パークホームズ柏あけぼの二丁目ってどうですか？

皆さん柏駅北改札の実現性ってどう思いますか？
再開発事業がまとまった暁には
柏駅北東・北西の再開発の核としてJRのみ、SUICA専用改札くらいなら可能性があるかもと思ってるんですが
もし実現すれば当物件の駅徒歩分数が２分ほど削れそうかなと淡く期待してます

現在検討しているレーベン柏クリスタルアイルとプラウド柏ガーデンと比較した場合ですが、この立地では駐車場が少なく感じます。スーパーやモールはどこも国道の向こうだったり坂を越えなければ行けませんので比較している2物件より車の必要性が高いです。将来は来年高島屋内に出店するOKストアが最寄りスーパーになりますが、立地が良すぎますので将来的に撤退の可能性があると思っています。

OKが将来的に撤退、というのはよくわからないですが…
みなとみらいや銀座など、いわゆる一等地と言われている場所にも積極的に出店していて
結果も出しているので、大丈夫ではないかなと思うけれど。
いずれにしてもOKがあるのは
すごく便利なんじゃないかなぁ。

あの店舗面積と駐車場に入るまでの行列がすごい高島屋内で激安スーパーはないだろうと思いましたが銀座タイプの店なら納得です。
北改札というかダブルデッキが北に伸びるのはありそうです。大原簿記の前の歩道橋は柏そごうの建物に繋がってるのでその辺りまで伸びるんじゃないかな。

食器棚はこのお値段だったら標準仕様で付いていてほしいものの1つだと思うのですが、期限があるのですね。その他の設備仕様は一般的というか無難な感じがします。

デザインは、外観も無難な感じがしますが、ラウンジはナチュラルな雰囲気でとても素敵だなと思いました。ワークスペースとの仕切りもスタイリッシュで閉塞感も無く、いい感じになりそうに思います。

>>70 匿名さん

おおたかの森は急に発展したから元々安過ぎる価格が上がったけど、柏は横ばいだからね
供給量も違うから、吟味が必要

>>76 匿名さん
ゆうて食器棚なんてデベロッパーオプションでも30万くらいですよ。

72戸か結構小規模だね。
共用施設は期待できるのかな

>>77 マンコミュファンさん
どこらへんが横ばいなのか(笑)
徒歩9分で5500万からなんてだいぶ高くなりましたよ。
2年前徒歩4分のパークホームズ柏タワレジよりかなり高いですし。
東口徒歩9分のプレミスト柏千代田の新築価格より1000万近く高い。

西口近辺の開発を見込んでの青田買いを狙った価格設定としても高すぎる
これから柏そごうの取り壊しなんだから開発に10年20年かかるわけで
それなら柏一小隣接の築40年超の中古マンションを3000万で買って
ローン返すまで住んだら売って開発で建ったタワマン買う

>>80 名無しさん
マクロでは横ばいの範囲内では？

>>82 匿名さん
その根拠は？

>>81 さん

築40年のを3000万で買ったとして、築50年、築60年の中古マンションはいくらくらいで売れるんですかね？

>>83 評判気になるさん
え？事実に基づく評価ですから説明なんていらんでしょ。

>>84 匿名さん
大規模修繕費が出せずに一気に価格下がるかもね

3LDK～、70平米～で探しており公式HPやSUUMO等で70，80平米台の間取りを見ましたが、私はあまり惹かれませんでした。他の間取りも有るんでしょうけど。

私も他の間取り公表待ちです。それと駐車場が確保できるかどうかですね。

みなさん間取り通のようでタワマンからの転入組？郊外の長谷工板マンなんだからこんなものでしょ。唯一８７Ｍは収納少ないことに目をつぶれば最高ですね。プレミアム価格でしょうけれども。

>>89 匿名さん

長谷工の板マンでももっと収納がしっかりしているものもありますからね。

こちらは長谷工風なだけで長谷工ではなかったですね。

70平米も80平米も、自分としては収納が足りないですね。収納を別で買って置くのは嫌なので。

マンションの場合は、収納に関しては限界があると思う。
戸建てだったら庭に倉庫を建てるとかできるけど。
家具で工夫をしたりして、やっていければいいんじゃないかなぁ。
あともともと荷物の多い人の場合は
外に倉庫を借りるとかになっていくのでは…？？

ウェブサイトではプリズムスタイルと名付けて若い世帯をターゲットにしてるけど、そういう世代は柏の葉や柏たなかのマンションを選択する。
50代～60代が終の住処として車を手放して便利のいい場所に買うマンションって感じ。

