プラウド二子玉川ってどうですか？

ディアナやプラウド瀬田の成約を参考にするから70平米で1.5億ぐらいを目指すって聞きました。

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建て替えのうえ、外廊下で。。。

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地権者のエゴのために養分になるためだけのマンション

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建設地は旧堤防の外側で、いわゆるオシャレなイメージの二子玉川の外。駅に行くには陸閘(旧堤防の切通)か、駅と橋の間の狭い道を通るしかないから孤立＊＊感が強い。
ライズ、楽天本社、タワマンと華やかで巨大な建物が立ち並び、道も明るく歩道も広くオシャレに整備されているエリアから旧堤防ひとつ挟んだだけで暗く狭く小さな建物がひしめき合い、土のうも出しっぱなしのような場所になるので負のオーラを感じる。
二子玉川という街の歪みを感じられる場所。駅も半分鉄橋だからうるさい。浸水リスク以前に、この場所を知っている人はいくら駅近と言えど、こんな所にお金払ってまで住まない。

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ネガとポジがくっきり分かれそうな物件

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>>25 通りがかりさん
現地を見てきましたが、周りの雰囲気は良くなかったです。

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>>25 通りがかりさん
駅から現地に行くまでに謎の自動ドアを通らないといけないのも街から出るって感覚になる理由だと思う。
逆に、あの雰囲気を飲める人は駅近だからいいと思う。価格次第だけど。

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>>22 マンション検討中さん
坪700ですね。でもそのぐらいなら割とあっさり完売しそう。駅2分は強い。ライズより利便性高いとも言える。

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というか、こんだけ分譲できる住戸少なくても採算取れるんだな。
他の再開発案件、どんだけ暴利なんだよって話よなｗ

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ここ台風の時は旧堤防塞がるから溢れたら貯水池みたいになるよ
坪500払って貯水池に住むなんてねぇ

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坪500のワケないじゃん、予想は坪750～。

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まさに金を溝に捨てる展開か

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>>33 匿名さん
低層中心だからそこまでは上がらなそう。坪700ぐらいじゃないかな。

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建て替え計画がまとまるまで長き月日を要したから、元の住民を優先せざるを得なかったのでしょう。駅近でタワマンでもなく、仕様も低いとなれば、かなり勇気が必要。

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>>36 坪単価比較中さん
立地は二子玉川でもトップクラスに良いから高値でも買い手は着くと思います。

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プラウドタワー二子玉川の中古、なかなか売れないですね。

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>>38 周辺住民さん
2LDK70平米で1.5億ならこっちの方が良さそうだよね。

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建て替えで分譲されたプラウドの中古（もちろん億超）を内見したら、システムキッチンが粗悪で、がっかりしました。

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立地の良い物件はどこも高くなってますからね。

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狭い部屋が多すぎて検討外だわ。１００平米以上の部屋がないとはどう言うこと？

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旧住民への追加負担を抑える意味も？

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「23区で100平米以上を買える人」が
わざわざこの立地（河川敷）の下層階を選ぶかどうかといったら…

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>>37 検討板ユーザーさん
いや、ここはトップクラスに立地が良い訳じゃない・・・
駅近であるだけ。
私は玉堤通りを毎日子供に渡らせたくないし、台風来る度に心配したくない。
第二スカイハイツ時代も電車の騒音が凄まじい場所だと思いましたが、
まさか駅の方にルーバルを向けるとはね・・・

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二子玉川でここより立地のよいマンションって、数えるほどしかないぞ。かなり希少な立地だよ。

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>>かなり希少な立地だよ。

ただただ、ズレてる

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>>46 匿名さん
立地がほんとに良いのかな？氾濫したらう◯こマンションって言われる希少な立地であることは間違いない。

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気候変動を考慮して過去や今ではなく、将来の洪水リスクを考えた方が良い。

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>>31 職人さん
今のマンションってほぼ土地代だからねぇ。
住み替えの人には1500万程度もらえば、100戸で15億。あとの30個で1.2億貰えば、40億。合わせて55 億。

建築費を坪130万で考えれば1500坪で20億。
販管費で5億割いて合わせて25億。
余裕で利益出そう。

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P都立大学やP世田谷砧のほうが、まだ救いがある。

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世の中には絶対二子玉川の駅近がいいって人がいくらでもいるからなぁ。
そう言う人にはハザードなんて馬に念仏よ。

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スミフのマンション、入居後も完売していないけど。。。まさにフタコ駅近ですよね。

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>53

すみふはいつものこと。

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>>52 評判気になるさん

ここは玉川1丁目。せめて1階を選ぶ人は浸水深だけでも確認して購入した方がいいですよ。

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と思いますが、ハザードなんて気にしない、聞く耳を持たない人が大勢いるそうなので、デべもニンマリかなｗ

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>>56 さん
スーパードライホールの金色オブジェをここの一階に飾りたいですね

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ハザードで言えば、湾岸の液状化リスクのあるような土地の方が危険ですよ。二子玉川はかなり安全性の高い土地です。

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水害の影響を受けるのは１階だけではない。エレベーターや共用廊下が浸水して、補修費用を保険で賄えなかったら管理組合で補填することになる。

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>>二子玉川はかなり安全性の高い土地です。

アノ台風１９号で水害受けた物件、ご存じないの？　

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>>59 匿名さん
でも水害が必ず起きるとも限らないから期待値としてはそんな高くないかも。

さてスミフなんだが、あんだけ竣工から時間経過してて、新築扱いはやめて欲しいよなぁ。

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分譲当時ソッカンだったプラウドのタワマンだって、いま中古で出しても売れないんだから。結局、ショッピングで来ても、住まうところとして、二子玉川を高く評価していないって側面もあるから。ディアナコートは若いカップルが目立ってたが…。

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>>60 匿名さん
今後は関東でも線状降水帯が頻発するようになりますが河川の観測にはもってこいの場所です。

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海抜の低いところはねえ…

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>>62 評判気になるさん
売れないのは、買った額以上で売ろうとするからだろうなぁ。
下げればいいのに。
他のエリアと比較しても二子玉川の値上がり率は異常だよ。

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高く売れないと、買い替えができないからでしょうね。気持ちはわかるけど、バブル相場便乗もいい加減にしないと。それにしても、東急沿線のマンション価格、天井しらずの高騰

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>>66 匿名さん
つっても二子玉川はもう限界近いでしょ。
近隣の上野毛、桜新町、用賀と価格が開きすぎた。
利便性は確かにいいけど、地盤でこれらには劣るし、特に桜新町なんかだと鉄道利便性もさして変わらんしね。

加えてタワマンは人選ぶしね。

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ところで双子の二子新地のマンションって〇〇二子多摩川が多くて工夫してんなぁって思う。

新地は玉川から目と鼻の先。ホームから見える近さで用賀よりよほど近いのに、川を隔てるだけで大きくブランドが落ちる無常。

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二子玉川≧桜新町>用賀>上野毛

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>>69 匿名さん

利便性としてはそうだけど、他の3つは地盤が全然違うからどっちがいいかは人による。
ま、他の3つは戸建てで住むべきエリアだとは思うけど。

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二子玉川駅2分はかなり魅力的だと思いますが、価格が同じであればP都立大学の方を選びます。

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