オハナ 蘇我ガーデニアってどうですか？

そんなにアクセスいまいちなんですかね。自分の頭で自分の事情を考えるべきとは思いますが。

柏たなかも東京まで50分だし、ミハマシティのが時間距離は東京に近いが始発駅じゃないしマンションジャングルだし。

いい中古があればそれにすればよいのはその通り。

鉄道チャンネルみたいなユーチューブのダイヤ改正後の蘇我駅の様子みたいなのがありますが、見てみると、結局蘇我駅使ってる人は座ることを優先しているようです。とくに端の席。端の席に座るために2本あとの列車に並んでいるみたいなんですよ。そのためには始発であることが必須ですね。確かに快速も混んでいますが、快速は上総一ノ宮とか鎌取とかから乗ってきた人が多くて。蘇我駅からの人はわざわざ立ってまで乗らなくても…ってノリなんでしょうね。結構面白い動画でした。

確かに京葉線のダイヤ改正はエリア内のマンション販売に大きく影響を与えている気がしますが、売れ行きが鈍れば価格が下がることはあるのでしょうか。
今のマンションは価格が上がりすぎてるので早く適正価格に落ち着いて欲しいと思います。

売れ行きが悪くても大手が値下げするとしたら竣工しても残ってからかな。

ネットで売主別のマンション値引きの傾向を見ておりますが、野村不動産の場合値引き難易度はSランクでした。
特徴としては在庫が100％を大きく上回る（売り上げに対して多くの在庫を抱えていて、在庫が多いマンションデベであるほど売り急がない）、高いブランドイメージを守る企業で値引き交渉が最も困難であるそうです。

蘇我でこの価格なら千葉公園あたりのマンションがいいな。

>334

お散歩大変だね。

恥ずかしながら低炭素建築物認定マンションは初めて目にした言葉ですが、ZEHとはまた違う認定制度なんですよね。
要は二酸化炭素抑制に工夫する事で冷暖房費のコストが削減できるマンションであり、住宅ローン控除の恩恵もあるで合っているでしょうか。

低炭素建築物認定制度については、国土交通省によると低炭素化に資する措置をとることにより通常の建築物の床面積を超えることとなる一定の床面積について容積率算定の基礎となる床面積に算入しない。また、認定を受けた一定の新築住宅については、税制優遇措置の対象となる、、、だそうです。

低炭素はZEHに追加して太陽光とか再生可能エネルギーを導入。太陽光発電ってパネルの損傷や蓄電器の故障とか維持コストが結構かかる。経済的にエコかは疑問符が付く。

売れ行きはどんなもんですかね？

もうすぐ販売の1期4次が販売戸数が未定の表示になっているんですよね
決まっていないわけないと思うのですが、
どうしたんでしょう。。。

駅までの距離は悪くないけれど、
販売はスロウな感じになっているのだろうあk。

>>340 匿名さん
販売スローなのは単純に高いんですかね
蘇我にしては。

まぁ実際、建物の質とか昨今の様々な値上がり情勢などわかってはいても印象として
「蘇我でこの値段…！蘇我で！！」
とは思っちゃいますよね。
それでもまぁ昨今の情勢的にこんなもんなのかなと思って検討したのですが、京葉線の件、うちは通勤経路に関係なかったけど
「何かあったらこうして『切られる』そういう地域なんだ」
と思ってしまって結局手が出せませんでした。

オハナって安定した人気があって、シンプルな設備仕様でお値段がお手頃というイメージだったんですけど、いま価格を見たらけっこう高いんだなと思いました。コンセプトが変わったのかしら？それともシリーズが違うとかでしょうか？広くて生活しやすそうな点はイメージ通りですけど。売れ行きはどうなんでしょう、先着順がけっこう残っているようですけど。

>>343 匿名さん
近頃の新築市況を考えると高いとも思えないですけど、この価格がこの辺りの住民に受け入れられないとするならば、今後大手デベは蘇我には来なくなるでしょうね。

>>342 通りがかりさん

その通り！

生活利便施設や教育施設がほどよい距離に整っている感じなのは単純にいいなと思います。
それはどの街に住むかというよりはどの街でもこういう感じに整っていれば暮らしやすいということでもあり。
たぶん、こういう場所は地縁のある人が選ぶんじゃないかな。この地に住む意味のある人。実家が近いとか。
複数棟構成だけど、やっぱり南向きのエアリーサイトが人気なのかな？

