シティテラス尼崎ってどうですか？

そもそもの第一期価格みせが40部屋位だったから売れてる方かとおもうけど、住友だから売れすぎると値上げするからな・・

今ホームページみたら
14戸　先着受付順になってました。
第一期、33戸売り出して14戸売れ残ったということでしょうか？
19戸しか売れなかった？？

>>674 評判気になるさん
稲野が完売するの待ってるんだと思う
稲野は土地仕入れ時期と建築契約時期の関係で
安過ぎるのに三井が値上げしないから抽選になってる。
あんなのやられたら周辺のマンションは商売にならん

>>676 口コミ知りたいさん
稲野の相場としては高い
だが庶民が買える値のギリギリを突いているので売れている
塚口近辺という大きなくくりでは6000万超えたら全く売れなくなる
世帯年収800位でローン5000自己資金1000位が限界なのでは?

尼崎もすんなり売れる価格ではなくなってきたからね。坪300オーバーって数年前なら西北徒歩圏内買えた。徒歩3分はなかったけど。
不動産だけでなくあらゆるものが上がってるから仕方無いけど。

>>675 マンション検討中さん
そうですね。思ったより人気ない。jr駅近くだから多少高くても売れるかなとは思っていたけど。1期でこれだと苦戦しそうですな。

>>678 匿名さん
今後発表される新築マンション価格からすると新快速停車にしては超絶安いと思うよ。
ハザードは真っ赤だけど、武蔵小杉の例にあるように交通利便性高い地域はブランド化するし

苦戦って何をもって判断かだけど今の市況的に想定の範囲内だと思う

ハザードの件ってマンションに限っては戸建てに比べるとそれほど気にしなくても良いかな。そもそもそれ言い出したら大阪市内の海抜の低いエリアや関東の湾岸地帯の高額マンションが売れてる説明がつかなくなる。
しかも想定を超える命に関わるほどの高潮や洪水、津波が襲ってくるならば近隣の阪神エリアも少なからずなにがしかの被害を被るだろうし。

>>682 マンション比較中さん
東京の湾岸は海抜低くないしハザードかかってない、内水氾濫外水氾濫、高潮、津波のそれぞれのリスクも何も知らないのに知ったかぶりすんなよ

JR尼崎駅の北側は高潮で3.0-5.0m浸水想定、
南側は高潮の浸水想定が5.0m以上だから、マンションの場合3階以上であれば問題ないですね。
武蔵小杉の某マンションみたく停電しないように電源設備は一階にないことは確認した方が良さそうですが。

ハザードマップ
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

尼崎市ハザードマップ一覧
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/021_...

確かにJR尼崎の南ロータリーに昔の台風による高潮被害の看板がありますけど、そういった被害を減らすために尼崎ロックが作られたとかなんとか市報に書いてあったような……

ハザードマップなんてどこのモデルルームでも必ず見せてくれるんだから
尼崎のマンション買う人は周知の事実だし、ネガキャンでもないでしょ。
買う人は覚悟の上で買ってるし問題なし

>>680 匿名さん
言う通り新快速停車駅どころか快速停止車駅含めて高槻茨木西宮芦屋で駅3分があったらと比べたら安いとは思います。でも1期であまり売れてないとなると割高感あるという判断をされたということでは無いでしょうか。
それとも売れてない(人気になっていない)理由が価格以外にあるのか。
ハザードが理由ではないと思う。
面積に幅がないことや間取りでs(納戸)部屋が多いとかでしょうか。

こんだけ人がどんどん住み始めている街だし、マンション住まいならハザードリスクは許容範囲って考える人が多いのでは？
そんなことより、生活利便性を重要視する方が現実的。毎日の生活に直結するだけにね。

稲野の4千万からのマンションと、新快速駅前だと売れ行きや売り方が違うと思うけどね。

クラッシィの販売してた時も、高いだの人気ないだの色々言われてたが、今となれば中古で5千万円以上で売ってるし、今となれば安かったって評価でもあるしね。

稲野は稲野で、第一期は4千万超えとか高すぎるとかの意見が掲示板に溢れた。
まあ何にせよ自分で判断できるかどかじゃね？
高いとか、尼はダメとか他人のネガを信じるか、そんな事わかってて検討するかどうかだな。

