グランドメゾン上町一丁目レジデンスってどうですか？

>>80 マンション掲示板さん

天王寺清水谷郵便局ありますよね？

>>81 マンション検討中さん
東高津公園の上にあったゆうちょ事務センター跡地のことかと思われます。

2024年4月下旬販売開始予定なので、価格はまだわからないんでしょうね。

間取りを見ようとしたら物件エントリー者様限定公開でした。
見た人いらっしゃいますか？

個人的にはEタイプ4LDKが気になっています。Dタイプと比較して、3LDKでいいのか4LDKがほしいのか判断したいと思います。

グランドメゾン清水谷町Ⅰの近くにⅡもできるようですね。

清水谷高校南側にもグランドメゾン天王寺清水谷シーンズ(大阪ガスとの共同事業？)が建設されるので、
グランドメゾン上町一丁目レジデンスを含めると、積水ハウスがこの周辺で開発を進めているマンションは4つになります。

どれだけ上町台地が好きやねん、という感じですね。

①グランドメゾン上町一丁目レジデンス　14階建て延べ床面積7,253㎡　2025年6月完成予定
②グランドメゾン清水谷町Ⅰ 9階建て1,841㎡　2025年1月
③グランドメゾン清水谷町Ⅱ 14階建て2,727㎡　2026年1月
④グランドメゾン天王寺清水谷シーンズ　12階建て3,487㎡　2026年1月

>>84 マンコミュファンさん

現在販売中の清水谷グラメマンションは坪500前後
引き続き販売予定の清水谷グラメ&シーンズマンションは坪600前後とのことです。

設備仕様はGGO相当らしいですが、LDに天カセは付きません。何でやねん？とツッコミ入れたくなりますが、そこは積水ということでご容赦ください。
是非是非ご購入くださいますようお願い申し上げます。

>>85 匿名さん
かなりの供給過剰エリアになりますね。
このエリアではこの坪単価では苦戦する
と思います。
マイナス金利解除と
中国の経済悪化がマンションバブルの
終わりを迎えなければいいですが。

清水谷が坪500-600でここが坪350？建物と設備の質の違いもあると思いますが、立地的には清水谷のほうが上なんでしょうか？長堀通りを挟んでそんにな違います？

>>87 匿名さん

立地の格としてはかなり違います。

>>87 匿名さん
近所に住んでいますが、町の雰囲気や駅距離はそれほど変わりません。
清水谷高校の南側はグラウンドに面しているので眺望が開けている(ただし、西向き)程度です。
むしろ、このマンションの方が再開発中の難波宮公園に近く、伸び代があると思います。

やはり建物や設備の違いなんでしょうか。

>>89 eマンションさん

確かに2023年基準地価はほとんど変わりまへんな。

中央区上町1-27-5 46万0000円/m2
天王寺区清水谷町13番5 51万9000円/m2

>>90 名無しさん

全然違うやろ！

>>90 名無しさん
この差はなんです？
大阪市中央区上町1-15-15　81万2000 円/m2

>>92 さん

そこは、グラメ上町一丁目タワーの直ぐ側ですね。あそこは安かったし、買っておくべきだったか…

来月から販売開始なのですが、
坪単価の情報など、みなさんの情報がかなり飛び交っていますね。
もう資料など取り寄せされたのでしょうか？
販売前でもある程度の価格帯って教えていただけるものなのですか？

タワマンじゃないから余計単価の予想がしづらいですね。。。現地見ましたけど、戸数のわりに敷地が大きく感じましたよ。坂道の途中って感じで、西からくる場合は下り坂、東からは登り坂。

>>94 匿名さん

教えてくれますよ
ただ、電話では絶対に教えてくれないので
MR予約して尋ねましょう

96さんありがとうございます。

予約をすれば、現地で教えていただけるということなのですね。

できれば、見学前にある程度の価格が知れたらありがたいのですが。

どこも今はなかなか簡単には教えてもらえないシステムですね。

場所ですが、あくまで谷町６丁目入口まで徒歩５分です。一度下見をしたのですが、入口から乗り場まで遠いこと。特に谷町線。外に出るのに疲れたので、検討から除外することになりそうです。

