中古マンションが売れません、、、part２

>１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

要するに貸せってことね。

貸してると売りたい時に売れないよ。
まず賃貸契約終了後に内装見て愕然としてそれからクリーニングするなり壁紙の交換くらいは必須。

リフォームするから内装は気にしないって客は少ないし、そういう客はかなりの値引き要求があるからね。

いや買った値段でなんとか売りましたけど人に貸すもんじゃないね。

人に貸すと恐ろしく汚れるね。まずクロスの張り替えは借り手が変わるたびに必ず実施
ハウスクリーニングもプロはきれいに落とすね。
それでも水回りは経年劣化が目立つ。洗面化粧台とかシャワーヘッドや浴槽などは取り換えて
も安いから変えたほうがいい。
ユニットごと変えるのはムダ。
でも中古は指値が入るから、あえて高額なカネかけなくてもほどほど見栄えよくするだけで
いいんだよ。
だいたい中古の客は半分が相場の勉強にきている人だからほんとうに気に入った人がくるまで
待つ根気が大切。

仲介さんは、今物件が少なくて専任奪い合いだけど売るにも苦労するから査定価格を低めに
出したがる。その時は売主は毅然として自分でこの金額で売りたいと腹くくっていないと
ダメだね。まず自分で周辺の物件をつぶさに見るくらいでないと。

人のものだとここまでよごせるかって感じだよね。
まあ汚してるつもりはないんだろうけど、借家だとキッチンのシンクや水周りを定期的に磨いたりはしないんだろうね。

なんか天ぷら油とかそのままシンクに流したりされそうだよ。

とまあ皆さん自宅を賃貸に出す時は相当覚悟が必要です。普通に暮らして定期的な大掃除しないと二三年でボロボロになりますから。

余裕で待てる資金力のある人はいいけど
そこが売れなかったら買い替え資金のない人がほとんどじゃない？
同じマンション内で叩き売りの値で出されたらこっちは比較されて売れないし
それを基準に値引きを要求してくるよね

買い替えの人は停止条件付契約で次の物件を買っているのが多いよ。いずれにしろローンを増額してまで買い換え実行する人は少なくて大抵は予定の価格で売れなければあきらめる。
新築物件のキャンセル住戸ってのはこういう買い換え客の停止条件（手付の還る解約）契約のキャンセルが多いのだよ。
もちろん、買い換えの停止条件契約には専属専任媒介が条件だが。3か月で決まらないと価格を下げて売らされることも多い。
だけど売り物件が人気あるところならそうそう無理な値下げをしなくても決まる。

新築への買い替えが多いから、売主も完成までじっくり待ってくれたりするよ。
問題は、資金難で売却する人だよね。
最悪は競売だけど、そこに至らず任意売却ってケースもあるが、これは安値で売るか業者が安値で買取り相場で売るんじゃないかな。

時々あほみたいな叩き売りする人がいるね。とにかく上層階や角部屋持っている人は責任として安売りはしてはけない。
俺はしないよ。したのは他よりあきらかに条件が劣るときだけだ。
逆に、下の階であほな高値で売っている人がいるとこちらは余裕だけどね。

値引きには、素直に応じないで、理由をつけて真ん中とるような交渉をするんだよ。なによりも自分は今売らなくてももう一度賃貸に戻して空き家になってもう一度売るくらいの気持ちでいないといけない。
安く売るならオーナーチェンジでいつでもノーリスクで売りに出せるのだからね。

賃貸の人が部屋を汚すってのは、本当にその通り。家賃分汚さないと損だと思っているくらい。

さて、契約書にわかっていても現状復旧費用を借主負担と明記するのが重要。クロスの張り替えなど安いが、問題は水回り。時々とんでもなく汚す人がいて磨いて落とすとか取替えとか出てくる。

今のマンションも親の介護で将来はしばらく貸すつもりだが帰ってきたら自分で住むかどうか迷うような状態になっているのだと思うな。まぁ15年住んで貸すのだからまだ先の話だが。それでも貸してリフォームして売るほうがいろいろと得だと思っている。あとは高専賃でもはいるつもりだけど。

この前の震災で共用部の大規模な補修が必要になった東北のマンションでは、
分譲賃貸の大家も大金を出さなけりゃいけなくなった、
とニュースになってましたよ。
何戸も所有してたら大変。

分譲賃貸の大家で、自分が住んでない場合は
義援金を貰えないケースもあるんですと。

高値で売りだして売れるまで何年も待つっていうのはやっぱり違和感ありますね。
新築の場合、築１年以上売れ残ってたら値付け失敗と言われるわけですからね。
自分が買うときはそんなマンションは値引きがない限り買わないわけでしょう。
それは相手も同じわけですから。

広告で目にとまった中古マンション。
暇だったこともあり、冷やかし半分で見に行き、そのまま買ってしまいました（笑）

戸建て派で、ここ２年ほどずっと土地を探していて、HMとも打ち合わせしてたのに…。

家探しって、婚活と似てると思いました。

理想ばかり掲げて、気合い入れてお見合いや合コンに行っても空振りで
いい相手がいないわ～！！！って叫んでいるうちは無理。

今までの理想からかけ離れた男性と偶然出会い、意気投合しちゃって
そのままゴールインしたパターンです。

あ、肝心なこと書くの忘れました。

その物件は５か月ぐらい、誰からも申し込みがなかったそうです。
相場より高い、他諸々の難点（間取り）があったのですが
我が家はちょっと変わった志向らしく、全くデメリットに感じませんでした。

最終的には少し値引きしてもらいましたが^^;

