パークホームズ京都二条城ってどうですか？

地元民から見たら、人気エリアの一番人気のない場所。
二条城前駅は近いが、二条城以外何もない駅。
烏丸線の烏丸御池駅は遠い。
三条商店街は、高額マンションを買う層には物足りない。
学校や塾もかなり遠い。
堀川通りは、京都市内屈指の交通量、暴走族も走ります。
資産価値はあまり期待できない。
ちなみに二条城は頻繁に行く場所ではない。
京都御苑や鴨川なら行くけど。
マンション事態はいいと思うが、立地が残念。烏丸通より東にあるか、四条通りにもっと近ければ、と残念です。
この価格帯はあり得ない。
他の価値あるマンションの価格に届かない富裕層がセカンドハウスで購入。
その様な感じでしょうか。

>>59
特にココは向かいが稼働率高い消防署で京都で一番うるさい堀川沿いなので地元の人間はまず住まないです。
セカンドにしても実住にしても烏丸線沿いが人気ですよ。
スーパーは近くにないですが、三条商店街が近いので買い物は困らないかと。
教育なら御所南小学校区がこの辺りだと一強でココは高倉しかも徒歩1.3キロもあるので地元の人はあんまりですね。
どちらかというとセカンドハウス狙いの立地と売り方かなと思います。

通りで命名するなら堀川御池ですし、立地としては田の字北西の端っこになるんですね。しかしながら、価格は高くなりましたね。地元の一般的な会社員の手に届く物件では無いです。富裕層のセカンドなら良いと思います。

>>68 マンション検討中さん
東側は細い道を挟んで西向きの日本家屋が南北一列に並んでいますが、その東側はジオのマンション、更に東側にもう1棟マンションが建っています（どちらも高さ31m）。ジオの南面は姉小路通、北面はこのマンションとほぼ同じですので、細い道を挟んでお見合いというわけではありませんが、風景は期待できないでしょうね。

高倉小って、あまり評判良くないんでしょうか？御所南と同じ御池中学校区なので、良さそうに思っていたんですが

>>73 マンション検討中さん
いい小学校と聞いてます。烏丸通を越えて1.3キロ、このマンションからだとお子さんの足にはちょっと距離があるかも知れません。

ジオのマンションと比べた場合、
ジオのほうがまだいいということでしょうか。

地元の人はまず住まない感じなんですよね？
堀川通の音は24時間かわらないんでしょうか。
堀川通から最低でも何本東に入ったほうがよいのでしょうか。
近隣にお住まいのかたにお伺いしたいです。

>>75 匿名さん
現地住民でしたが、堀川通の交通量よりも、消防署の方が気になるでしょう。
西洞院くらいまで行けば、多少マシかも知れないけど。私は西洞院より西でした。
さすがに抑制出来ないし、突然のことなので。

>>75 匿名さん
このマンションの近所で販売中のジオだと堀川の西になりますが、そこのことだとすると、住み心地は西向きに開けている住戸が良いか、東向きに開けている住戸が良いかじゃないでしょうか。個人的には京都の西向き住戸は些か・・・ですが。
南向き住戸だと（少し入って入れば）消防車の音も、堀川通りの車の音もさほど気になりません。堀川の車の音が木になるのでしたら、堀川に面した御池から市場の間のホテルに滞在されてみればいかがでしょう。ホテルの部屋よりこのマンションの防音はしっかりしていると思います。

75で投稿したものです。

書き方が中途半端でした。すみません。
ジオは販売中のジオではなく、
ジオ姉小路が中古ででているので、
そことの比較でした。
少しだけ内側に入ってはいても堀川通とは大差ないのかなあ？てわからなかったもので。

消防署の音もどうなのかなと気になっていました。
ホテルに泊まれるようでしたら試してみたいと思います。
ありがとうございます。

>>78 マンション掲示板さん
ジオ姉小路通でしたら、このパークホームズが遮音壁になって西側の部屋でも堀川沿いの騒音はかなり緩和されるでしょうね。あと、祇園祭の頃に南向きの窓を開けて風通ししていると、稽古中の祇園囃子がかすかに聞こえてくるのではないでしょうか。

京都市内ではどの向きの物件が快適でしょうか？隣接する建物が密接していても南向きなのでしょうか？南？西？東？北？

冬の京都はほんとに寒い。たっぷり西日の入る西向きがお勧めかな。

>>81 匿名さん

冬暖かく
夏暑すぎる
西向きか　な　

東向きは午前中はいいけれど、午後部屋が暗くなっていや。西向きは夏だと夜７時くらいまで電気がいらない。

>>80 マンション検討中さん
冬場、最低気温がマイナス15度くらいまで下がる（夏場、最高気温が30度を越えるのが精々10日程度、しかも湿度が低い）札幌だと、西向きの部屋は快適でした。京都の西向きの部屋で夏を過ごすのはどうなのでしょうね、最近のマンションは断熱が良くなっているのでしょうけど、ちょっと引きます。