終の住処世代は駅から３分かせいぜい５分を買いますよ。

>>96 匿名さん

私もそう思います。子供がいる世代は広さや駐車場が必要なので、駅距離は多少我慢する傾向があると思います。

あと私は30代後半なので若いと言えるかわかりませんが、なんだかんだ総武線や常磐線のような昔からの路線の方が商業などの蓄積があるのと長い目で見て新陳代謝があるように思います。

かと言って広くもなく駐車場が少なく駐輪場が各部屋に1台のマンションをファミリー層が積極的に選ぶとは思えない…
高齢者の住み替え需要もないならどういう層が入居するんだろう

>>99 匿名さん
積極的に選ぶ？駅徒歩10分前後のマンションでその割に環境が良いわけでもないですから、価格で勝負して消極的に選んでもらうしかないですよ。本当は駅近が良いけど高くて手が届かない、この価格だし9分ならまぁ許容範囲かなと思わせる。広さがまちまちなのも特定のターゲットに絞りきれてないためです。
そういうとマイナスに聞こえるかもしれないですがディスポーザーがないこと以外設備も頑張ってると思いますし、ご時世的にこの価格なら選択肢には挙がるのではないでしょうか。

>>100 名無しさん
消極的な選択肢っていうのはその通り。
設備：まあまあ
駅徒歩距離：まあまあ
価格：まあまあ
とにかく売りがなさすぎる。

設備と駅距離が良くなると価格が高くなっちゃうから、実需層にはなんでもまあまあなのは悪いことじゃないと思いますけどね。

>>102 eマンションさん
資産価値を考えなくて良い方にはそうかもしれませんね。

短期で転居する予定ならともかく、10年、20年後の売却時の資産価値なんて不確かなものを他の要素より優先して考えても仕方ないと思いますけどね。

収納の話のあたりから少しネガティブなコメントにすぐ「許容範囲」「こんなもの」みたいな漠然とした擁護コメがつくのがうさんくさい。具体的に他の物件との比較情報を書いて欲しい

間取りを拝見しましたが確かに収納力がもう少しあったらよかったかもしれません。
平米数はある程度ありますがウォークインクローゼットのような大きな収納がないのが気になりました。
収納がない洋室もあります。
リビング収納もないので、収納できる棚やケースを買い足さないといけないような気がします。
家族で住むなら家族分の者が収納できるようなある程度の収納力は重要かなと思いました。

他所の一部のマンションには大型の収納の他にいくつもの収納が付いているところもたまに見かけますが
多くの場合は何と言っても収納の不足が気になるところかと思います。
何名かの方がおっしゃっているように掲載中の間取りを拝見すると今どきの他のマンションと比較してみて
やはり若干収納部の占める割合が足りないように感じました。
特に家族数が多くなる部屋数の多いプランほど少なく感じられる点は気になりました。
そのかわり居室の平米数は他と比べて若干広めな感じはしますから112さんの言われるように家具で補う感じでしょうか。

収納を増やすと生活空間が狭くなってしまう、
生活空間を取ると、収納が少なくなってしまう…というジレンマでしょうか。
マンションだと特に収納力は物足りなくなってしまうこと、多いですよね。
家具でなんとかするか（収納付きのスツールとかソファとか）
あとはトランクルームを借りるか、というのが現実的な解決方法か…？？

実家が近い人は、実家で預かってもらうとかあるかと思います。でもそんなことできる人は、限られちゃう。
でもマンションの収納なんてこんなもんじゃないか、と。
なんだかんだ、みなさんやり繰りされているんじゃないかと思われます。
デッドスペースをうまく使ったり。

マンションに限らず、住居の収納は永遠の課題のように思えています。それを少しでも解消するには、やはり物をあまり持たないこと、それしかないような気がしています。なかなか思うようにはいかないものですが。
たしかに、皆さんが言われていることが間取り図を見ていてわかりました。靴や洋服類を仕舞う収納が主で、寝具他ちょっと大きめの物を入れる場所が見当たらない感じではありますね。

広さあたりの価格と今後の管理費・修繕費を考えると一万円札一枚の面積に一万円くらい払っているわけで、多少割高でもレンタルで済ませたり使用を終えたらさっさと中古として売る/捨てるのが正解に思えてきますね

総戸数72戸のうち21戸が地権者住戸ですか。高そうですね。

地権者さんの住戸、思っていたよりも多いですね…
地権者住戸が多いと、一般分譲って高くなりやすいんですか？
地権者の場合は、等価交換になるので、場合によっては持ち出しもあるって聞いたことがあるけれど。
そんなに差はないと思いたいが…。

