プラウド二子玉川ってどうですか？

>>361 マンション掲示板さん
ひどい誹謗中傷ですね。
ここが浸水リスクあるのは隠しようのない事実であって、皆さんそれを前提に検討するわけですよね？
だからと言って誇張されたネガ情報は検討者にとって害悪でしかないので行政の提供情報を伝えたまでです。
浸水リスク情報自体に文句があるなら行政に言うべきです。

そうですよ! この間の増水時も浸水したのは上野毛側の内水氾濫でこの辺は地下以外は浸水しなかったですが、また新堤防が完成して、より安全になりますが、堤防が改善するまでは浸水リスクはあるんですよ。
今年築堤完成予定なので行政もまだ新堤防完成後の浸水リスクに更新していません。だから今年の半ば頃までは現在掲載の浸水リスクはあるんです。
建物完成する頃には堤防も完成しますが、浸水リスク情報も古くなり、それを今持ち出してもあまり意味はありませんが、確かに浸水リスクはあるんです!

二子玉川は地盤も良いし、ここは高台立地でもあるので、災害対策の面ではかなり安全性高いですよ。

確かに、多摩川が氾濫して堤防を越えてくるなんて絶対にあり得ないですね。安心しました。

>>362 名無しさん
買おうとしてましたがものすごく不安になりました…
ここの掲示板も地権者？なのか、良い情報しか言わなさそうなので、行政があげている客観的なハザードで教えて下さい。


逆に嘘なら名誉毀損で訴えます。

>>366 名無しさん
地権者さん、ご苦労様です。
こちらですかね？
https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kurashi/005/003/003/d00005601.h...

所有者でもないのに名誉毀損で訴えるって。
必死すぎる。。
ハザードマップよく見てみ。

>>366 名無しさん
意味がわかりません、
こちらは世田谷区の情報を見て言ってるんであって、見方が間違えてるなら謝りますし削除申請しますが、訴えるとか言うならご自分で反証材料を提供すべきではないですか？

>>367 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。

ただ、これだけでは2階の天井高まで浸水リスクがあるかどうかは分からないかと思いますが。
より具体的に該当箇所を画像で貼っていただけますか？

2階の天井高まで浸水リスクがあると具体的に仰っていた内容に疑義があるのであればこちらもそれなりの対応をしたいと思います。

これじゃない？

その2

ここハザード見るまでもなくやばいからな
1ミリでも本気で検討してるなら一回現地見てこい
多摩堤通りより川側で思いっきり氾濫原の中だ

令和元年台風第19号の時にどこがどのように浸水したか世田谷区がシミュレーションしています。どこが危険なのかよくわかると思います。意外と川沿いよりも内水がやばいんです。今は新堤防ができて、この時よりリスクが下がりましたが、水害リスク0ではないですね。

手堅く物件を選ぶなら、瀬田、用賀、桜新町、深沢、中町、等々力

参考に新堤防完成後のシミュレーションも貼りますね。地図左上のこの辺（玉川１）は完成前後で大きく変わらず浸水0センチから20センチですね。問題なのは新堤防完成後も上野毛の内水氾濫はあまり改善していないことです。

シミュレーション貼ってくれてありがとうございます。
いい加減な作り方のハザードマップよりも数千倍いい資料。
二子玉川の住民は昔からこういうのを身をもって知っているから
自らは浸水しにくいところに住んでいるか、仕方なく沈むところに住んでいると思います。
地元の人でこのシミュレーションを見て、こうだとは思わなかったとは誰も思わないのでは。

>>377 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
世田谷区のハザードマップがいい加減な作り方であること、令和元年台風第19号のシミュレーションと比べて数千倍劣ることについて、具体的な根拠をご説明お願いします。
もしその内容に疑義があるのであればこちらもそれなりの対応をしたいと思いますし、場合によっては名誉毀損で訴えることも検討します。
よろしくお願いいたします。

