ザ・パークハウス横浜港南台ってどうですか？

京浜東北線で大幅な遅延出るのは鶴見川崎辺りからだから港南台から新子安くらいまでが通勤経路なら大きな影響は時々あるくらい。
だから東京通勤なら港南台住みは厳しい。

棟の立て込み具合は敷地の形状を生かしていかに多くの戸数を設けるかを考えた策なのだろうと思いますが、公式HPの敷地配置完成予想図を見るとまるでパズルのように組み込まれていますが南向き以外の日照が心配ですね。

>>42 匿名さん
日照はどの向きも悪くないのでは。
元々道路より3～4メートル高い土地ですし。
東向きの目の前は4車線道路で、道路の向こうは駐車場。
西向きは目の前が隣の団地の駐車場。
南の２棟のうちの一棟は、目の前の建物を見ることになるので、ここが一番眺望悪そうです

いろんなタイプの間取り図を見てみたら、皆さまがおっしゃるとおり、リビング隣のバルコニー側の洋室、ガシッと壁で仕切られてますね。これ、ものすごく圧迫感がありそう。

リビングとつなげて広く使いたいこともあるので、可動式がいいなぁ。壁を造ってしまう方が安上がりなんでしょうか。まだ建ってないので、オプションでもいいからウォールドアにできないのでしょうか。

今のところ良いと思える間取りがひとつもないです。立地はいいのに残念。

全部5階建てだと思っていたのですが、よく見たら、南側の2棟はそれぞれ4階建てと3階建て。南の2棟を低くして、その裏の北棟に日照を確保する構造なのですね。

>>46 周辺住民さん
南棟の上に高圧電線がある関係で低くなっているようです。

高圧電線は公式サイトトップページの外観完成予想CGに半透明の線で描かれているものでしょうか。
電線については意外と見落としがちな要素なので敷地内をどのように通っているか現地で確認するのが良さそうだと思いました。

ていうかもともとこの場所に住んでた団地のやつは無償でここに住めるの？
格安価格？

>>49 デベにお勤めさん
地権者が新しい建物に居住する場合、手出し金が必要か不要かは建て替え時の条件により様々です。
駅前のウグイス団地は手出しゼロで建て替えたそうですが、手出しゼロは結構珍しい例だと思います。
コマドリの元住民の方々は、今回多少なりとも手出し金の負担をしているはずです。

というか「団地のやつら」って下品ですねぇ。

高圧電線ですが、気になったのでGoogleマップで見たら、敷地の南側を東西に走っています（ひばり団地～かもめ団地）。またストリートビューで見たところ、かなり高いところを通っているので、これまでと同様の５階建てなら、視界の邪魔にはならなそうです。

元々の住民のうち、自己負担金を支払って新築住戸を手に入れ仮住まい後に戻ってくる方々の住戸が「販売対象外」となっている訳ですね。

>>51 匿名希望さん
思っていたより販売対象外が多くて、今回の販売戸数わりと少なめですね！気に入った間取りがあれば早めに確保しないとですね。

見学会の予約がいつ見ても満席。
参加できた方いますか？

モデルルームが人気なのは良かったです。港南台は地味ですが、とても住みやすいですし、セレブこそいませんが、住民の民度は高めだと思います。良さを分かってくださる方が増えると嬉しいです。

>>49 デベにお勤めさん

ただ住んでいたのではなく、住戸を「所有」していた「区分所有者」の皆さんが主体となって建て替え事業を行っているのです。デベロッパーはその事業に協力して、余った住戸を売っているにすぎないので、旧住民を「やつ」なんて言い方をしては良くないと思いますよ

せっかく立地悪くないのに、間取りどれも微妙ですよね。
しかも期待していたよりかなりお高い。それでも売れるんでしょうが。

>>56 マンコミュファンさん

価格はどのくらいなんですか？

>>56 マンコミュファンさん
やっぱりかなりお高いんですね。
前に坪220-250とあり得ない価格を「三菱から聞いた」と書き込みがありましたがなんだったんでしょう。
小さな部屋は変な間取りばかり。住みやすそうなのは70平米以上ですがいくらくらいになるんでしょう？気になるけどモデルルームの予約は取れないし。。。

