幕張ベイパーク ライズゲートタワーってどうですか？

都内駅近新築タワマンが安く買える政策なら大打撃を受けそうですが、そんなことはないでしょう。
現在の市場についていけない層向けなので、ターゲットが全く違うと思います。

>>26251 匿名さん
お得に買える政策ならライフスタイルと天秤にかける層は一定数居そうですけどね。
カツカツの千葉市には真似出来ないでしょうね。。

海外先進国の大都市では住民は郊外に住むのが一般的。今まで都心にサラリーマンが買えていたのが異常なだけで今後はみんな郊外にという流れになると思いますよ。郊外で家が持てるだけでもいいじゃないですかね。サポートするならリモートとかフレキシブルな働き方とか子育て支援かと思います。まあそれも人手不足で人員確保のために賃金以外の誘因としてそうなると思います。

確かにスカイだけめちゃくちゃ在庫がだぶついているな。
https://suumo.jp/library/tf_12/sc_12106/to_1000243957/
ミッドもクロスも売れたり増えたりしてそこまで在庫多くないのにスカイは顕著に多いし回転していないから明らかに避けられている。。

仮にN71B（10階位）の未入居部屋が今売りに出た場合、5600万位だと思っているのですが、相場感合ってますか？

>>26256 口コミ知りたいさん
さすがに安過ぎない？俺だけそう思ってる？

スカイと同規模物件の上屋建築コスト目にする機会あって次棟の原価試算予想してみた。
2015年の土地取得費を考慮してもNET300万/坪はいきそう。あとはそこにどれだけデベとゼネコンの利益を乗せてくるか。合わせて20%と仮定したら360万/坪。

というわけで、悪いこと言わないからとりあえず買っとき。

クロス横の次期物件のHPが出る頃にはフットボールコート跡地の詳細決まってくるかな？板状かタワーになるかわからないけど、一番駅近のタワマンになれば坪400以内なら買いたいな～

>>26259 マンション検討中さん
それ気になってたんですけど、フットボールコート個人的には残してて欲しいんですよね。いつ無くなるんだろ...

>>26257 マンション掲示板さん

安いですか？5800万位ですかね。

>>26261 マンション掲示板さん
6000はいくと思う

ミッド4階東向き70平米が6000万切ってて2ヶ月ほど売れてないのに北向き10階が6000万超えると思う根拠を聞きたい。

>>26263 マンション検討中さん

4階かつ未入居じゃないのはかなりマイナス

>>26264 通りがかりさん

4階入居と北未入居10階を比較するのって合ってますかね？全然違うものやと思いますけど。

以前不動産屋さんに同じマンション内で転売（未入居）や売却（入居）で価格に違いがあるか聞いたところ、中古購入者は未入居かどうかはあまり気にしないので価格差は少ないと聞いたがどうなんだろう。
個人的には新築と中古の違いだと思うので、そこには相当な価格差があってもいいと思うのだが。中古購入者にしたって新築に越したことはないのではないかな。

ミッド26F 南向き中住戸が坪331で購入申込入ってますね。

中古を探してる人から見ると未入居かどうかは関係なさそうですが、
抽選に当たらず中古を買う人から見ると大事だと思います。

ベイパークは抽選が当たらず中古にシフトする人が多いように見受けられますね。

ベイパークの成約事例を一覧でみると分かると思いますけど、未入居と中古は結構違いますよ。購入者の立場としてはわかる。
でもそれ以上に、低層階（10階以下で5階以下は特に）は全然バリューがつかずに、高層階とは全然違う坪単価で取引されています。低層階なら4LDKで80㎡以上とかは過去にすぐ売れた事例がありますが、普通の間取りとか70㎡台なら全然動きません。
ので、それら低層階と高層階を比べる必要はないです。

ライズも低層で10階以上か未満でまた変わるんですかね。。。

>>26266 匿名さん
転売住戸はオプションも何もついてないってのもあると思いますけどね

>>26269 坪単価比較中さん
いやあなたみたいな業社じゃないんで見れないです

>>26270 匿名さん
高層の方が高いのは眺望代としてわかるけど上にいくほどフロア内の価格差は狭まるイメージがあります。～10F内の価格差＞10F～20F内の差＞20F台～30F台の差みたいな。最上階と方角によって抜ける階（たとえばベイタウン抜ける18Fとそれ以下みたいな）はまた一段差がつくだろうけど。