374でシミュレーションを上げたものです。377さん、378さんどちらの味方でもありませんが、長文になりますが補足説明させてください。

ハザードマップについては行政や国民生活センター、大学教授なども不確実なもので、参考程度と言っています。（根拠は「ハザードマップ信頼性」などでググればいくらでも出てきます。）
これは当たり前の話で、いつどのように洪水が起こるのか、堤防を溢水するのか、内水氾濫が起こるのか、決壊するのか、それがどこで起こるのかなど可能性は無限だからです。
実際にハザードマップで浸水しないとあったのに浸水した、浸水域が浸水しなかったなどの事例は頻繁に起きています。
また、に371，372に上がっているハザードマップは1000年に1度（正確には任意の1年間で起こる確率が1000分の1）の大雨が起きた場合に標高や地形などを元に浸水域を想定しています。
一方、令和元年台風第19号のシミュレーションは実際に起こった浸水を元に現地調査も行い、細かいメッシュで浸水を可視化したものですので非常に正確性が高いです。1000年に１回の想定と実際に起きた台風の被害調査を比較すれば、最低でも1000倍程度は確度が違うと言えると思います。
1000年スケールとは来年起こるかもしれないし、1000年後に起こるかもしれないということです。1000年間であれば、南海トラフも千葉沖も、首都直下も場合によっては富士山噴火も起こるでしょう。
371，372のハザードマップとはそういうものですが、他と危険度を比較するという意味においては一定の役割はあると思います。

それにしても二子玉川は他の対策が進んでいない地域と比較して、恵まれていますね。被災者には誠に申し訳ありませんが、台風19号による浸水があったために行政も本気で被害調査と防災に取り組んでいて、多摩川の浚渫、堤防工事などが最優先で進められ、住民の防災意識や備えも進んでいると思われますので、万一のことがあっても被害は最小限に抑えられるのではないかと思います。

最後に、災害について触れさせていただきましたので、このたびの令和6年能登半島地震により被害を受けられました皆様に心よりお見舞い申し上げます。

やれデザイナーズマンション、ZEHがどうのこうのと囃し立てても、明らかにコストカットした、いまどきの新築マンションは、買いなのか？　やはり、マンション選びは立地、構造、管理、そして災害対策。能登の大惨事に、首都直下地震の不安はよぎる。阪神大震災の悲劇を間近で見た経験上、マンション暮らしも他人ごとではない。免震構造、ライフラインの継続、防災備蓄倉庫、防水水槽、自家用発電機などを完備した三井の某物件などもあるが、ごくまれである。ここは駅から近いというのは、ひとつのメリットだが……。

>>372 eマンションさん

>>366です。
早急に情報提供していただきながら遅くなって申し訳ございません。
ハザードに係る有益な情報大変ありがとうございました。
お陰様で当該物件の本エントリーを見送ることが出来ました。
二子玉川の駅近新築ということで何も知らずに買って後悔するところでした。
長年住まわれている地権者の方がこぞって上階を選ぶ点やマンションの設計からしてそういうことなのかとは思ってはいましたが、客観的な情報が得られ、感謝の念に耐えません。

無知である自分を棚に上げ、名誉毀損などと大それたことを申して大変失礼致しました。お詫び申し上げます。

また重ね重ね御礼申し上げます。

私個人はこちらで当該物件の検討を終えましたのでこの書き込みを最後に失礼致します。

>>381 名無しさん
そもそも名誉毀損てのは「人」の名誉を毀損した場合と法律に書いてる。法律知らなくたって誰の名誉毀損したんだよって普通に思うだろ。無知とかそういう次元じゃないな。
もう浸水ネタは終わりでいいんじゃないか。とにかく現地見た方がいいよ。

二子玉川は、レジャー＆買い物スポット。むしろ世田谷で落ちついて暮らすなら、用賀、桜新町、上野毛、等々力の各４駅沿線で、総合的に良い物件があれば。いまはなかなか、物件の供給が乏しい。
選挙でいう「地盤、看板、かばん」になぞえれば、マンションも地盤は大事。信頼と実績がある「看板（デべ、ゼネコン、管理会社）」も大きな選択基準。もちろん、自己資金「かばん（資金力」があってこそ、理想のマイホームがかなうわけだが。