それならメトロ沿線は除外した方が良いでしょう

>>98 通りがかりさん

確かに私も歩いてみましたが遠いですね、、。マンション着くまでの道も坂もありますし。ただ大通りから一本入っていて静かだし、周辺環境も落ち着いているし、個数も程よいし、タワマンが嫌なファミリー層には凄く良い物件だなあと思います。

>>98 通りがかりさん
やはりマンションは駅近でないと意味がないので

モデルルームに行きました。
A（72㎡）3階で7500万円台
B（79㎡）3階7600万円台
C（79㎡）3階8100万円台
D（85㎡）5階8700万円台
E（90㎡）3階11000万円台
F（92㎡）3階10700万円台
ご参考まで

>>101 eマンションさん

一般的にはそうですが、他の条件もふまえ人によると思います。私は価格的にここは諦めましたが、駅近大通り沿いのマンションより、ちょっと距離あるけど静かな方が良いなーと。不動産関係の人って駅近駅近言ってくるけど、そればっかり推して来られても、、と思ってしまいます。

>>102 マンション検討中さん

3年前の近隣地域の同デベのマンションの価格から、2割程度価格が上がってますね。。。
この界隈に数年前に越してきて良かったです。今のこの金額では、我が家は手が届きません。
上町台地ブランド恐るべし・・・

凄い価格になってきましたね

>>104 名無しさん

本当ですよね。
難波宮の整備も始まっていますし、
上町台地ブランドはまだ上がるんですかねぇ。

>>105 マンション掲示板さん
長年近所に住んでいるけどデベロッパーと転売ヤーの思う壺
売れるから高い値段で値付けしてるけど、人件費や鋼材が値上がりしてるとはいえ儲けすぎです。
こんな値段なら将来必ずくる南海地震に備えて賃貸したほうが安全な気がします。
上町台地でも周りが水没して水使えなくなって下水が流せなくなってえらいことになります。建物も住めるかわかりませんしね

築浅ファミリータイプだとこの周辺は20万では借りれなくなってきましたね
この2年くらいで中央区の賃料もかなり値上がりしました
ここも借りるとなると最低28万はすると思います

>>107 マンコミュファンさん

売れるんだから、この地域には価値があるんでしょうね。
結局は需給のバランスです。

>>102 マンション検討中さん
中央区のタワマン価格を見慣れてると、なんだか安く見えてしまうのが怖い。。。

上町台地のブランドは確実に上がっています。
森ノ宮辺りから難波宮跡周辺部も再開発されるので、まだまだ上がります。

>>111 検討板ユーザーさん
難波宮跡周辺は、北部ブロックはホテルと商業施設ができますが、それ以外の再開発ってなんかあるんでしょうか？

>>112 匿名さん

こんなところで聞くより「難波宮跡公園再開発」で検索すれば、詳しく出てますよ

歩いてみましたが本当に駅徒歩5分ですかね？すごく遠かったです。

>>114 マンション検討中さん
長堀鶴見緑地線の7番出口まで5分表記。
まぁ坂道やし信号あるし無理やけど。
谷町線はそこから2-3分は掛かるよ
駅には近くないねー

こちらを検討してるので、私も先週、近辺を歩いてみました。やっぱり駅からは遠いですね…。距離的には遠くはないんだろうけど、何というか、ちょっと歩きにくい道というか。長堀通は交通量多くてうるさいし、横断歩道が少なくて反対側に渡りにくいし。駅やスーパーやパン屋さんにはほぼ毎日行くから、ちょっとストレスかな。
せっかくだから、空堀商店街まで足を伸ばしてランチしましたが、更に遠かったです笑

上町は静かで住みやすいところだけど、都心の田舎というか何もないのよ
都心に住んでる感がないというか…

駅は歩きますがライフはすぐそこですよ。

>>117 口コミ知りたいさん
何があればいいんでしょう？

コンビニが近くにないような…

私が見学に行った時点では、予定価格は出ていたものの、パンフレットもなかったです。管理費は決まってましたが修繕積立金も未定。ゆえに諸経費は分からず。
おまけにメニュープラン（通常無料のリビング拡張など）が有料になるかもしれないと聞き、テンションがダダ下がりました。4月に入るともう希望住戸の要望を出さないといけないそうだけど…

