パークタワー大森ってどうですか？

土地の形が歪だったから、間取りが少し変わってるかな？

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もう一つのタワーもそうだけど、圧倒的に自転車置き場が足りない。
この周辺は平らで多くの人が自転車を利用している。1戸１台じゃ絶対に足りない。
家族全員分の自転車置き場が必要。

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こちらはパークハウスタワーと違って、各階ゴミ置き場強調してますね。

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価格はパークハウスタワーと同じくらいになるんですかね。

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>>2 マンション掲示板さん
確かに大森は自転車多いけど、こんな駅近で自転車いる？

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>>5 口コミ知りたいさん
毎回駅で買い物するなら別だけど、自転車があると西友やイトーヨーカドー、ユニクロ大森北など、買い物が楽。
子供が居たり、将来子供が産まれたりすれば、友達と遊びに出かけたり、塾や習い事にも自転車は必要になってくる。

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>>6 口コミ知りたいさん
そういうライフスタイルの人はここ買えないと思う。

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>>7 匿名さん
近隣のタワーを見てもファミリー層が多いです。
イトーヨーカドーの広大な駐輪場を見ても分かる様に、この辺りは自転車人口が多く、あると非常に便利です。
夫婦だとしても自転車があれば行動範囲が大幅に広がります。
わざわざ車で行く様な場所では無い、広い範囲の平地に、飲食店や色々な店が散らばっています。

大森周辺の物件を考えている人は、自転車を持っていなくても、駐輪場を確保しておく事をお勧めします。近い将来必ず足りなくなると思います。

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大田区内の駅近住みです。
駅近なので駐輪場、駐車場、バイク置き場が余ってます。
多分足りないって事は無いかな。

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うちのマンションは大森駅東口駅近ですが全然足りてないですね。エレベーターに乗せて玄関前に置いちゃってる無法地帯です。
山王側の様な坂が多い地域だと、自転車需要は少ないのでしょう。

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電動自転車屋が大繁盛してますよ山王側は。

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間取りヤバすぎww

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>>11 匿名さん
やはり駐輪場が少な過ぎますね。

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パークハウスとほぼ同価格ですね。こちらの方が各階ゴミ置き場がある分、それ以外の共用部面積が小さくなるはずです。あとは好みの問題でしょう。

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>>13 評判気になるさん
小学生くらいの世帯が多いとどうしても駐輪場たりなくなる。駐輪場気になるなら駅近新築は買えない。今はどこも少ないので。

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すぐ近くの赤チャリ借りれば良い

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>>16 マンション検討中さん
そんなおもちゃ乗ってられん。

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70.92㎡でリビングダイニングキッチンが13畳なのは狭いですよね？

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個性的な間取り

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駐車場の台数が少なめなんですね…

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事前説明会2月･･･結構先ですね。
検討スケジュールと合わないので断念！

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割といいかも。1億未満なら検討したいな。

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内廊下で、各階にゴミ捨て場が設置されている、という感じなので
高級ラインな感じで売り出すのかなという風に感じました。

駅まで徒歩5分ですから、投資向けという方もいそうだけど
普通に暮らしやすそうなところはいいと思う。
商店街もあるので、買い物もしやすいだろうし、普通に暮らしやすそうではある。

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>>16 マンション検討中さん
ドコモの自転車、結構、不潔な人が多く使ってるので乗る気にならない。

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>>23 匿名さん
各階ゴミ置き場はどうなんだろ。
大きなタワマンならゴミを1階に下ろす専用エレベーターがあったりするけど、ここは小さなタワマン。
専用エレベーターがあったとしても勿体無いし、無ければ住人のエレベーターで毎日ゴミを下ろすことになる。
臭いや害虫の心配があるゴミ置き場は、なるべく住戸から遠い方が良いので、小さなタワマンには不向きでは？

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お写真のUP、ありがとうございます♪
基礎とかそういう感じのことをしているのでしょうか。
まだまだこれから、、といったところかな。

各階にゴミ置き場があるのは、
設置するエレベーターのサイズがあまり大きくないからなのかなぁ、って思っていました。
ディスポーザーがあれば生ごみは出にくいからにおいは大丈夫そうだけど
どうなっていくのだろう。
まだ設備については発表されていませんね。

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>>27 匿名さん
各階ゴミ置き場からどうやってゴミを下に下ろすのでしょうか？
専用エレベーター？
住人用エレベーター？

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>>28
HPの図面を見る限り住民エレベーターが2基あるのでどちらかをゴミ兼用にするんじゃないですかね。ただ、各階ゴミ置き場がびっくりするほど小さく見えるんだけど、大丈夫なのかね。

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1フロアたったの３～５戸ですよ。
量はたかが知れてるだけでなくルールを守らない人もすぐ見当がつきます。きっと皆お行儀よく使うでしょう。

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>>29 マンション検討中さん

専用エレベーターが無いんですね。
1階へのゴミ出しはいつするのでしょうか？
朝のエレベーターは混むし、各階止まられたら時間もかかる。臭いも嫌。
ワンフロア小さく階数のあるマンションで、
各階ゴミ置き場は不向きでは無いでしょうか。