家も結婚も、最後は”縁”ってものですね…。

私も２年近く物件を探していたとき、周辺相場の勉強のつもりで探していた地域からちょっと離れた物件を見に行って、かなり気に入ってしまい購入しました。
なので縁と言うのはとても良く分かりますが、相場より明らかに高かったら物件を見に行くことはなかったので、高い値付けは大事な縁も遠のいてしまうのではないかと思います。

私は高いものでもその理由が知りたくてしっかり見にいきましたよ。
売る方が急いでいて買う方は急いでいないというのが通常のケース。
ゆっくり探して気に入れば交渉というのが中古の購入のスタンスでしょう。

426です。

マンション売却決まりました。皆様の意見大変参考になりました。

内容は

大手　専任1.5ヶ月　（担当者と話していくうちに直観ですけど、売る意欲がない（表面的にはあるが）、ように感じたため、一般に切り替えました。

一般
大手2社、中堅1社、地元不動産1社　合計4社

一般契約後約10日位で、中堅と地元不動産のお客さん2組　内覧　

地元不動産の買主は、次の日も見たいとのことで、翌日内覧後購入申込書記入　値引交渉は端数を切ってきまりました。

大手が言っていた　反響があるだろう最大売価格の端数切った金額　

個人的感想としては、
大手さん（担当）は、買主のことしか頭にない（表面的にはそりゃみせないけど）、結果的に値段下げる方向へ持っていこうとする。

もしまたマンションを売却するんだったら
大手専任でギフト券3万円もらって、1か月位は十分宣伝してもらって、一般に切り替えるのがいいかも

麻雀は上り牌が１枚あれば良いのと同じで、
買ってくれる客は１人いれば良い、ですね。
読まれて出してくれないメンバーもいれば、
簡単に上り牌を出してくれる人もいる。

別に売る方だけが麻雀してるわけではないでしょうし

買う方もラス牌を海底でツモったのかもしれませんよ

立場が変われば考えも当然に変わるものです

何巡引いても３面待ちが入らないこともあるからね。
合理性と運。両方だね。

役満上がる感じ？それとも、のみ手かな。

仲介が安値で売りたがるというのはよくわかる。
とにかく今は不動産売却は時間をかけて辛抱していれば、全体に中古品薄で買い手はつきます。
法外な値付けでなければ。
とにかく内覧が入るようなら時間次第。それにしても売れてよかった。おめでとうございます。

この場合上がることが重要。基本的に一局勝負で流局は無い。

五反田駅から徒歩5分の、東五反田にあるマンションを売却するか、賃貸に出すか検討中です。

今の市況だと、今売ってしまうべきでしょうか。
それとも一旦賃貸に出して、しばらく待つべきでしょうか。

築年数が約15年、専有面積が30平米弱の分譲マンションなのですが、
3～4年前にリフォームしております。

なお、今は自分で住んでおり、11月に退去する予定です。

五反田は風俗エリアをイメージして、男性の一人ぐらいならいいかな？

>>483
多かれ少なかれそういうイメージはあるんですかね。
一応、近くに女子大もありますが…笑

中古マンション売り出して、3ヶ月。　売れません＞＜
スレを読ませていただきました。ありがとうございます。
我慢ですかね。。。

私はあてつけで安くしたことがあります。

残債もなかったし、退去後の売りだったので、早く済ませたいという気も
ありましたが、主な原因は直上の部屋の住人が嫌なヤツだったからです。

かなり先に売りに出していたのですが私たちが引っ越しする時もまだ
売れないでいました。
そちらは相場よりも高い値付けの上、次の購入物件のためか、値引きに
応じなかったからです。

その住人とは何度トラブルにあったかわからない犬猿の仲だったし、
売りに出す前の片付けや引っ越し準備でも非常識なクレームや行動だったので
（見かねた同じマンションの人たちが止めに入ってくれました）
売り出しから相場の値引き交渉後よりもさらに安い値段を付けました。
私の部屋の価格が足かせとなって、ますます売れなくな～～れという…

そこに住んでいた時のうっぷんをいちどきに晴らしました。

＞＞486　　
そうなんですね。
うちは残責があるので＞＜

なかなか厳しいですね。

つい先日、マンション売れました♪( ´▽｀)
うちなんて苦節？7か月です笑
内見は月に2.3組来て今したが、毎回なんやかんやの理由で流れていきました。

思えば、売り出してから三カ月目くらいが一番精神的に辛かったと思います。ネットなんかみると売れる平均期間が2〜3か月とか書かれてるもんだから、もう一生売れないかも、、、(Ｔ＿Ｔ)と打ちひしがれたり。
でも四ヶ月目くらいから開き直って、いつか売れるさー♪値下げもしてみるかー♪とお気楽スタンスでいたら売れる日がやってくるまでとても楽に過ごせました。
値段の話を除けばマンションはこうすれば売れる！！みたいな確かなものはなく、結果論的なものが多く、買主さんとの巡り合わせは運命と言っても過言じゃないかなーと思います。
でも、止まない雨はありません！！前にもこの掲示板でどなたかがおっしゃってましたが、結局いま抱えるもやもやは全て後で笑い話になるのです。
止まない雨はありません！
売却に苦労してるみなさん、頑張ってください(^-^)/

>>488

ありがとうございます。少し気が楽になりました。

最初が高かったからかなあとか、階が高くないからかなとか、一般媒介のほうがいいのかなあとか、
寝れないくらい悩んでました。。。

値段を下げて(二回目ですが）
きっとめぐり合えると信じて、めぐり合わせの方を待ってみます。
ありがとうございました。

色んなケースがありますよね。
偶然、最初の客が買うこともあれば
いつまで経っても売れないこともあれば

何で下の階の同じタイプの部屋が割高値段で先に売れたの？
なんて理解不能な事も起こる世界。

階が上だから売れるということもないようです。
うちのところは同タイプで
11階は売れ残っていて3階から売れてました。地震でエレベーターが止まったときのことを心配して、必ずしも最上階人気とも限らないみたいです。
また、最上階でもマンションがコの字型だと前の棟が同じ高さなので眺望をのぞめないということもあるようです。

