パークタワー大森ってどうですか？

>>102 マンション検討中さん

ありますよ。
興味あるならエントリーした方が良いですね。差異化した情報を得られます。

山王側の方が良いのはわかる。
ただコチラのゴチャゴチャ感も嫌いじゃない。

>>103 マンション検討中さん
高台って言っても標高はせいぜい20メートル台だからもちろんタワマンの上層階より低いでしょ

お屋敷や洋館も最近は減ったとはいえ、
山王は、庶民的なこっち側と世界が違うから比較しない方が良いですよ。
山王小学校なんてほぼ中学受験だし。

皆さんもし三菱地所さんのパークハウス大森タワーとこちらの物件同時発売でしたらどちらを選んでましたか？

>>100 マンション検討中さん
地元民しか分からない感覚かもね

>>109 さん
同じ土地を共有する人数が多い分、
こっちの方がお手軽だと思います。

学区はなかなか変更が難しいので、
ほとんどが中学受験をする山王小学校学区は、
庶民にとっては肩身が狭い地域と言えます。
その分こっちは公立組にも優しい学区と言えます。

大森駅の西側と東側は昔から住む人種が異なります。
西側は元々は政財界の別荘地。
中央に会員制のテニス倶楽部を有する、お屋敷や洋館が建ち並ぶ都内でも有数の高級住宅地でした。
今は昔ほどでもありませんが、向こうは向こうの世界、こっちはこっちの世界と、全く交流が無い感じです。

向こうから見ればこっちは明らかに格下の地域なので、全く眼中に無いと思います。
西側から東側に移るのは都落ちの様な感覚なのです。

交流が無い分、こっちの世界ではセレブ気分が味わえると思います。

>>110 口コミ知りたいさん
大森テニス倶楽部の開設は100年も前。
慶応義塾大学の庭球部と一般のテニスクラブが一緒になった会員制倶楽部でしたが、
今は一般人も入れます。

>>111 さん
60万近い入会金と、年会費25万を見て、
やっぱり世界が違う事を実感しました。
東側でいいです。

今熱度は池袋、中野に集まっているせいなのか、城南エリアの不動産の掲示板静かですね。

こんな記事もありましたので、城南は危ないのか？立地的には私品川城南地域好きなので、頑張ってほしいですね
↓↓↓
「目黒区」「品川区」でも売り手の弱気な姿勢が顕在化
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000056.000013438.html

>>112 評判気になるさん

コスパ気にしないセレブ感あるね。

大森に長いこと住んでたけど西と東で雰囲気や格が違いすぎるのは本当

皆様アンケートどうもありがとうございました。驚きました、五分五分という結果でしたね。
免振Ｘ駅近＝各階ゴミ置き場ＸZEH
各階ゴミ置き場がなくてもそこまで影響なかったし、ちょっと駅遠いからと言って人気が下がるわけでもなさそうですね。今後大森ではタワーマンションでないと思いますので、どちらかを手にしても今後の勝ち組ですね。※只、三井さんのほうが2026年の引き渡しなので（大井町の再開発を狙ったか？）、現在賃貸中の方は賃料を１年ぐらい多めに払わないといけないのが若干残年ですね、三菱さんと一緒に仲良く来年の引き渡しでよかったのに。

パークハウス大森タワー　39.6％
パークタワー大森　　　　39.6％
新築割高すぎるので中古マンションにします　20.8％

東側新住民ですが山王西側は格下に見てますよ。
山王西側駅前は狭くてゴチャゴチャしててダイソーしまむらオオゼキゲーセンビルが目の前にある庶民下町。
狭い歩道でバス停に並んでいる群れを見ると憐れです。
一方東口はロータリー広場が綺麗で日立ビル、ベルポート、ヨーカドーとメイン通りは整然としていてキレイ。

>>120 口コミ知りたいさん
皆大森ですので、特に格分け必要ないかとおもいますね。それぞれの良さがあります。

>>120 口コミ知りたいさん
池上通り沿いは、大森駅東側の仲間です。。
違うのは武蔵野台地東端の高台。
山王住人も、買い物には東口へ容易に行けます。

>>119 マンション検討中さん

パークハウスの方はおそらく購入者が投票してると思われるので割引かないとね。
まあ検討付きますが。

ここは結局いつ価格発表するのだろう、どなたか案内きてたりしますか？

>>124 マンション検討中さん
購入を検討し、先日事前案内会に行ってきた者です。一部のタイプを除き各タイプ各階の価格は紙ベースでいただきました。もしお知りになりたいのであれば、事前案内会に申し込みされると良いと思います。