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まず、生ごみは出さないのがマナー。
あと、通勤時間帯にゴミ回収なんてありません。無知過ぎ。それにたかだか100戸弱のマンションでエレベーター2基がどれだけ贅沢か。
ろくなマンションに住んだことない人のやっかみ妄想。そんなのに「いいね！」を付けるのも同類。さもなくばパークハウス大森タワーの購入者。各階ゴミ置き場の無い残念タワーの。

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よくわからんけど　排泄も困難な要介助の高齢者はタワマンには住めんだろ。。。そりゃ多少は居るだろうけど、、ワンフロア４?５戸なら確率は相当低い

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>>35 匿名さん

ご愁傷さまです。。。私はワンフロア１０戸未満で各階ゴミ置き場ありの三井レジ高級物件に３年住んでますが、こびり付いた匂いはまだ無いですね。

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>>36 eマンションさん
ここ、ワンフロアその半分以下ですよ。
しかもタワー。高級では無い。

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100戸に満たないタワーマンションってあまり聞かないけど、珍しくないですか？

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名前はタワーマンションでも、
これくらいの規模のマンションだと普通のマンションで確かに高級感はないですね。
１００㎡の間取りもあるようですが、結構狭い間取りもあるようですし。
価格はそこまで高くはないのかなと予想します。

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最近、大森にもタワーマンションが建ってきていますが、どれも小さくて低いです。

大森で1番高層なのは、一見タワーマンションに見えませんが、イトーヨーカドーの隣にあるマンションです。

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>>41 マンコミュファンさん

大盛プロストシティ
外廊下であること以外は良いマンションなのですけれどね・・・

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ファミリーで3LDK検討していますが億スタートでしょうか。

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>>42 マンション検討中さん
このマンション築年数結構あるのに、億超えなんだよね。
ここが３つ繋がってるような巨大マンション。
しかも隣がイトーヨーカドー。

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>>このマンション築年数結構あるのに、億超えなんだよね。
資産価値が落ちていないマンションってすごいですね・・・
むしろ上がってます？？

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>>45 匿名さん

都心のマンションは皆上がってますよ。
築10年なら平均して最低でも1.3掛け。高いものは1.9掛け。
築20年でもほぼ原価維持以上。

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>>45 匿名さん
イエシルで見ると、
当時は低層階なら4000万台で80平米の3LDKが買えたんですね。。今は中古で7000万～8000万台に上がってる。
高層階だと、6000万位の物件が軒並み9000万、億になってる。

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2026年3月中旬竣工予定だから、まだまだ先のお話なんですね。
売り出し価格に関しては
まだ発表されなさそう打なぁと思う。
土地の仕入れとかの時期を予想すると、
ここもそうそう安くは出てこないでしょうね。

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最近能登地域の地震で改めてここは地震大国だなって認識させてくれました。ここって「制振」構造なんだが、制振ってどうなんだろう？タワーマンション良くあるのは免振ですが、一番地震対策につよいのはどの構造になりますかね？

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マンション建設用地のすぐ近くは液状化の可能性が高い。気になります。この点では駅3分にある三菱の物件の方が安心か。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

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>>50 マンション検討中さん
何で小学校周辺が可能性高いんだろ？？

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>>50 マンション検討中さん

いや、同じ立地でしょう
災害リスクって言ったら三菱さんの立地も三井さんのここの立地も同じですよ、只どちらのマンションもそれなりに策はとっているはず。まあ、ここと比較して三菱さん優れている所といえば、「免震」仕様と防潮堤がある事かな

ちなみに、言っておきたいのですが、この2物件分譲されたらもう大井町エリアと大森エリアはもうタワーマンション分譲されなくなります(東京高層ビル計画でわかります)。大井町の広町再開発(開業2025年末)完了したら、ここは爆上がりすると思いますよ。大井に住みたくて賃料高騰や住宅高騰で、最後戸越よりも、京浜東北線が使える一番一番近い立地の大森になると思います。新築で買えるうちには買った方がいいとは思いますね、もし大井町近くで考えてる人は

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液状化歴のあるような埋立地と違って大森は地盤良いですよ。

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本物件は近くの三菱よりも1年遅れ。建設費等の上昇を考慮すると、21F 3LDK＋WIC 専有面積70.92m2は坪600万円、価格約1億2,800万円を予想。

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>>54 マンション検討中さん

これからインフレ収まる予定なので、多分建築費変わらないじゃないかと思います、パークハウス大森タワー一次の値付けでこけた説があるので、三井は同じ過ちを犯さないと思います、多分70平米坪500万後半で11500辺りだと思います。

大森は都会イメージないので、購入層は節約系の方がターゲットになる筈なので、高かったら庶民買えないと思います(私も一貧乏庶民です)、後坪600でしたら、今大森駅近くの賃料坪単価1.5万で考えると、3%を下回る事になりますので、もっと利回り悪いはずの都心五反田や五不動前より悪い、普通は郊外の方が利回り高い筈、収益面で考えたら明らかに都心より割高、ならば予算足りるのであれば、五反田や不動前を購入した方がいい

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>>55 eマンションさん
賃料はもっと高いですから利回り計算がそもそも間違いです。