私も現在売却活動中です。

マンションは駅から徒歩だと13分、東南角部屋9階、４LDKです。

売却は専任で大手一社にお願いしてから、もう4ヶ月ぐらい経過してて、
内見は初めて10日ぐらいで一組だけ、それ以来ありません…

売却価格は近隣相場と合わせましたが、地域が駅と駅の間で微妙な立地なのかもしれません…
一度値下げも行いましたが、スタートしてから問い合わせも２〜３件のみ…
ほんと売れない気がしてきました…

住み替え先の資金計画とか将来を考えるとあまり値下げしたくないなと思いつつ…
難しいですね。
そこへきて、つい最近、下の階の方がだいぶ安く売却をスタートさせて、
階も広さもうちより下がりますが…開きが大きいかなぁ…と。

とりあえず現在の業者の担当者もあまりやる気がない様な気がしてきたので、
別の業者（また専任で）に変えようと思ってます。

年内ももう2ヶ月ぐらしかないので、これでダメだったら一般媒介の方が良いんですかね？

うちの場合、最初の三カ月は大手専任でいきました。三カ月で内見が5件くらいでしょうか。でも売れず。担当がいい意味でも悪い意味でものほほん、としているのがこちらも不安になりました。とてもいい人でしたが、、、
この時期は本当に絶えず頭を黒いうずまきがまくような、そんな絶望的な気持ちでした。

四ヶ月目からは三社に一般でお願いしてみました。そこから内見が何割か増えました。やはり数社がいっせいに我が家のチラシを撒いたり店舗で紹介してくれたかせいなのかもしれません。
しかし、やはり6ヶ月目まで決まりません。この頃は完全に開きなおって売却してることは半分忘れているような感じでした。
そしてそんなおりに◯タっとハウスさんが我が家に営業にやってきました。
◯タっと？賃貸じゃん。と切ろうとすると営業さんが言いました。

「賃貸をうちに探しにきたお客様が結局、月々だと家賃払うよりローン払ったほうが安いという理由で成約されることがあるんです！」

そんな大胆な人々いるの？と思いつつ新しい風？を吹き込んでみようと一般で契約。1ヶ月後、本当に賃貸目的で来店した結果、我が家を見に来たカップル２組。そして2組同時で購入申し込みとなりました！！

できることはなんでもトライしてみるもんだなーと思いました。
ちなみに7ヶ月の間に値下げも二回しました。
あとは我が家のセールスポイントを書きこんだチラシなんかも内見に来てくれた方々に渡したり、、、
売却期間は苦しかったですが、今はよい思い出になりつつあります。

頑張ってください(^-^)

　もし一般でするんだったら、

　更新回数の多い不動産屋、地域情報に詳しくて、地元出身の担当者、賃貸よりも売却に力を入れている会社

　を一社いれるといいと思います。

492です

>>493

応援ありがとうございます！

やはり、みなさんも３ヶ月も経過すると不安になりますよね…
うちも内見がたった一組だけですから余計に…
価格が悪いのか時期やタイミングなのか…頭がぐるぐるぐる～（；；

一般に切り替えると反響は増えそうですね。
賃貸の考えてる人がマンションを購入を考えるってのはあるかもしれませんね。
私も今のマンションを購入したのは賃貸住まいから突然で、家賃がもったいないなって急に思ったのがキッカケでしたから（＾＾；

とりあえず、約４ヶ月経過して今の大手さんは今日で終わりなので、明日から別の所に専任でお願いするつもりです。
こちらは新築マンションの販売を多く手掛けていてるところで有名ですが、売却なかなか実績があり、新築を考えている人が中古に流れてくる可能性もあるとの事なので、こちらも同じく新しい風？流れ？ｗを吹き込んで見ようと思いまして（＾＾；

ここも長くて年内ぐらい試して、それでダメだったら一般にしようと思います。


>>494

助言ありがとうございます。
今日までの大手さんも、この辺の地域情報に強くて、一番売却実績がある様な感じだったのですがね…
でも担当者って指名できるんですかね？
まぁ…予め不動産を調べて直接連絡して見れば良いですね。

参考にさせて頂きます！

　質問ありがとうございます。

　担当者って指名できるんですかね？


　正直詳しくはわかりませんが、大手、中堅会社は、地域担当が決まっているので、難しいと思います。
　（何かコネでもあればべつですけど）

　小さい不動産は、融通はきくけど人が　あまりいないかな

　あまりお力添えできないけど、がんばってください

　
　

確か、住友不動産販売とかだと、ホームページから営業所のメンバーの顔写真やプロフィール見てコンタクトすることは可能ですよね。他でもできたかどうか忘れましたが。

最初に社長や所長店長クラス宛てに直接電話するなり上からコンタクトしたほうが外れは少ないと思いますがね。外れるときは外れますし。駄目なら切ればよいだけの話です。

大手仲介と一言で言っても、三井、住友、ノムコム、リバブルほか、複数あります。中堅や地場まで入れると相当数ありますから、コンタクトを増やすとそのマネジメントが必要になってきますね。

住友不動産販売での売却ってどうなんでしょうか。
折り込みチラシでは、よく「このマンションの売却を希望しています。購入者は・・・・な方です。予算はこう、希望の広さはこう」というようなものが入っています。
あと、住友のホームページでは、駅などから購入希望者のデータがわかりますよね（本当かわかりませんが）。
そこそこ信頼できるのでしょうか。囮広告かと思ったり。
現在、買う物件は決まったので、その取扱の不動産業者に、売却を専任で頼みました。うまくいかないので、
一般にして、住友にしようかと思ったのですが、、、。
差し支えのない範囲でお知らせいただけると幸いです。