否定的な人は買わなければ良いだけ。
わざわざ書き込むと嫉妬に思える。
普通、興味がなければ来ないでしょ?
時間の無駄。

申し訳ありません。私と同じく検討されている方なのですね。それでは有意義な議論をお続け下さい。

デマを書き込む前に良く調べましょう。反対していたのは３丁目の方、１丁目側は反対していなかったので、すでに眼の前に堤防があリますよね。そして今現在、３丁目側の堤防工事が行われています。

>>389 匿名さん
朝鮮人＊＊なので仕方ないよ
日本人のやることに反対するのが仕事だもん

この辺は高台だから水害リスクは低いですよ。埋立地と違って地盤も良いから安全して暮らせる立地だと思います。

>>392 匿名さん
いや、ここ自然が埋め立ててできた土地の最新作で最前線なんですけど（笑）

ホントろくでもない物件だよ、クソだね。俺達ネガ部隊が活躍できる標的だよね～

あれーー？もっと仲間でゲスい書き込みしようよ。

能登の惨事が日を追って深刻になるのを見て、災害に不安要素のあるエリア、物件の購入は、より慎重さが求められる。

災害が非常に少ないと言われていた富山も今回被災していますので、地震も含めた様々なリスク（水害や台風、がけ崩れ、活断層分布、住宅密集火災、治安、その他）も想定すると、なかなか不安要素のない安全な場所が見つからず、たまに許容できるところがあっても、駅から遠いとか、坂が多いとかどれも一長一短で困っています。ヨーロッパやシンガポール、クアラルンプールなども候補に入れた方が良いですかね。他のリスクがありそうで怖いですが。

対岸の……ではない
・駅近も含め、周囲に住宅、店舗などが隣接、近接している（延焼の不安）
・地下住戸がある
・1階がピロティの駐車場
・崖地、傾斜地
・河川敷、渓谷沿い
・高速道路など高架沿い
・“体力”のないデべ、ゼネコンの物件
・戸数の少ない物件

なんだかんだで、完売でしょう。

販売戸数が少ないから、そりゃ、申し込みぐらいは入るでしょ。

申し込み入る→売れる→完売する
当たり前の事をわざわざ、性格の悪さが出ますよ。もっとうまく遠回しにディスらないと、ネガ部隊頑張れ!

>>401 匿名さん

あなたこそ蛇足

エントリー者限定ページ、オンライン説明会、アンケート必須。最近は、どこのデべも、談合したような販売方法。予定価格をひた隠す理由がわからない。

坪単価どのくらいになるでしょうか?
早く金額知りたいです。

>>403 購入経験者さん
その方がコストをかけず、高く売れるからでしょう。

モデルルームも作らず、資料もペーパーレス。コストがかからない分、安く売るなら良心的だが、実際は真逆w

公式サイトは内容薄すぎ。設備仕様のボタンもなし。
建て替えだから、グレードはあまり期待しないほうがいいのか。

立地良いからすぐ完売するんじゃないですかね？

>>407 買い替え検討中さん
建て替え物件は管理やサービス、共有設備も要注意。
昔から住む地権者はできるだけ管理費抑えたい。
新しく買う人は価格に見合った管理やサービスを望むけど、多数決で地権者の意見しか通らないから後から変更は不可能。
なんてことは容易に想像できる。
あくまで一般論なので怒らないでね、地権者さん。

>>409 マンコミュファンさん
そうですね。物件により違いはあると思いますが、このような心配もありますね。
ただ、このような数値化ができない、あるかもしれないリスクは残念ながら価格には
反映されないでしょうね。あとは、この物件の持つベネフィットとリスクをはかりにかけて検討してみようと思います。