成約一覧は中古検討で業者に問い合わせたら即日もらえるぞ。

>>26269 坪単価比較中さん
あと、高層階（30階とか31階以上）は各戸専用のトランクルームがついてくるとか、高層階エレベーターを使えるのが意外と大きいですね。

>>26266 匿名さん
そりゃそうだけど価格に跳ねるほど重視されないって事でしょ
賃貸住んでりゃほぼ誰か住んでた部屋なんだし抵抗ないと思うよ

快速増えて西船橋～海浜幕張直通も増えますね

>>26271 eマンションさん

オプションの殆どが資産価値の向上に繋がらないと思うが。

オプションはあまり関係ない。
ただし、カップボードはキッチンとの統一性でいいので付いてた方がいいし、ついてなかったら気になる。

>>26277 マンション掲示板さん
JRも慈善事業じゃないので沿線が活発になっていけばより力を入れてくれるでしょうね。楽しみです

>>26279 eマンションさん
そうですね、資産価値はわかりませんが、私もカップボードがついている、ついていないでは購買意欲に少し影響が出ます。ついていなかった買わないとまでは言いませんが、セールスポイントとしては影響あります。あくまでも私の場合という意味ですが。

>>26279 eマンションさん
カップボードなんて後付けで20万もあればつく。
どうでもいい金額だと思うけど

カップボート頼んでないワイ、沈黙。

>>26283 匿名さん
オナスタカップボード40万弱して営業にも高すぎると一旦止められたけどハイで頼んじゃったワイ、冷静になってる。

40万が高すぎる気がしたのでオナスタはつけなかったな。入居前に業者に発注しようと思ってるけどそれでも高いならニトリとかの汎用的なやつでいいやって思ってる

>>26276 マンション検討中さん
いやいや、未だに新築じゃなきゃダメな人は居るんだからそういう人にとっては凄く大きな意味があるでしょ。

この掲示板でまた一つ勉強になった。
やっぱ割高なのか。

https://furnituremaker.co.jp/topics/column/202208-3565/

>>26276 マンション検討中さん
そうだとするとベイパークは例外ですが、一般的に新築が中古に比べて相当高くても売れる理由が説明できなくないませんか。転売住戸なら新築縛りの人でも受け入れやすいので同じ条件なら誰かが住んでいた中古より価格が高くても売れるように思いますが実際はそうでもないですかね。

津田沼タワーは一時期在庫で溢れていましたが今は低層階でさえ出たら瞬間蒸発しているみたいですね。

>>26281 評判気になるさん
逆にカップボードはない方が嬉しい。面材も合わせて自分好みにオーダーできるからね。

>>26288 匿名さん
新築に拘る人は高くても新築でしか絶対買わないけど中古で探している人は価格に見合っているかを重視して未入居ならラッキーぐらいの感覚じゃないですかね

>>26277 マンション掲示板さん
微々たる変化だけど嬉しいね
https://x.com/mansionmania/status/1867460999764484274

>>26287 匿名さん
よく頼んだら工務店にオナスタの価格見せたけど、オナスタで頼んだほうが安いと言われたよ

>>26293 口コミ知りたいさん
よく頼んでる

>>26294 評判気になるさん

契約後なので後の祭りです。自分でこれから見積もり取ってみて結果高ければ勉強代ということで膝から崩れ落ちます。
リセールに影響ないみたいなので一安心です。

>>26290 さん

>>26290 通りがかりさん
もちろん外注の方がいろいろ融通が効くし安く済ます事も出来ますが、引き渡し後になっちゃいますからね～。引き渡しと同時に入りたい場合は、という事ですね。今語られてる新築未入の問題も新築未入居ならクリーニングもなく即住めるのもメリットですよね。実質新築物件ですし。すみふの発売中の新築より新しいくらいですしね笑

>>26295 通りがかりさん
契約後で申し訳ないけど売却することを考えてるならつけておいた方が良かったかな
引越しの際、据え付けならそのままでいいけど後付けなら置いたままにできないから次の住居でつかうか使わなければ処分しなきゃいけないから余計に手間がかかる

ベイパークはベイパークの理論や実績で動いてるから他と比べても意味なくない？既に三棟あるし比べること自体意味ない。ベイパーク買いたい人が新築や中古を検討して実績や売出で検討するので。
かっこよく言えば唯一無二の開発エリアでしょ。
あとオプションはかなり誤差でしょ笑　
一次取得者が多いから気になるのかな。