住友不動産販売のチラシは囮ですよ。
あそこは同業者からも評判悪かったです。

私なら絶対にお願いしません。

>>496
>>497

情報ありがとうございます。

中には営業を指定できそうな業者さんも有りそうですね。
私のこの前までの業者さんも後々HPをみたら、
直接担当者にメール出来るように紹介されてました。
売却実績等もわかるように掲載されてましたし。
ただ、最初、私はSUUMOなどのサイトから机上査定から依頼したので、
その時点で勝手に担当者を決められてしまった様です。

今度は調べてから問い合わせてみます。

>>498

あの様なチラシは私も大変きになりましたが、
いくつかの業者で聞いたところ、
大体が契約してもらいたいが為の適当な売り文句みたいです。
とりあえず契約をさせて適当にはぐらかすみたいです。
そのうちに売れること見込んで適当な事を言ってると。

まぁ一般ならとりあえず短期間で契約してみて、
ダメなら即キレば良いのかなぁっと思ってみたり…？

とりあえずそういう業者は信頼はしないほうが良いと思います。

498です。
住友不動産販売での売却に関する情報、ありがとうございました。
どなたかが過去に書いていましたが、各不動産会社の特色には笑ってしまいました。
リバブル：やる気なし。理論先行。
リハウス：担当者しだい。やる気なしの人と、やる気ありの人と。
この２つは経験しました。リハウスは２回経験。
住友の「口だけ番長」というのは、おもしろいたとえです。

私は半年かけてマンションを売却しました。

専属で仲介を雇いましたが、案内は6～7件くらいでした。
責任持って売り切って欲しかったから専属にしたけど、後から考えれば、
駅近だったので、一般にしてもっと多くの人の目に触れるようにした方が良かったかも。

半年間まともな値段交渉が一度も入らず、値段も3回下げて、ほとんど諦めていたところに、
最後のお客でトントン拍子に売却成立。

売り出しが7月だったから時期が良くなかったというのもありそう。

途中、永遠に売れないのでは、とも思い勝ちになりましたよ。
最初の2ヶ月は問い合わせすらなかった。

売却中は本当に落ち着かないですね。毎週不動産屋に電話して、目星のありそうな客の
話で期待させられてはがっかりさせられるの繰り返し。
契約締結後も、引渡し完了までは、最後の最後でドタキャンされる事に怯えながら。

まあ良い経験にはなりましたけど、不動産の手数料は高いね。
やっぱりウン千万の物を人に買ってもらうのは大変です。

ウチも今、買い換えでマンションを売りに出してます。
Ｍ社の選任3カ月でお願いして、まだ2週間で、
2人が内見に来ましたがダメでした。
これが3～6カ月続くと思うと精神的に相当キツいですね。
みなさんは、どんな風に耐えたのでしょうか？

不動産屋は、毎回期待を持たせるような話し方で客の情報を伝えてきましたが、
よくよく考えたらあれは、期待を持たせて専属契約を継続させるという意味も
あったように思います。

いつも駄目です駄目です、では、不動産屋を代えるか、という事になってしまうだろうし。

最初は数ヶ月もあれば売れるという話だったけど、半年かかるとは
思わなかったですよ。

不動産屋も私のマンションの弱点を、断られる毎に、客が言っていた、と指摘し、
いつの間にか自分のマンションは駄目マンションだという意識が生成されてましたね。
売却が決まったときは、不動産屋を恩人のように感謝する始末。

多分売れなそうなマンションは、数百万値下げさせてすぐ売却した方が、
不動産屋としてもいいはず。手数料の若干減よりはまずは8割でよいので成功報酬を
確保したいはず。
今の時点で、売却にこれだけ苦労するのだから、
10年後のマンション売却ってどうなってんだか、心配になります。

>503
うちの場合も買い替えでした。
４ヶ月かかりました。
停止条件付き売却だったので売れなければ新築は諦めようという感じでした。
値下げしてまで新築を欲しいというわけではなかったので精神的にはそんなに
苦痛ではなかったかな。

売却までの過ごし方は、週末は間違いなく予定は経たない状況でしたが
前日に内覧の予約が入るので適当に近所のモールへ行ったりしてましたよ。
当日、急な内見も対応できるように近場でゆったりしてましたね。

＞５０３さま。
ちょっと不安を感じてストレスになっているようですね。
でも２週で２件内見にいらしているなら良い方ですよ。
私が苦痛を覚えたのは、まったく内見がいなくなった時でした。
買われる方にとっては大きな買い物ですから、焦らずゆっくりと構えられた方が
良いと思いますよ。私の場合は８ケ月かかりました。

503です。
504さん。
>いつの間にか自分のマンションは駄目マンションだという意識が生成されてましたね。
ああ、すでにそんな感じです。2人とも日当たりがダメだと言われました。南西向きなのに…。
505さん。
>停止条件付き売却だったので
ウチはもう勢いで停止条件付きなしで新築マンション買ったので、来年3月入居決定です。
それまでに売れない場合を想像すると、すでに半泣きです。
506さん。
>私の場合は８ケ月かかりました。
それは…凄い忍耐力ですね。でも、確かに誰も来ないのはもっと辛いかも。