近隣のザ・タワーの方は、この4月から修繕積立金が一気に約3.6倍になる様で、資産価値に影響が出るのではとスレが荒れていますね。
ここはタワーじゃないからそうはならないとは思いますが懸念点ですね。

購入される方いらっしゃいますか？
何タイプが人気なんでしょうかね

>>123 口コミ知りたいさん


西向きを検討していますが、西向きリビングって正直どうなんでしょう？西日が強くて暮らしにくいでしょうか？

洋室リビングインのプランは南向きでよいですが、う～んと言う感じ。。先に寝る時や集中する時、リビングからの音が気になりそうで。

修繕積立金が一気に3.6倍ですか…それは恐ろしいですね。
スレッドが荒れている原因は突然の値上がりだったからですか？
当初にあった長期修繕計画の予定から外れて大幅に値上がりしてしまったのでしょうか？

>>125 匿名さん

どこも最初は修繕積立金が低く設定されているので、
この物件を含め、いずれはポーンと値上がりすると思います。

>>125 匿名さん
10倍になってるところもあって、3.6倍は平均ですよ。
https://finance.recruit.co.jp/article/n146/

ザ・タワーは組合の総意で値上げを決めたと聞きました。
数十年ごとにまとまった金額を徴収する計画でしたが、それを取り止めに。その代わり今回値上げをするそうです。どれも定住目的の住民が多かったから成り立つそうです。騒いでいるのは非住民かつ転売ヤーではないでしょうか？
本物件に話を戻すと、営業に確認しましたが既に修繕積立の長期予定は決まっていましたし(表も見せ
てもらえます)、大幅な値上げは考えにくいと感じました。

https://www.sumu-lab.com/archives/96928/
モデルルームを訪れたブロガーが書いてますね。高いですがDタイプの間取りは良さそうですね。

>>128 通りがかりさん
ザ・タワーの見直しは当初計画に問題が見つかったことをきっかけに始まっています。総会議案を取り寄せてもいいかもしれませんよ。
デベロッパーの設定は新築市場横並びで売りやすい値段になるようにそれっぽく調整されてますから、しっかり確認した方がいいと思います。
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00367/

今この辺住んでて都心まで自転車でも行けるしいい街なんだけど、坂が多いから電動自転車じゃないからしんどい

>>130 マンコミュファンさん

積水のお手盛り？

>>132 評判気になるさん
「竣工・引き渡し後の最初の管理組合総会で、この金額では毎月の管理費も、10年後もしくは15年後に予定している最初の大規模修繕も、各々費用が全く足りないとして値上げの動議が出され、管理組合総会がいきなり紛糾するといった例は枚挙に暇がない」
とあるので、積水だけじゃなくお手盛りなんでしょうね。
わかっている人はどうせポンと値上がりすることを見越して買うし、わかってない人にとっては納得いかないいきなりの値上げになるのでマンション分断の地雷を埋め込んで売っているというのがこの業界の現状なんでしょう。

リビオ上町台パークレジデンスがきましたね。ここと競合しますかね？

ここも欲しいけど、シエリア上町台タワー北向中古が出たらほしい。

>>134 マンション検討中さん
どこの住所にできますか

>>136 買い替え検討中さん
上町メディカルテラスの東側。ザタワー近く

>>137 マンション検討中さん
おー。
パークヒル上町跡地ですか。いい場所ですね。この並び近鉄のマンションも出来ますよね。

>>138 マンション検討中さん
近鉄はどこにできますか

>>139 マンション検討中さん
銅座公園より西、鉄板焼き屋の隣くらいですね。https://www.constnews.com/?p=131564

>>140 通りがかりさん
新しいマンションが次々と！上町一丁目はどんどん良くなりますね！
大規模なマンションはもうできそうもないけれど、小市民の住環境としては市内有数な気がしてきています。もう少し都心部にいくと、正直インバウンドの人ばかりで、街中にいるとへとへとです。

