駅までの近さが魅力って、宇都宮みたいな田舎で鉄道駅は利用しない
駅までの近さより、むしろ車社会なので駐車場の数だろう！

栃木県は、宇都宮駅も小山駅も新幹線まで停車するのに、他の在来線だけの宇都宮線各駅より利用者が少ない（笑）

JR宇都宮線の駅別乗降客数ランキング
1位 大宮 406,320
2位 上野 244,170
3位 赤羽 156,642
4位 浦和 155,340
5位 さいたま新都心 87,366
6位 久喜 55,518
7位 東大宮 55,454
8位 宇都宮 54,270
9位 蓮田 33,126
10位 小山 32,718
11位 土呂 25,850
12位 白岡 20,814
13位 古河 19,418
14位 栗橋 19,044
15位 尾久 17,560
16位 東鷲宮 15,374
17位 新白岡 11,350

立地は完璧なのは間違いないので、買えるなら買いたい。いったいいくらなのか早く知りたいです。

解体費用と周辺の環境整備に26億もかかるとは思えない。補助金の額がナゾです。

新幹線通勤なので徒歩1分は超絶魅力です。東京通勤が可能なのは宇都宮が限界だと思ってます。那須塩原は暮らすには不便なので。

東北本線通勤なので徒歩1分は超絶魅力です。東京通勤が可能なのは宇都宮が限界だと思ってます。岡本は暮らすには不便なので。

岡本ってどこですか？

宇都宮駅西口に30階建て複合ビル　マンション、商業施設やオフィス　再開発計画、2029年完成へ|下野新聞 SOON
https://www.shimotsuke.co.jp/articles/-/855837

>>81 匿名さん

もしかしたら、こっちのが規模大きくて魅力的だったりするかもしれない、、スーパーとか直結だったらかなりありがたいですね。

まぁ、アトラスからでも近いから良いけど

都内通勤は、上野や東京方面なら新幹線を使えば、運賃は相当高いけど所要時間は４７分と５３分だけど・・・・
もし池袋、新宿、渋谷方面だと、大宮駅で埼京線か湘南新宿ラインに乗り換えないといけないので、高い運賃の割に１時間２０分前後はかかるね。

会社が交通費を支給してくれればＯＫだろうけど、宇都宮近郊に圧倒的に通勤なら車利用だね！　

ZEH-M Orientedってどうなの?
真冬でエアコンつけてない状態で16℃くらい､みたいなの想像してるんだけど｡

プラウド宇都宮馬場通りのモデルルーム見学で得た情報ですが
アトラスタワー宇都宮の平均坪単価は290くらいで検討しているらしいです。
角住戸を300くらいで販売した場合、中住戸は240くらいになるかもしれません。
あと、手付金として最初に販売価格の10％を支払うルールがあると多額の現金が必要です。

>>85 坪単価比較中さん
70平米で6500万くらいですね。
平均でそれなので、角や北は7500万からでしょうか。

>>86 口コミ知りたいさん
中々の値段ですよね。強気だと思います。

都内の下町なら買える金額だね。

>>86 口コミ知りたいさん
南側は目の前のタワーで眺望ダメだし、北面側はガラス張りで陽は当らずに冬の宇都宮は激寒むなのに。7500なんてあり得ないでしょ。西側はいずれ30階建が建つし。良く検討しないと！

西側はキッチンに立っていると西日がまぶしそうな間取りで、ちょっと微妙ですね･･･
30階のタワーが建ったら西日は抑えられるかもしれないが、全戸眺望が台無しですね。規模も30階タワーのが大きいし、宇都宮駅の正面に立つのでランドマークタワーマンションになりそうですね。

今、基礎の工事しているみたいけど、前の建物の杭とか残っているみたいだけど、ちゃんと掘り出すのかな？？

それとも見えないからある程度撤去して埋め戻してしまうのかな？少し心配です。

>>91 匿名さん
週間工事計画を見ると　土工事と解体工事って書いてあるので
おそらく古い建物の杭などを掘り出してから基礎着工すると思います。

それにしても強気すぎる価格設定ですね。　いくら駅前とは言え、所詮宇都宮ですよ。
第１期は市場の反応を探る目的もあるので食いつきが悪ければ第２期で下げてくるかもしれません。
投資目的なら第１期で飛びつかない方が良いかも。　むしろ30階建ての方が利回り良さそう。

30階建は時期が遅くなるので、坪300超えは確実だそうです。宇都宮でも早く買ったほうが正解の時代になってますね。

>>93 匿名さん
インフレなのかな。やはり値上がりしたね。

数年したらアトラス安かったねとなってそうなのが怖いですね。

>>95 eマンションさん

そう考えるとピークス宇都宮は激安案件だったのかもしれませんね

これから建つマンションは物価上昇を反映して高くなる
サラリーマンは賃金上昇が追い付かないので手が届かなくなる
つまり今後の顧客ターゲットは富裕層、投資家　ということですね。

>>97 坪単価比較中さん
もう日本人じゃ買えないよ。

>>98 検討板ユーザーさん
投資物件だね。

モデルルームもうそろそろきそうですね
https://x.com/HgrlWnzLPArNoF2/status/1766675889960656960?s=20