パークタワー大森ってどうですか？

事前説明会2月･･･結構先ですね。
検討スケジュールと合わないので断念！

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割といいかも。1億未満なら検討したいな。

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内廊下で、各階にゴミ捨て場が設置されている、という感じなので
高級ラインな感じで売り出すのかなという風に感じました。

駅まで徒歩5分ですから、投資向けという方もいそうだけど
普通に暮らしやすそうなところはいいと思う。
商店街もあるので、買い物もしやすいだろうし、普通に暮らしやすそうではある。

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>>16 マンション検討中さん
ドコモの自転車、結構、不潔な人が多く使ってるので乗る気にならない。

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>>23 匿名さん
各階ゴミ置き場はどうなんだろ。
大きなタワマンならゴミを1階に下ろす専用エレベーターがあったりするけど、ここは小さなタワマン。
専用エレベーターがあったとしても勿体無いし、無ければ住人のエレベーターで毎日ゴミを下ろすことになる。
臭いや害虫の心配があるゴミ置き場は、なるべく住戸から遠い方が良いので、小さなタワマンには不向きでは？

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お写真のUP、ありがとうございます♪
基礎とかそういう感じのことをしているのでしょうか。
まだまだこれから、、といったところかな。

各階にゴミ置き場があるのは、
設置するエレベーターのサイズがあまり大きくないからなのかなぁ、って思っていました。
ディスポーザーがあれば生ごみは出にくいからにおいは大丈夫そうだけど
どうなっていくのだろう。
まだ設備については発表されていませんね。

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>>27 匿名さん
各階ゴミ置き場からどうやってゴミを下に下ろすのでしょうか？
専用エレベーター？
住人用エレベーター？

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>>28
HPの図面を見る限り住民エレベーターが2基あるのでどちらかをゴミ兼用にするんじゃないですかね。ただ、各階ゴミ置き場がびっくりするほど小さく見えるんだけど、大丈夫なのかね。

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1フロアたったの３～５戸ですよ。
量はたかが知れてるだけでなくルールを守らない人もすぐ見当がつきます。きっと皆お行儀よく使うでしょう。

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>>29 マンション検討中さん

専用エレベーターが無いんですね。
1階へのゴミ出しはいつするのでしょうか？
朝のエレベーターは混むし、各階止まられたら時間もかかる。臭いも嫌。
ワンフロア小さく階数のあるマンションで、
各階ゴミ置き場は不向きでは無いでしょうか。

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まず、生ごみは出さないのがマナー。
あと、通勤時間帯にゴミ回収なんてありません。無知過ぎ。それにたかだか100戸弱のマンションでエレベーター2基がどれだけ贅沢か。
ろくなマンションに住んだことない人のやっかみ妄想。そんなのに「いいね！」を付けるのも同類。さもなくばパークハウス大森タワーの購入者。各階ゴミ置き場の無い残念タワーの。

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よくわからんけど　排泄も困難な要介助の高齢者はタワマンには住めんだろ。。。そりゃ多少は居るだろうけど、、ワンフロア４?５戸なら確率は相当低い

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>>35 匿名さん

ご愁傷さまです。。。私はワンフロア１０戸未満で各階ゴミ置き場ありの三井レジ高級物件に３年住んでますが、こびり付いた匂いはまだ無いですね。

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>>36 eマンションさん
ここ、ワンフロアその半分以下ですよ。
しかもタワー。高級では無い。

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100戸に満たないタワーマンションってあまり聞かないけど、珍しくないですか？

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名前はタワーマンションでも、
これくらいの規模のマンションだと普通のマンションで確かに高級感はないですね。
１００㎡の間取りもあるようですが、結構狭い間取りもあるようですし。
価格はそこまで高くはないのかなと予想します。

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最近、大森にもタワーマンションが建ってきていますが、どれも小さくて低いです。

大森で1番高層なのは、一見タワーマンションに見えませんが、イトーヨーカドーの隣にあるマンションです。

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>>41 マンコミュファンさん

大盛プロストシティ
外廊下であること以外は良いマンションなのですけれどね・・・

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ファミリーで3LDK検討していますが億スタートでしょうか。