>>687 eマンションさん
新高値を更新してみんな足踏みしているだけ
それで結局後からあれは今の相場からすれば安かったね、となる。
クラッシィから続く系譜。

稲野？？どこそれ？

>>692 通りがかりさん
この辺では一番売れてるから調べてみたら？

>>693 通りがかりさん
ここ検討する人は稲野物件は頭にないでしょうね。
価格もだけど、利便性が正直比較にならない。
正直、JR尼の便利さって阪急の西北よりも上をいくほどですし。稲野は阪急の駅の中でもかなり下位の駅に位置付けられています。

ここ想定より管理費高過ぎで悩んでる…タワーマンションでもないのに

>>695 マンション掲示板さん

管理費:20,420円 ～ 21,220円　
修繕積立費　約7,000円

修繕積立費は年数経てば高くなるだろうから
月4万円は想定しておかないとダメですね。

管理費は確かに割高に感じます。
タワマンとはいかずとも19階建て、駐車場やテレワークルームや集会室など共用施設の維持管理でコストがかかるとか？
修繕積立金は段階的に値上げされると聞きますが、管理費の値上げもあり得るのですか？

>>696 評判気になるさん

駐車場も2万以上だから管理修繕駐車場で月5万くらいになってしまいます。確かに高いです。
駅近なので車無しもあるかもですが。
売れ行き良くないのは維持費高めも影響あるかもですね。
この価格帯超える7000万以上からとかのマンションだと維持費そんなに気にしない層も結構いるんですけどね。

>>698 通りがかりさん
そー考えるとこの物件、
家賃20万円/月でも購入せずに賃貸で借りたほーがリーズナブルかな。

20年借りて4,800万円。
購入せずに余った資金は定期預金か運用したりして。

>>699 eマンションさん
まあ賃貸は２０年住んだ先はどうすんの？って話でもあるがな。

住友の営業さんに聞いたのですけど、管理費が高いのは将来値上げを抑える為みたいですね。
駐車場108台で２万円は月収216万円、年収だと2592万円ですね。
今まではこれを管理費収入に充てていたんだけど、今はこの５０％だけ充てる感じに変えたみたいです。

2592万の50％、1296万が駐車場が埋まると余剰金として余る計算。
余剰金1296万の177戸だと、１戸当たり7.3万円/年間。
月あたりだと6000円くらいかな、その他もろもろで7000円以上の余剰金がうまくいけば出る計算みたいです。

管理修繕費は実質２万円くらいで、７千円程度は余剰金として修繕費とかに使えるようにしているとの事ですね

今の時代30～60戸などのマンションで管理費１万円とかいうマンションは修繕費が上がるというより、全然足りない事が起こりそうですね。

シティテラス尼崎は、コンシェルジュがいる訳でもないが、余剰を持たせた運用を当初から行っているマンション。将来的に修繕費に余剰金を使えば、修繕費の上がりも抑えられる。

人材不足の昨今、小さいマンションで１万円程度の管理費の所こそ将来、凄い財源不足で値上がらないと何もできないなんて事が起こる可能性はありますね、

>>702 マンション掲示板さん
５年毎に修繕費は６千～７千円ほど上がる計算みたいですが、その際に余剰金がうまく溜まっていれば、例えば駐車場１００％稼働でその資金を修繕費にまわせばほぼ修繕費を上げなくていいですよね。

逆に、管理費安くて修繕費も安いですって言うマンションも、うまく余剰金も貯めれず凄い値上げって話も聞きますしね。

先着順の14戸全然減らないな。
この立地でこんなに売れないとは思わなかった。

修繕積み立て費が高いなら分かるけど、管理費を多めにとって将来の積み立てに回しますって売りづらくなってまでそんなことするかね？

こんな回りくどいやり方しなくても、将来的に修繕費を抑えるためなら最初から修繕費に上乗せしとけよって話だよね

まぁ、そうした方が何かしら管理側にとって利点があるんでしょうが…

尼崎駅周辺の中でも規模が大きいわりに、戸数の少ないマンションより管理費が高いのは気になりますね。将来値上げしないと確約されるわけではないと思うので、この辺り詳しい方教えて欲しいです。

単純に
現時点で駐車場の埋まる率が分からないけど
それなりに埋まったら必要経費以上にプールできるから、
将来の修繕積立金が不足したときにそこから補填できるかもね、って話でしょ。