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>>56 検討板ユーザーさん

私の試算のもとネタは隣のパークハウスタワー大森の予定賃料です、立地的にはここと同じ水準かと思います。55平米中層の月額が25万、なので坪賃料1.5万で、なのでその根拠で利回り計算したら、もし坪単価600万以上の場合利回り3%(1.5x12/600)以下という結論です。

55平米が25万(坪1.5万)でしたら、71平米が32万円、大森の相場としては既に結構高い賃料になるんですね、55平米の賃料が30万円(71平米が38万)見込まれるのであればまだ坪単価600万は妥当ですが、その賃料水準は大森じゃ難しのかもしれないです。

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ここは駅近で立地良いから賃料はもっと取れると思いますよ。

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>>55 eマンションさん

建設従事者の人件費はこれからも上昇する可能性大。パークハウス大森タワーが値付けでこけたのは2LDK（特に低層階）。南東角部屋76平米の21階は坪約580万円で販売されたもよう。南東角部屋の3LDKは早々に売り切れたと聞いています。パークハウス大森タワーの低層階2LDKは眺望が悪いので、坪500万円を切った部屋もあるとのこと。

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大森って高い賃料が取れるほど魅力的な街なんですか？
高齢者が多いイメージがあって、大井町の方が魅力があるように見えますが。

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>>60 マンション検討中さん
大井町はかなり低い高度で上空を飛ぶ飛行機（年のおよそ半分）の騒音問題あり。特に東側の駅近くは。午後3時から午後7時まで網戸にするとかなりうるさいですよ。この問題がなければ、大井町の方が魅力的だと思います。

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>>61 買い替え検討中さん
今年まで大井町駅近くの住民ですが、大井町騒音ないですよ。壁うすの低仕様マンション影響うけますが、タワーマンでしたら全然影響感じませんよ、むしろ迫力があっていいぐらい

大井町騒音問題でかわないとかよりも、そもそも買えないのが残念。もう大崎の相場（600-650）まで上がってきてます、新築そもそももうないですし、中古現在なかなか手出しは厳しい。
なので、京浜東北線の大森が視野に入ってきている感じです、蒲田も考えましたが雑貨屋が多くて居住環境が厳しいです。

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>>60 マンション検討中さん
え？高齢者イメージは大井町じゃないですか？
ここ大森は飲食店イメージが強い。あと大井町の年齢構成変わろうとしてますね、現在割と若者が入ってきている。そのうち大井町の家賃たかで、大森か戸越に寄せていくのでしょうね。
2015/12開業（竣工は2026/3です）の広町再開発が楽しみですね、そうなると大森もいまの大井町みたいに居住したい街になってくるでしょうね。そこを見込んで、いまの高値で大森を買う勇気のあるひとは果たしてどれぐらいいるのか。

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都営住宅の多い港南とかは高齢者多いけど、大井町や大森は若い世帯が多いんじゃないかな？

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大森海岸寄り、第一京浜沿いのマンション群は築年数が経ってるのでそちら側は高齢者が多いですが、大森駅側は普通に若い世帯が多いです。

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1LDKを購入したいのですが、間取りがでません。。
投資用だけなのでしょうか？

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>>67 マンション検討中さん

今回販売対象ではないからなのでは？
他マンションでも、小さい部屋は後から高い単価でっていうことが多いですよね。

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蒲田は川沿い、大井町は工場、大森は住宅街ってイメージですね。

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>>69 評判気になるさん
貴方は戦前の生まれですか？
蒲田は川沿いというより飲み屋歓楽街の傾向が強いですが都心に通勤便利
大井町は小さな工場はなく、ニコン、日本ペイント、第一三共の研究所があり高輪、品川に続く大都市の様相でありながら商業施設が多く住むには最高のエリア
大森はその間にあり、なんとなくどっち付かず、中途半端、かつて顔だった山王は今や小さく区切られて、不便でチープな住宅街
三井も三菱も狭い土地だが駅前タワマンをメリットにして売り抜くのが精一杯かな

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海沿いの埋立地が工場街なのよ。品川は下水処理場や食肉市場があるし大井町にはタバコ工場があった。

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>>43 マンション検討中さん
さあ、どうでしょうね
本来、億の価値はないが今のバブル状況だからな
この環境よりランク落ちの晴海フラッグでさえ億近いので億でもいいのかなあ

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>>72 マンション検討中さん
五反田、大崎、大井町が3LDKで1.5億が標準
大森は1億、蒲田にタワーマンションがもしできても1億割れが妥当なところか?