定借マンションに比べれば、建て替え物件のほうがましか。ただ世田谷や目黒でN の手がけた実際の建て替え事例や評判はチェックしておくべきだろう。

長い目で見れば、ランニングコストがかかりにくい方がよさそうだから
地権者さん的視点というのも、いいんじゃないかなぁとは思いますが…
ただ駅までここまで近い物件で、二子玉に住みたいっていう方だとラグジュアリー性を重視される方も多そうなんですよね。
うまいことバランスが取れればいいのですが。

・駅のホームの目の前にベランダ等がある環境（本当に騒音が酷い）
・二子玉川とはいえ全く再開発されていないブロックである為に周囲の建物等がチープ
・クソ物件オブザイヤー受賞の全国レベルのクソデザイン
・良い条件の部屋はスタート時点で全て地権者が押さえているというクソ条件

あらゆる点でラグジュアリー性を排した分譲マンションと言えるのではないでしょうか？
なかなか二子玉川でここまでやり切れる物件は今後でないのではないでしょうか？

>>413 匿名さん
逆に、この立地に住み慣れた地権者さんにとっては最高のマンションですね。新しい上層階のお部屋から花火大会なんて最高でしょ。
やりすぎて叩かれるのも覚悟の上かと。

坪単価は@800前後だと思われます。ライズのタワーが、あれだけの築年数で@650-700で動いてますからね、それより安いというのは、常識的にあり得ないでしょう。まあ、高いですが(^_^;)

チープなつくりのタワマン相場と同じ価格帯なら、高台、一種低層の新築ハイグレードマンションがねらえますね

>>414 検討板ユーザーさん
いや、地権者にとっても最高かどうかは別ですね。
建替え前から本当に駅の騒音が酷い物件だったし周囲の環境は決して良くないです。

”最高”なのは新しい住民を踏み台にした建替計画という事ではないでしょうか？

あとここの立地は二つの花火大会の会場から少し離れているので花火を見る場所としてはB級立地です。

新しい住人のことが二の次なのは当たり前でしょ。

グレードも二の次？

>>408 匿名さん

質の悪い元からの住人と一緒に住みとか無理～。

>>417 匿名さん

おっしゃる通り。ここは質の悪い住民に踏み台にされる屈辱クソ物件だと思うよ！（内緒だよ！）

>>413 匿名さん
いや、まったく。。この物件は胸糞。野村の姿勢に疑問。

ここならアトラスシティ千歳烏山でいい。～

>>423 口コミ知りたいさん
さすがにそれはないかな
陸の孤島

ん～世田谷区でもさすがに京王線はNG
東急線>>>小田急線>京王線

モリモト>地所≧三不>N不

いや、この物件の条件の悪さは京王線並みでしょ。
洪水リスク大で何かあったら資産価値崩落なのに建替え前住民の養分にされてる。

>>427 eマンションさん
いや、ご立腹なのはわかりますが世田谷のチベットが勝ることはいくらなんでも無いです。

俺ならザライオンズ八幡山買うわ。ここなら。

プラチナトライアングル様とほぼ調布市という辺境の地を比べられても…

この物件、災害リスク考えたらとてもとても手を出せないね。低層階で養分にされて浸水するくらいなら八幡山のほうが総合力で遥かにマシ。

ここは地盤も良いし災害リスクは低いですよ。液状歴のある埋立地エリアの方がはるかに危険では？

>>431 マンコミュファンさん
しかもボロマンション居住者の養分www
ありえんやろ、普通の脳みそしとったらwww

駅から遠く、雨に濡れるタワマンだったり。駅周辺が「面」で開発されていない中途半端はフタコ。鉄道会社もデべも目先だけ。新旧が混在する景観のアンバランスさも残念。武蔵小山も西小山もそうだが、東急沿線の限界かな。

>>434 ご近所さん
雨に濡れないし途中のライズ商業エリアの賑わいを出すための配置でしょあれ
開業当時と今を比較すると東急不動産の意図通りの結果になってると思うけど
ま、楽天がいなくなったらやばいけどね