>>26297 マンション検討中さん

横からすみませんが、誤解を生みそうな表現なので少しだけ訂正させていただきます。
後付けでもサイズ合わせて据え付けに出来ますし天板も合わせたら購入時オプションと変わらないレベルで作れます。
更に言うとパモウナなどの市販品を置いといたとしても、『置いたままにできない』事はありません。
売主の意向として、この家具は置いていく、を条件とするだけで、買主がそれをどう評価するだけですね。
家具の撤去を条件に買付が入れば、仲介業者が撤去するケースもあります。
もちろん購入時オプションと書いた方が評価は高いので前半部分は同意です。

>>26297
＞後付けなら置いたままにできないから
なんでですか？　それ込みで売ればいいんじゃ。賃貸ではあるまいし・・

>>26300 マンション検討中さん
据え付けは住居の一部、後付けはどんなに出来がよくてもあくまで私物と判断されるみたいです

オプション40万だとしてもどっちが正解とかあんまない感じですかね

>>26298 検討板ユーザーさん
面白い考察だと思います。ベイパークはベイパークの理論で動いているというのは言いえて妙で、中古が新築より高くても売れるマンションを一般論で語っても無意味かもしれないですね。ベイパークは転売住戸でも中古住戸でも気にいった部屋は同じように買われるので価格の差異はあまりないということなのでしょうね。

>>26301 マンション検討中さん

入居後に据え付けすれば解決でしょ

>>26304 名無しさん
後から据え付けたものは私物ですよ

>>26301
ありがとうございます。
よくわかっていなくて申し訳ないですが、私物と判断されるとどうなんですか？
賃貸では私物は撤去する必要ありますよね。
でも分譲の売買において、何が関係するんですか？変な私物ならまだしも食器棚で、それが初期かどうかこだわるポイントってなんですか？

保証期間も中古で売るときには切れているでしょうし・・・
極端な例だと、コープ照明やエコカラットなど改造した場合も私物なんですか？それを元通りにしてから販売ってよほどセンスが悪い以外、あまり想像つかないです。

>>26303 匿名さん
無意味を連発しているけど、意味はあるよ。

ベイパークはミッドが至高。
次がライズ。スカイはゴミ。

>>26306 マンション検討中さん
自分が欲しい答えをもらいたいだけならいちいち質問しなくていいんじゃないですか
私物と判断されるものは撤去をお願いされたら費用の負担の話し合いが発生するだけ、それが入居前の据え付けとの違い。
センスの問題じゃなくてルールの話をしているだけですもうめんどくさいので絡んでこないでください

>>26309 マンション検討中さん
横からすまんがニトリだとかパモウナだとか既製品のものをポンと置いてるだけなら撤去どうこうの話になりうるとは思うが、壁に固定するオナスタと変わらないような食器棚をオーダーで後付けしたとして撤去どうこうの話になりうる？それこそダウンライトもオナスタでやらずに後付けしたとして元通りにしてくれなんて言うような人いる？

普通に勉強になった

>>26310 マンション検討中さん
ならない。たぶんそこが噛み合ってないんだと思う。
後付け＝置くだけタイプって思ってるんだと思う。

車の売却でも高額の社外エアロつけておくと純正に戻してくれって言われることあるでしょ
良い悪いの判断は買主の主観なのでそういうやりとりが嫌なら純正のオプションつけとけばいいんだよ

>>26312 検討板ユーザーさん
だよね。認識の齟齬があるだろうにそれを解消しようともせず面倒くさいから絡んでくるなと言い捨てるのはどうかと思った。オプション(外注も含めて)リセールに影響しうるかという主旨の問いだったかと思うけど、後付けしたものはすべて私物だとか売却時に撤去費用負担の話になってそれがルールだみたいな回答をされても、それはそうなのかもしれないが質問に対する回答にはなってないでしょ。