>>346 匿名さん
ここの書き込み見ていると皆さん高いという反応も多いので、高値であろう南が人気とも限らないんですかね？

＞今後大手デベは蘇我には来なくなる

オハナって実質長谷工物件。大手デベ物件って認識が間違い。

結局は価格ってところなんですよね…汗
蘇我だともっとリーズナブルなのを期待してたところはあるので、
他にもそういう方が多かったのかなぁ。

広めなところ自体はとてもいいと思うし
子どもがいるとアレくらいは最低あってほしいとは思っていましたが。

蘇我在住者で検討している（どちらかというとしていた）ものですが、皆さん仰っている通り、蘇我で坪250超えは重たいですよね。設備はかなり貧弱ですし。立地を買うマンションとして見てみても、駐車場出口が大渋滞しているメイン通り側のみとかありえないですよね。朝夕（土日）の混雑時だと出口右折するだけでも一苦労。なんでとんでん側に出口作らなかったんだろうね。動線が全く考慮されていなくて萎えてしまいました。他の要素も行き当たりばったり感が否めず・・・。

何か事情があって、とんでん側に駐車場の出入り口が作れなかったんですかね？
すんなり出入りするだけだったら
そちら側に作った方が普通に出やすくていいような気もしますが。
車を使うことが多い地域ですし
出入りの際のストレスはあまり感じずにいたいなぁ、って思いました。

前も動線が悪いって言ってるコメントあったな。
車のことだったか忘れたけどエントリー先行でモデルルーム見に行った時期にそんな話が出てたと思う。
建てるときにあんまりそういうの考えないのかな。
そのようにしか建てられない事情があったのかもしれないけど

動線考えて設計したらコストかかるからね。そういったところがプラウドではなくオハナ。

担当者のレベル低くなかったですか。近所の主婦が臨時tで雇われているような感じで質問したほとんどのことについて「上長に確認してきます。」と言って長い間席外し、最後には時間がありませんので本日はここまで的なこと言われ釈然としなかったな。

うちもそれは思った。夫婦揃って同じ感想だった。
他のマンションもいくつか見に行ったけど、どこの営業も売ることに対してすごく熱量が高くて
こちらから聞かなくても物件の特徴から周辺情報、学校や保育園の状況に至るまで細部にわたって必要な情報をくれたし「買いたい！」って気持ちにさせてくれた。
(押し売りではなく、必要な情報や物件のウリを隈なく的確に説明してくれたからテンション上がった。)
ここは物件に対しても周辺情報に対してもかなり情報足りなくてこの物件のウリがなんなのかわからなかったしこの地で生活するにあたって不安が残った。
しかもこっちの話聞いてないっぽいなって思ってたらやっぱり聞いてなくて無駄に一回多く来店させられた。
前回話したことだけど来店してから念の為にもう一度話したら「それだと来年になってからまた来てもらって話進めた方がいいですね」って。
いやそれこないだ言ったじゃん。
言ったのに書類持って来いっていうからわざわざ取り寄せて遠方からわざわざ来たのに。
ほんと腹立ったしこの人から買いたくないと思った。
あと初回から失礼な発言もちょいちょいあってほんと不快だった。
価格は高いと思ったけどギリギリ許容範囲だった。
いろいろ考えてここは一旦検討やめたけど、担当者に対して「こいつから買いたくない」って思ったのも要因の一つ。
ずっと誰かに言いたかったから長文になってしまった…

販売（代理）が長谷工だからね。

販売終わった都賀の営業がこっちに回ってきたのかな。

あと思い出したけど、設備について質問したときに「～だと思います」って言ってて
え、数千万円の取引で「思います」…？
他社の営業は同じ質問したら
「それについてはこうです。」
ってスラスラッと断言して答えてたし、そもそも難しい質問じゃなかったから他社とのレベルの差にビックリした。
確実なことがわからないなら確認して正確な情報伝えてくれよって思ったりもした。
ほんと酷かったなーほんと物凄いイライラした。

1期で、MR何回か対面で話しているのにオプションの締め切りの話一切してこなかったのに、申込日当日に、「上層階以外はオプション（間取りの変更等）締め切っております」言われて、そこで破談になりました。MRで間取り変更前提で話していたのにあり得ないと思いました。

>360

オプション申し込みって契約の後じゃないの。MR行ったこともないでしょ。

実際にオプションの申し込みをするのが契約後でも、オプション申し込み前提で契約の話を進めるのは全然変じゃないと思うけど…
うちも上層階はオプションでいろいろ変更可能です！って売り文句として言われたし。
低層階購入＆オプション申し込み前提でずーっと話をしてたのにも関わらず、その「上層階は」ってのを営業が契約まで言ってなかったんでしょ。
人の話を聞いてないのかなんなのかわからないけど