>>80 マンション検討中さん

抜けてる西向きはほんとにお勧めしません。
このマンションと同じ窓のパークホームズの西向きに住んでますが、夏は陽が西に傾いた瞬間から地獄です。暑い、眩しい、家具が焼けます。

>>80 マンション検討中さん
9年前に賃貸で京都の部屋を探しました。周旋屋さんのお勧めは、まず南向き、次は」東向きということでした。そのとき探したのは分譲賃貸でしたが、現在分譲中の部屋より機密性など落ちる物件が多かったとは思いますので、ご参考になるかどうかわかりませんが。

西向きはほぼ完売みたいです。日差しは強くても断熱は最新対応されています。むしろ西向きの眺望は京都ではなかなかないレベルなので、それに価値を感じる人が多いということかと。
東と北は暗いです。特に京都はまわりを囲まれていることも多いので尚更。

>>87 名無しさん

ほぼ完売ですか。凄いですね。
高いんですよね？
それだけ買われるかたがいるんですね。

価格にもうついていけません（笑）

昨今の異常気象は今後も続くでしょうし、今までの向きによっての価値観も少し変わってくるかもしれませんね。
南向き神話のようなのはなくなったりして。
欧州のように東、北向きが好まれる時代がきるかもしれませんね。
人の好みもそれぞれで住みやすければ向きは関係ないかもしれませんね。

>>89 マンション検討中さん

文字打ち間違いました。
時がくるかも　です。ごめんなさい。

>>88 マンション検討中さん

同感。羨ましいかぎりです。

こちらの物件は共用部が豪華ですし、それを使える意味では、価格抑えめの東や北の部屋はお得かもしれません。この規模は中心部では珍しい。

>>92 名無しさん

そうですよね。この規模。共用部の豪華さ、魅力的です。

>>89 マンション検討中さん
欧州って（おそらく北の方、ドイツとかイギリスとかだと思いますが）好まれるのは北海道と同じ西向きのようですよ。緯度が北なので貴重な太陽を楽しむということです。欧州で北向きが好まれるという話はあまりないかと思われます。ひょっとしたら南欧のイタリアあたりの話でしょうか？。
一方で、日本でも研究室関係は光線があまり変わらないということで、明治以来、北向きが好まれています。でも暮らすには暗いですよね。

本の背表紙が日に灼けるのがこわいですから、研究室や本屋なんかは北向きが多いんじゃないですかね。窓の景色も仕事上関係ないし。

>>95 匿名さん
昔ながらで言いますと、顕微鏡の光線が北向きの方が安定してるというのが、一つの理由のようです。学生の頃に、そのように習いました。実験室で住むわけではないですからね。

パリに住む友人達は家具や調度品が日に灼けてしまうのは嫌だからどちらかと言うと南と西は選ばないとよく話していました。
自分たちは昼間に公園で日光浴するからよいと。

研究室のお話も興味深いです。

>>97 マンション検討中さん

昨日の現地付近です。たまたま消防署に用事がありましたので。

第二期が今週末抽選なのですね。10戸出ているのでだいぶ残りも減ってきているのかな？中心部にしては大型ですが売れ行き順調に見えます。

堀川通ってどうなんだろうなー

と思ってしまう。

反対にどうしてこの物件は人気なんだと思います？
もし本当に売れ行きが好調なんだとしたら。

>>102 さん

三井さんの物件であること
ゲストルームがあること
そこそこの住戸数があるのでスケールメリットがありそう（管理費修繕積立金の負担分）
マンションのデザイン

かな

堀川は京都らしさは感じないけれど、マンションストリート。それなりに生活利便性は高いし、資産価値は維持できる立地だと思います。

堀川は単なる大通りですが、二条城の方はさすがに雰囲気ありますよ！高級ホテルも増えてるし来年にはシャングリラもできるみたいですね。

好調なんですか。
以前説明会に行きました。
建物の耐久性が良いので大規模修繕の周期が18年と長いこと。それによって居住者の負担が減るというのがいいなと思いました。
検討していたら出遅れてしまった感じです。ため息。