>>136 買い替え検討中さん

イズミヤ+ドンキの向かい。銅座公園の近くですね。

>>130 マンコミュファンさん
80㎡で5万は高額ですね。

>>143 通りがかりさん
まあ、老後に10万になるよりはいいんじゃないでしょうかね。

>>144 さん
将来的には7万位にはなるでしょう。
固定資産価値税と合わせると10万弱。
サラリーマンが買うものではないですね。

>>145 名無しさん
まあタワマンの最終維持費はワンルーム借りれるくらいの金額になると昔から言われてきてたわけです。老後にワンルームや、年齢から賃貸を借りられなくなって公団アパートに住むよりは同じお金で分譲住宅の８０平米に住めるのならサラリーマンでもそのほうがいいんじゃないですかね。
戸建ても高仕様な注文住宅でもなければ大体自分が死ぬころにはライフサイクルを終えますがタワマンなら躯体は１００年持つし、一緒に維持管理をする管理組合の仲間もいます。
小規模マンションもタワマン並みに維持費がかかるといわれているのでここも無関係ではないですね。３万の維持費ををすぐ５万にしてそのまま持たせるか、３万のまま何もしないで老人ばかりになった段階で１０万に引き上げるかの選択です。固定資産税も合わせると１３万弱？でワンルームどころか２ＤＫの家賃並みの維持費となります。

>>146 デベにお勤めさん
近くの分譲マンションなんですが、
一時金が5年毎の案があり60万→250万と推移
していくようです。管理組合運営に積極的な
住民のマンションならいいのですが委任状すら
出さない人もいる状況です
マンションは空間を買うのであって土地を買った
訳じゃないと改めて感じています。
お金があるなら賃貸がいいと思います。

銅座公園の近くに住んでいる者ですが、このあたり、ちょっとしたマンション建設ラッシュになっています。

中央大通り、谷町線、長堀通、上町筋に囲まれた区画でみると、建設中のマンションが6軒(完売した分譲や賃貸を含む)、これからマンションが建ちそうな空き地が2カ所あります。

いずれも比較的小さな物件ですが、このマンションを検討されている方は、これらの物件の情報が分かるまで待つか、待っていても価格が安くなることはないと判断するか、難しいところですね。

GGOやブリリアなども含めて、タワマンは住むためのものではなく儲けるための金融商品です。

タチの悪いことには、積水をはじめとした不動産屋が最もそのことを承知しているということです。

東京都心部のタワマン維持費(管理費修繕積立金)は、平米あたり月額1000円超スタートがトレンドになりつつあり、3年毎に見直していくところが多いです。
それに加えて固定資産税都市計画税を納税して、6年目以降は軽減措置がなくなるので税額も上振れします。

今後の見通しから、大阪都心部も上昇基調は続くでしょうから、世帯年収1000万程度ではド貧民生活を強いられるということです。

ここらは子育て世代にとってはめっちゃいい。それだけで事足りる

>>150 匿名さん
共働きで年収1000万は少ない方ではないでしょうか？

>>151 通りがかりさん
こういう場所だから積立金の適正化は大阪では上町台から始まってると思いますね。
仲介や転売屋のオモチャになるマンションは無くて、みんな気に入って定住しようとしてますもん。

>>152 匿名さん
このエリアなら少なくないと思うよ
中央区でも本町、北浜のタワマン購入するなら最低1500万は必要だけどね。でも本町はハザードエリアに入るからこっちの方が安心だと思う

>>154 マンション掲示板さん
本町北浜でも上町台でも共働き1,000万はたくさんいるでしょうし、労働収入で新築タワマン買う層ならどっちも1,500万はあるでしょうね。資産や贈与があるからあえて働かない人を除くと。大多数の人はどのエリアが格上かとかこの年収が無いとここには住めないではなくて職場や学校、周辺環境で決めますから。