皆さん、貴重な意見ありがとうございました。
長丁場になりそうなので、力抜いてがんばりますw。

ウチの最寄り駅付近では、10数年前築のマンションが、ほぼ新築時の値段で出して
すぐ売れた、という事もあったようです。

今後電車の便が便利になる、というのが分かっているため、というのもあるかもしれませんが、
そういうお客さんにめぐり合えるといいですね。

販売開始2か月半で今月
駅近だったのもあるけど、築11年目の自宅マンション分譲時価格の端数を切った価格で、
売れましたよ

　
　自分が、思うのは、不動産会社は、早め早めに見切りをつけるのがいいんじゃない

　専任で3カ月お願いしたとしても、この会社、この担当じゃ売れなそうだなと感じたら、

　一か月で一般に切り替えるとか、他社へ変えるとか

　へたに期待を持ってつきあうと、損するんじゃないかな~

　価格もじりじり下げられるし、期待もたされるし、ストレスたまるし

　

思ったこと勝手にかきました。すみません

　某不動産屋さんに直接聞いたら、

　大手さんとか専任の場合囲ったりするらしい

　気を付けてくださいね

結局周辺マンションも含め動きが無い場合は長丁場も覚悟しないとね。
うちのエリアはそれこそ大手中小含め中古マンションが
月1件も売れない場合もザラにあるエリアだったからある意味むやみな値引きもしないで
どーんと構えられた。
結局値引きしても「タダでも中古マンションはイラネ」って人には売れないのだからね。
>>503さんもレインズなどを積極的に見られる不動産屋探して直近3か月～１年程度の
自分のマンションを含めた他の物件の売買の動きとかをよくチェックした方がいいかもしれない。

>503
不動産取引は「味方は実は敵」ですから気を付けてください。
特に503さんのように買い先行なら尚更ですからね。

だから、専任ではなく一般にしなきゃね

専任契約を自己都合で勝手に切替えはできないけど

495です

専任で延長して4ヶ月…全くだめで、この前他社にまた3ヶ月専任でお願いしましたが
すぐに内覧が一組きました。
ただ、これは前の専任のところからの繋がりでの内覧。

今の所は問い合わせ等も増え見込み客もいる様ですが…

やっぱり担当者なんてあまり信じずに、一般で広くの方が良いのかなぁ…

まぁ、実行してしまった事は悔やんでも仕方ないから、気楽に考えないとだめですね。

503です。
はあ～っ、やっぱり早く売るなら一般ですかね～。
ついつい商品券に目が眩んで専任にしちゃいましたよW。
担当営業さんはとってもいい人に見えるのですが…、
数カ月後に売れていないと豹変するのでしょうか？
まあ、３カ月経ってもダメなら一般も考えてみます。
しかし、皆さんもいろいろ大変だったんですね。
とっても参考になりました！

>515
根本的に間違ってるんじゃないですか？
売り先行でなく買い先行から間違ってる。
結局、仲介の思いのままで転がされます。
今からでも遅くないから一般にしたほうがいいですよ。
ちなみに503さんは来年3月竣工なのに買主に引き渡しは3月です。というのかな？
買主にとって値引きのいい材料ですね。
私が買主としたら2割から3割値引き交渉しますね。

レスを拝見させていただきました。
早く決まるものから、時間のかかるもの。それぞれですね。

うちは売り出して6ヶ月になります。
内覧は　4件です。　ワンルームはなかなか難しいでしょうか？

決まるまでつらいです。

503さん
>担当営業さんはとってもいい人に見えるのですが…、
>数カ月後に売れていないと豹変するのでしょうか？

すでに豹変してるんじゃないかな。
いい人のふりにね。

停止条件でもなく、買先行で、新築引渡しが３月、専任媒介
という売り方の条件は最悪ですね。
早く売りたいと思っているようですが引渡しが問題ですね。
今の住戸を３月引渡し条件だとしたら買い手はなかなか難しいと思いますよ。
仮住まいする気があれば今年中に売りましょう。
結局売り先行で行った方が新築の値引き交渉もできたのに・・・・

新築が値引き無しで売却が値引き有りで最悪仮住まいとなると
一番やってはいけない買い替えの仕方を実践した感じですね。

これが当たっていれば今できることは専任をやめて一般に今すぐ変えること。
そして余計な費用がかかるけど仮住まいを考えることですね。

>ついつい商品券に目が眩んで専任にしちゃいましたよW。
商品券もらう事が条件で３ヶ月は専任の解約できないとかあるのかな？
あるとしたら高くつきましたね。

503です。
516さん。
>根本的に間違ってるんじゃないですか？
売り先行でなく買い先行から間違ってる。
ほほ～っ、根本的に間違ってますか！
自分のマンションは中層階の角部屋で南西向きで駅から5分以内。
価格も相場より安めにしたので、絶対すぐ売れると思っていたんですよね～。
518さん。
>停止条件でもなく、買先行で、新築引渡しが３月、専任媒介
という売り方の条件は最悪ですね。
あら～、最悪なんですか！
営業さんはやっぱり最初から豹変していたんですかね？
さすがに、ちょっと心配になってきましたよ…。

レスを見たものですが、

間違いってことはないと思いますよ。
よく考えて決められたことなら、それが一番です。
答えはないのです。

うちは　相場より高く出したため、相場まで下げても、なかなかのようです＞＜
でも、そのときはそれがいいと思って決めました。
相場より安く出していたほうがよかったかな？と考えることもありますが、
それはそれで後悔があるわけだし。

５０３さんは、よく考えて決められたと思うので、それが一番だと思います。

５０３さんもうちも　早く売れたらいいですね。毎日願うばかりです。

>自分のマンションは中層階の角部屋で南西向きで駅から5分以内。
>価格も相場より安めにしたので、絶対すぐ売れると思っていたんですよね～。

また間違ってる。
最初から相場より安めにしたら値引き対応での成約できないじゃん。
駅5分とかざらにありますから。
南向き神話なんてすでに崩壊してますよ。
マンションの和室神話もね。