やっぱり坪350くらいいってますか？？
私もモデルルームなかなか予約が取れません...。

まあ立地が良いだけに高いだろうなとは思ってました。
私もモデルルームの予約が取れないので詳しい価格帯は知りませんが。

港南台民だけど、あの距離で徒歩8分は無理あるかな

>>61 名無しさん
そうでしょうか？私自身は港南台に住んでいたときも歩いたことはありませんが、あの辺りはフラットですし、違和感ないですが。Googleマップでも徒歩８分となっていますし。

>>61 名無しさん
通勤で港南台駅使ってる近隣民です。
建て替え話が出た時、取り壊し前のコマドリ団地中央付近からひばり団地を通り歩道橋からバーズの2階入口まで4分、そこから駅改札まで3分ちょいでした。
下の道を通っても同じくらいでした。
なので徒歩8分は現実的だと思います

旧こまどり団地の住民もほとんどがひばり団地を抜けて、そのままバーズ２階に接続する歩道橋を渡って駅に向かっていたと思います。道がフラットなので楽ですし、緑が多くて木陰もありますし。

バーズが開いてない時間帯でも歩道橋の階段を降りればいいので問題なしです。この歩道橋は階段が緩やかで自転車やベビーカーも上がり下りできる仕様なので、よくある昭和の歩道橋とはちょっと違います。

ひばり団地は私有地なので、公式には「ひばりをぬけると早いですよ」とは言えないのでしょうけど。

ご近所さんならではの近道情報をありがとうございます。
公式ホームページの駅から現地までの徒歩ルート動画の中にも
歩道橋が映り込んでいましたが、確かに勾配が緩やかで
注意すればベビーカーもいけそうですね。

>>65 匿名さん
Googleマップの「航空写真」で見てみると、まだこまどり団地だったときの航空写真が見られます。こまどり団地のときは、ひばり団地と敷地がつながっていて、間にフェンスはありませんでした。航空写真を見ると、ひばり団地の13号棟の脇に黄色い斜線が見えますが、そこがつながっていたところです。ザ・パークハウスに建て替えられた後、以前のように敷地がつながるのでしたら、ひばり団地を通り抜けられるので駅までが楽です。建替え後はフェンスで敷地を分けるのか、どうするのでしょうかね。

マンションから最寄り駅まで徒歩１０分以内であれば、アクセス良しと自分では思っています。
家族で住む環境としても良さそうなのかなと思っていました。
ただ、近くに高圧電線があるのはどうでしょう。
永住として買うには良いと思いますが、万が一リセールとなると価格は下がりそう。

>>68 匿名さん
高圧線高圧線と気にする人多くてびっくり。
更地に建てたわけじゃなく40年もこまどり団地に住んでた人に健康被害あったと聞いたことなく。気にしたこともなかった。
高圧線が気になる人は港南台はやめた方が良い。ここに限らずどこも高圧線すごく多いから

科学に弱いんでしょう。

>>68 匿名さん
高圧線の電磁波が不安という方は、一定数いると思います。ネットにも怪しげな情報も含め、さまざまな情報が載っています。でも実際は、そこまで気にしている人ばかりではないのでは？　港南台は鉄塔が多くて、団地の中やマンションの脇を高圧線が横切っていたりしますが、たくさんの人が元気に暮らしていますし。そのせいで売れないとか、物件の価格が低いということもないですし。

私が高圧線がいやだなと思うのは、景観です。この時期のきれいな青空を黒い線が横切っていて鬱陶しいと感じます。ただ、景観という点で言えば、この新しいマンションでは旧こまどり団地と同じく５階建てなので、ベランダからの眺めにはそれほど影響はないと思います。

安くて驚いてます。前に「高過ぎ」と書いてる人いたけどいくらを想定してたんだろ？
港南台で駅近新築はなかなか出ないから争奪戦になりそう…

>>72 eマンションさん

いくらですか？

高圧電線は人体への影響はないと言われていますが、不動産取引では「嫌悪施設」に該当するんだそうです。
その為高圧線が近くにある土地や住宅は価格が安くなる傾向にあるようです。
こちらが割安であるなら、高圧線も関係しているのかもしれませんね。