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限定サイト見たけど、使いにくそうな間取りしかないですね。

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マンションの今後の高騰はまだまだ続くのでしょうか
この辺りは立地条件もとてもいいので、価格は富裕層向きなんでしょうね
駅から近いので総戸数的にもちょうどいい規模なのがいいですね

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>>75 匿名さん
でもタワマンは駅近、大規模でないと価値がおちるらしいよ

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>>76 検討板ユーザーさん

落ちるというか、単にフツマンとして評価されプレミアムはないということ。
要するに最初にタワマン価格だと割高。

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>>45 匿名さん
皆さん、あまり大田区のマンション知らないようですけど、ヨーカドー横の巨大マンションはマンションレビューによると偏差値72で大田区内２位のマンションなんですよ。
山王に住んでる戸建ての方もヨーカドー隣の巨大タワマンと言えば通じる位、地域のランドマーク。
だから販売時より値上がりしてるとか考えるのはナンセンスなんです。
https://www.mansion-review.jp/city/669.html?sort=evaluation

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ここのは大森の中でも山王寄りなのが良い。海寄りだと地盤の問題がある。京急線より東側は埋立地だから、地震の時にダメージを受けやすい。

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>>79 匿名さん
大森貝塚の場所を考えれば、
ここも同じようなものですよ。
昔、池上通りの東側は海だったのでしょう。
安心なのはやっぱり高台ですが、
高台は坂が多く疲れます。
その点、池上通りの東側は平地で自転車での移動が楽です。

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少し前に海だったか陸だったかなんてどうでもいいのよ。たかだか数百年前と現在とでも海面の高さは２～３ｍ違うんだから。
要は堆積層が過剰に厚くなければ特に問題ない。それよりも今は立地利便性のほうが重要。

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概算の価格が発表されましたが、予想通り上層階は高価です。販売中である三菱の3LDK71平米（22F）が1億4000万円。この物件の3LDK71平米（21F）は三菱の価格を超える可能性が高そうです。狙いは低層階か。

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>>82 マンション比較中さん
低層階も高そうですね。
あっちより駅から遠いのに高いのは、
時期的な物だろうか。
昨今、待てば待つほど高くなる印象。

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>>83
時期的なものもあるけれど、駅から少し離れることで逆に住宅としての環境が良くなるということスペックが高いと言うのを加味して高くても行けるとふんだんじゃないですかね、オンライン案内会を見る限り。
ただここは物件の価格より管理費がどの程度になるかが…。

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大森は人気のエリアですからね。高くても売れると思いますよ。

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>>85 匿名さん

元々相場は安いエリアで穴場だったのですが、最近はどこでも地位に関係なく利便性比例にサヤ寄せされてきているのは確かですね。

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すぐ南、50m位の所にタワマンがありますが、
丸見えにはならないのでしょうか？

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なりますよ。
南向きは真正面ではないですが、視線を動かせばお互いに全部見えます。タワマン以外も南正面は14階建てまでのマンションが建て込んでますし。

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高い…

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三菱より高い？

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地元の人なら知っているかもしれませんが、駅西口の池上通りや地獄谷は再開発で道路拡幅や商業施設が整備される都市計画事業が開始されました。完成まで7年間掛かりますが、大森はジワジワ上がっていくと思います。

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>>92 匿名さん

道路拡幅はないかと思いますが、地獄谷や歩道が整備されます

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いや、池上通りは拡幅される計画だったはず。もともと狭いのもあるが。

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池上通りの拡幅はこれですね。

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>>91 マンション検討中さん
高いと思います。ゼッチという点では三井の勝ち。駅からの距離、免震（三井は制震）、間取りの良さ、眺望の良さ（部屋による）という点からは近隣三菱の勝ち。大井町の価格が上がっているのが大森に波及。１年の違いが大きいといえます。１年前、三菱の３LDK７1平米（２２F）の販売価格は１億2700万円、現在の価格は1億4000円万円です。

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ゼッチと省エネ住宅ってそんなに水道光熱費変わるんですかね？結局エアコンとか使いそうなのでゼッチであっても20%減になるのか懐疑的です。

今後リセールバリューに影響するもんなのですかね？
最近地震多いから免震が好まれたりするかもしれないし悩みますね。

住宅ローン控除は省エネ3000万とゼッチ3500万の差がありますね。

そして悩んでると売れるし、値段もどんどん上がっていく…

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線路の向こう側、山王の邸宅街入口のサンウッドとこっちは、どっちが高いのだろか。

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>>98 マンコミュファンさん
ブランド、戸数や建物からしたら、パークタワー大森の方が値段高く設定するべき。
サンウッド（戸数21）、パークタワー大森が買えなかった人が買うべきかとおもいます。

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>>99 マンション検討中さん
場所は圧倒的に向こうですね。
元お屋敷街の低層マンションですから。
人気の山王小学校学区の中々出ない新築マンション。

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山王小学区は人気高いですね。特に東京では出身小学校がほぼ家柄を表すので、学区を重視する人が多いです。

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大森駅西側高台の山王マダムは、こっち側を下と言います。
タワマンの上層階は、山王の高台より上に位置するのだろうか？

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>>102 マンション検討中さん

ありますよ。
興味あるならエントリーした方が良いですね。差異化した情報を得られます。

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山王側の方が良いのはわかる。
ただコチラのゴチャゴチャ感も嫌いじゃない。

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>>103 マンション検討中さん
高台って言っても標高はせいぜい20メートル台だからもちろんタワマンの上層階より低いでしょ

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お屋敷や洋館も最近は減ったとはいえ、
山王は、庶民的なこっち側と世界が違うから比較しない方が良いですよ。
山王小学校なんてほぼ中学受験だし。

