京都のマンション購入相談

>>37 検討板ユーザーさん
家族構成は、私と主人と成人した子どもです。
やはりエリアが厳しいですよね…
そして下落するリスクもあるのですね
円町が最有力候補になってますが、円町の中の
どのマンションにしたらいいのかも迷っております。
将来性も厳しいでしょうか？

>>41 検討板ユーザーさん
円町で新築なら、中心部で中古を探した方がいい。資産性の問題だけではなく、単純に住みやすい。
この沿線はオーバーツーリズムの影響が大きい。

>>42 名無しさん
アドバイスをありがとうございます
考えが浅はかだと改めて思いしらされました

新築に住みたいのは変わらないので
考え直さなければならないですが、
一応、現在円町新築で3物件ほど出ていますが、
その中でも1番良いと思われるマンションは
どこだと思いますか？

>>43 口コミ知りたいさん
プレは完売したようですので、シャリとGPだと、ご夫婦と成人したお子さんの3人で住むのであれば、シャリがいいのではと思います。GPは小さなお子さんを育てる世帯が非常に多い印象ですし、もしも売却・賃貸に出すとなってもシャリのほうが駅近かつ大通りに面した南向きのため、GPよりも価値が落ちにくいのでは？と思います。

>>44 評判気になるさん
ご親切にありがとうございます
やはり、シャリエ‥駅近は価値が落ちにくい‥
立地が良いですが環境が少し賑やかかな？と感じてます。
グランプレイスは、小学校の側で購入者が
小さなお子さまがいる世代多いと予想されるのですね。
確かにそこは、考えてしまいます‥が
中規模マンションで、西大路御池にも10分圏内なので
候補でした。
プレサンスについては、他の物件でも検討しております。
既に時期は遅いと思いますが、問い合わせすると
？？です。そしてプレサンス円町にかなり揺れ動いてました。もしプレサンスに決めていたら、
どうだったが大変気になっております。
プレサンス円町について教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

>>36 マンション掲示板さん
資産性を少し緩く、賃貸を借りた時の家賃の合計額より、売却時の値下がり幅と修繕積立金の合計額が小さければ合格程度で考えられては如何でしょうか？地方都市はそんなものです。円町の一つ東の千丸で住んでいたことがありますが、丸太町通のバスが便利です。岡崎方面や嵐山方面にバス一本で動けますし、便数も多いです。千丸と円町のほぼ中間にある図書館やアスニーなら歩ける距離だと思います。

>>46 ご近所さん
ご親切にありがとうございます
マンションは、どちらの物件でも変わりないと
思われますか？

>>47 eマンションさん
規模が大きい方が一般的に管理費等が割安になります。駅利用の頻度にもよりますが、10分程度離れると慣れるまではちょっと距離を感じます（一年も住んでいると慣れますが）。あと、京都だと西向きの部屋は夏が大変なことが多いかな・・・。あとは、マンションの立地のどちらが感覚に会うか、ではないでしょうか。

>>48 ご近所さん
詳しく教えていただき、
ありがとうございます。
円町の3物件でまだ迷っております。

>>45 口コミ知りたいさん
友人がプレ円町を購入していましたが、決め手は駅近なことと間取りがシンプルで住みやすそうだったからと言っていました。お子さんがいる家庭なので、入居時期的にシャリやGPは候補外となったみたいです。

>>50 評判気になるさん
そうなのですね
教えていただきありがとうございます
プレサンスかなり候補でした。

>>49 eマンションさん
今の住戸を購入した時に、販売の方から「ここで住んで良いと思って戴けるかどうかなのです」と言われました。何度も通って話してた頃の言葉です。踏み切れるかどうかなのでしょう。若い頃に購入した団地の一部屋を含めて４回目の購入でした。間取りとか、生活上の利便とか、どんな地域かとか（一月に2回ぐらいは近所を通ってました）そんなことを考えて購入することにしました。大学を卒業して以来十数回引っ越してますが、部屋に関しては良かったと考えております。但し、京都の地価は異常に沸騰してますので、購入時からどれだけ下がるかは判りません。ま、死んだあとは気にしなくて良いのでしょう。