すぐ売れるのは最上階だけ。

>520
競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。

>>すぐ売れるのは

半年、見てきましたら、　最上階でもそうでない物件もありますよ。
ほんと、どれが売れるか？わかりません。

>>５２２さん　
競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。

どういう意味ですかね？
別にいい人ぶってはないですよ。
５２２さんの話だと　うちの場合どうすればいいと？？
一般ですか？　1200ｋｍ　離れた物件を　一般にするには　勇気が要りますね。
遠くからだと　信じて待つしかありません。

人それぞれ　事情があるのではありませんか？
だから、自分たちで決めたことが一番だといったのですが、

>人それぞれ　事情があるのではありませんか？
>だから、自分たちで決めたことが一番だといったのですが、

だからさぁ
そんなこと皆わかってるんですよ。
君、人とコミュニケーションとれないでしょ。
なんでもめんどくさくなったり、相手のことを思いやるフリした偽善者は
「自分で決めたことが一番ですよ～」って返して心地よくなるんですよね。
相手にとって何も必要のない情報なんですよ。君の書き込みは。

仕事できないおばか上司と新卒にこの手が多い。

ここで相談や体験きかせてください。ときてるんだから
苦言もでてきて当たり前です。
それを受け入れて本人が間違ってたと思ったら
軌道修正したりするんですよ。
そーゆう情報交換の場でしょ。ここは。

君は退場～＾＾

>523
>５２２さんの話だと　うちの場合どうすればいいと？？
>一般ですか？　1200ｋｍ　離れた物件を　一般にするには　勇気が要りますね。

君のことはだれも相談にのってないよ。
503さんのことだけですよ。
なぜなら503さんはある程度状況を説明して
成約までどんな過ごし方してるかを体験者に聞いているのが
始まりだからね。
あなたの場合何も書いてないじゃん。
だれも相手にしませんよ。
しかも自分で決めたことが一番と自分で締めちゃったからね。
それでまた「うちはどうすればいい？？」なんて聞かれても
皆、困りますよ。

なんでも決めつるのもどうかと思う

体験話って決めつけではないけど事実だからね。
少なくとも妄想はないよ～

それは一つの事例でしかないね。
ひとりが体験したことが全てではないね。

買い先行が全て間違っているとも思えない。
うちは引渡しまで期間があいても値引きなしで売れましたよ。
こういう例もあるってことで。

>>522さん

すみません。

「競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。」

って言われたので、
競争心を持ったら、うれるってことですよね？
だったら、遠い所から、競争心をどうもつのか？　聞きたかっただけです。

つまりは、売り言葉に買い言葉ですね。　大人気なかったですね。すみません。


>>524さん　　
決め付けないでください。

なんでもめんどくさくなったり、相手のことを思いやるフリした偽善者は
「自分で決めたことが一番ですよ～」って返して心地よくなるんですよね。
相手にとって何も必要のない情報なんですよ。君の書き込みは。
仕事できないおばか上司と新卒にこの手が多い。

私は　仕事できないおばか上司と新卒ではありません。
もと職業上　相手を思いやるふりはしません。　最後まで、相手の考えを含め、一緒に考えて　育てていきます。(ただのもと教員ですが）　

それに　ほんと、　どの物件が売れるか？わかりません。
どういうやり方で売ったら　必ず売れるってことはないのです。
だから、503さんのやり方も　ひとつのやり方です。524さんも


あ～～～　　そんなこといってたら、

524さんいわく、
　　
ここで相談や体験きかせてください。ときてるんだから
苦言もでてきて当たり前です。
それを受け入れて本人が間違ってたと思ったら
軌道修正したりするんですよ。
そーゆう情報交換の場でしょ。ここは。

ですかね？？

でも、もう少し、やさしく文章を書きませんか？　
書き方によって、同じ内容でも、受けとめ方が全く違います。　　

とにかく、503さん売れたら良いですね＾＾

503です。
あら～、なんかモメちゃってすいませんね～。
どちらの意見も大変参考になってますよｗ。

ちなみに、ウチは郊外のベッドタウンでファミリー層中心の物件なのですが、
内見に来た人が２組（子供連れ）とも部屋の広さと日当たり重視だったんですよ。
自分としては駅近が重要だと思っていたので、
都心の物件とはちょっと重視する部分が違うのかなって感じて、やや不安になってます。
あと、最初から５％くらいは値引きする覚悟で価格決めたんですけど、
みなさんの経験談から、最終的には10～20％も引かないと売れないのかな？
って部分もやや不安要素ですね。

数年前の事例より最近の事例が大切かと思います。

あと、その人の資金資産状況も踏まえないとね。
ローンが残っていて一時的な二重ローンで買い先行はストレスがたまって大変です。
しかし、ローンは完済していて預貯金なども潤沢にあり、新築ができるまで
別宅を所有していて一時的に住める所を確保できているような条件が
揃っていれば買い先行でもストレスたまらない。

503さんはどうなんでしょうかね。

単に自分の今の住まいが売りやすいと仲介に言われて買い先行にしたなら
少し不安要素はありますね。
買う側にしたら３月引渡しに同意したくないもんね。
今は震災の影響で何が起こるかわからない時に契約だけして引渡しは３月なんて
したくないもんね。
新築は保障あるけど中古は短期で引渡しが重要じゃないかな。

＞＞503さん

530です。

うちは都心三区、ワンルームです。

どこかのレスに　買わない人には　10から20％下げても、買わない人は買わない。
だから、　そんなに、下げず買ってくれる人を待ったほうがよい。
と、書かれていました。

どの方法が良いかわかりませんが、　じっくり、考えてみてくださいね。

私も　悩みながら、レスを見ながら、考えさせていただいています。＾＾

売れるまでがつらいですが＞＜。

>530

>もと職業上　相手を思いやるふりはしません。　最後まで、相手の考えを含め、
>一緒に考えて　育てていきます。(ただのもと教員ですが）　

納得しました。
教員ってモノを売った経験ないから理論的に考えるんだよね。
原価率など考えるようなビジネス経験ない人は精神論しか言えない。
不動産は騙し騙されの世界ですよ。