全戸売れるまで期間有効にしてほしいものですけど、
建築の関係とかあるんでしょうね、オプションの期限とかって。
仕方ないと言えばそうだけど、後から契約したら、
なんか損した気分になりそう。
たしか下の階から閉め切っていくんでしたっけ。
にしても、オハナってこんなお値段でしたっけ。
他のマンションだともっと高くなってるってことなんでしょうけど。

デュオヒルズ蘇我ザ・スカイとこちらの物件のＭＲ内見された方いますか？

オハナって名前が好きになれない…

>>364 マンション検討中さん
両方見学し、悩んでいます。

>>365 マンション検討中さん
なんで野村不動産なのにプラウドってつけてくれないのかな。

>>366 匿名さん
私は両方見学しましたが、デュオヒルズにしました。
オハナは仕様、間取、価格がダメでしたね。

>>367 マンション検討中さん

オハナってプラウドのコストカット版というイメージ
ようはここにはお金かけないよってことかと
たしかに仕様がしょぼかった、、、

オハナは長谷工施工の野村物件ブランド。長谷工はコストダウン至上の会社だからね。

>363

オプションは資材の手配の時間があるので低層階からって締め切りってのがパターン。過去には竣工後にもオプション選択可能な物件があったから、やろうと思えばできるんだけどね。

>>371 マンション検討中さん
何だか、ここ長谷工叩き多くないですか？
デュオヒルズも施工は長谷工じゃなかったかな‥
確かにオハナは高い！と思いますが、駅から10分圏内とか学校近いのはいいですよね！
買い物にも困らなそうだし‥
デュオヒルズは車通勤なら、あの坂も気にならないですかね！

同じ長谷工なのに、なぜかオハナは間取りが微妙なんだよね。柱が部屋に食い込んでるし。ディスポーザーもついてないし。
価格が安ければ、ここまで言われないだろうけど、これで5,000万超えはキツい。

ここ、去年情報出た段階ですぐ蘇我の現地まで行って環境の確認して絶対に買うつもりでモデルルームの案内ウキウキで待ってたのに、いざモデルルーム行ったら担当の女の人がほんとにイマイチだし不快だしで120%あった購買意欲が40くらいまで下がった。
普通モデルルーム行ったら買う気が無くてもちょっと購入検討しちゃうくらいテンション上がるものなのに
ここはあんなに買う気満々で行ったのに逆に購入意欲がダダ下がりし自分でもビックリ。
その後も担当の人に対して「ん？」って思うことがあったのと京葉線のこととかあってもう完全に検討から外してしまった。

オハナのモデルルーム行きましたけど、別に感じ悪く無かったですよ。
建築中のオプションは終わったけど、インテリアオプションはこれからって言ってました。
デュオヒルズの間取りも気になるし安いならって思ったけど、南向きで検討すると価格があんまり変わらないんですよね。
それによく見ると敷地入ってから部屋まで行くの、なんか大変そうで。
毎日の通勤を考えると駅キョリって結構重要なので、結局オハナ再検討してます。

デュオヒルズより駅近くなるって言ってもたった3分。これが近くなって駅5分以内というなら話は変わるんだけど。
8分と11分の違いなので、間取り、設備、眺望が良くて安いデュオヒルズで前向き検討中。

駐車場が100％は確保されていないことが不安なのですが、皆さんどう考えているのでしょう？
この辺に住む人だと車ない人はほとんどいないですよね？

>>377 マンション検討中さん
今時のマンションで100%が珍しいですよね。
どこも抽選ですし、デュオヒルズは100%だから魅力的ですけど、機械式が多いし、オハナは自走式だからポイント高いですし‥
車持っていない人も増えてるから、オハナでも可能性ありじゃないですか？

>377

モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の有無があるはずだから、その結果を確認して判断かな。駐車場って足りなくても、余っても問題になる。

デュオヒルズも１００％とはいっても外部の月極駐車場を含めて。あれって、余った場合のリスクヘッジだと思ったけど。機械式は使ってなくても維持費がかかる代物。

フージャースが出てきてから、オハナ潰しと思われる書き込みが多くなりましたね。関係者の投稿ではないと信じたいですが、ちょっと酷い。
一生ものの買い物、気持ちよく検討したいというのは、難しいのですかね。