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>>42 マンション検討中さん
このマンション築年数結構あるのに、億超えなんだよね。
ここが３つ繋がってるような巨大マンション。
しかも隣がイトーヨーカドー。

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>>このマンション築年数結構あるのに、億超えなんだよね。
資産価値が落ちていないマンションってすごいですね・・・
むしろ上がってます？？

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>>45 匿名さん

都心のマンションは皆上がってますよ。
築10年なら平均して最低でも1.3掛け。高いものは1.9掛け。
築20年でもほぼ原価維持以上。

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>>45 匿名さん
イエシルで見ると、
当時は低層階なら4000万台で80平米の3LDKが買えたんですね。。今は中古で7000万～8000万台に上がってる。
高層階だと、6000万位の物件が軒並み9000万、億になってる。

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2026年3月中旬竣工予定だから、まだまだ先のお話なんですね。
売り出し価格に関しては
まだ発表されなさそう打なぁと思う。
土地の仕入れとかの時期を予想すると、
ここもそうそう安くは出てこないでしょうね。

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最近能登地域の地震で改めてここは地震大国だなって認識させてくれました。ここって「制振」構造なんだが、制振ってどうなんだろう？タワーマンション良くあるのは免振ですが、一番地震対策につよいのはどの構造になりますかね？

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マンション建設用地のすぐ近くは液状化の可能性が高い。気になります。この点では駅3分にある三菱の物件の方が安心か。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

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>>50 マンション検討中さん
何で小学校周辺が可能性高いんだろ？？

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>>50 マンション検討中さん

いや、同じ立地でしょう
災害リスクって言ったら三菱さんの立地も三井さんのここの立地も同じですよ、只どちらのマンションもそれなりに策はとっているはず。まあ、ここと比較して三菱さん優れている所といえば、「免震」仕様と防潮堤がある事かな

ちなみに、言っておきたいのですが、この2物件分譲されたらもう大井町エリアと大森エリアはもうタワーマンション分譲されなくなります(東京高層ビル計画でわかります)。大井町の広町再開発(開業2025年末)完了したら、ここは爆上がりすると思いますよ。大井に住みたくて賃料高騰や住宅高騰で、最後戸越よりも、京浜東北線が使える一番一番近い立地の大森になると思います。新築で買えるうちには買った方がいいとは思いますね、もし大井町近くで考えてる人は

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液状化歴のあるような埋立地と違って大森は地盤良いですよ。

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本物件は近くの三菱よりも1年遅れ。建設費等の上昇を考慮すると、21F 3LDK＋WIC 専有面積70.92m2は坪600万円、価格約1億2,800万円を予想。

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>>54 マンション検討中さん

これからインフレ収まる予定なので、多分建築費変わらないじゃないかと思います、パークハウス大森タワー一次の値付けでこけた説があるので、三井は同じ過ちを犯さないと思います、多分70平米坪500万後半で11500辺りだと思います。

大森は都会イメージないので、購入層は節約系の方がターゲットになる筈なので、高かったら庶民買えないと思います(私も一貧乏庶民です)、後坪600でしたら、今大森駅近くの賃料坪単価1.5万で考えると、3%を下回る事になりますので、もっと利回り悪いはずの都心五反田や五不動前より悪い、普通は郊外の方が利回り高い筈、収益面で考えたら明らかに都心より割高、ならば予算足りるのであれば、五反田や不動前を購入した方がいい

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>>55 eマンションさん
賃料はもっと高いですから利回り計算がそもそも間違いです。

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>>56 検討板ユーザーさん

私の試算のもとネタは隣のパークハウスタワー大森の予定賃料です、立地的にはここと同じ水準かと思います。55平米中層の月額が25万、なので坪賃料1.5万で、なのでその根拠で利回り計算したら、もし坪単価600万以上の場合利回り3%(1.5x12/600)以下という結論です。

55平米が25万(坪1.5万)でしたら、71平米が32万円、大森の相場としては既に結構高い賃料になるんですね、55平米の賃料が30万円(71平米が38万)見込まれるのであればまだ坪単価600万は妥当ですが、その賃料水準は大森じゃ難しのかもしれないです。

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ここは駅近で立地良いから賃料はもっと取れると思いますよ。