>>51 マンコミュファンさん
私も円町は検討していましたが、最終やめました。新築でも高いのと、もし売ることになったとき厳しいと判断です。同じ価格で市内中心部の中古を勧めてる方がいましたが、私もその路線で探してます。お子さんが成人されている？なら、円町はおすすめな気がします。

>>52 ご近所さん
ありがとうございます
踏み切れるかどうか‥ですね
京都の地価を考えると、京都にマンションを購入する
意味があるのか？と考えてしまいますす。
今がピーク近くで今後の下落は怖いです。

>>53 マンコミュファンさん
教えていただきありがとうございます
とあるサイトを見ると将来的に
円町の資産価値が急降下してました。
未来はわからない事ですが。。

購入価格に上限があるので、
他府県や中京区以外でもいいのかな？と
思ってもきました。

>>54 評判気になるさん
これからの地価がどうなるかは、神のみぞ知る・・・でしょうね。2010年代に現在の市長がインバウンドを当て込んで「市内ではマンションよりもホテルを」みたいなことを言っていたので、土地がホテル用の価格になってしまったようです。5年ほど前、部屋を探していた時に販売の方が「ホテルと競り合うと、あちらが高価格を出すので競り負けてしまいます」と仰ってました。その後、コロナでホテルラッシュは下火になったのですが（コロナの頃工事中で、完成済みなのに営業を開始していないホテルまでありますが）、地価はホテル期より下がってはいません。近所にホテル計画が中止になり跡地を三井さんが購入して建設中のマンションもありますが、ホテル期の地価に上乗せされているのでしょう。5年前、契約した時にはこの時期がピークかなと覚悟したのですが、その後地価が下がらないだけでなく、オリンピックやら円安やらで建築資材が値上がりして、益々高くなってしまいました。ウチと同じデベさんが近所で販売中の部屋は2割以上高いようです。

自身の気に入った街の住みやすそうだと思うエリアで、購入できる範囲の物件を選ばれるのが一番ではないでしょうか。
仮に購入後に物件価格が二倍三倍になったとしても、その物件をとても気に入り、住み心地が良いと感じられるのであれば売却など考えられないでしょうし。

>>55 マンション掲示板さん
とあるサイトとはどこですか、気になります！

とあるサイト、気になりますね！
県外の者です。烏丸線の北大路、北山、松ヶ崎周辺も2010年代から地価が上がっているのでしょうか？

>>59 坪単価比較中さん

地価自体は上がってますが、都心部ではないのでこれからも上がり続けるかは何とも言えない気がします。
京都は観光を除いて成長産業が少ないので、どちらかと言うと大阪のベッドタウンの性格を持っている以上、大阪次第なところもありますし、大阪へのアクセスなら滋賀の南草津の方がタワーマンションを建てられるので、郊外の需要という面で伸び続けるかは判断が難しいと思います。

>>56 ご近所さん
ありがとうございます
未来は誰にもわかりませんよね泣

>>61 匿名さん
52でも申し上げましたが、57さんも仰ってますが、そこで済むことで満たされるかどうかだと思います。もちろん、ローンを組んで変動金利で金利が上がって、おまけに地価が下がるということを考えると、購入を手控えるというのも一つの良い解決策です。将来、地価が下がる可能性は十分ありますので。
かつて現役で過ごしていた町（政令指定都市です）の老舗の呉服屋さん（ちょっと親しくしていただいておりましたので）に部屋を購入しようかと考えているとご相談した時に「部屋なんて借りていた方が良い、不都合があれば貸主にクレームをつけて治してもらえば良いだけで、不満があれば条件のいいところに引っ越せばいいだけ」というアドバイスを受けたことがあります。それはそれで、一つの見識だと今も思ってます。私は毎年の家賃分だけ住戸の価格が安くなることを了解して、仕事場に近い中古の部屋を購入しました。その間は、毎年、家賃分価格は減少しました。値下がり中の地方都市でローンを組まなくて済んだので、そういう気楽な判断ができたのかもしれませんね。

こんにちは
桃山御陵前にイオン一体型のマンションが
建つ予定です。
購入するか考えてます。永住するつもりは
ないので、どこかのタイミングで売却を
考えてます。そこで質問です
将来的に価値は上がると考えられますか？