>>26313 マンション検討中さん

三井を経由したか、業者に直接頼んだかの違いでは？

三井を経由したからこのままでOK、三井を経由してないから私物扱いで撤去費用は売主が負担しろ
そんな話ありえるかっての

>>26316 評判気になるさん
ねー、そんなの聞いたことない。

>>26317 口コミ知りたいさん
マンションを売却したことがある人なら誰でも知ってると思うんだが
ただの経験不足でしょ

違っていたらご経験者の方に訂正いただきたいです。
売主オプションで設置した場合、食器棚にせよダウンライトにせよ、それを反映した間取り図が売主から貰えますよね？中古検討者がそれを見る機会があれば、たとえ見た目は同じでも、後付けかどうか判断できるものと思っています。

26306ですが、会話できる人がいて良かったです。
ポイントは、後付け(外注）の据え付きの食器棚 vs 初期（オナスタ）の据え付き食器棚　のはずでしたが、認識ずれていたんですかね。

外注＝私物みたいな言い方されたので、コープ照明やエコカラットを例に出しただけです。他の人が言及されていますが、ダウンライトとかも同じですよね。

掲示板ではなく、営業に聞いてみます。ありがとうございました。

もうええでしょう

確かにこの議論はもういいわ。たぶん物件購入、売却した人がすごく少ないんだろうなという印象を受けた。基本的に中古売買では新築オプションについてはほぼ議論にはならない。なったとしても現状引渡なので買主が購入後にどうこうするだけ。売主はこの買主めんどいなと思ったら売らないよ。特に人気物件やエリアでは基本的に売主優位。

ここの掲示板に張り付いている人は自分に都合のいい事しか見ないよな
中古物件なら値下げ交渉なんて当然のようにされるし相場より安く出さない限りは争奪戦にはならない、仲介業者も売らなきゃ一円にもならないから買主の希望に答えられるように説得してくるけど売主優位とかふんぞり返ってるとめんどくさいオーナー認定されて優先度下げられたりする

>>26323 マンション検討中さん

これが間違ってるんだよなぁ笑
たぶん経験値が低いんだよな。もちろん高値チャレンジは価格交渉入るが応じるか応じないかは売主次第。売主が長期でだらだら売りたいなら関係ない。仲介は売主物件で仕事させてもらってるし売主はいつでも売主仲介変えれるから仲介は売主サイド。気に入った物件で申し込み一位でも売主印象悪ければ同タイミングの二位以下が選択されることは普通にあるよ。

いやいや売り出し価格に値下分乗せとくでしょ
高値付けた方を最優先だけど後から設備が壊れたとか文句言ってきそうな買主はさけたいね。まあライズの掲示板でする話ではない、失礼しました。

>>26324 通りがかりさん

私も基本的にはこの方と同意見。言い方は気をつける必要あるけど。
売主が相場より安く出す理由ってあまりないと思うし今なら多少は高くだすかなと。あとは買主との折り合い。
また、売主が投資家の場合はぎりぎりの資金繰りでない限りベイパークの値上がりが追いつけばいいだけだし何なら長期譲渡税のタイミングまで待つすらあるかも。
過疎地でない限りは売主優位というのは確かにある。
値下げ交渉は運が良ければできるくらいに考えていたほうが無難ですかね。

>>26316 評判気になるさん
純正かどうかの視点だよ。マンションオプションに純正もクソもない。

中古購入希望者「これは純正のオプションの食器棚ではなく外注された私物扱いなので、売主の費用負担で撤去してください」
売主仲介・売主「(相手するかよこんなバカ)」
https://joy-craft.co.jp/category/cupboard-premium-plan/

>>26299 口コミ知りたいさん
ほんとこの通り。
「入居時オプションだから撤去しなくていい」なんて、頭が固い人の発想。
何回か売買経験してなぜかそれが当たり前だと勝手に思い込んでるのかな？

例えば入居時にプーさんの人形がたくさん備え付けてあったら撤去して欲しいって話になるだろうし、それを無料でやるかはお互いの交渉次第。

まだやってんのしつこいな

北74当選者ですが、何か質問ありますか？

プーさん付きのマンション

プーさん付きのマンションなんてあるんですね。
勉強になりました。

>>26329 eマンションさん
まず備え付けと据え付けの違いを調べてみたらいいと思う。

みんな掲示板に何求めてるの。
シンプルに新築あてるか中古買うかじゃないの。
ライズも終盤だし住みたいなら買い方考えたほうが良いよねってだけ。

この一週間で私が知っている範囲でも3件SUUMOで掲載終了となっている。
年末に方を付けて3月末までに引っ越し、ってパターンの人が多いんですかね。

>>26331 さん

>>26331 口コミ知りたいさん
決め手は？

>>26337 評判気になるさん
価格。幕張の価格は二極化していて、上は都心からの流れてきた層で好条件坪300-350万円でも買う。下は地元、千葉県層で坪270-300万円が予算。グロスの壁は絶対あるので、6000-6500万円で売却することを想定して購入。