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皆さんもし三菱地所さんのパークハウス大森タワーとこちらの物件同時発売でしたらどちらを選んでましたか？

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>>100 マンション検討中さん
地元民しか分からない感覚かもね

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>>109 さん
同じ土地を共有する人数が多い分、
こっちの方がお手軽だと思います。

学区はなかなか変更が難しいので、
ほとんどが中学受験をする山王小学校学区は、
庶民にとっては肩身が狭い地域と言えます。
その分こっちは公立組にも優しい学区と言えます。

大森駅の西側と東側は昔から住む人種が異なります。
西側は元々は政財界の別荘地。
中央に会員制のテニス倶楽部を有する、お屋敷や洋館が建ち並ぶ都内でも有数の高級住宅地でした。
今は昔ほどでもありませんが、向こうは向こうの世界、こっちはこっちの世界と、全く交流が無い感じです。

向こうから見ればこっちは明らかに格下の地域なので、全く眼中に無いと思います。
西側から東側に移るのは都落ちの様な感覚なのです。

交流が無い分、こっちの世界ではセレブ気分が味わえると思います。

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>>110 口コミ知りたいさん
大森テニス倶楽部の開設は100年も前。
慶応義塾大学の庭球部と一般のテニスクラブが一緒になった会員制倶楽部でしたが、
今は一般人も入れます。

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>>111 さん
60万近い入会金と、年会費25万を見て、
やっぱり世界が違う事を実感しました。
東側でいいです。

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今熱度は池袋、中野に集まっているせいなのか、城南エリアの不動産の掲示板静かですね。

こんな記事もありましたので、城南は危ないのか？立地的には私品川城南地域好きなので、頑張ってほしいですね
↓↓↓
「目黒区」「品川区」でも売り手の弱気な姿勢が顕在化
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000056.000013438.html

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>>112 評判気になるさん

コスパ気にしないセレブ感あるね。

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大森に長いこと住んでたけど西と東で雰囲気や格が違いすぎるのは本当

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皆様アンケートどうもありがとうございました。驚きました、五分五分という結果でしたね。
免振Ｘ駅近＝各階ゴミ置き場ＸZEH
各階ゴミ置き場がなくてもそこまで影響なかったし、ちょっと駅遠いからと言って人気が下がるわけでもなさそうですね。今後大森ではタワーマンションでないと思いますので、どちらかを手にしても今後の勝ち組ですね。※只、三井さんのほうが2026年の引き渡しなので（大井町の再開発を狙ったか？）、現在賃貸中の方は賃料を１年ぐらい多めに払わないといけないのが若干残年ですね、三菱さんと一緒に仲良く来年の引き渡しでよかったのに。

パークハウス大森タワー　39.6％
パークタワー大森　　　　39.6％
新築割高すぎるので中古マンションにします　20.8％

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東側新住民ですが山王西側は格下に見てますよ。
山王西側駅前は狭くてゴチャゴチャしててダイソーしまむらオオゼキゲーセンビルが目の前にある庶民下町。
狭い歩道でバス停に並んでいる群れを見ると憐れです。
一方東口はロータリー広場が綺麗で日立ビル、ベルポート、ヨーカドーとメイン通りは整然としていてキレイ。

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>>120 口コミ知りたいさん
皆大森ですので、特に格分け必要ないかとおもいますね。それぞれの良さがあります。

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>>120 口コミ知りたいさん
池上通り沿いは、大森駅東側の仲間です。。
違うのは武蔵野台地東端の高台。
山王住人も、買い物には東口へ容易に行けます。

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>>119 マンション検討中さん

パークハウスの方はおそらく購入者が投票してると思われるので割引かないとね。
まあ検討付きますが。

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ここは結局いつ価格発表するのだろう、どなたか案内きてたりしますか？

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>>124 マンション検討中さん
購入を検討し、先日事前案内会に行ってきた者です。一部のタイプを除き各タイプ各階の価格は紙ベースでいただきました。もしお知りになりたいのであれば、事前案内会に申し込みされると良いと思います。

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>>125 マンコミュファンさん
ありがとうございます、やっぱり口開けて待つのはだめか、申し込んでみます。

ちなみに価格は目に優しいのですか？
三菱さんと比べ買いたい気持ちにさせてくれるお祭り部屋はありましたか？

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大森は東西バランス良く発展してる印象。西側が発展してないのは品川駅じゃないかな。

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>>127 匿名さん
日本初の鉄道を高台の下に通したから、
大森も品川も同じなんですよ。
線路のすぐ西側は道路があって小さな商業地域。
そのさらに西側の高台は政財界の邸宅地。
品川はその跡地がプリンスホテルになってます。
関東閣は残ってますね。

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品川駅の海側は埋立地で地盤が悪い。大森駅は海側も陸地だったので震災リスクを考えると大森の方が良さそう。

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>>126 マンション検討中さん

個人的に、価格は三菱さんの方が目に優しいと思いました。三井さんの低層階ですら（ほぼ建物に囲まれていながらも）かなり高めの価格設定でした。よっぽどの方でないと手が出ないと思います。でも、結局駅近という強みからきっとすぐ売れてしまうんでしょうね。部屋には床から天井までのガラス窓を採用しているタイプもあり、見た目全体の高級感はかなりかと思います。