高圧線問題と陽当たりが悪いこと、上層階は旧居住者がかなり取得していること、港南台では今後膨大な戸数のマンション建て替えが控えていることを考えると、坪300以上は難しいでしょうね。この物件のメリットは、駅前エリアに位置しており、改札まで徒歩8分でも心理的にはもっと近く感じることでしょう。

ひばりやつぐみなんて棟数多いし、いつ建て替えになるかわからない。
ライフステージは人それぞれ違うから、何年も待てる人は待つのも良いと思う。

でも建替が決定してない幻みたいなマンションを気にしてこっちの坪単価も下げてるとかありえないと思う。
なんで安いのか本当に謎

>>76 マンション掲示板さん
そんなに安いのですか...？
坪３００切ってるの？

港南台には旧・公団の分譲団地がたくさんありますが、建替えが実現したのは、比較的小規模だったうぐいす団地（現・ブランズシティ港南台うぐいすの杜）とこまどり団地（ザ・パークハウス横浜港南台）だけです。大規模なひばり団地やつぐみ団地の建て替えが実現したら港南台が一気に活性化しそうで素晴らしいですが、そう簡単ではないでしょうね。

>>78 周辺住民さん
そうなったら嬉しいなー！
あと10年後とかに！笑

団地があるということは、小学校や中学校の治安や周辺の治安面などはどうでしょうか？
団地があるところはあまり治安がいいところというのを聞いたことがありません。

建て替え計画というのが現時点であるようならば、将来団地が建て替えられて分譲マンションになったり、
URになったりする可能性はあるかもしれませんね

私の記憶では、ハス向かいのかもめ団地は殺人事件が少なくとも2回、死体遺棄事件が1回は起きています。他にも港南台ではマンションで宅配業者を装ったストーカー殺人（未遂かも）、路上拳銃強盗殺人があり、最近は10年に1回は殺人事件が起きている感じですね。小中学校は特に荒れているという話しは聞きません。

>>81 ご近所さん
確かに昔事件があったような遠い記憶があるようなにいような気もしますが、それをもって治安悪いとはあまりに飛躍し過ぎ。
港南台は本当に穏やかなとこだけが取り柄の田舎の駅だと思います。
本当にご近所の方？

あと、ひばりやつぐみの建て替えは、話は確かに出てますが相当決まるのに時間かかると思いますよ。棟数が多いから住民の同意を取り付けるのが大変。建て替えが本決まりになっても、そこからデベ探したら大変。前の方のように10年待てる人ならイイけど

>>80 匿名さん
港南台は民度がわりと高いです。また、教育熱心なお宅が多いためか塾がたくさんあります。82さんのおっしゃるとおり、穏やかなところが取り柄です。

>>83 近隣民さん
つぐみ団地は２～３年前に大手のデベロッパーが決まったそうですよ

>>85 ご近所さん
つぐみ決まったんですね、知らなかったです、教えてくださりありがとうございます。
2年半前に、建て替えを狙ってつぐみの中古を買おうとしたことがあるのですが、その時は「建て替え話はあり試算してもらったが手出し金が高すぎて頓挫した」と言われ、結局他の物件を購入しました。
建て替えになるなら良いことですね、町が新しくなるし。あの広大な面積がどんな感じで開発されるのかとっても楽しみですね

>>86 近隣民さん
建て替えを狙ってあえてそこを買うっていうのも確かにありですねー！建て替えが本当にあればですけど。
私は港南台に住み替え希望なので5～10年くらいに建て替えがあるといいなと思っています。

つぐみの建て替えはデベロッパーが一応決まっただけで、建て替えは決まっていないと思いますよ。建て替えが決まる＝4/5の建て替え決議、ということですが、その前提として設計プラン、工事費、買取費用、居住者への増床価格などを住民に提示しなければいけないので、協力してもらうデベを決めたという意味でしょう。つぐみは面積が広く、駅から近くても遠くても専有面積が同じなら土地の権利割合が同じになるので、合意が難しいのです。よって、つぐみを待つのはナンセンスでしょう。