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>>55 eマンションさん

建設従事者の人件費はこれからも上昇する可能性大。パークハウス大森タワーが値付けでこけたのは2LDK（特に低層階）。南東角部屋76平米の21階は坪約580万円で販売されたもよう。南東角部屋の3LDKは早々に売り切れたと聞いています。パークハウス大森タワーの低層階2LDKは眺望が悪いので、坪500万円を切った部屋もあるとのこと。

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大森って高い賃料が取れるほど魅力的な街なんですか？
高齢者が多いイメージがあって、大井町の方が魅力があるように見えますが。

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>>60 マンション検討中さん
大井町はかなり低い高度で上空を飛ぶ飛行機（年のおよそ半分）の騒音問題あり。特に東側の駅近くは。午後3時から午後7時まで網戸にするとかなりうるさいですよ。この問題がなければ、大井町の方が魅力的だと思います。

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>>61 買い替え検討中さん
今年まで大井町駅近くの住民ですが、大井町騒音ないですよ。壁うすの低仕様マンション影響うけますが、タワーマンでしたら全然影響感じませんよ、むしろ迫力があっていいぐらい

大井町騒音問題でかわないとかよりも、そもそも買えないのが残念。もう大崎の相場（600-650）まで上がってきてます、新築そもそももうないですし、中古現在なかなか手出しは厳しい。
なので、京浜東北線の大森が視野に入ってきている感じです、蒲田も考えましたが雑貨屋が多くて居住環境が厳しいです。

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>>60 マンション検討中さん
え？高齢者イメージは大井町じゃないですか？
ここ大森は飲食店イメージが強い。あと大井町の年齢構成変わろうとしてますね、現在割と若者が入ってきている。そのうち大井町の家賃たかで、大森か戸越に寄せていくのでしょうね。
2015/12開業（竣工は2026/3です）の広町再開発が楽しみですね、そうなると大森もいまの大井町みたいに居住したい街になってくるでしょうね。そこを見込んで、いまの高値で大森を買う勇気のあるひとは果たしてどれぐらいいるのか。

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都営住宅の多い港南とかは高齢者多いけど、大井町や大森は若い世帯が多いんじゃないかな？

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大森海岸寄り、第一京浜沿いのマンション群は築年数が経ってるのでそちら側は高齢者が多いですが、大森駅側は普通に若い世帯が多いです。

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1LDKを購入したいのですが、間取りがでません。。
投資用だけなのでしょうか？

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>>67 マンション検討中さん

今回販売対象ではないからなのでは？
他マンションでも、小さい部屋は後から高い単価でっていうことが多いですよね。

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蒲田は川沿い、大井町は工場、大森は住宅街ってイメージですね。

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>>69 評判気になるさん
貴方は戦前の生まれですか？
蒲田は川沿いというより飲み屋歓楽街の傾向が強いですが都心に通勤便利
大井町は小さな工場はなく、ニコン、日本ペイント、第一三共の研究所があり高輪、品川に続く大都市の様相でありながら商業施設が多く住むには最高のエリア
大森はその間にあり、なんとなくどっち付かず、中途半端、かつて顔だった山王は今や小さく区切られて、不便でチープな住宅街
三井も三菱も狭い土地だが駅前タワマンをメリットにして売り抜くのが精一杯かな

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海沿いの埋立地が工場街なのよ。品川は下水処理場や食肉市場があるし大井町にはタバコ工場があった。

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>>43 マンション検討中さん
さあ、どうでしょうね
本来、億の価値はないが今のバブル状況だからな
この環境よりランク落ちの晴海フラッグでさえ億近いので億でもいいのかなあ

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>>72 マンション検討中さん
五反田、大崎、大井町が3LDKで1.5億が標準
大森は1億、蒲田にタワーマンションがもしできても1億割れが妥当なところか?