>>125 マンコミュファンさん
ありがとうございます、やっぱり口開けて待つのはだめか、申し込んでみます。

ちなみに価格は目に優しいのですか？
三菱さんと比べ買いたい気持ちにさせてくれるお祭り部屋はありましたか？

大森は東西バランス良く発展してる印象。西側が発展してないのは品川駅じゃないかな。

>>127 匿名さん
日本初の鉄道を高台の下に通したから、
大森も品川も同じなんですよ。
線路のすぐ西側は道路があって小さな商業地域。
そのさらに西側の高台は政財界の邸宅地。
品川はその跡地がプリンスホテルになってます。
関東閣は残ってますね。

品川駅の海側は埋立地で地盤が悪い。大森駅は海側も陸地だったので震災リスクを考えると大森の方が良さそう。

>>126 マンション検討中さん

個人的に、価格は三菱さんの方が目に優しいと思いました。三井さんの低層階ですら（ほぼ建物に囲まれていながらも）かなり高めの価格設定でした。よっぽどの方でないと手が出ないと思います。でも、結局駅近という強みからきっとすぐ売れてしまうんでしょうね。部屋には床から天井までのガラス窓を採用しているタイプもあり、見た目全体の高級感はかなりかと思います。

>>130 匿名さん
そのとおりだと思うのですが、三菱はマーケティングがずれてるんですよね。タワマンで各階ごみ置き場を設けないとか、大森ではないですが立地を考えずに外廊下にしたりとか、、、
専有部と価格は〇なんですけど

>>130 匿名さん
三菱より駅遠だけど、竣工が遅いから高いんでしょうね。
昨今の建築費の高騰は半端ないです。
しかしながら、今後はもっと高くなると思います。
買いたい時が買い時ですね。
今見ると駅西側の築10年のパークタワー山王の中古価格は、新築時より3000万位上がっています。

>>131 マンション検討中さん
私はここの不安は各階ゴミ置き場です。
湾岸や駅前再開発のタワマンとは異なり、
かなり狭い内廊下の各階共用部にゴミ置き場を設置した場合、
ドアを開けた時の共用部の臭いが大丈夫なのか心配です。
換気が大丈夫な事を祈ります。

>>133 マンション検討中さん
大丈夫ですよ
ゴミを何日も置いておく訳ではないので
1箇所集中させるゴミ置き場とは違います

>>133 マンション検討中さん

ここは三菱の購入者が来るべきスレではないです。
バレバレです。

三菱と比べ、ここ修繕積立一時金(倍くらい高い)、修繕積立金がすごい高い気がしますね、同じくらい規模感のタワーマンですけど、なぜこここんなに高くなってしまうのですか？

>>136 マンション検討中さん

修繕積立金は先のことを考えたら本来このぐらいの金額であって然るべき。
安く見せようとしていないのはむしろ良心的でしょう。

>>132 eマンションさん

本当ですね。
10年前にパークタワー山王購入していた方は幸運だったと思います。確か、最上階でも1億しなかったです。
でも今は、そのパークタワー山王の中層階の中古物件が1億してます。

修繕積立金の安いタワマンは修繕不良物件になるリスクが高いだけ。必要な修繕費は変わらないんだから積立金は余裕を持って設定されていた方が良い。

>>138 評判気になるさん
その部屋、新築時5200万くらい。
倍ですね。。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559340/