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>>130 匿名さん
そのとおりだと思うのですが、三菱はマーケティングがずれてるんですよね。タワマンで各階ごみ置き場を設けないとか、大森ではないですが立地を考えずに外廊下にしたりとか、、、
専有部と価格は〇なんですけど

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>>130 匿名さん
三菱より駅遠だけど、竣工が遅いから高いんでしょうね。
昨今の建築費の高騰は半端ないです。
しかしながら、今後はもっと高くなると思います。
買いたい時が買い時ですね。
今見ると駅西側の築10年のパークタワー山王の中古価格は、新築時より3000万位上がっています。

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>>131 マンション検討中さん
私はここの不安は各階ゴミ置き場です。
湾岸や駅前再開発のタワマンとは異なり、
かなり狭い内廊下の各階共用部にゴミ置き場を設置した場合、
ドアを開けた時の共用部の臭いが大丈夫なのか心配です。
換気が大丈夫な事を祈ります。

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>>133 マンション検討中さん
大丈夫ですよ
ゴミを何日も置いておく訳ではないので
1箇所集中させるゴミ置き場とは違います

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>>133 マンション検討中さん

ここは三菱の購入者が来るべきスレではないです。
バレバレです。

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三菱と比べ、ここ修繕積立一時金(倍くらい高い)、修繕積立金がすごい高い気がしますね、同じくらい規模感のタワーマンですけど、なぜこここんなに高くなってしまうのですか？

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>>136 マンション検討中さん

修繕積立金は先のことを考えたら本来このぐらいの金額であって然るべき。
安く見せようとしていないのはむしろ良心的でしょう。

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>>132 eマンションさん

本当ですね。
10年前にパークタワー山王購入していた方は幸運だったと思います。確か、最上階でも1億しなかったです。
でも今は、そのパークタワー山王の中層階の中古物件が1億してます。

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修繕積立金の安いタワマンは修繕不良物件になるリスクが高いだけ。必要な修繕費は変わらないんだから積立金は余裕を持って設定されていた方が良い。

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>>138 評判気になるさん
その部屋、新築時5200万くらい。
倍ですね。。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559340/

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>>140 マンション掲示板さん

そうなんですね。
こんな時期にかなり高値でビックリですΣ(?ω?)
この価格なら駅近の新築買ったほうがいいですね。

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>>138 評判気になるさん
10年前は新築マンション価格が上昇をはじめた年でほぼ底値に近い。その時の新築マンションはほとんどのところで今３０％以上上がってる。

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>>133 マンション検討中さん

風除室があるのでは？

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風除室あっても古いタワマンの各階ゴミ置き場はどこも臭いきついよ。狭い空間に食べカスとか押し込めるから、使い方の悪いフロアがGやネズミの棲家になるリスクもある。

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>>140 マンション掲示板さん
安っ！
ほんと馬鹿馬鹿しくなりますね。

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大森駅西口は再開発もされるので資産性も高そうですよね。

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しかし色々高いんですね。
ここは投資用に適してなさそうな気がしてきました。

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>>147 検討板ユーザーさん
修繕積立金は売っても戻ってこないからね。
投資目的なら安い方が良い。

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管理費の収支や修繕費の積立額、修繕計画の見直し状況は、中古売買時に必ず査定が入る。なので、しっかり積み立ててる物件の方が高く評価されますよ。

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>>144 匿名さん

ここ新築では？

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案内会全然予約取れないですね

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>>151 周辺住民さん
すでに事前案内会が済んだ方が次のステップに進むための予約で押しているのかも知れません。早く予約が取れること願います。

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STEP4、4月下旬事前案内会開催となっていますよね。これって気になるのは、エントリーして、オンラインセミナーを受けたうえで事前案内会に行くことになるんですか？

気になっていて、今から動き出すのは遅いでしょうか。

案内会の予約を取ろうと思っても取れない人は多いみたいですし…

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>>153 匿名さん
我が家は、1月に物件エントリー→3月オンラインセミナー→事前案内会の運びとなりました。物件エントリー後に色々なご案内をいただき、それに従い随時予約を取って参加した次第です。まずは物件エントリーをされて、その後の案内を待たれてはいかがでしょうか。

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ここの3LDK買おうとしてます、説明会も行きました。
1年前に完売した三菱さんのパークハウス大森のほうがワイドスパン等部屋の使い勝手が良さそうだったんだなと知って少し後ろ髪を引かれてます。が、しばらく大森にこの規模のマンションはたたないので買うなら今しかないとも考えています。
こういうのはタイミングもありますね。

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>>155 購入検討さん
パークハウス大森もまだまだ絶賛販売中では？

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パークハウス大森タワーはもうほとんど完売ですよ。

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>>147 検討板ユーザーさん
そうですかね、2026年引き渡しごろインフレと再開発で、ここ650の坪単価でリセールできるといったら投資に適してないと判断しますかね？未来先をよみましょう