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限定サイト見たけど、使いにくそうな間取りしかないですね。

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マンションの今後の高騰はまだまだ続くのでしょうか
この辺りは立地条件もとてもいいので、価格は富裕層向きなんでしょうね
駅から近いので総戸数的にもちょうどいい規模なのがいいですね

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>>75 匿名さん
でもタワマンは駅近、大規模でないと価値がおちるらしいよ

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>>76 検討板ユーザーさん

落ちるというか、単にフツマンとして評価されプレミアムはないということ。
要するに最初にタワマン価格だと割高。

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>>45 匿名さん
皆さん、あまり大田区のマンション知らないようですけど、ヨーカドー横の巨大マンションはマンションレビューによると偏差値72で大田区内２位のマンションなんですよ。
山王に住んでる戸建ての方もヨーカドー隣の巨大タワマンと言えば通じる位、地域のランドマーク。
だから販売時より値上がりしてるとか考えるのはナンセンスなんです。
https://www.mansion-review.jp/city/669.html?sort=evaluation

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ここのは大森の中でも山王寄りなのが良い。海寄りだと地盤の問題がある。京急線より東側は埋立地だから、地震の時にダメージを受けやすい。

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>>79 匿名さん
大森貝塚の場所を考えれば、
ここも同じようなものですよ。
昔、池上通りの東側は海だったのでしょう。
安心なのはやっぱり高台ですが、
高台は坂が多く疲れます。
その点、池上通りの東側は平地で自転車での移動が楽です。

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少し前に海だったか陸だったかなんてどうでもいいのよ。たかだか数百年前と現在とでも海面の高さは２～３ｍ違うんだから。
要は堆積層が過剰に厚くなければ特に問題ない。それよりも今は立地利便性のほうが重要。

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概算の価格が発表されましたが、予想通り上層階は高価です。販売中である三菱の3LDK71平米（22F）が1億4000万円。この物件の3LDK71平米（21F）は三菱の価格を超える可能性が高そうです。狙いは低層階か。

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>>82 マンション比較中さん
低層階も高そうですね。
あっちより駅から遠いのに高いのは、
時期的な物だろうか。
昨今、待てば待つほど高くなる印象。

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>>83
時期的なものもあるけれど、駅から少し離れることで逆に住宅としての環境が良くなるということスペックが高いと言うのを加味して高くても行けるとふんだんじゃないですかね、オンライン案内会を見る限り。
ただここは物件の価格より管理費がどの程度になるかが…。

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大森は人気のエリアですからね。高くても売れると思いますよ。

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>>85 匿名さん

元々相場は安いエリアで穴場だったのですが、最近はどこでも地位に関係なく利便性比例にサヤ寄せされてきているのは確かですね。

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すぐ南、50m位の所にタワマンがありますが、
丸見えにはならないのでしょうか？

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なりますよ。
南向きは真正面ではないですが、視線を動かせばお互いに全部見えます。タワマン以外も南正面は14階建てまでのマンションが建て込んでますし。

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高い…

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三菱より高い？

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地元の人なら知っているかもしれませんが、駅西口の池上通りや地獄谷は再開発で道路拡幅や商業施設が整備される都市計画事業が開始されました。完成まで7年間掛かりますが、大森はジワジワ上がっていくと思います。

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>>92 匿名さん

道路拡幅はないかと思いますが、地獄谷や歩道が整備されます

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いや、池上通りは拡幅される計画だったはず。もともと狭いのもあるが。

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池上通りの拡幅はこれですね。

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>>91 マンション検討中さん
高いと思います。ゼッチという点では三井の勝ち。駅からの距離、免震（三井は制震）、間取りの良さ、眺望の良さ（部屋による）という点からは近隣三菱の勝ち。大井町の価格が上がっているのが大森に波及。１年の違いが大きいといえます。１年前、三菱の３LDK７1平米（２２F）の販売価格は１億2700万円、現在の価格は1億4000円万円です。

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ゼッチと省エネ住宅ってそんなに水道光熱費変わるんですかね？結局エアコンとか使いそうなのでゼッチであっても20%減になるのか懐疑的です。

今後リセールバリューに影響するもんなのですかね？
最近地震多いから免震が好まれたりするかもしれないし悩みますね。

住宅ローン控除は省エネ3000万とゼッチ3500万の差がありますね。

そして悩んでると売れるし、値段もどんどん上がっていく…

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線路の向こう側、山王の邸宅街入口のサンウッドとこっちは、どっちが高いのだろか。

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>>98 マンコミュファンさん
ブランド、戸数や建物からしたら、パークタワー大森の方が値段高く設定するべき。
サンウッド（戸数21）、パークタワー大森が買えなかった人が買うべきかとおもいます。