モデルルームってどうやったら予約が取れるんですか？

>>89 マンション検討中さん
予約、近い日程しか設定されていないせいか、すべて満席になっていてぜんぜん取れませんね

>>90 口コミ知りたいさん
エントリーしないと予約を取れないようになっているようです

つぐみ団地の建て替えについてお話しが出ていますが、今後の見通しはどちらで聞くのが確実ですか？
デベロッパーが決定したとなればゆっくりながら計画が動き出しているのだと思いますが、自治体で話を聞くのが確実でしょうか。

つぐみ団地の建て替えについては、管理組合（建て替え検討委員会）に聞くしかありません。何かのコネがあればデベロッパー（事業協力者といいます）に聞いてもいいですが、守秘義務があるので一般には管理組合に問い合わせです。中古を買う人にとっては重大な内容ですから、公表できる範囲（つまり一般居住者が知っている内容）のことは教えてもらえます。これを教えてもらえないと中古を買う際のリスクが大きくなり、現在の所有者が売りにくくなるので、現在の所有者の権利を侵害することになるのです。現在の所有者に聞けばよいと言われるかもしれませんが、正確な事実は直接聞く方がいいですからね。しかし、デベロッパーが決まっても、中止になる可能性もあります。

このザ・パークハウス横浜港南台が成功すれば、周辺の団地の建替えにも弾みがつくかもしれませんね。個人的には、港南台が大好きなので、このマンションに注目した人が港南台を気に入ってくれると嬉しいです

>>91 ご近所さん
もちろんエントリーしてますよ。エントリーしてても全く予約取れないっておかしくない？
そもそも予約できる席数が少なすぎるのでは？

>>95 マンション検討中さん
それだけ人気殺到で混雑してるとか...？？

>>96 検討板ユーザーさん

人気殺到なら、この掲示板こんなに過疎ってるわけないわね

>>97 マンション検討中さん
それもそうね...。笑
1日に予約できる枠がそもそも少ないのかな。

モデルルームを見た方々といろいろ意見交換したいのですが、モデルルームが見られないのではそれもできません

>>99 検討中さん

見に行きましたよ。価格は坪単価260-280万くらいでした。東向きの部屋はほとんどが販売対象外になってたので良さげな部屋はスタートから限られてくるので抽選倍率も高くなりそうですね。
ほっといても売れると思ってるのか営業も必要最低限の説明しかしてこないから私的にはウザくなくて良かったです。
他で書かれてるような高いという印象は受けなかったですしむしろ駅近で良心的な価格設定かと。
南向きの部屋が比較的良いかと思いますが高い植栽が植えてあるので最上階以外はあまり日当たり良くないのかな？と思ったり。まーザパークハウスだしこの価格帯なら買っても損はないかなと思いました。

>>100 名無しさん
港南台でこの立地で300きるのは安いですね！

>>100 名無しさん
安いですよね、ホント、価格表見せられた時はびっくりしました。どの向きも眺望は良くないですが、駅前の充実と小学校至近、大きな病院も近いなど考えたら考えられない安さ。
こんな安い原因を探しても見当たらずかえってなんか不安です。

そろそろ第一回希望提出なので、条件良いとこからバタバタなくなりそうです

>>102 マンション検討中さん
前に書いている方がいましたが、鉄塔が近いからなんですかね。私としては近くても気にならないから安いのは嬉しい！

やはり最初の情報はほぼ合っていたのですね。地元民としてはやや安いといった感じです。駅前のブランズが中古とはいえ坪300万円を切っていますから、こちらが新築でもそれより高いということはあり得ません。高圧線問題や詰込みプランで日照が悪いことなど、さすが三菱地所は港南台で複数の分譲実績があり、旧第二中学校予定地も狙っているので相場観はバッチリなのでしょう。やはり、こんなところでアレコレ想像していないでデベに直接アタックするのが正解ですね。

ちなみに、中学校予定地（グラウンド）は数年前三菱地所レジデンスが狙っていたようですが、地元住民の署名活動などもあり、白紙撤回されました。まったく縁のない地域の土地との交換で子どもたちのスポーツの場が奪われそうということで、反対署名した覚えがあります。