>>118 マンション検討中さん
関係ないおー

柏10分圏内の希少性故に狙ってましたが、部屋の大きさ・設備（タンク有トイレ、水回り設備等）からコストカット感が伝わり割高感を感じます。マーケットを考えると特に高い訳ではないと思いますが、2.3年前に販売されていた近隣の築浅中古の方がお得で設備も良い（共用部の充実含めて）ので検討をシフトしようかと考えてます。
期待してだけに残念、、、

ここを購入するならプラウド柏ガーデンの中古を検討するのもありだと思います。70.23㎡が5480万円でありますね。トイレ手洗いカウンター、タンクレストイレ、浴室ダウンライト、キッチン洗面所ソフトクローズと設備仕様が高いです。同じ6号沿いですが、プラウドはスシローやイオンにも徒歩で行けるのが大きな利点ですね。

＞トイレ手洗いカウンター、タンクレストイレ、浴室ダウンライト、キッチン洗面所ソフトクローズ
仮にそれを自分でリフォームするといくらくらい？１００万円くらいでできないのかな？

>>122 匿名さん

それくらいの仕様と金額の差で線路向こうの中古になるなら、新築のほうが気持ちが良いと思いますね。

両方ともディスポーザーないんでしたっけ？

>>124 買い替え検討中さん
考え方にもよりますが、単純に今の価格比較にはならないと思います。
中古マンションはオプション等が含まれている場合がありますし、新築の引渡し時期までの賃貸費用を考えるとそれなりの差が生まれると思います。
前提として、設備更新等必要の無い築浅中古マンションですけどね。

仰る部分もよく理解できますが、かかる初期費用まで念の為考慮することをお勧めします！
何度かマンション買い替えをしてますが新築マンションはなんだかんだ初期オプションで軽く数百万円飛んでしまいます、、

>>126 マンション掲示板さん

中古は仲介手数料かかりますし、新築の引き渡し時期までの家賃を考慮するならその期間の中古の経年も考慮しないと公平でないと思います。

>>127 名無しさん
公平って、どこ目線？笑
自分でこれがいいって方を選べばいいだけじゃない。

>>128 匿名さん

検討者なんだから、中古購入のメリットだけじゃなくデメリットも考えるのは普通でしょ

>>129 マンション検討中さん
話逸れてる自覚ないのかな？

>>130 eマンションさん
仰る通りズレてますね！
127、129は新築販売会社の方でしょうね。
新築検討者目線の発言じゃ無いですし、気にしないでいきましょう！

地権者が多いと高くなりそうという意見があるようですが
物件価格が高くなるとかは無いと思います。
ただ、住んでからの問題でしょうか。
管理組合の運営での支障がある可能性はあるかもしれませんね。

柏駅東口のイトーヨーカドーがなくなりますが
ここにはあまり関係なさそうですね
高島屋にできるオーケーの品揃えが良ければ嬉しいのですが

高島屋のオーケーのところ、結構売り場広そうじゃないですか？
S館の1階のフロア半分がオーケーなのかな？とアナウンスを見る限りなっていて。
お惣菜とかが充実しているのもうれしいし、
結構、取り扱う商品もオーガニックを扱っていたりして
こちらでもそうだといいなと思いました。

高島屋にOKが入る時代になってしまったか…と昔から高島屋を知っている人間からすると、なんとなく驚いてしまっている。
でもOKも安いだけじゃなくて、食品添加物の基準が一般よりも厳しかったり、オーガニック食品の取り扱いの幅が広かったりして
いわゆる良い食品を手に入れたい人にとっても満足できるかも。
時代に合わせて、高島屋も変わっていくのかもしれません。

>>135 匿名さん
スーパーは売れ行き次第で商品の価格帯を上下させるので、
柏駅直結ならＯＫと言えど安かろう悪かろうオンリーでは無い事に期待します

>>136 周辺住民さん
君はオーケーを知らないようだな。

なんと高島屋にオーケーストアが入るんですか？
何か情報が出ていないかと検索してみると、既に立川の高島屋にもオーケーが入る店舗があるんですね。
こちらの成功例がある事で今後も高島屋×オーケー入店の店舗が増えていくのかもですね。

南東向棟には避難階段がありません。地震時に隣棟とのエキスパンションジョイントが切れたら、バルコニーの避難ハッチから梯子避難となります。

高島屋とオーケーストアの組み合わせは意外性があるとはいえ、
利用客にとって便利ならなんでもいいかなという感じもします。
徒歩7分とあるけれども駅前だから通勤やお出かけついでに立ち寄れますね。