ちなみに海の向こうからでも競争心は実行できますよ。
アナログ時代じゃないんだからさ。
人に100％おまかせじゃ期待通りには売れませんよ。

＞＞534さん


私も　次は教員はめざしません。大変な職業ですよ＞＜ほんとに。
子供には　否定しています＾＾


海の向こうからでも競争心は実行できますよ。

ぜひ教えてください。＾＾ほんとに。

毎日が苦痛でね＞＜

中古物件は3カ月以内に80%が売れる。3ヵ月以上売れないのは価格設定間違っているからと日経ビジネス
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20111007/223066/?bv_ru
には書いてあります。
成約価格にもとづく価格は住まいサーフィンhttp://www.sumai-surfin.com/に載ってるそうです。

もちろん売却を依頼する不動産会社と担当者は重要と思いますが。

最近、なんでも情報を出しまくればいい風潮があるようですが
知らなくてよかった事ってあるんだよね。
あと極端な情報操作で需要と供給を左右させられるから危険ですよね。
不動産取引って駆け引きだからどんなに成約価格を公開しようが
関係ないけど交渉しづらいのは確かです。

極端に値引きを要求して6％ぐらい高く設定してるんでしょ？
なんて露骨に言われたら交渉もしたくないね。
そんな輩が出てきそう。

私が次回にここを売るときは非公開でゆっくり営業してもらいますよ。
当然満額でね。

532さん、503です。
4月以降は2重ローンになるので厳しいですけど、
最悪3月までに売れなくても、資金がショートすることはないです。
>買う側にしたら３月引渡しに同意したくないもんね。
営業さんいわく「郊外のファミリー層は近所の人が多く、子供の学区が同じなら、
3月までに入居にこだわる人は意外と少ないですよ」ということで、
4月引き渡しになってます。やっぱり「相談」にしておくべきですかね？
まあ、確かに仮住まいで２回引っ越しするのはちょっと面倒かなあ…。

530さんは都心のワンルームなのですね。
だとするとウチと違って築浅で駅近な方が有利でしょうね。
まあ、お互いがんばりましょう！

536さん。
私の知り合いもこの掲示板でも、3～4カ月目で売れている人が多いようなので、
なんか、条件に合う人が現れる確率の問題なのかという気もしてきましたｗ。

仮住まいするなら先行買いした意味ないもんね。
あと近隣に新築マンションが建つかどうかでも売買に影響します。
調べておいて損はないですよ。

独り言です。


　大手不動産屋　売却できるであろう価格　○２３７万円　
　　　　　　　　売り出し価格　　　　　　○３８０万円　　（１０年前の分譲時価格と一緒）


　妻曰く　分譲時価格より高く出すの、印象よくないんじゃないと言っていましたが、ネットで調べると値引き交渉あって当たり前のようなことが書きこんであったので、感で１００万上乗せ○４８０万円で売りだしました。


結果として成功でした。

売り出し中と指値が入って端数切り　２回ほど値引きがありましたが　○３００万円で決まりました。



　早く売りたい、今の専任契約３か月以内で一般に切り替えたい方法
　（自分は１か月半くらい一般へ切り替えて一人目の内覧者で決まりました。）

早め早めに、担当者へ来月の何日の土日又は連休に、引っ越し考えていて、引っ越し先の話が進んでいる、それまでに何とか売りたいんです。値段は、交渉時にいくらぐらいまでだったら下げてもいいかなと考えている（相手の指値を聞いてから）と担当者へ伝える。

担当者に会ったり、電話した時とかに何度もいう

その土日、連休が過ぎたら、今度は強気で、他社で専任契約したいと伝え契約解除したい（早く売りたい気持と見込み客が少なかった）ことを強調　上司に確認採りますと電話終わり

また電話かかってきたら、よく考えたんだけど、一般にすることにしましたと伝え　一般に切り替える　おわり

※これ書いてるうちに思ったこと

なんかめんどくさいことしてるな~
よくやりとげた

300万で成約か～

郊外のワンルーム？

首尾よく売れた話を聞かせたいんですね、分かります。
案件ごとにケースバイケース。。。

ひとケタ目を「○」で表示して伏字にしてるんじゃない？
1300万か2300万か3300万か、そんなとこ？

「自分は工夫してうまくやった（高く売った）」とか
「上手に担当にプレッシャーをかけて、がんばらせた」と
言いたいんだろうけど、担当にプレッシャーをかけたって
売れない物件は売れない。
相場からかけ離れた値付けだったら、どうしようもないよ。
そのエリアで考えている購入希望者の条件と運よくタイミングが
あったってことだろう。
「売却できるであろう価格」もそのマンションの平均的な値なんだと
思うから（１部屋ごとの価格を出してるわけじゃないだろうから）
少し条件がいい方に振っていたら、5％程度の上乗せは誤差の範囲内。
特別高く売れたわけじゃないと思うけどなぁ。

要するに仲介をうまく使えということを言いたいのかな？
あと仲介のアドバイスを聞かずに自分で考えて値段を決めろということかな？

まっ査定します。とかって今の時代売り文句にもならないし、
値段は自分で決めて出しますね。
ネットみれば大方どんな値段で周辺のマンションが出してるかわかるからね。
間取り、平米数、眺望、築年数、階数、駅何分、ブランドなどで割り出せますよね。

築年数が浅いマンションだと分譲時の諸経費をオンしないと損するよね。
戻ってこない金をみすみすマンションに寄付するのは、ばからしいからね。
損するなら１０年以上住んでいるほうがマシかも。