リビオ上町台パークレジデンス
https://livio-sumai.jp/pj/uemachidai/

>>156 マンション検討中さん
これはいい立地ですね！目の前スーパー、隣にジムとカフェとクリニックのモール、裏に公園公園沿いに幼稚園やミシュランの寿司屋。

思ってたより安いねえ。最安は2階かな？

>>158 通りがかりさん
2階でも不満なく思えて、かつ永住する予定ならありですね。
もし売却予定なら売れにくい2階はやめておいた方がいいかもね。

安い部屋はね、目の前（南）に15階建てのマンションがあって眺望がないからですよ。
角部屋は１億スタートです。

眺望無しで7000万オーバーですか
残念すぎますね

ここ抽選じゃなく先着順なのね
なんか買う気なくなったわ

>>162 匿名さん
1期では65戸中43戸販売して40戸売れたから先着順3戸らしいですよ。
https://x.com/towerz_murase/status/1788572843246325798?s=46
いい売れ行きですね。

人気住戸は抽選しましたよー

>>163 マンション掲示板さん

上町のグラメ、強いですね…

ここ、なんで人気なのか分かりません。何だか変な間取りだし、どの部屋も下り天井だらけだし。南側のマンションのせいで日当たり悪いし眺望ないし。変なバラックみたいな建物もありますよね。周辺もちょっと暗い印象です。

>>166 マンション検討中さん
誰が購入しているかが重要です。
転売目的の法人か外国人が最近多いようです。
個人が多額の住宅ローンで買うのは危険ですし、
共同住宅の空き家割合は戸建よりも多いので
精査して買わないと失うものがおおきくなるかも
しれません。

>>166 マンション検討中さん
ことごとくこのエリアのグランドメゾンが竣工前完売するのが全てでこのエリアで住みたいという実需が厚いということではないでしょうか。
都心部で上町台の他のどこにこれだけ公園、学校、習い事、休日にも行きやすい小児科、ファミリーフレンドリーな飲食店やショッピングモールがあるんでしょうね。住み替えでもみんなこの辺をぐるぐるしてます。
間取りと下がり天井については辛い時代ですよね。

でも、小学校まで遠いですよね…
皆さん私学？

>>169 マンション検討中さん
あ、ここは上町の中でも南大江小の区域なんですかね？
選択制もあるし、就学前のお友達の状況を見て玉造小を選択されると良いのでは？

玉造小、南大江小で違いがありますか？
小学校まで遠いから玉造小にする人が多いんでしょうか。

同じマンションに住む子でも、違う小学校に通うといったこともあるんですね。。。

>>171 匿名さん

玉造小学校も遠めですよね？
近隣全ての小学校が遠かった印象です、、、

地域外から収益で検討していますが、
清水谷と当該物件の立地を住宅街だと思って
いましたが多種様々な小さな建物が点在していて
お世辞にも奇麗な町並ではないように感じましたが
大阪には他にお勧めの立地はありますか？

>>173 匿名さん
中央区の住宅街というのはそもそも綺麗な街並みなんてものはありません。昔からある小さな工場や事務所、それに戸建ての住宅が共存している場所が多いです。そもそも中央区に住宅地があること自体、場所的に限られています。そこに資産価値があるのか、ないのかどう判断するかだと思います。

>>166 マンション検討中さん

眺望ならタワマンを検討すればよろしい

この近くの、「（仮称）グランドメゾン天王寺清水谷シーンズ新築工事」の進捗ってどなたかご存じですか？
　https://www.mansionmaru.com/osaka/osakashi/osakashitennojiku/108016.ht...

>>176 マンコミュファンさん
清水谷THE HOUSEのところに電話したら教えてくれると思いますよ

間取りをみたいなと思ったんですが、エントリーした方のみの公開なんですよね。
既にエントリーをして、間取りをご覧になった方にお聞きしたいのですが
もう価格も公表されているのでしょうか？

また都構想云々言ってるし、
大阪市の自治体としては全く魅力がない。
IRも失敗すれば乱立した外資系ホテルは一気に
退散するでしょうね

都構想はどうでもいいが東京23区の3分の2の面積で大阪市24区は多い。