京都のマンション購入相談

>>100 評判気になるさん
ありがとうございます。そうなのですね。家賃分と相殺ということは、買った費用で売れれば良いということでしょうか。

>>99 名無しさん

「二条城」にはほとんど資産につながる価値がありません。
堀川通沿いは徒歩10分程度で烏丸御池に出ることも可能でリーズナブル(マンションを建てる土地が豊富)なのが売りなので、価値を重視するなら他の方も仰る通り烏丸御池の方が良いです。

大まかな傾向だと、
1.南北は御池通～綾小路通(四条通の1つ南)で東西は烏丸～河原町通
2.南北は二条通～御池通で、東西は烏丸通～河原町通
3.南北は二条通～綾小路通で、東西は烏丸通～室町通
の順に人気です。

新町通は3から若干外れている位置で、ギリギリ許容範囲かと思います。
それより西や五条通は上記のエリアで選べるのであればわざわざ買う必要はないです。

また、京都は狭く小規模な都市なので、中心地と呼べるエリアが狭いため、二条はどちらかというとファミリー向けの郊外に近い場所になります。
加えて最寄りのJR二条駅は京都駅と嵐山を結ぶ路線の駅なので東京並みに混雑していて、乗るには覚悟がいります。

>>93 eマンションさん

資産価値重視なら、烏丸御池かつ、イーグルコート御所南かクラッシィハウス御池柳馬場のどちらかがオススメです！

五条や二条、御所西は資産価値ではなく広い物件に永く住むのが目的の方向けの地区ですね。

>>103 マンション掲示板さん
立地だけで、間取りとか向きとかは関係ないものですか

>>104 評判気になるさん

リセールの際の想定顧客はセカンドハウスや同じく投資目的なことが多いので、間取りの優先順位は下がってきます。
中心部になればなるほど敷地面積が狭くなり、間取りも梁や柱の多いイマイチな物件が多いですが、中心地から外れた物件として住みやすいものより、資産価値は高くなります。

京都の不動産が高い理由は大半が土地代なので、まずは立地から入るべきだと思います。

>>105 口コミ知りたいさん
初めて知りました、京都は特殊なんですね。
御所からの距離が資産価値になると聞いたこともありますが、それは不動産屋側の営業トークですか。

中心部を買える人の母数は少ない気はします。

>>106 マンコミュファンさん

ちらっと聞いたことはありますが、額面通りに受け取ってはいけないと思います。
まず、御所北はマンションの需要も供給もほとんどないですし、御所西もマンションも増えてますが本来は一軒家が多い立地で、供給過剰なので資産性という点では疑問です。

御所南は教育に力の入っている学区でもあるので有名ですが、供給も多いのと実際に住んで子供を御所南小に通わせる層に人気な反面、セカンドハウス需要が少ないので、関西の経済圏の中にしか買う人がいません。

1番資金力が豊富な外国人まで考慮すると鴨川かぶりつきのパークハウスや有名な寺社仏閣を見下ろせる物権が何年経っても値崩れするどころか値上がりしてますが、1億じゃとても買えないところばかりなので、現実的には烏丸御池らへんになるかと思います。

中心部は購入して賃貸に出して投資回収できるタイミングで売却する人が多いので、国内外の富裕層がメインなため需要はある一方で、新築を建てる土地がないので、中古がどんどん値上がりしています。

話を戻すと御所から距離ではなく、御池通～四条通と、河原町通～烏丸通に囲まれたエリアからの距離かなと思います。
ただし、どの方角に向かって離れるかによって下がり方は全然違うので、なかなか難しいです。

>>106 マンコミュファンさん

単純な坪単価だと御所南で丸太町通沿いよりは四条烏丸の交差点から北東方向に徒歩2～3分の物件の方が高いので、御所からの距離は違うような。。。

最近台頭してきている市役所前も御所のそぼとは言えないですし。

>>107 eマンションさん
烏丸御池で検討してます。
しかし、今50平米で6000万あたりが多いように思いますがまだまだ価格が上がるのでしょうかね。。

>>109 マンション掲示板さん

横からすみません。
中心部は過去の売買価格から大きく上がり今は本当に高くなっていますが、下のコラムにありますように東京と比べると確かにまだ目に優しい価格という印象です。これからも上がるかもしれません。
https://www.sumai-surfin.com/columns/kansai-mansion-jijo/tanaka-202304...

>>109 マンション掲示板さん

プライムレートが2%とかにでもなれば1,000万円単位で下がるかもしれませんが、烏丸御池はアフターコロナでホテル業者と土地取得で競合しますし、建築資材や人件費の高騰で値段が上がっていくのが自然なのではないでしょうか。

10年前なら坪300万円ぐらいでしたが、その値段だと今は堀川通ですら買えないですね。

>>109 さん

値段が上がらなくても、単純にマンションに適する土地が手に入りやすくなることはないので、どんどん条件の悪い物件が増えてくると思いますよ。

15年前なら御池通で15階建てで眺望もあるマンションが建ったり、路地に入っても10階建てが建ったりしてましたが、条例もどんどん厳しくなるので、眺望を望める物件は中古にしか存在しなくなってくるのでしょうね。

>>109 マンション掲示板さん

本来なら値段が上がりすぎて需要が無くなれば中古を中心に値段が下がることも考えられますが、京都の中心地だと外国人が買うこともありますし、マンションで買い手がつかないなら高級ホテルにしてしまえば利益を生み出せるので、値段が上がるのは想像できますね。
マンションが建たなくなれば、なおのこと中古の値段が上がりそうです。

みなさん、梅小路とか西大路の中古マンションはどう思いますか。やはり売れにくいですか

>>114 マンション掲示板さん

値段を下げれば売れると思いますよ。
地方都市の中心エリアの通勤圏内なので。

ただ、京都の物件価格を釣り上げてる側のエリアじゃないので、人口が減少するにつれて需要が落ちてくる分、下げざるを得ないかなと思います。

四条烏丸や烏丸御池なら人口が多少減っても東京や海外からの需要や、そもそもホテルと競合して新築が建ちにくいなど希少性があるので、ただの地方都市とは違う動き方をするでしょう。

>>115 eマンションさん
そうなんですね。分かりやすくありがとうございます。夫婦の世帯年収が1千万円くらいです。なかなか四条？などでの購入は難しいのかなと思ってますがそんなことないのでしょうか？

>>116 評判気になるさん
年齢や家族構成にもよるのでなんとも。。。

烏丸御池周辺でも1LDKなら新築6,000万円なのでペアローンで可能ですし、20代なら住信SBI銀行で50年ローン組めば9,000万円の新築3LDKだって買えると思いますよ。

>>114 マンション掲示板さん
梅小路公園は昨年販売していた新築マンションがすぐに完売したように、需要が多いと思われます。というのも付近には新築マンションがしばらく建ちませんでしたし、物件自体の希少性が高いと思われます。
他の方が書かれているように府外からの需要はあまりないと思われますが、京都駅の西エリアは開発が進んでいますし、梅小路公園があるのでファミリーなど実際に住まわれる方の上司から需要は高そうです。
スーパーが丹波口あたりまでいかないとあまり近くにないのが暮らすには不便かもですが…

西大路駅周辺は最近京都市にしては大型の新築マンションの建設が続いているので、そちらによって付近の価値も引き上げられる可能性はあります。

> ファミリーなど実際に住まわれる方の上司から需要は高そうです。
すみません、誤植です。上司ではなく実際に住まわれる方からの需要は高そうです。

>>117 eマンションさん
中古より新築の方がいいです？