「子安小学校」「港南台」「予定地」というキーワードでGoogle検索すると関連の記事が出てきます。

>>104 ご近所さん
築12年のうぐいすの杜の中古より安いですね、こちらの坪単価。
高圧線を気にしてる方がいらっしゃいますが目立つ高さにあるわけでもないし、それが理由の安さとも思えないけど。
港南台駅前で久しぶりの財閥系新築マンションだから期待したけど、やっぱり安いなりの物件なのかな？
そう入ってもこの安さだからプライムみたいにダラダラ売れ残ることはないでしょうね

高圧線は嫌悪施設ではありますよ。雨上がりなどジージーと音がしています（雨が降っている時は雨の音で聞こえない）。あとは、下の階はほとんどまともに日が当たりません。それから、ここからは推測ですが、本件はマンション建替えなので以前より権利者（従来の居住者）と話しをしているわけで、今ほど金額が上がる前の建て替え決議時の価格に引っ張られているのではないかと思います。権利者としては知り合いに話をしているかも知れないし、後から大きく上がったら権利者が嘘つき呼ばわりされますからね。三菱地所は今後もマンション建て替えなど港南台での分譲を考えているでしょうから、ここで金額が上がりすぎてしまうと今後売りにくくなることもあるでしょう。それにしても、デベに取材もしないで自分の感覚で価格を推定する素人さんには騙されないようにしましょう。

>>107 ご近所さん

「ここからは推測ですが」とへんてこりんな推測する人にもね。

>>107 ご近所さん
建て替え決議時に地権者に「新築は坪単価いくらで売り出します」とか報告するんですか？素人なので知らなくてすみません。
建て替えだと土地の買収費用がないので安いのかな、と思ったり。デベに取材もしてない素人の推測ですけど笑

用地の買収がないというのは、ちょっと違います。

旧こまどり団地の区分所有者たち（土地の持ち主）が建替え事業をするのであって、デベロッパーは建替え事業の協力者でしかありません。土地は旧こまどり団地の区分所有者たちのものです。なお、建替え後は新たにマンションを購入した区分所有者も加わることで区分所有者の数が増えるため、１戸あたりの土地の持ち分は減ります。

新築の売り出し単価は事前に公表しませんが、①自分の資産額で取得できる面積を算定するための床価格（権利床単価）、②従来の自分の床面積まで買い増す（増床＝ましゆか）ときにつかう床価格（増床単価）、③それよりも買い増すときにつかう床価格、は提示します。そして一般に、郊外型ファミリーマンションの場合、床原価の1.25倍程度が売り出し価格になりますから、仮に②が200万円なのに300万円で分譲したら、いくら何でもボッタクリ、もっと権利床がもらえたハズ、となってしばらく地元で建て替えが事実上できなくなるわけです。

モデルルームの詳細な見学レポートを見つけました

https://hamaship-mansion.com/tph-yokohamakounandai-3/

>>112 マンション検討中さん
この記事すごいですね。わかりやすくてとても参考になります。

モモレジさんのブログも貼っておきます。

https://mansion-madori.com/blog-entry-10075.html?sp

ひばり団地を通り抜けていくルートを紹介した動画を見つけました。

こちらのマンション、良心的な価格設定でよいですね！
青葉台のプロミライズもそうですが、団地建替え事業は割安になるものなのでしょうか？

今回の販売対象外となる部屋も結構あったので、第2期も数はありそうですね

勤務先が港南台なので気にはしていましたが、想定以上にお高いので驚きです
物価高の時代ですから仕方ないのかな

安いって聞いてから期待してたんですけど、私にはかなり高額に感じました。
港南台ではこの金額妥当くらいなのでしょうか？

>>119 マンション検討中さん
添付のスムラボブロガーが予想していた価格をみてください。この方の感覚はだいぶズレていますが価格の妥当性は高いと思います。
上でもあがってましたが中古相場についても書かれているこちらのブログがとても参考になりましたよ。
https://hamaship-mansion.com/tph-yokohamakounandai-3/