繋がってはいるけれども2棟構成になるのでしょうか。
日当たり等々でどちらかが人気が高くなったりするものだと思いますが、
ここの場合は東南向きと西南向きなのでそれほど大きな差は無いかもしれませんね。

オーケーはただ安いだけじゃなくて、
A5ランクの牛肉の取り扱いがあったり
食品添加物の基準がとても厳しかったり、
安全な食、とかよい食品とかの提供も実は頑張っている。
激安のお店というだけだと高島屋のところに入るのはそぐわないけど
食に関して頑張っているという意味では
コンセプトは違わないんじゃないかなと考えております。

オーケーってそうだったんですか、期待しても良い感じかな。スーパーでもこだわりの商品を売るようになると手ごろに良い品物が買えるようになっていいなと思います。高島屋のいわゆるデパ地下というのもあるんでしょうか？夕方以降のお値引きとか楽しみなんですけど。
お値段といえばマンション価格、安くはないと思うんですけど、利便性等々考えると妥当なお値段なんでしょうか。先着順で残ってる部屋が無いということは、売れ行き好調なんだと思います。

ここが好調なのは、おそらく国道6号を渡らないからなんだと思います。
ろっこく（って地元の人は呼んでいますね）を渡るのは信号にかかるとそれなりに時間がかかるので、
所要時間が読めなくなってしまうんで。
だからあまり安くなくてもニーズがあるんだと思います。

6国沿いは絶対に購入したくない。
あの騒音は地獄。

地権者が多いマンションですよね。
住んでからは、いろいろ決め事が発生します。
決め事は多数決で決まってしまうので、地権者が多いとなかなか難しいかもしれません。
修繕積立金を値上げのときとか大変かも。

72戸中、21戸が地権者さんっていうことでしょうか。
議決権の割合とかも確認しておいた方がいいとは思いますが、
でも一緒の建物に暮らしていく以上、そこまで管理組合のベクトルに相違は出てこないんじゃないかなぁ。
快適に暮らすため、資産を守るため、必要なことは一緒ですし。

よく見てみると、低層階が地権者さん住戸なんですね。なんとなく珍しい。
地権者さんって高層のいいところを確保しそうなイメージだったので。
等価交換みたいなかんじになると
こういうかんじだったんでしょうか…。
あとは賃貸化するなどあるのか？？

そもそも論ですが、地権者さんがどういう方なのかってところですね。
企業なのか個人なのか。
何戸もあるとしても一人の方が持たれている可能性もある。
それによって賃貸化するかもだし、実際に住まわれるのかもしれないし。
こういうのって訊けば教えてもらえるものなの？

>>150 匿名さん
確か地権者の方は西口の大地主さんですよ。大豪邸にお住いですし、全部賃貸にするのでは？

南西は1階～2階までは住戸が無いんですね。南東は2階から住戸ですけど。
低層階を賃貸にするというのは、なかなか良い考えかもしれないなと思いました。
賃貸だと高額になってしまい、借り手が限られてきますでしょうから。
永住の方々は上階の方が落ち着くかもしれませんし。
エントランスホールとラウンジがとてもお洒落だと思います。テンションあがりそうな感じがします。

地権者さん事情がよくわかっていなかったのですが、
こちらのスレッドの流れで把握できました。
実際に建物内に暮らすわけではなく、オール賃貸で、ということですか。
地権者さんの割合はまあまあありますが議決等に影響はしなさそう。
あまり意見が割れることもないとは思うけれどっ

一般分譲51戸中、30戸は成約まで至っているらしいです（8月4日までに）
販売状況としては、まあまあな方でしょうか？

駅まで行くのにあけぼのの中でも6号を渡らなくて済むエリアだ、というのがここの場合はいいんだと思います。
流石に徒歩9分で着くのはかなりの早足じゃないと無理そうだけど、
10分ちょいで実質行けるかと。

>>534 さん

二重サッシのT5だと想定しますが、6号の車など騒音や電車陸橋の車などの騒音が気になります。トラックが多々通り、特にバイクのあの騒音が個人的には不安です。

そうなると、単純に考えてあと21戸ですか。9月上旬販売予定の第3期2次の前に、先着順が4戸あり。いずれも3LDK。全体的に3LDKが中心なのかな。4LDKと2LDKが少なめで。次期以降4LDKが販売されるみたいですが、2LDKはもう残っていないのかな？4LDKは80㎡程度の広さがあっていずれも角住戸で、ゆとりと開放感がある感じです。ただ、収納無しの部屋もあるのです。予備リビング扱いでしょうか。