西向きは売れてしまったということですが、改めてこのマンションの西向き住戸の特徴を見てみると、Low-Eガラスは当然のことですが、西向きの窓は全て腰窓＋カウンター式で、バルコニーがないので、かなり西陽対策が設計段階で考慮されたんだと思います。西向きが暑い理由の一つがバルコニーや床からの陽射しの照り返しなんですよね。カウンターにすることで窓面積自体が小さくなり、バルコニー床からの照り返しもない。かつ出窓・カウンター内で陽射しのコントロールができる。さらに窓面が外壁から少し後退していることで日照量も減らせる。買っておけばよかったと今さらながら後悔・・・

>>106 マンション検討中さん

そうなんですよね。
大規模修繕の周期が18年。
よいとおもいます。

新しく建てているこういうしっかりしたつくりのマンションは18年になってきているんですよね。

昔住んでいたマンションでは、
大規模修繕は18年周期でできると新聞に載っていたと紛糾したときがありました。
古いマンションでたいしたつくりになっていないのに18年はありえないのに（笑）

こちらのマンションはうらやましいです。

一般的に大規模修繕は平均的に12年周期で修繕されることが多いようですね。
もちろんマンションによって変わってくると思いますが、20年以内に一回あるということでしょう。
１８年というのは期間的には間が空いているなと感じました。
大規模修繕するのにも、管理組合の合意や修繕の費用などの大多数の合意が必要になることもあり、マンションによっては
期間が延びたり、修繕の部分が変わったりと色々あるようです。

ホームページにAPタイプ出ているので、まだ西側残っているのでは？でも高そうです。

今のマンションは構造がしっかりしているので大規模修繕のサイクルが長くなっているんですね。
大規模修繕が18年毎であれば、永住される方は自分が住んでいる間に最大で3回まわってくる事になるでしょうか。

>>111 匿名さん

今のマンションであったとしても
18年ではだめなマンションは多いです。
やはりそれなりの部材を使用したりと
耐えうるつくりにしていることが条件ですので。

役員や大規模修繕にかかわり、その時に大手デベ何社かに問い合わせをしましたが、
最近のマンションであってもあるレベル以上でないと18年というのは難しいと言われました。

ですのでこちらの物件はそれなりにつくられているのかと思われます。

目の前にある消防署から夜間等の騒音が気になるのですが

>>114 マンション検討中さん
西向きの住戸は全てバルコニーレスなので、自分の階、そして上階のバルコニー軒裏から反射される音は構造上少ないと思われますね。さらにサッシュ性能まで考えれば、日常生活上気になることはないと思います。通常以上に音に過敏な方は検討しない方がいいのでは？ともあれ、消防署に面する西向きはほぼ売れてしまったようなので、関係ないですね。

>>消防署に面する西向きはほぼ売れてしまった
価格もきっと、織り込み済だと思います。

今日みたいな日は暑すぎて窓開けていられないでしょうし、あまり気にしなければいいのかなと思っています。

涼しい日でも、夜だと防犯面で窓を大解放するのかどうか疑問ですし。
起きている時に消防車の音がしても、近くのマンションならこのくらいの音はするかと理解はできると思いますし。

>>116 匿名さん
98です。堀川沿いだと、夜昼問わずあまり窓を開けたくないのではないでしょうか？昔、今出川沿いの賃貸に住んでいたことがありますが、道路側の部屋だと窓を開けると車の音がうるさくて、寝つけませんでした。当時の技術なので窓を閉めていても気になりました。車が走り始めるシャーッという音が一定感覚で（信号の度に）聞こえてくるのうっとおしいですよ。ここは防音対策は十分なので、窓を閉じていれば大丈夫でしょう。

買い物は三条商店街が近くて便利かな。
確かに交通量は多いですが、騒音で悩まされるということはないかなと思います。
喘息などの人は換気や洗濯物には気を付けたほうが良いですが
それ以外あまり問題ない気はしますね。

こちらの物件、好調のようですね。

三条商店街は端から端まで歩くとどれぐらいの時間がかかりますか？

>>119 マンション検討中さん
だれが歩くかにもよるけれど、直線で８００メートルなので、
標準的な成人男性だと10分ほどかな。
https://kyoto-ankyo.com/storeinfo/202206syoutennmiti.html

堀川通り側の住戸は、換気口や台所の吸排気、エアコンの吸気口、エアコン設置場所など含めて、窓以外は道路側に開口がなく、全て内側の吹き抜け部分に開口があるので、道路からの音はかなり遮断されているし、室内に取り入れる空気も道路側からではないところからの空気なので、一般の無策なマンションに比べて、相当な配慮がされているようですね。すばらしい。。。