高騰しているとはいえ横浜で坪350はターミナル駅とか大きめな駅の駅近とか東京までの交通の利便性高い所だけでしょう。

実際の販売価格は坪280ぐらいなので、新築マンションとしては高くはないと思いますね

南面する棟のうち、南側の棟は高圧線のすぐ近くだし、北側の棟は上の方の階を既存住民がかなり取得していてその中に入っていくのは気が引けるので、見送りました。つぐみ待ちです。

>>119 マンション検討中さん
港南台の中古マンションの坪単価と比較すると新築の割にはお安いという感覚です。
今の港南台はこの金額妥当だと思います。

ここの坪単価って250前後、これで「高い」っていう意見があることにびっくり。
他の物件とか見てないのかな？

みなさんお金持ちですね。

新築マンションの値段がそもそも高いってのは理解できる
誰が買えるの？って値段でも売れるので、お金持ってる人は持ってるんだなあと

>>127 マンション検討中さん
お金持ってるというか自分の家が必要なら買うだけじゃないでしょうか。今の超低金利でローン組んで住宅ローン控除もあれば固定資産税すら控除から払い出しできますよ。
もちろん金利は今後上がるでしょうけど資材や原材料が上がっているのでマンションそのものはあまり値下げできない。
今は高いからという理由でマンションや家を買わない人はたぶん一生買わないと思います。
他の方も言っている通り駅近のこの立地、パークハウスブランドで坪単価で250-280万てかなり安いですよ。

モデルルームは600人待ちだそうです。4月から第二期開始。

>>129 ご近所さん
すごいなぁ。

>>129 ご近所さん
待ち多いですね。第一期より、価格は上がりそうですね。

>>129 ご近所さん
これだけ人気だと予約取るのも大変。
抽選もすごそうだね。
さすがパークハウスブランドだなって感じ。
値段も下がりにくそうだし買えるのであれば買いたいなぁ。

>>132 匿名さん
三菱さんの話では価格は第二期以降、上がっていくとのこと。それでもこの立地ならまだ安いのではないかな？

駅近だし駅前商業施設充実してるし学校も近い。そう考えると破格に安い。ギューギュー詰め感は惜しいけど。
小規模マンションで地権者が押さえてる部屋も多いし、販売に回ってる部屋は争奪戦でしょうね。確か第一回抽選は3月初めだったので、その時希望住戸を出せた人が一番競争率低かったんじゃないでしょうか。まだモデルルームまで辿り着けない人が多かったし

第一期は人気の部屋が4～5倍、それ以外は1～2倍だったので大体の方が希望通りの部屋が買えたと思います。

港南台で駅近新築マンションはまたしばらくは出てこないでしょうから欲しい人が集まってるんでしょうか。
プライム港南台が売れ残ってたときはコロナとか時期的なことからだったからなんでしょうかね。

>>136 周辺住民さんプライムとは比べ物にならないくらい駅近に感じるからでは？
実際の徒歩時間はそれほど変わらないかもしれませんが、プライムはダラダラ上り坂に比べパークはほぼフラットだし、バーズの中を通り抜けられるし、とにかく「駅近！」感が半端ない
です、私的には

>>136 周辺住民さん
不動産のブランド力もある気がします。
プライムではなく、大手不動産の名前だったら注目度が違うかなと。私個人の意見ですが。

環境的にはプライムの場所の方が静かで好きですね。

みなさん初めまして。

第一期で購入予定なんですが、レジデンスケアをつけるべきか迷っています。12年保証で\308,000、毎月\2,200程で、高いなあと思ってます。

新築マンションの設備って12年で故障や不具合を起こすものなのでしょうか？

>>139 マンション掲示板さん
保障の範囲次第かと。
動くものはだいたい10年程度で故障してもおかしくない。
たとえば、換気扇やディスポーザー、食洗器、浴室乾燥機等が自然故障でも保障されたとしても、１つくらいしか壊れず、それが修理可能なレベルだとしたら30万円は高いかな。
とはいえ個体差はあるので、もっと故障する可能性もあるし、修理不可能な場合に代替の新品交換可能とかなら一気に黒字に。