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>>155 購入検討さん
パークハウスさんワイドスパンですが、各階ゴミ置き場がありません、しかし免振という面で三井さんに勝っている。後悔しなくてもいいとおもいますよ、それぞれの良さがあります。もしパークハウスさんと同じ坪単価水準で希望の3LDKが買えたのであれば全然損はないですよ。（パークハウスさん最後の３LDKめっちゃ金額あげていた）

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>>158 マンション検討中さん
利回り1％台ですから投資ではなく新築マニアコレクターの世界ですよ。

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>>157 匿名さん
どうでしょうね、消えたり現れたりしてますので、でも最終期だけは間違えはないようです。
※今時点最終の一戸55平米２階の部屋が残ってます、三井さんの壁ドンといい勝負になりそうです。

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ここ検討しようとしている人ですが、駅から歩いてみたら、三菱さんの建物必ず目に入るので、なんかきになりますね。やっぱり立地はあっちの方がいいのか？

また現地にも行ってみたのですが、三菱さんより囲まれ感はありますね、特に東側ちゃんと相手側との距離とれますかね。

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>>160 マンション掲示板さん
家賃もこれからあがてきますよ、また諸外国は立地のいい所では利回りが1%台なのが一般ですよ、キャピタルゲイン狙うのが普通なので、東京がまだ4%や5%期待しているのは異例だとおもいます。

ちなみに細かい所ですが、その1%というのはどのように試算したのですか？

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各階ゴミ置場は新築のうちはいいのですが古くなると臭いが共用部に漏れがち。古い湾岸タワマンとか物件によっては悪臭ひどいです。維持費も掛かるので一長一短ですよ。

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>>162 さん
私は真南にあるタワマンとの距離が気になりました。

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こことパークハウスの管理費を比べてみましたが、殆ど変わらないですね。
こちらの方が各階ゴミ置き場の回収などで割高になると思っていたので意外です。

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>>166 マンション検討中さん
パークハウスさんの方がぼったくりなのか、無駄に高いって事何じゃない？

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>>167 検討板ユーザーさん
パークハウス、管理費高いんですか?
立地は確かに良いですね。囲まれ感も三井さんより少ない。ただ、北側はタバコ吸えるエリアが近くにあって、匂いがきたらと心配になりました。売り出しの時は高いと感じて興味もなかったですが、今は見慣れたのか9000万も安く感じますね。三井さん、まだ価格発表してないタイプはかなり高値付けるんじゃないかと想像してます。

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>>168 マンション検討中さん
今売り中の55平米でいうと月々総額33000円位、各階ゴミ置き場ないのに
管理費:23,750円
積立金:9,430円

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>>169 匿名さん
55平米で3万円台とは、三菱さんのほうが安いですね。

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学区は入新井第一小学校と、大森第二中学校でしょうか？
大森第二中学校はだいぶ離れていますね。
この辺は中学受験率はどれ位なのでしゃうか？

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大規模タワマンの各階ゴミ置き場は古くなると臭くなる。ここは小規模だから良いかもしれないけど。

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>>172 匿名さん
小規模だと各戸から各階ゴミ置き場までの距離が近いです。
それはメリットなのかデメリットなのか悩みます。
出しやすいというメリットがありますが、
臭いや害虫等のリスクがあります。
また小規模タワマン各階ゴミ置き場は、それぞれ極少人数が利用します。その為特定されやすいデメリットがありますが、それにより綺麗に使うであろうメリットもあります。

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>>173 口コミ知りたいさん
高級タワーマンションなら気にしなくてもいいですよ、三井さん分譲で三井さんの管理ですし、各階ゴミ置き場出しているのは十分に懸念ない事が確認ずみでしょう。一般売主なら懸念あるかも、三井さん信用できますよ、しかもパークタワーシリーズですし。

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>>171 匿名さん
学区は仰せの通りです。まず入一で中学受験をする方は少ないと思いますよ。でも、受験を周りと合わせる必要ありますか？もしこれからお子さんを、というお考えの方でしたら小学校受験をされても良いかと思います。

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70平米管理費+修繕費5万円台って普通なのでしょうか。。？

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>>176 通りがかりさん
高い、、、ですね

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>>176 通りがかりさん
くそ高いが、今のご時世はそういう相場ですね。

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>>175 マンション掲示板さん
中学受験を考えると、
やっぱり山王小学校学区なんでしょうね。。
8割以上が中学受験する様なので。

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>>176 通りがかりさん
高いですよね。でも、さらにここの管理費修繕費、たしか毎年10%ずつ上がるそうですよ。しかも入居前に払う修繕積立一時金も他よりはるかに高額です。

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>>180 マンコミュファンさん
ずーっと住むなら何の問題も無い。
修繕積立は未来に発生する費用の積立て。
投資転売目的なら余計な費用。

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>>180 マンコミュファンさん
インフレで賃上げがない限りこれはやばいですね。10年後ローンとは別にさらに10万かかる、10万って言ったら10年まえのローン本体の返済額....マンションは贅沢ですね....今のご時世は昔の水準と比べローン2本抱えている負担額ですね
０ 年管＋積＝ 5万
５ 年管＋積＝ 7万
10年管＋積＝10万