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>>99 マンション検討中さん
場所は圧倒的に向こうですね。
元お屋敷街の低層マンションですから。
人気の山王小学校学区の中々出ない新築マンション。

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山王小学区は人気高いですね。特に東京では出身小学校がほぼ家柄を表すので、学区を重視する人が多いです。

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大森駅西側高台の山王マダムは、こっち側を下と言います。
タワマンの上層階は、山王の高台より上に位置するのだろうか？

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>>102 マンション検討中さん

ありますよ。
興味あるならエントリーした方が良いですね。差異化した情報を得られます。

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山王側の方が良いのはわかる。
ただコチラのゴチャゴチャ感も嫌いじゃない。

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>>103 マンション検討中さん
高台って言っても標高はせいぜい20メートル台だからもちろんタワマンの上層階より低いでしょ

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お屋敷や洋館も最近は減ったとはいえ、
山王は、庶民的なこっち側と世界が違うから比較しない方が良いですよ。
山王小学校なんてほぼ中学受験だし。

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皆さんもし三菱地所さんのパークハウス大森タワーとこちらの物件同時発売でしたらどちらを選んでましたか？

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>>100 マンション検討中さん
地元民しか分からない感覚かもね

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>>109 さん
同じ土地を共有する人数が多い分、
こっちの方がお手軽だと思います。

学区はなかなか変更が難しいので、
ほとんどが中学受験をする山王小学校学区は、
庶民にとっては肩身が狭い地域と言えます。
その分こっちは公立組にも優しい学区と言えます。

大森駅の西側と東側は昔から住む人種が異なります。
西側は元々は政財界の別荘地。
中央に会員制のテニス倶楽部を有する、お屋敷や洋館が建ち並ぶ都内でも有数の高級住宅地でした。
今は昔ほどでもありませんが、向こうは向こうの世界、こっちはこっちの世界と、全く交流が無い感じです。

向こうから見ればこっちは明らかに格下の地域なので、全く眼中に無いと思います。
西側から東側に移るのは都落ちの様な感覚なのです。

交流が無い分、こっちの世界ではセレブ気分が味わえると思います。

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>>110 口コミ知りたいさん
大森テニス倶楽部の開設は100年も前。
慶応義塾大学の庭球部と一般のテニスクラブが一緒になった会員制倶楽部でしたが、
今は一般人も入れます。

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>>111 さん
60万近い入会金と、年会費25万を見て、
やっぱり世界が違う事を実感しました。
東側でいいです。

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今熱度は池袋、中野に集まっているせいなのか、城南エリアの不動産の掲示板静かですね。

こんな記事もありましたので、城南は危ないのか？立地的には私品川城南地域好きなので、頑張ってほしいですね
↓↓↓
「目黒区」「品川区」でも売り手の弱気な姿勢が顕在化
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000056.000013438.html

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>>112 評判気になるさん

コスパ気にしないセレブ感あるね。

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大森に長いこと住んでたけど西と東で雰囲気や格が違いすぎるのは本当

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皆様アンケートどうもありがとうございました。驚きました、五分五分という結果でしたね。
免振Ｘ駅近＝各階ゴミ置き場ＸZEH
各階ゴミ置き場がなくてもそこまで影響なかったし、ちょっと駅遠いからと言って人気が下がるわけでもなさそうですね。今後大森ではタワーマンションでないと思いますので、どちらかを手にしても今後の勝ち組ですね。※只、三井さんのほうが2026年の引き渡しなので（大井町の再開発を狙ったか？）、現在賃貸中の方は賃料を１年ぐらい多めに払わないといけないのが若干残年ですね、三菱さんと一緒に仲良く来年の引き渡しでよかったのに。

パークハウス大森タワー　39.6％
パークタワー大森　　　　39.6％
新築割高すぎるので中古マンションにします　20.8％

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東側新住民ですが山王西側は格下に見てますよ。
山王西側駅前は狭くてゴチャゴチャしててダイソーしまむらオオゼキゲーセンビルが目の前にある庶民下町。
狭い歩道でバス停に並んでいる群れを見ると憐れです。
一方東口はロータリー広場が綺麗で日立ビル、ベルポート、ヨーカドーとメイン通りは整然としていてキレイ。

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