>>156 匿名さん
建築費高騰などでやむを得ないとはいえ4LDKで80平米は狭いですね。

80㎡を超えていても寝室が4つですから、たしかに広いとは言えないかもしれませんが、各寝室が5畳以上、リビングダイニングは13畳ありますから、コンパクトというほどの狭さでもないかなと思います。
ただ、その分収納がかなり削られている感じは否めません。シューズインは辛うじて大きいけれど、その他はウォークインクローゼットも無く、最低限の収納量になってはいるなと思います。

なんと、こちらの地権者さんは1人だけなんですか？
マンションデベに地主さんが持っている土地を譲り渡す代わりに等価交換で21戸を受け取り、全て賃貸部屋にする流れですか？
という事は管理組合の構成員は一般分譲枠の51人と地主さん1人の合計52人になります？

>>159 匿名さん
土地引き渡し時の条件によるので販売会社に確認が必要です。
管理組合の考え方として、私が聞いたことあるのは下記の3パターンですね。

①地権者も構成員の一人、投票権利も一票

②地権者も構成員の一人、投票権利は持ち分戸数に応じる
今回の場合は、21票分の投票権を持つことになります

③地権者住戸と一般分譲住戸で管理組合そのものが別れる
タワマンなどでたまにあります（商業部分と住戸部分が別れてたり、住戸部分でも地権者の階層と一般分譲の階層が別れてるケースもある）
その場合は一般分譲側で修繕するという決議が出ても地権者側が反対すると中途半端な修繕になったりするので要注意だったりしますね

なるほど、管理組合の規約により地権者さんの影響力が大きく変わってしまうんですね。
できれば地権者さんの影響力の少ないマンションを選びたいところですが、こちらはモデルルームでも確認できますでしょうか。

>161

ここは販売が進んでるから管理規約（案）確認すればわかるでしょ。この件以外でも、管理規約（案）はなるべく早い段階で入手して熟読しておくのがおすすめ。

②が一般的かな。③の場合、管理組合が２つ存在するので管理費、修繕積立も住戸部分と全体で分けて徴収するはず。①は旧地権者の権利が制限されるI（議決権は一住戸一票ってのが通常）ので少なくとも自分は聞いたことが無い。

③とはちょっと違うけど実家の近くのマンションが棟ごとに管理組合が独立していて、大規模修繕の時に壁の色が違ったなんてのを知ってる。

地権者が複数住戸を保有している場合、賃貸に出されることが多いけど、賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクにもなりうる。その辺も判断材料に。

確かに賃貸の方と分譲の方のマナー率を比べると賃貸の方の方がマナーが悪いというイメージはあります。
賃貸者は基本的に引っ越せばいいやというスタンスで住んでいるので騒音問題などが起こりやすいのかもしれませんね。

その他、管理組合も地権者が権利を占領してしまって好き放題してしまうということもあり得ますから、地権者が多いマンションは
気を付けた方がいいかもしれません。

駐車場21台?
今はないけど将来買いたいしきついな。

駐車場、このあたりで借りるとするならどこがいいんですかね。。。

>164

管理組合の理事って居住の区分所有者って規定が多いから、自分が住まない地権者は免除ってのも注意事項。複数住戸持ってると他の人の回りその分が早くなる。

管理組合は地権者さんは免除になるんですか？
マンションに実際に住んでいないオーナーは免除される場合もあります？
以前、マンションに地権者さんがいると管理組合を牛耳られる場合があると聞きビビッてましたが色々なパターンがあるのですね。

こればかりは本当に規約案を読まないと何とも言えない。
これって言ってすぐ出てくるもんじゃないですよね？
次に行くときに用意しておいてください、的な感じで予約をしておくといいのかな。
併せて長期修繕計画案についても確認しておきたいですね。

>169

ここはすでに販売が進んでるから、管理規約（案）も長期修繕計画もあるはず。販売開始前だと、まだ決まってませんと言い訳したりするけど。

ただ、契約時に提示するものだから決まってませんはあり得ないんだけどね。少なくとも印刷前の資料はできてなければ間に合わないのに。

地権者さんいても特に大丈夫じゃない？と思っていたんですが
いろいろなパターンがあり得るのか。
それも規約次第ならば、早めに確認して購入するかしないかの判断材料にしたいですね。
揉めないように考えられているのが一番。
管理組合に地権者が参加しないはさすがにないと思いたいですが。