中古マンションが売れません、、、part２

↑もういい。しつこい。

私は758の文章は　いやみに感じたよ。
素直に売れたことを誉めてあげればいいと思った。

よかったねえ。。。私も考えなければと思いましたよ。
（8ヶ月売れないのですから、、始め3ヶ月相場よりとても高くしていたので）
半年で相場にやっとした馬鹿な私です（ほんと愚かでした、、）
振り返っても仕方ないので、今後を大切に考えて行きます。

>東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。

いずれにせよ、まともな地震・津波予測ができていればフクイチ事故はなかった。
建設計画時6ｍ以上の津波はどの学者もあり得ないとのことでわざわざ地盤を削って低くしたことが裏目に出た。
学者がなんと言おうとリスクは享受し自己責任で対応するしかない。

そうですね。

＞＞引用ですが、

　先日のアサイチのテレビを見られましたか？
　その東大の教授が出ておられました。　
　ただ、数を数えて予測をしたらしいです。
　小さい地震の数がこのまま続けば、数の計算上　大きな地震が来る可能性が4年だろうと、、、
　確証はないそうです。（現在の予測は　なかなか　難しいそうで。。。）
　5分ほどで　テレビも終わってしまいました。　　

しかし、すれと違いますよ。戻しましょう。

>770
褒めるだけではなく、
>758のように客観的に購入検討者の心理をずばっと言う意見も必要だと思います

758の言ってることは別に当たり前のことだし
決まった人に言ってもね

褒めもせずに皮肉言いが開き直り

774は758を読んで
当たり前で新鮮味のないことを売れた人に言ってもなぁって意味です
念のため

皆さん、マンションが売れず苛立つのもわかりますが、しつこい~

せっかくの優良スレが台無しだよ。
みんな大人げないな～。

脱北者とか新 興 宗 教 の脱会者がお互いを讃え合うようなスレ

今年の終わり頃にはユーロ危機も解決の目途も立って不動産市況は上向くでしょう。また放射線がらみで中古の人気も高まるでしょう。今マンションを売るのはもったいないですよ。

いつならいいの

消費税が上がるタイミングだろうね。
中古は非課税だから、新築に比べてお得感が増して売れると思う。

住宅は消費税減免措置が検討されているようですよ。

中古は販売価格には非課税だけど仲介手数料に消費税がかかるからお得感は無いですよね？消費税が上がる前に駆け込み需要が増すぐらい？

アナタ仲手の消費税って、、、税抜き1億の物件で３％なら9万、５％上がっても15万ぐらいの差額ですけど。

1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ

計算があわない
私が馬 鹿？

７８６が馬鹿～！！

787、788が早とちりなんだと思いますよ。

計算も出来ないのは、まさかゆとりの人ですか？

７８９への問題


７８６「1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ」の中の
「3万5マン」という解を計算式を用いて説明せよ。

賢いなら、もちろん解けるよね！！

①（税抜き3000万×3%＋60000）×5%＝48000円

②（税抜き3000万×3%＋60000）×8%＝76800円

①、②の差額　28800円

まだ続き必要か？

計算も出来ないくせにめんどくさいやつだな

税抜き報酬96万で消費税３％増税なら約3万、5%上がったら約5万だろ

それに物件価格と言ってもあくまで建物価格のはなしだしな。土地代が入るともっと影響少ない。

789です。>791さんが私に出題してくださったようですが785さん本人が答えてくださったようですね。
787、788さんは計算というより読解力が一般の人より多少劣るのでしょう。子供のころ国語苦手だったのかなあと思います。