>>140 マンション掲示板さん

そうなんですね。
こんな時期にかなり高値でビックリですΣ(?ω?)
この価格なら駅近の新築買ったほうがいいですね。

>>138 評判気になるさん
10年前は新築マンション価格が上昇をはじめた年でほぼ底値に近い。その時の新築マンションはほとんどのところで今３０％以上上がってる。

>>133 マンション検討中さん

風除室があるのでは？

風除室あっても古いタワマンの各階ゴミ置き場はどこも臭いきついよ。狭い空間に食べカスとか押し込めるから、使い方の悪いフロアがGやネズミの棲家になるリスクもある。

>>140 マンション掲示板さん
安っ！
ほんと馬鹿馬鹿しくなりますね。

大森駅西口は再開発もされるので資産性も高そうですよね。

しかし色々高いんですね。
ここは投資用に適してなさそうな気がしてきました。

>>147 検討板ユーザーさん
修繕積立金は売っても戻ってこないからね。
投資目的なら安い方が良い。

管理費の収支や修繕費の積立額、修繕計画の見直し状況は、中古売買時に必ず査定が入る。なので、しっかり積み立ててる物件の方が高く評価されますよ。

>>144 匿名さん

ここ新築では？

案内会全然予約取れないですね

>>151 周辺住民さん
すでに事前案内会が済んだ方が次のステップに進むための予約で押しているのかも知れません。早く予約が取れること願います。

STEP4、4月下旬事前案内会開催となっていますよね。これって気になるのは、エントリーして、オンラインセミナーを受けたうえで事前案内会に行くことになるんですか？

気になっていて、今から動き出すのは遅いでしょうか。

案内会の予約を取ろうと思っても取れない人は多いみたいですし…

>>153 匿名さん
我が家は、1月に物件エントリー→3月オンラインセミナー→事前案内会の運びとなりました。物件エントリー後に色々なご案内をいただき、それに従い随時予約を取って参加した次第です。まずは物件エントリーをされて、その後の案内を待たれてはいかがでしょうか。

ここの3LDK買おうとしてます、説明会も行きました。
1年前に完売した三菱さんのパークハウス大森のほうがワイドスパン等部屋の使い勝手が良さそうだったんだなと知って少し後ろ髪を引かれてます。が、しばらく大森にこの規模のマンションはたたないので買うなら今しかないとも考えています。
こういうのはタイミングもありますね。

>>155 購入検討さん
パークハウス大森もまだまだ絶賛販売中では？

パークハウス大森タワーはもうほとんど完売ですよ。

>>147 検討板ユーザーさん
そうですかね、2026年引き渡しごろインフレと再開発で、ここ650の坪単価でリセールできるといったら投資に適してないと判断しますかね？未来先をよみましょう

>>155 購入検討さん
パークハウスさんワイドスパンですが、各階ゴミ置き場がありません、しかし免振という面で三井さんに勝っている。後悔しなくてもいいとおもいますよ、それぞれの良さがあります。もしパークハウスさんと同じ坪単価水準で希望の3LDKが買えたのであれば全然損はないですよ。（パークハウスさん最後の３LDKめっちゃ金額あげていた）

>>158 マンション検討中さん
利回り1％台ですから投資ではなく新築マニアコレクターの世界ですよ。

>>157 匿名さん
どうでしょうね、消えたり現れたりしてますので、でも最終期だけは間違えはないようです。
※今時点最終の一戸55平米２階の部屋が残ってます、三井さんの壁ドンといい勝負になりそうです。

ここ検討しようとしている人ですが、駅から歩いてみたら、三菱さんの建物必ず目に入るので、なんかきになりますね。やっぱり立地はあっちの方がいいのか？

また現地にも行ってみたのですが、三菱さんより囲まれ感はありますね、特に東側ちゃんと相手側との距離とれますかね。

>>160 マンション掲示板さん
家賃もこれからあがてきますよ、また諸外国は立地のいい所では利回りが1%台なのが一般ですよ、キャピタルゲイン狙うのが普通なので、東京がまだ4%や5%期待しているのは異例だとおもいます。

ちなみに細かい所ですが、その1%というのはどのように試算したのですか？

各階ゴミ置場は新築のうちはいいのですが古くなると臭いが共用部に漏れがち。古い湾岸タワマンとか物件によっては悪臭ひどいです。維持費も掛かるので一長一短ですよ。

>>162 さん
私は真南にあるタワマンとの距離が気になりました。

こことパークハウスの管理費を比べてみましたが、殆ど変わらないですね。
こちらの方が各階ゴミ置き場の回収などで割高になると思っていたので意外です。

>>166 マンション検討中さん
パークハウスさんの方がぼったくりなのか、無駄に高いって事何じゃない？

>>167 検討板ユーザーさん
パークハウス、管理費高いんですか?
立地は確かに良いですね。囲まれ感も三井さんより少ない。ただ、北側はタバコ吸えるエリアが近くにあって、匂いがきたらと心配になりました。売り出しの時は高いと感じて興味もなかったですが、今は見慣れたのか9000万も安く感じますね。三井さん、まだ価格発表してないタイプはかなり高値付けるんじゃないかと想像してます。