>380

デベのさくらにライバルのネガ。匿名掲示板の宿命。同じデベのいくつかの物件板見れば傾向がわかる。そういうのも検討情報。

＞8分と11分の違い

マンションって駅徒歩１０分の壁がある。資産性は大違い。

そもそも蘇我で、しかも相場からかけ離れている物件で資産性を語るのは…
正直、オハナもデュオヒルズも大差ない。

バツイチとバツニで違いはある。

この二つが同じに見えている人は、真剣に検討してない人な気がする。

>>385 評判気になるさん

同じに見えてる訳ではなくて、単に資産性という意味ではどっちも期待できないというだけでは。

>>386 マンション掲示板さん
そういう事でしたか。すいません。
それなら、間取りとか設備とか景色とか、スペックで良い方を選んだ方が良いという事ですね。
ありがとうございます！

駅徒歩10分を境に資産性が変わるとは言うけど徒歩8分って資産性としては結構微妙な気が。
明らかな資産性が見込めるのって徒歩5分以内じゃないかな。
ここは資産性というより住むための物件、「自分にとって」メリットがあるか無いかで検討する物件だと思う。

>>388 マンション検討中さん

蘇我で検討する時点で資産性とか二の次で住み心地だろって感じっすね
いまの低金利ならローンの残りの金額を売却額が下回ることはないだろうからそれで良いだろっていう

>>389 通りがかりさん
ココ、蘇我では高すぎるので残債割れあり得るでしょう。マンマニさんが幕張ライズゲートでもリスクあると言ってるので、況やですな。金利上がればローン破綻あるよ。ライズで坪200万でココ中層階以上は坪250超ですから！！

ファミリーで暮らすにはいいマンションだと思うけれど、
やっぱり値段が高すぎるっていうのが大きいように思われますね…
蘇我だとやはり郊外価格を求めている人は多いのでは。
設備とか仕様とかはいいとは思うけれど、
高級系というわけではないですので。

>>390 ご近所さん
今年から中階級の投資熱が更に上がって長期的には資産インフレが進んで残債割れはしないと思いますよ。
資産価値高いのが良いなら無理してでも都内でしょうし、ここを検討している時点で何らかの理由があるんですよね？
ライズはマシかも知れませんが子供や免許無い伴侶にとっては満足度が低くなりますし長期的な資産価値は未知数ですね。

終の棲家のつもりであっても長い人生何があるかわからない。いざ、売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなっちゃう。資産性のことは考えておかないと。

オーバーローンになっても補填するものが他にあれば別だけど。

金利上昇は自分は大丈夫でもほかの人が破綻して、管理費修繕積立滞納されたらアウト。マンションって住民同士運命共同体。

そうなんですよね…
集合住宅の難しいところはそこにある。
でも戸建てを1世帯で維持するのもお金かかるし、それぞれメリットデメリットあるので、
そこをどう見ていくかでしょうね。
破綻したとしたら、そもそもマンションだって他の所有者のものになるわけなので。

>>395 匿名さん
管理費積立金滞納で維持出来なくなった東京90分圏内で100戸以上のマンションありますかね？
これからも無さそうだけど。
超ど田舎の小規模マンションで起こりそうな事象を心配してもね。

>>396 マンション検討中さん
オハナはどのくらい売れているのでしょうか。先着順になっているようなので、完売が近いのでしょうか?

>>397 評判気になるさん
単純に先着順での供給を始めただけでは？
しかも31戸もあるから完売近いというわけではなさそうかと

登録抽選にすると売れ残ったのがわかってしまうから、先着順にしただけでしょ。小出しにちょろちょろって先は長い。

>398

理由はわからないけど築15年たっても最初の大規模修繕できてないタワマンが千葉駅にある。

>>400 匿名さん
大規模修繕の記録って外部から確認できたりしますか？

>401

中古検討するときはその辺も確認しないと。

敷地配置イラストを見た限りでは全戸似たような間取りになりそうな気がしたんですけど
「4つの住棟に個性豊かな住戸をプランニング」したと書いてあります。
どのあたりに個性が出てるのかな？

全体的に見ると基本は田の字の間取りが多いように思えます。
その中の一部に専用サイクルポート付きとかルーフバルコニー付きの広いプランがある感じ。

一階の専用サイクルポートは自転車好きとしてはとても良いなと思いました。
メンテナンスとか洗車とか自由にできそうです。

蘇我って思ったより千葉駅から近いし始発だし検討候補と思いましたが、皆さんの書込み見ると5000万超えは割高って感じなんですかね？？

>>404 名無しさん
https://www.sumu-log.com/archives/63441/

393さんの言われていること、たしかにそうだなと思いました。
永住するなら資産価値とかあまり考えなくてもいいんじゃないかと思っていたのですが、
そう言われるとそうかもなと。
将来のために資産価値を気にするとなると日々の生活も家の中を傷つけないようにとか、
気を使って生活をするようになりそうな気もします。
それはそれで綺麗な状態で暮らせるのだから自分たちのためにもなるけれど。
リフォームされるからさほど気にしなくてもいいのかもしれないけれど。