540の人

減価償却すると譲渡益になるから確定申告忘れないようにね
税務署は土地取引したことを知ってるから忘れると電話かかってくるよ

いわゆる「億ション」を売却すべく奮闘中です。先日やっと購入希望者があらわれ、契約にこぎつけることになりました。
しかし、手付金って売却金額の１０％だと思っていたら、中古だと違うんですね。個人が受け取る場合、手付金の保全処置手続きが必要で、それが面倒だからという理由で、手付金が５００万円とされていました。
「億ション」ですので、５００万円だと、売却金額の５％に満たないです（売却金額は２億未満ですが）。
こんな慣行ってあるのでしょうか。ここから、前掲の仲介手数料の半額をがっちり差し引かれます。

まあ、なる早で決済することだね、

そんな手付で、仲手半金払う必要ないって。仲介に言えばよい。ちなみに新築でも必ずしも１０％とは限らない。あくまで目安で相対の世界。中古だとよりその傾向が強いというだけ。

しかし、個人的に思うのは、２億未満がいくらかわからないが、５００万だともし売買価格フルローンだと最悪仮定しても諸費用も出ないのでは。仲手ぐらい？諸費用に足りる分ぐらい手付でもらうべき。

売却活動を始めて早5ヶ月、専任で業者も2社目、
値下げも2回行ないましたが、問い合わせもろくになく…
内覧も2組みだけで空振りに終わり…
諦めてまた値下げかなぁ…と悩んでいた所に
突然今週のここ2、3日だけで、3組の内覧希望者が現れ、2組みが今週末に内覧が決定です！

なんか今まで動きもろくになかったのに驚きです！
まだ買ってもらえるかも決まってないけど…
業者も特に大きな広告を打ったわけでないもないのに突然くるなんて…市場の動きやタイミングなんて、全然わからないし、ほんと運のかなぁ～と思えますね。

決まることを願います！

この5か月としたら、時期は良くないですね。GW明けから夏が終わるまでは例年動き少ないでしょう。とはいえ売れるときは仰る通り時期も何も関係ないですが。

買い手を煽ったほうがいいですよ。お手球的なイメージ。

ご意見ありがとうございます。

>No.551

やっぱり動きが悪い時期でもあったんですかね？
ただ、夏明けから秋ごろ、今月一杯ぐらいまでは活発だと言われていたので信じてました。
でもそれも、これからは年末に向かってもっと落ち込む時期でもあると言われてたから諦めてました。
そこに来て突然の複数の内覧で気合が入ってますｗ

今年最後だと思って、とりあえずは購入意思表示してもらえる様に頑張ります。

>No.552

年明けると、引越しシーズンを視野に入れて市場も活発になるんですよね、きっと。

物件が寂れない様に一旦引っ込めた方が良いかもとは考えましたが…
今月初めから2社目の業者に専任で3ヶ月で変更したばかりで、
まだ2ヶ月残ってるんです…だから終わる頃に年明けですｗ

今の反響がダメだったら、年明け早々一旦は引っ込めるか検討してみます。

ちなみに今日の内覧の反響はなかなか良かったみたいです！
明日も内覧…頑張ります！

>夏明けから秋ごろ、今月一杯ぐらいまでは活発だ
>これからは年末に向かってもっと落ち込む時期でもある

ちょっと違和感ある説明だね。
引っ越しを希望する時期は、年末までに、年度末までにっていうのが結構多い。
少し弱いけど学校の転校を考えて、夏休み中に済ませたい、っていうのもある。

１行目の内容は不動産会社が契約を取りたいがための説明で、
２行目の内容はなかなかいい話がないので、予防線を張っているような印象。

11月位に契約で年末引き渡し、とか、2～3月に決まって3月末引き渡しとか
そういうのは結構良くあるから、今内覧が多いのはその流れに乗っているんじゃないかな？

売れるか～この時期。ボケ！！！

550さんの物件を買い主が気に入ってくれて金額さえ折り合えば、
時期には関係なく売れるんじゃないですかね？
もちろん、12月はクリスマスまで、1月は下旬以降にならないと
内見は少ないでしょうけど。

547ですが、１０月になってから流れがいい方向にいっていると思います。
１０月に内覧にいらした方は「本気」モードでした（それに比べると、８月や９月に来た方は冷やかし半分でしたね）。
550さんも頑張ってください。
２億未満の売却と書きましたが、1.5億未満です。
結局手付金500万円で手を打つ予定です。
手数料は半額とられてしまいます(>_<)
いろいろアドバイスありがとうございました。ご忠告を肝に銘じして契約に行ってきます。

１．５億未満なら、買主も、仲手を別にすれば、５００万で諸費用足りるかも、ですね。
違約金は出来るなら多め（２０％とか）にした方が良いですよ。では、ぐっどらっく。

>No.554

私の書き方も悪かった気もします…（汗
ただ、業者を切り替え様としていた時に、両社とも同じような事を言っていたので、ある程度は信じられるかなぁと。
もちろん言われる通り、両社とも契約を終わらせたくない、契約を取りたいという意図はあったとは思ってます。
とりあえず内覧者の良い返事を待って見ます。

>No.555

ご意見ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

>No.556

結局はそこですよね、物件の希望と良し悪し、と金額…当然と言えば当然ですよね。
このまま年内ぐらいに決まってくれると嬉しいです。

>No.557

ちょっとそちらとは恥ずかしいくらいにレベルが違いますが…^ ^;
応援ありがとうございます！

売り出してから1カ月以上で内見は3人あったが、まだ売れない。
同じ時期に売りに出たウチより高い中古が売れたのは、かなり悔しいなあ…。
中古マンションを売るのって、ホント健康に良くないですね。トホホ。