>>168 マンション検討中さん
今売り中の55平米でいうと月々総額33000円位、各階ゴミ置き場ないのに
管理費:23,750円
積立金:9,430円

>>169 匿名さん
55平米で3万円台とは、三菱さんのほうが安いですね。

学区は入新井第一小学校と、大森第二中学校でしょうか？
大森第二中学校はだいぶ離れていますね。
この辺は中学受験率はどれ位なのでしゃうか？

大規模タワマンの各階ゴミ置き場は古くなると臭くなる。ここは小規模だから良いかもしれないけど。

>>172 匿名さん
小規模だと各戸から各階ゴミ置き場までの距離が近いです。
それはメリットなのかデメリットなのか悩みます。
出しやすいというメリットがありますが、
臭いや害虫等のリスクがあります。
また小規模タワマン各階ゴミ置き場は、それぞれ極少人数が利用します。その為特定されやすいデメリットがありますが、それにより綺麗に使うであろうメリットもあります。

>>173 口コミ知りたいさん
高級タワーマンションなら気にしなくてもいいですよ、三井さん分譲で三井さんの管理ですし、各階ゴミ置き場出しているのは十分に懸念ない事が確認ずみでしょう。一般売主なら懸念あるかも、三井さん信用できますよ、しかもパークタワーシリーズですし。

>>171 匿名さん
学区は仰せの通りです。まず入一で中学受験をする方は少ないと思いますよ。でも、受験を周りと合わせる必要ありますか？もしこれからお子さんを、というお考えの方でしたら小学校受験をされても良いかと思います。

70平米管理費+修繕費5万円台って普通なのでしょうか。。？

>>176 通りがかりさん
高い、、、ですね

>>176 通りがかりさん
くそ高いが、今のご時世はそういう相場ですね。

>>175 マンション掲示板さん
中学受験を考えると、
やっぱり山王小学校学区なんでしょうね。。
8割以上が中学受験する様なので。

>>176 通りがかりさん
高いですよね。でも、さらにここの管理費修繕費、たしか毎年10%ずつ上がるそうですよ。しかも入居前に払う修繕積立一時金も他よりはるかに高額です。

>>180 マンコミュファンさん
ずーっと住むなら何の問題も無い。
修繕積立は未来に発生する費用の積立て。
投資転売目的なら余計な費用。

>>180 マンコミュファンさん
インフレで賃上げがない限りこれはやばいですね。10年後ローンとは別にさらに10万かかる、10万って言ったら10年まえのローン本体の返済額....マンションは贅沢ですね....今のご時世は昔の水準と比べローン2本抱えている負担額ですね
０ 年管＋積＝ 5万
５ 年管＋積＝ 7万
10年管＋積＝10万

>>182 周辺住民さん
22年から管＋積＝ 5万が常識になってきたので、10年後2032年頃は大体のタワーマンションは10万に跳ね上がりますね。そうするとローンの負担もしなければならないので、みんな耐えられない事で一斉に売り出すする気がします。タワーマンション暴落の風景がみえてきますね。

>>183 周辺住民さん
新築タワマン買うような人は、インフレになったら応分に賃金上昇見込めるか、インフレ対策きちんとできてる資産を持ってる人でしょ。そうじゃない人は買うべきじゃないし買えないでしょ。なので10年経ってもタワマンのような高額マンションは暴落しませんよ。安いマンションから手放す人が増えていきます。

大井町は坂多いから論外

>>171 匿名さん
数年前の卒業生の親ですが、国私立へ約半分進学しました。卒業式の式次第に印刷されてました。ですから受験率自体は半分超えるでしょう。

>>186 eマンションさん
いやいやそんな多くは無いですよ。
昨年も東側の近隣小学校と同様、
感覚的には5人に1人いるかいないかでした。
それでも以前よりは増えている印象です。
環境や中学受験の観点から山王小学校への越境を希望する家庭は多いのですが、大田区は越境を認めていません。

>>187 通りがかりさん
山王は公立の中学校が遠いので私立を受験する方が多いのかと思ってました。夏休みの宿題はほぼないそうです。また趣旨とはズレますが、PTAがないのは有難いですね。

>>185 マンション検討中さん
大井町は山の手、大森は下町というか東品川から大森海岸にかけては元々漁師町だから当然坂の下
大森でも山王は元裕福な地主のエリアで急な坂となっているがそこはいいのかな