＞78

日本は中古で売るときに設備交換とか内装おめかししてるケースが多い。本当は、その分安くして、買ってからそのお金で自分好みにって方がいいと思うけど。新築分譲もスケルトン売りって少ないんだよね。

なので、傷をつけないこと気にするより、中古で売るときのリフォーム代確保しておく方がポイント化も。

今日の大雨でレベル4がyahooニュースで流れたのはこの辺りですか？

北西角部屋に絶対住むぞ！

変動金利、来年から0.15～0.25上がるみたい。既購入者の中でローン破産出ないと良いけどね。引き渡し時点で値下がりするだろうからね。

オハナ物件は、郊外が多いイメージでしたが
ここは最寄り駅まで徒歩10分程度とアクセスの心配はない感じ。
その分価格は割と高めかなと思わなくもないですが、広い間取りがあるのは魅力です。
子育てものびのびとできそうなので、長く住むことを考えていい物件かなと思いました。

日本では、新築スケルトン売りは少ないのでは無くて、マンションとして建設されていのであれば存在しませんよ。
住宅以外の計画として届けおきながら別に違法建築したならわかりますが他国と違ってそこのところは大変厳しいです。

>>411 匿名さん
駅距離が何分かと郊外かどうかは関係ないでしょ、、、
駅8分でも蘇我という時点で郊外であることは変わらない。
そしてやっぱり5000オーバーは高い。
モノと場所と価格が見合わない。

オハナと言えば、初めてオハナを知った頃は、必要最低限のものがすべて揃っていて、しかも広くてすごく安い、そう感じましたが、今はなんでしょう？高級路線のオハナもあるのでしょうか？初めて知った時の印象とは異なる路線のマンションに思えたりします。それでも、他のブランドのマンションが同程度のマンションを建てた場合より手ごろ感があるのかしら？

郊外型のファミリーマンションっていうかんじの典型なのかな、と見ていて思いました。
オハナのコンセプト自体は詳しくは知りませんが、
基本的にはそもそもが子供がいるファミリー向けという印象。
それなりに広く、子育てしやすい印象です。

>414

オハナって野村は長谷工施工物件のブランド。長谷工ってコストダウンが特徴なんで安いだったんだけど、建築費高騰でそれも薄まってきてる。

オハナもデュオヒルズもそれなりに売れてるみたいで、蘇我って人気なんですね

>>417 検討板ユーザーさん
確かに立地はよいね。待望の南町の新築でもあるし。でも周辺中古に比べ高すぎだね。デベ足下見すぎだよ。それでも新築で購入する人は、地元＆永住組がほとんどだと思う。マンマニさんが10年後、-1000万を予想しているので、ウォッチングはしていこうと思う。

蘇我は東京まで通おうと思うと遠いかもだけど、
県内に勤めている人だったら割と電車の便は悪くないと思う。
あとやっぱり地元の人にはいいんじゃないかな。
実家近くでそれなりに便利に、と思うとお手頃な感じになってくるように感じられる。

千葉市中心部に勤めているんだったら、普通に電車での通勤時間自体は長くないですから
そういう方たちには普通に蘇我はいいのではと私も感じております

車通勤される方だと、駅までの距離よりは駐車場の数を重視なのかもしれませんけれど…

少なくともここだったら駅までも遠くはなく電車通勤の人は負担感は高くない
仮に京葉線停まってしまっても、千原線でカバーできます。

機械式の駐車場のマンションに住んでいるのですが、出し入れの待ち時間や点検など毎日の事となると不便で車のサイズもほぼ自由な自走式の駐車場にとても魅力を感じました。

平置きよりは劣るけど。

立地、駐車場など魅力的な点は確かに認めるのだが、なんせ値段が高すぎるだよね。それだけ。

この価格で高いと感じるならもう茨城まで視野を広げなきゃ無理だと思いますよ

隣の八幡宿にあります。w

自走式の駐車場だと、それ自体に大規模修繕が必要になってくるんですよね。
ただ全部機械式と比べたら
普段の使用感、ランニングコスト、メンテナンスコストは圧倒的に優れているので
ここのマンションの場合は、自走式駐車場が最適解なんじゃないかと考えております。
総戸数も多いので、
そこまで１戸当たりは大きな負担にならないのでは。

>>426 匿名さん
設置率100%ないですが、使えるかどうかは普通に抽選なんですよね？

構造物である以上維持コストがかかる。平置きにしなかったのはデベにとっての最適解でしょ。