大型商業施設が近くにある方がいいですよ。

>>63 マンション検討中さん
私は周囲よりお勧めされませんでした。

それはどのような理由からでしょうか？

桃山御陵前というと、これのことですかね・・？
↓
ブランズ伏見桃山
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1528153.html

>>63 マンション検討中さん
イオンが撤退するリスクを考えると資産価値に期待するのは危険かもしれません。
売却予定時期に今より資材価格や人件費が上がることを加味すれば、今のうちに居住コストを固定させておいて値上がりしたときに利益を得ることは可能かもしれません。

伏見桃山は関西の郊外の住宅地として良いところですが、京都の狂乱状態の影響はほとんど受けてないので、関西の1つの郊外として少子高齢化の中で戦えるかどうかだと思います。

>>68 匿名さん
ありがとうございます
思ってる以上に厳しいかもしれないですね。

中古マンションってどうやって探せばいいのでしょうか。更新がありません。、

>>69 マンション検討中さん
この伏見の物件が下がイオンでなくて普通のマンションだったら良かったのかというとそれも微妙なところです。元々イオンで古くから商業施設があった立地。そこで商業施設一体型でない普通のマンションに建て直しになったとしたらそれはその地域の経済活動の衰退と考えられるので。このマンションはこれで正解と思います。

中古ジオ烏丸五条が気になります。
家族が増えたらリセールも考えてます。
京都の皆さん、ここのマンションどうお考えますか。
レジデンス御所西というのも気になりますが、徒歩9分は少し遠いのかな？と思ってます。

>>72 マンション掲示板さん

SUUMOにも掲載されている9階の物件でしょうか。
築9年にしてはかなり値段が高いような。。。

五条駅周辺は今新築が乱立していて、且つ売れ行きもそこまで良くないので、暫くジオに住んでからリセールとなると、築浅のそれらのマンションと競合してくると思います。

徒歩1分というのはアドバンテージですが、築9年ならもう少し安くないと仲介手数料も入れれば徒歩3～4分の新築と同じ値段になってしまいます。

>>73 通りがかりさん
ありがとうございます。
これやっぱり高いんですね。
わかりやすいご説明ありがとうございます。
中古どこもこれくらいの値段なので、それなら烏丸御池の中古が良いでしょうか？

>>74 名無しさん
資産価値を求めるなら、烏丸御池駅から徒歩5分以内、もしくは京都市役所前駅から徒歩5分以内、これしかないと思います。
四条駅徒歩5分以内、もしくは阪急河原町駅徒歩5分以内でも良いですが、そもそも物件の数が希少な上に、南へ下がれば下がるほど価値は下落しますので注意が必要かと。
高辻通、松原通くらいまで下がると地元民の感覚ではほぼ五条なので。

>>74 名無しさん

75さんとほぼ同意見で、京都も一部のエリアを除いて単なる地方都市であって、大阪で働くエリートサラリーマンが都会的な暮らしをしたいなら大阪都心のタワマンを買うので、京都の中で資産価値を求めるなら烏丸御池か市役所前で駅徒歩3分以内を探すのが確実です。

外国人向けのラグジュアリーな物件に投資されるなら丸太町～高辻通の河原町通～木屋町沿いで鴨川や大文字、清水寺が見える部屋が買えれば良いかもしれません。

五条は資産価値を求めて買う方はほとんどいないので、あえて値上がりを期待して購入するのであれば、投資というより投機に近くなってくると思います。

>>74 名無しさん

75さんとほぼ同意見で、京都も一部のエリアを除いて単なる地方都市であって、大阪で働くエリートサラリーマンが都会的な暮らしをしたいなら大阪都心のタワマンを買うので、京都の中で資産価値を求めるなら烏丸御池か市役所前で駅徒歩3分以内を探すのが確実です。