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>>182 周辺住民さん
22年から管＋積＝ 5万が常識になってきたので、10年後2032年頃は大体のタワーマンションは10万に跳ね上がりますね。そうするとローンの負担もしなければならないので、みんな耐えられない事で一斉に売り出すする気がします。タワーマンション暴落の風景がみえてきますね。

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>>183 周辺住民さん
新築タワマン買うような人は、インフレになったら応分に賃金上昇見込めるか、インフレ対策きちんとできてる資産を持ってる人でしょ。そうじゃない人は買うべきじゃないし買えないでしょ。なので10年経ってもタワマンのような高額マンションは暴落しませんよ。安いマンションから手放す人が増えていきます。

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大井町は坂多いから論外

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>>171 匿名さん
数年前の卒業生の親ですが、国私立へ約半分進学しました。卒業式の式次第に印刷されてました。ですから受験率自体は半分超えるでしょう。

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>>186 eマンションさん
いやいやそんな多くは無いですよ。
昨年も東側の近隣小学校と同様、
感覚的には5人に1人いるかいないかでした。
それでも以前よりは増えている印象です。
環境や中学受験の観点から山王小学校への越境を希望する家庭は多いのですが、大田区は越境を認めていません。

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>>187 通りがかりさん
山王は公立の中学校が遠いので私立を受験する方が多いのかと思ってました。夏休みの宿題はほぼないそうです。また趣旨とはズレますが、PTAがないのは有難いですね。

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>>185 マンション検討中さん
大井町は山の手、大森は下町というか東品川から大森海岸にかけては元々漁師町だから当然坂の下
大森でも山王は元裕福な地主のエリアで急な坂となっているがそこはいいのかな

大井町から御殿山一帯は江戸時代大名の下屋敷が多く今も公園は元大名屋敷の名残が残っている
というわけで都内には坂が至るところにあるが坂上は上流武家、大森のある坂下はいわゆる下町

23区の殆どは岩盤の強い関東ローム台地の上に存在しており、大井町は台地の南限ゆえ大森や東品川は当然台地から下ったエリアになるので大井町が坂を登る印象になるのでしょうね

私としては海岸沿いの旧漁師町より武家屋敷のあった山の手でかつ最も海に近く、医食住が揃い、品川区役所や官庁出先機関が隣接し更に城南エリア最大のオフィスビルが広町に建設される大井町がベスト
だが期待できるのは大井町がメジャーになるにつれ
大森の評価も上がっていく

品川区の人口は増加が見込まれ大田区は減少するが
大森はやや増加という分析とも一致する

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>>189 口コミ知りたいさん
かつて江戸の歴史学者に聞いたことがあります。
町を「ちょう」と呼ぶ所は町人のまち、「まち」と呼ぶ所は武士のまちだそうで大井町、大手町、田町、御徒町など
大井町の西口は比較的静かなシティタワー、クレビアタワー、ブリリアがいいですね。
シティタワーに知人がいますが静かで居心地が良く640世帯もあるのに殆ど売り物件がありません。
でも次に良いのが大森のパークハウスとパークタワーあたりでしょうか。
お見合い部屋が多いのと周辺が夜間猥雑なのが少し気になりますが。

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パークタワー大森は少しペンシルすぎない？
駅近には土地がないから仕方ないけど

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東京はギリ大森までだね
蒲田は川崎のイメージ

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>>190 匿名さん
最近はシティタワーも売り物件があるようですが、非常に高いので、大森の新築マンションの方が割安かな

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>>189 口コミ知りたいさん

大井町は本当に残念。
坂だらけだけど、駅まで辿り着けば交通の便が良い。
難点は飛行機。

飛行ルートが変わってから、大井町駅の真上を、
驚くほど低い高度で飛んでる。
ほんと城南島海浜公園並に凄い。

好きな人は喜ぶだろうが、騒音と事故が心配。

https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

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>>195 匿名さん
貴方の投稿は大嘘です。
大井町は住民数は増加しています。
飛行機だって第２ルートなので短時間ですし、駅上を通過中は下から見上げると迫力を楽しむことさえできます。
ところがシティタワーのようなハイグレードなタワマンは防音窓が完璧で機影は見えても音は聴こえません。
電車の方が遥かに騒音なのに線路沿いに住んでいる人に尋常でない所に住んでますねとでも言うのですか?

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>>194 評判気になるさん
事故とは何ですか
具体的に説明して下さい
大井町で落下事故でもあたったのですか
落下だとしたら高度は関係なく日本全国どこだって同じ可能性を持っています
騒音はまだしも(殆どの住民は気にしていません)事故を口にするのは無責任極まりない
貴方の頭の中で何をイメージしてもいいですが書くからにはいい加減なものは避けるべきです。

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大森駅は夜の酒飲みのまち
犯罪件数も多く住宅としては都心への便利さだけ
単身者ならいいがファミリー向けではない
唯一環境の良い山王は急な坂の上
毎日歩くには息が切れる
パークタワーにしてもパークハウスにしても
規模からみても周辺環境からみても無理やり作った感が否めない

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>>198 匿名さん
大井町に住んでいます
飛行機騒音を声高に叫ぶ人には悪意を感じます
貴方も下衆ですね

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