>>120 匿名さん
教えてくださってありがとうございました。
西友は真ん中あたりでしょうか。

>>122 匿名さん
はい、真ん中あたり。↓
http://www.joycolor-hair.com/shop.html

ゲストルームっておいくらぐらいで使用できるんでしょうか。
京都の宿泊代がかなり高くなっているので来客時にはありがたいかもしれませんね。

検討中の一つです。
こちらの物件は永住派とセカンド派どちらが多いのでしょうか？
お城好きには最高の場所かもしれませんが普通に住む利便性とか考えるとどんな感じの生活になるんでしょうか？
住みやすいですか？
良い病院とかもありますか？
お近くにお住まいの方がおられましたらぜひお聞かせください。

>>125 通りがかりさん
二月下旬に見学に行った時、割と東京の方が多いと伺いましたが、比率までは分かりません。最上階10階の西向きの3室はほぼ予約が入っていて、9階、8階西向きも人気ということでした。
少し中に入ったところで住んでますが、仕事やら、生活上やらで烏丸線御池駅、阪急大宮駅、JR二条駅くらいまでは歩いてます。夏の暑さはちょっとシンドイですが、十分ちょっとなら普通に歩けるということでしたら便利だと思います。その程度の距離内なら三条会商店街、ライフ、生協、イズミヤなど、大きくはありませんがフレスコもいくつかあります。
病院は開業医さんと相談して必要に応じて京大、府立医大、第二日赤、市立病院、新町病院（旧逓信病院）などに検査に行ったりしてます。
昨日は近所で祇園祭の神輿還御を拝見しました。

地元の人が思ったより多いと伺いました。東京からのセカンド目的も一定数いそうでしたが、それだけ地元の人が選ぶのはいいなと感じました。ご参考に。場所は緑も多く見えて、利便性とのバランス良いと思います。

>>127 マンション検討中さん
地元民からすると堀川通でこの価格？

>>128 ご近所さん
地元民の方は30年前で思考が止っていますからねえ。いまは堀川や五条などのハードルが高くなっています。伏見も高くなってきた。

近所で祇園祭・・・良いですね。
京都らしい生活ができそうなイメージです。
第4期の予告広告が出ていますが、
これまでの販売で売れなかった分は残っていないみたいなので、
売れ行き好調なのだと思われます。
第4期は9月中旬販売予定ですから、
夏休みとか何か余裕の販売計画なのかなと感じます。
総戸数89戸で2025年9月下旬入居予定。
早々に完売する感じでしょうか。

>>130 匿名さん
祇園祭の後祭の夕方から、還幸祭では四条の御旅所から三座の神輿それぞれのルートで三条商店街の中央付近にある又旅所へ、さらに八坂神社へとねり歩きます。北は御池通、南は高辻通、西は千本通の内側が神輿のルートのようです。特にお帰りは三座とも三条通りを寺町まで東に向かいますので、ここのマンションから少し出れば拝見できるチャンスは多いと思います。

公式ページの間取りタイプがどんどん減ってしまっているのでやはり人気があるんでしょうね。

京都は一年を通して色々なお祭りがあって良いですね。

ただこの連日の暑さが気になります。

長年京都に住んでいるのであまり気にしたことはありませんでしたが
他府県の方から見ると、お祭りなどの行事ごとが多いように感じられるのかもしれませんね。
住んでいると、あまり意識していないという感じかもしれません。
暑さについてですが、夏は暑いですが、冬の冷え込みはもっと驚かれるかもしれませんよ。

共用部分のライブラリーって実際皆さんお使いになるんでしょうか。

>>共用部分のライブラリーって実際皆さんお使いになるんでしょうか。

全員の方が使用するかはわかりませんが
このライブラリーが決め手のひとつになった人もいるのでは？
自宅とは違うところで集中して読書したり、仕事をするのっていいですよ。

もしかしてまもなく完売ですか？

１３６さん、４期の販売が今月に始まりそうです。
まだ販売戸数は残っている感じです。
希望の間取りなどがあるのであれば、まだ間に合うと思います。

>>137 匿名さん

ありがとうございます。
もうスーモに掲載がなかったので。

長期修繕の面と、坪単価が他物件に比べて少しお安いかなと思って検討していました。
まだ検討中ですが、今後の参考に問い合わせだけでもしてみようかと思います。

>>138 検討板ユーザーさん
三井の京都レジデンシャルサロンから、東京（日本橋）商談会の案内がきてましたが、希望があればパークホームズ京都二条城も商談させていただきます・・・ということでしたので、部屋はまだあるのでしょう。