大井町から御殿山一帯は江戸時代大名の下屋敷が多く今も公園は元大名屋敷の名残が残っている
というわけで都内には坂が至るところにあるが坂上は上流武家、大森のある坂下はいわゆる下町

23区の殆どは岩盤の強い関東ローム台地の上に存在しており、大井町は台地の南限ゆえ大森や東品川は当然台地から下ったエリアになるので大井町が坂を登る印象になるのでしょうね

私としては海岸沿いの旧漁師町より武家屋敷のあった山の手でかつ最も海に近く、医食住が揃い、品川区役所や官庁出先機関が隣接し更に城南エリア最大のオフィスビルが広町に建設される大井町がベスト
だが期待できるのは大井町がメジャーになるにつれ
大森の評価も上がっていく

品川区の人口は増加が見込まれ大田区は減少するが
大森はやや増加という分析とも一致する

>>189 口コミ知りたいさん
かつて江戸の歴史学者に聞いたことがあります。
町を「ちょう」と呼ぶ所は町人のまち、「まち」と呼ぶ所は武士のまちだそうで大井町、大手町、田町、御徒町など
大井町の西口は比較的静かなシティタワー、クレビアタワー、ブリリアがいいですね。
シティタワーに知人がいますが静かで居心地が良く640世帯もあるのに殆ど売り物件がありません。
でも次に良いのが大森のパークハウスとパークタワーあたりでしょうか。
お見合い部屋が多いのと周辺が夜間猥雑なのが少し気になりますが。

パークタワー大森は少しペンシルすぎない？
駅近には土地がないから仕方ないけど

東京はギリ大森までだね
蒲田は川崎のイメージ

>>190 匿名さん
最近はシティタワーも売り物件があるようですが、非常に高いので、大森の新築マンションの方が割安かな

>>189 口コミ知りたいさん

大井町は本当に残念。
坂だらけだけど、駅まで辿り着けば交通の便が良い。
難点は飛行機。

飛行ルートが変わってから、大井町駅の真上を、
驚くほど低い高度で飛んでる。
ほんと城南島海浜公園並に凄い。

好きな人は喜ぶだろうが、騒音と事故が心配。

https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

>>195 匿名さん
貴方の投稿は大嘘です。
大井町は住民数は増加しています。
飛行機だって第２ルートなので短時間ですし、駅上を通過中は下から見上げると迫力を楽しむことさえできます。
ところがシティタワーのようなハイグレードなタワマンは防音窓が完璧で機影は見えても音は聴こえません。
電車の方が遥かに騒音なのに線路沿いに住んでいる人に尋常でない所に住んでますねとでも言うのですか?

>>194 評判気になるさん
事故とは何ですか
具体的に説明して下さい
大井町で落下事故でもあたったのですか
落下だとしたら高度は関係なく日本全国どこだって同じ可能性を持っています
騒音はまだしも(殆どの住民は気にしていません)事故を口にするのは無責任極まりない
貴方の頭の中で何をイメージしてもいいですが書くからにはいい加減なものは避けるべきです。

大森駅は夜の酒飲みのまち
犯罪件数も多く住宅としては都心への便利さだけ
単身者ならいいがファミリー向けではない
唯一環境の良い山王は急な坂の上
毎日歩くには息が切れる
パークタワーにしてもパークハウスにしても
規模からみても周辺環境からみても無理やり作った感が否めない

>>198 匿名さん
大井町に住んでいます
飛行機騒音を声高に叫ぶ人には悪意を感じます
貴方も下衆ですね

大森は大森らしく謙虚に
もっとも一部変な輩がいるが大多数の人は皆さんいい人ですよ

>>200 検討板ユーザーさん
スミマセン
198のような喧嘩を売る人も中にはいますが大森は
穏やかな普通の人が大多数の街です
犯罪もほとんどは窃盗犯で凶悪犯ではありません
貧困がゆえだと思いますが蒲田ほどではありません
普通の家族が普通に暮らしている街です
ある意味東京の平均ではないでしょうか
だからこそ力まず楽しく過ごせます

>>196 eマンションさん
安心して下さい。
爆音は窓で何とかなりますし、
子供には大人気です。
https://youtube.com/shorts/O6hDPIouGhU?si=YAQ7U9M9jbSx63EL