>>26334 名無しさん
恥ずかしいので揚げ足取って自慢げな投稿しないほうがいいかと。

>>26338 口コミ知りたいさん
サンクス
ベイパーク参入時期はいつ頃です？
ライズ3期一発当選？

N74非当選時はN71予定でした？

仕事部屋（リモート）と子供部屋、夫婦の寝室で70前半の部屋ってしんどくないですか。子供1人だとなんとかいけると思いますが子供2人だと流石に無理かなと思ってます。この感覚ってやっぱ田舎者過ぎます？

>>26341 通りがかりさん

すいません、煽りとかではなく単純に地方育ちなので基準が分からないだけです。

3LDKで75m2以上が無難。
70以下は論外。
夫婦だけならもちろん大丈夫だが、子供いてリモートハイブリッドとかなら70くらいだと手狭に感じる。あとリビングインのスライドは実質開けっぱなしだからあんま意味なく2LDKと考えたほうがいい。
ソースはおれ。

>>26343 名無しさん
ありがとうございます。お子さんはお一人の場合で75以上が無難でしょうか？

4人家族の場合、

柱が部屋に食い込んでたり、使いずらい部屋がある間取りなら85平米はほしいね。

使いやすい間取りなら80平米でも問題なし。

3人家族の場合はそれぞれ5平米小さくても可。

個人的感覚だけどこんな感じ。

>>26344 通りがかりさん
人それぞれでは？
部屋数ならともかく、広さなんて完全に個人の感覚かと。
お金ない友人は家族は1LDKで６人で暮らしてるし、お金がそこそこあるいとこも自由が丘に住みたいから家族3人で2DK40㎡に住んでますよ。

>>26343 名無しさん
同感です。
リビングインのスライドは子供が小さい時はいいけど、思春期になってアレを子供部屋にするってほぼ心理的虐待レベルだと思う。

リビングと洋室三部屋が全て独立した間取りって案外少ないよね。

暇なので4期1次の個人的評価

S71：the 無難。田の字レイアウトは好みが分かれるところ(個人的には主寝室がリビングインなのは許容できるが他部屋がリビングインなのは好きじゃない)。せっかくの4連窓なのでできるだけ高層階がいい。

N71：レイアウト優秀。北向きは人によって評価が大きく異なるため、北向きOKな人にはウケそう。窓が2.5連だけど北向きならそこまで景色がいいわけでもないので許容範囲。

W75：歪な田の字レイアウト。ベイパークの西向きは高層階の眺望がスペシャルなため、低層階だとレイアウトか価格が魅力的でないと個人的にはイマイチ。価格次第。

E75：レイアウトワースト。洋室3は縦長すぎるし、洋室1もドア付近がデッドスペースすぎる。リビングのドアとキッチンが近過ぎるのも気になる。全体的に数値以上に部屋が狭く感じそう。個人的には一番微妙。

S83：the 優等生。廊下側2部屋であるものの、それ以外はレイアウトが非常に優秀。リビングの抜け感も文句なし。高層階で4連窓のため眺望も良し。ただし上記部屋よりは高単価かつ高倍率は避けられないため、予算カツカツ層や絶対当てたい層には向かなそう。

SE98：今期の王様部屋。予算的に許されるならこの部屋で間違いなし。ただし、南の眺望を考えるとなるべく高層階がいい。ベーシックプランで洋室4をリビングと合体できるなら合体させたい。

①方向と階の組み合わせ②レイアウトの2点を踏まえると、予算たっぷり層にはSE98、ある程度予算に余裕がある層にはS83、予算をなるべく抑えたい層にはグロスが一番低い部屋が人気で、それ以外の部屋は1～2倍に落ち着きそうですね。

某インフルエンサーは子どもがいても50平米のマンションでも大丈夫と言ってましたよ笑

>>26345 マンション検討中さん

そりゃ広ければそれに越したことはないけど、実際80以上に住んでる世帯は少ないよ。75あれば広いほう。