787ですがわざわざありがとうございます
やっと意味が分かりました
ちゃんと読めばわかることですね＾＾：
お手を煩わせてすみません
でも答えて頂いて感謝です

７８７さん、お気になさらずに。誰でもミスはあります。７８８は気にしたほうがよいだろうけど。

すごくよくわかった＾＾

新築には消費税がついて、中古にはいらない、、ことも知らなかったし。
ここはいい勉強になります。ありがとうございます。

１K　今相場より少し下なんですけど、
あ～早く売れたらいいな＞＜

中古物件の場合は仲介手数料などの諸費用はローンを組めたりできるのでしょうか？

組めるけど利率が0.2%悪くなるという条件でした。

0.2%払うくらいなら親か兄弟に借りてでもCashで払えると良いですね。

799ｻﾝ
ご回答ありがとうございます。

なるほど。金利面で不利になるのですね。色々と考慮してみたいと思います。

横からですが、あと購入後リフォームするならリフォーム費用は貯めておいたほうがいいですよ。たしかリフォームローンは金利高かったと思います。

>798さん
それはあなたの信用度によります。
物件購入費用がフルローンだと、あなたのステイタスがよほど良くなければ難しいでしょう。
住宅ローンとは別枠で組むケースも考えられますが、金利は比較にならないほど高いです。
ですので最低限購入諸費用は現金で用意した方がよろしいかと。

801ｻﾝ､802ｻﾝ
アドバイスありがとうございました。

新築は利益など価格に組み込まれていると思うので消費税分もまるごとローンが組めますが、中古場合は手数料分は別途現金払いってなるは、個人的な見解ですが消費税が値上がった際にも何となく損した様に感じるなぁ〜と思ったものですから…

一般的には諸費用ローンも組めるとの事で納得できました。

ご親切にご回答いただきありがとうございます。

アドバイスお願いします。

戸建て(新築)に引っ越す為、マンション売却(売り出しは2月～)を考えていますが
7月引渡しは、マイナス要因になりますよね？
6月中旬に戸建てが完成する為、引渡し時期を悩んでおります。

同じ間取りの一つ上階の部屋も売り出していて、1400万弱(ﾘﾌｫｰﾑ済)みたいです。
上記のマイナス要因を含めて1000万ｽﾀｰﾄと考えていますが、どうでしょうか？
(担当さんは、ネットで検索した時に1000万以下で引っかかる事が重要と仰っていました。)

売り出すﾏﾝｼｮﾝは、3LDK，70m2，築17年，残債無，地方都市圏で大型ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ近く(徒歩10分)，人気学区でもあり、不動産屋(戸建て建築とﾏﾝｼｮﾝ売却は同じ住宅ﾒｰｶ)は大丈夫と言っています。
買取保障は700万です。

売却は初めての事で戸惑っています。

スレ違いでしたら、すみません。
宜しくお願いします。

最悪の場合、700万の買取保証を利用するおつもりですか？

その金額帯なら仮住まいは現実的ではなさそうですが、
一般論で言えば引き渡し時期は買主の要望が優先されます。

それに6月中旬完成予定と言っても工期は遅れたりしますよ。

1000万で売るのなら980万や990万で設定したほうが検索に
より引っ掛かり易いかと思います。

いやネット検索は1000万円以下みたいな条件設定が普通だから1000万円も980万円も引っかかりやすさは同じです。

806です。厳密に言えば1000万円以上1500万円以下みたいな検索をする人もいるので980万円とするより1000万円とした方がたぶん検索には引っかかりやすくなりますよ。
価格の印象は別ですが。

>804さん
地方都市圏の場合、近隣住民の方で決まる確率が非常に高いです。人気学区であれば尚更でしょう。
ですので引渡し時期についてはそれほどご心配なさらなくても宜しいかと思います。
近隣の学区が同じ地域の賃貸住宅にローラーかけてポスティングする事を
不動産屋に指示してみればよろしいかと思います。
学区が同じであれば、購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはずです。

804です。

遅くなってすみません。

805さん，806(807)さん，808さん
丁寧な回答ありがとうございます。

もし4月末になっても700万以上で売れなかったら、買取保証の700万円で手を打とうと思っています。
戸建ての住宅ローンを組む時の自己資金?の中に売却費用(600万円)も考慮されている為、期限があるんです。