外国人向けのラグジュアリーな物件に投資されるなら丸太町～高辻通の河原町通～木屋町沿いで鴨川や大文字、清水寺が見える部屋が買えれば良いかもしれません。

五条は資産価値を求めて買う方はほとんどいないので、あえて値上がりを期待して購入するのであれば、投資というより投機に近くなってくると思います。

>>75 マンション検討中さん
京都をあまり詳しくない外の人からでも、四条や五条の価値は低くなりますか。
烏丸御池2LDKってどう思いますか。
二条駅とかはどう思いますか。

>>77 マンション検討中さん
10年くらいでリセールも考える場合は、どうでしょう

>>79 口コミ知りたいさん

これからの数年間でたくさん新築が建って供給過多のエリアになるので、その時の築7～10年ぐらいの物件との競争なのではないでしょうか。
需要よりも供給が上回る以上、みんな値段を下げてくるので築20年の物件はさらに下げる必要があると思います。

そうなった時に、いま新築もあまり変わらない値段で築10年に手を出すのは投資とは言えない気がします。

>>78 匿名さん
四条はまだしも五条に資産価値は将来的にも無いかと。
五条通は洛中ではなく単なるトラック用の道路、と思っている京都人は多いと思います。
烏丸御池2LDKは立地や築年数が分からないので何ともですが、駅徒歩5分以内で新築～築浅であれば、それなりに資産価値はあると思います。
二条駅は住みやすい良い街だと思いますが、資産価値としては論外ですね。
京都市内で坪単価が高い物件には高い理由があり、安い物件には安い理由があるのは厳然たる事実です。

>>78 匿名さん

四条通は新町通～木屋町通沿いなら資産価値は高いと思いますが、五条通の方が近くなった途端に資産価値がほぼなくなります。

烏丸御池は御所南小学校の学区内であれば、ファミリー層の堅い需要があるので2LDKでも資産価値は高いと思います。
ただ、烏丸御池も交差点から南東エリアは今後も供給がほとんどなく確実に値上がりが見込まれる一方で、それ以外のエリアはどんどん新築が建っているので、最低でも駅まで徒歩5分、可能なら3分以内にするか、相場よりも安く購入する必要があります。

新築の2LDKなら、今売り出し中の室町姉小路のイーグルコートか、今後売り出し予定の間之町押小路のイーグルコート(2LDKがあれば)が、狙い目だと思います。

>>82 マンコミュファンさん
イーグルコート新町御池でしょうか。クラッシィハウス
柳馬場や御所西のブランズとかはどう思いますか。

田の字や御所南周辺は、外国人観光客が泊まるホテルエリアと被っています。セカンドなら関係ないですが、だんだんと住みにくくなってます。外国人観光客が少ないエリアも良いかと思います。

>>83 eマンションさん

82さんは新築の話をしてると思います。
イーグルコート京都御所南プレミアム迎賓館のことですね。

クラッシィハウスは築年数の割に値段が高いような気もしますが、立地は良いと思います。
御所西は最近人気が下降気味なので永住する覚悟が必要でしょう。

>>84 通りがかりさん

田の字エリアの中でも左上や御所南は観光客そんなにいないですよ。
死ぬまで住み続けるならどんなに不人気の場所でも気にする必要ないですが、リセールを考えているのであれば、むしろ人気のないエリアだと価値が下がっていくので危険では。

東京みたいにどこでもほっといても値上がりしていくとは限らないので。

>>85 マンション検討中さん
みなさんご意見いただきありがとうございます。
確認が遅くなりました。
予算としては当初は5000くらいで考えていたのですが、どうも烏丸御池だと6000前後は必要ということがわかり、今はそのラインで検討してます。クラッシィハウスもいいですね。御所西もちらほら中古見かけますが、南北の移動しかない？のでいろいろと不便な気がします。85さんとしては烏丸御池ですと坪単価いくらの中古なら妥当と考えますか。

>>87 名無しさん
御所西だと、東西の移動は丸太町か今出川の市バスになりますが、便数が多くて便利ですよ。特に丸太町だと、嵐山から岡崎までバス一本で移動できます。

中古物件
夫婦2人
家族構成次第ではリセール検討
おすすめありませんか

>>89 マンション検討中さん

ネバーランド室町通の4階はどうでしょうか。
リフォームが行われている上に、四条駅が近くて新築がほとんど建たないエリアなので、リセールも期待できると思います。