二条駅西側に新しいマンションが立つみたいです。
イーグル、ジオみたいですね。

>>140 マンション検討中さん
三井より坪単価５０万円は安いでしょう。

まぁ場所も少し劣りますからね。
ただ、二条駅周辺の充実ぶりがより一層進みそうです。
フレッツの跡地もマンションのようですね。

すぐ南のホテル跡地も分譲マンション（プレミスト？）になりそうですね。この物件と同規模くらいでしょうか。

4期の値段出てます。西側２億超え？？景色良さそうですが、さすがに手が出ないです。

>>144 マンション検討中さん
91.86平米だとAタイプですね。3月は10階でも2億を切っていたので、値上がりしたようです。

サイト見ました。APとあったので最上階？でしょうか。景色良さそうですね。
値引きと思いきや値上げもありなんですね。
お買いになられる方は羨ましい。

>>146 検討板ユーザーさん
西向きの8階から上はプレミアムになってました。

2億にもびっくりしたけれど、1LDK+Sの54.57㎡で約7千万円なのも驚きです。人気の京都で駅から3分とはいえ、これほどとは。地価が高いのだろうなとは思うけれど。
間取りは概ねいい感じだと思いますが、価格的に考えると南向きとか多めの収納とか、スムーズな動線とかを期待してしまいます。AP typeはさすが2億というだけあって、ほぼ理想的な間取りかな。

先ほどHPを見たら、最多販売価格帯が消されてました。4期の販売時期が当初の9月中から10月上旬になったことも含めて、若干の価格調整が行われる（上げすぎた一部の住戸を下げる？）のかも知れませんね。いずれにせよ、残が6戸と明示されたのでこれが最終期なんでしょうね。

>>148 匿名さん
ここはコロナの頃、タイ系のホテル建設予定地でした。ということは、高い価格を提示できるホテルや賃貸マンションに比べて、それだけの価格を提示できなかった分譲マンションの会社が及ばなかったということでしょう。その後、ホテル計画が取りやめとなり、跡地を三井さんが取得したのでしょう。
ということは、2020年頃のホテルバブル時代の習得価格を超えて三井さんが買って販売ということになりますので、少し高めなのかもしれません。その辺りを躯体工事の確実さ（したがって大規模修繕が後送りできる）というふうなメリット付で合理化してるのかなとも思います。モデルルームに伺っていいマンションだと思いましたけど。

>>タイ系のホテル建設予定地
そうだったんですね。ということは、立地はかなりいいということ。。。

「タイから日本へと上陸した、注目のホテルブランド」
検索しちゃいました。
あのホテルかな。。。

10月4日、物件概要が更新されました。4期では、残6戸（今回は概要に書かれてませんが）のうち、2億超のAPタイプを含む2戸が明日土曜日に抽選・販売されるようですね。2億超のお客さんが見つかったんでしょうね。そうするといよいよ残りが４戸。完成まであと1年、余裕ですね。

物件概要を見てみたのですが
販売状況はもう確認できないようになっています。
みなさんの情報を拝見すると、かなりの高額ではありそうですが
記載がないということは、十分に売れていて販売戸数はあまり残っていないのかも？

>>153 匿名さん

土曜日には掲載されていました。
152さんが書かれていますがあと4戸では？
我が家は出遅れ組でした。

先着順で1戸販売されてますね。

これはAPタイプだけ売れたということ？それともこれが最終の1部屋？いずれにしても時間の問題か。

>>155 マンション検討中さん
今先着順の7090万の部屋は何階か
教えていただけますか？

>>157 マンコミュファンさん

たしか公式サイトに出てましたよ。6階？

>>158 マンション検討中さん
ありがとうございました

河原町の定借はようやく完売。こちらは順調そうですが、河原町並みの値段なのになぜ？立地？物件グレード？最近の河原町から東山エリアは近寄りたくない感じでしょうか？

河原町から東山エリアの方が良いのでは。

>>159 匿名さん
当初の価格より500万以上高値になってますね。人気があるのでしょう。

そう、値上げしても売れてます。立地でないなら何が売りですか？物件グレード？共用部？学区？場所も普通に便利ですけどね。

マンションは立地が最重要と理解しつつ、今の時代にしてはとてもしっかり作ってあって、内廊下の玄関まわりはじめ中の作りも素敵ですし、購入した方は満足感あるんじゃないですかね。

第1期の販売価格と比較して、3-4期の価格は10%以上上がっている感じです。マンション市況と歩調を合わせているのでしょう。

>>165 匿名さん
少し南にいったプレミストさんの平均坪単価いくらぐらいかご存知の方教えていただきたいです

>>166 マンション掲示板さん
プレミスト京都四条堀川なら↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684920/
ただ、中古物件は軒並み坪400万に上がっている感じ。

>>166 マンション掲示板さん
ホテルの跡地に建設中のプレミストは、まだ情報が出ていないようです。