ライズや高島屋を普段使いできるのは二子玉川に住む大きなメリットだと思いますよ。

自由が丘のピーコック跡は、イマイチ。駅前再開発も狭隘な土地。昔の昭和の街で十分なのに。

二子玉川を普段使いできて、住環境のよいのは、川沿いより、むしろ瀬田、用賀、桜新町。。

>>438 購入経験者さん
普段使いの定義が謎。瀬田はいいけど用賀や桜新町は違う。

なんだかんだライズ周辺は便利ですけどね
上野毛に住んでますが二子玉川や自由が丘で色々事足ります
ライズに映画館あるのはデカい

瀬田で未発表のマンション、坪単価はハンパないそう。リーマンはおろか、パワーカップルでも手が出ないかと。「サンウッド」を買いそびれた方には注目物件ですね

一つ予言しよう。このマンションは竣工前完売する。

予言とは大げさな。

一つ予知しよう。このマンションは販売価格が公開されたら、この板がネガティブな書き込みで大荒れになる。しかし竣工前完売する。

ライズの商業施設と高島屋SCがあれば、日常生活困ることないからな。

予定価格は公開されてますが、一般分譲組には割が合いませんね。買うなら高台の瀬田でしょ。

>>446 ご近所さん
予算に余裕のある人達はね。

>>444 通りがかりさん
いや、流石に完売は無いのでは？
このマンションの中では間取りが劣るクソ物件オブザイヤーの評価対象になった階層部分がメインですよ。
二子玉川も住友の様におかしな単価を設定すれば誰も寄り付かない様に客もちゃんと選別しています。

皆さん瀬田がお好きなようですが、不便ですよ。私は瀬田中出身で、友人も多く住んでいますが、運転手付き通勤、普段の買い物はお手伝いさん、自分の買い物はタクシー使うようなお金持ちは別ですが、マンション住まいは年取って買い物など大変だと皆こぼしてます。ご参考までに。

瀬田も何丁目かによりますが、フタコと用賀の２駅を利用できますからね。マイカーのない人は、シャトルバスも使えますし。スーパー、コンビニ、生協、まいばす、そろってますから。ニトリ、コジマもあり、暮らしやすいかと。

かなり線路に近いですが、騒音などが気になります...

騒音は、サッシの性能が良ければ問題ないと思いますが、こちらのサッシ等級わかりますか？
その他、設備の情報があまり公開されてないですね。

この物件がクソ物件オブ・ザ・イヤーの理由がわからん。買えない層の妬みか？

>>453 評判気になるさん
ドンマイです！

駅近くでの魅力はあるが、多摩川に近過ぎて これからの気候を考えたら浸水リスクは、かなり高いのでは…

以前のやりとりにありましたが、地権者さんによると、ここの浸水リスクは過去実績踏まえると高くはないそうですよ。知らんけど。
とりあえず価格高いですけどタイミング的には追い風吹いてますねー

>>455 マンション掲示板さん

台風19号もそうだったけど、まずは神奈川側が崩壊するようになってるから…。

高島屋ガーデンアイランドが閉館になってします。。ショック！
高島屋本館・SCが撤退することはないだろうが、マンションバブルを尻目に、売り場にかつてのような活気がない。

多摩川の堤防は2重になっていて、内側のこのあたりは数年前に浸水したのでは。高島屋の駐車場の１階も浸水したはず。駐車場の近くにあった半地下のペットショップ（今は閉店したけど）は浸水で数か月休業。安くてもリスクが高すぎる場所だと思うけど。買いますか？

浸水したのは、駅の北西側の場所かな？ニュースで歯医者さんのビルの浸水が流れていた。東側でも浸水リスクがあることは変わらないかもだけど。

ここは高台なので安全な土地ですよ。湾岸の液状化歴のあるエリアの方が震災リスクは高いと思う。