確かに1000万円とすれば、1000万円以上でも以下でも両方の検索にひっかかりますね。納得です。

賃貸住宅にポスティングですね。分かりました。担当に伝えたいと思います。

>購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはず
なるほどって感じですね。すっかり夏休みの事を忘れていました。少しですが期待が持てました。

ほんとうにありがとうございました。

居住中に売りたいならなるべくきれいに掃除しましょうね。

毎回セッセセッセと掃除しても、
ドタキャンされることもあれば
子供連れで来て汚されることもある。
居住中転売は大変ですね。

まあそうなんだけど、結局掃除するのは良いことなんだよ。客の為にも自分の為にも。

きったないきったない、くっさいくっさい家とか、本当にあるからね。
アンタ売る気あんのか、みたいな。
ペット買ってる家に多いね。
子供が横になってＴＶ見てるとか。
洗濯物、山盛り室内に干してるとか。
もう本当に足の踏み場の無い家とか。
出来るなら玄関で上がりたくないよ。
経験ないが、例えるなら出会い系でトンデモないの来たみたいな、速攻帰りたい気分。
競売物件じゃないんだからさ。

海外でババぁの家で、若い男が寝てて、愛人と紹介されてドン引きしたこともあった。

汚いやくさいは、特に女性や家族には、かなりのマイナス要因。

以前こんな経験をしました。

駅近で手ごろな広さのマンションが出ていたが、中を見てびっくりした。
何と小部屋のカラーボックスにシューズを乾燥材も入れずに
そのまま入れていて、周りはカビだらけ、においもすごいことに・・・。
なかなか売れないわけだ・・・。

経験的に、居住中の中古の戸建ほど、中が酷いね。

以前、任意売却物件を見たけど、すさまじい荒れようだった。
フローリングがバリバリにはがれていたり、窓枠はカビはえてたり。
たしかに、リフォームすればきれいになるのは分かるけど、印象悪いよね。

かといって、リフォーム済みで価格を釣り上げてる物件も嫌だけど。

賃貸物件を探す場合慣れた人が、中古マンションで一番買いたくないのは駅徒歩10分以内でない物件かつ、ファミリーが住みつぶした家です。いわゆる今はやりの新築マンションの15年後と同じ条件です。都心物件で、一見どんなに汚くても、一般の方が内覧すると絶句するような状態でも手を入れればすぐに住める貸せる物件を見抜いて、値切って選ぶ方が多いですね。いいのは、たとえば、貸そうと思って改装したが、空家で放置、家主が病気になり買ったが住んでなかった、事務所で会社は幽霊会社で机を置いただけなど、使われた期間が短いマンションは、ちょっと見とんでもなく放置で汚くて事務所仕様になってても、排水管をファイバーで調べても汚れてないし、ユニットバスやキッチンセットはほとんど未使用で腐ってないわけで、根太も落ちていませんし、天井の下地も結構再利用できます。10年から15年で家族で住みつぶしたマンションは下手な30年ものよりオンボロで厄介です。5－10軒実際に購入して改装してみれば、云っている意味がどういうものかがわかります。賃貸物件改装で一番厄介なのは住みつぶされたマンションの改装で、50平米超えるとすべてが大きめで、際限なく改装費用かかるしましてや入居中で買主が来るときに掃除しても、ユニットバスの構造体はがたがた、キッチンセット洗面台など水回りは傷んでますし、建具、床、スイッチはボロボロ、引っかけシーリングなども熱で劣化。基本売値の300万円引きで交渉するのは常識でしょう。1000万円で売れなければ600万円でも交渉開始価格としては妥当でしょう。

>>817　マンション投資家さん

都心三区　１K　26平方メートル　10年以内（直ぐに住める状態）　だと　どうでしょうか？
よろしくお願いします。