>>709 マンション検討中さん
その理屈理解できるんですけど、それが他のマンションより高く理由になるのかな？と疑問に思いました。素人質問なんですが、将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら、管理費ではなくて修繕積立費をはじめから高くしている方が納得なんですが、管理費に乗せている理由って分かりますか？

>>708 評判気になるさん
ディスポーザーが付いてる影響ですかね？

>>705 マンション検討中さん
金利が上がったニュースも
よく見かけますし、マンション販売には逆風ですね。

住友不動産や野村不動産、東京建物などメジャーなマンションデべはみな管理費を値上げしている。大体、７０平米で２万前後になっている感じ。

修繕費をはじめから上げるというのは国の指示で実装されそう。

https://www.sakurajimusyo.com/opinion/news/514/
修繕費は、当初から1.8倍以内にしなさいって事ね。

まあ住友が管理費などの値上げや余剰金を行ってるが、結局ここで騒がれるように高い意味わからんなどの理解できない人が多いって事だな

始めから修繕費を値上げしとけって話もあるが、管理費を駐車場収入に依存しない形で運用するって事と、駐車場がうまく埋まれば余剰金が生まれるって話でしょ。

ここで高いとか回りくどいとか言ってる人が居るが…
管理費足りない（人件費高騰や資材高騰）とか、修繕費足りないって時に組合で『じゃあ値上げ仕方ない』ですんなり受け入れられると思っているのか？

100円の値上げでも、揉めに揉めたり払わないとか言う人いたり、そもそも…それを合意形成するのは住民だったり理事長とかの素人だからな？

始め安くは今の時代では逆に危ない。
多少（はじめは）高くても、ちゃんと余剰金を残する組合のマンションの方が絶対いい。

管理費も修繕費も組合で承認する必要があるから、はじめにある程度余裕を持って集めるのは賛成ですね。
多く集まった分は損ではなくて、財産なんだから不当に高ければ承認しなければいい。あとで不足だから値上げって方が揉めるし、先送りして大変な事になる、私の実家マンションも今揉めまくっています。

>>710 評判気になるさん

＞＞将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら

→足りなくなる修繕費を管理費に乗せている、ではなく
　だんだん値上げしていく計画なのでは？
　デベから直接聞いてないのでわからないのですが、
　管理費と修繕費はあくまで別会計で、余ったら回せるね、っていう話だと思いますよ。（逆に余らなければ不足するわけだし）

それを踏まえた上で管理費と切り離して、
修繕積立金を均等にするか経年値上げにするかは、
新築後数年で売却する人のことを考えると初年度から
均等の方がフェアなんですが、販売時に高いと売りにくいので
新築デベの都合と言われることもありますね。

以上を踏まえて質問に戻ると

＞＞管理費に乗せている理由って分かりますか？

→管理費に乗せているわけではなくあくまで別会計で試算していると思いますよ。デベに聞いてみてください。

とりあえず管理費と修繕積立金を混同すると意味がわからなくなるので分けて考えましょう。

相場より高い、安い、と言われますがこれはデベのぼったくりではなく
ほぼ必要経費なので（管理会社への委託料などは精査する必要があるでしょうが）
必要な設備を維持するために経費がかかるのは仕方ないことですし、
物価も高騰しているので比較する対象の管理費修繕積立金が妥当なのかを
考えなければいけません。

あっちの方が安い！と飛びついても不足するならそっちも値上げせざるをえないので。
道理で考えると同じ設備なら同じ経費がかかるはずなので。

文句を言っても下がるものではないので住宅ローンの返済と合算した月の支払額で検討するしかなさそうです。

ここハザードが真っ赤なので南海トラフとか地震で時の津波や高潮が心配ですね。
対策してるんでしょうか。電源設備は2階以上にありますか?

https://x.com/sow_libra11/status/1822282496756588849
元はこの辺り海だからハザード悪いのは仕方がない

ハザード対策については公式HPに書いてありましたよー。
電源設備についてはなかったので聞くしかないでしょうけど
枝葉の部分かなと思います。

海って言っても平安時代には陸地だったみたですけどね。高潮対策は、尼ロックで堤防もありますよ。

まあ、洪水ハザード気にするなら、伊丹とか北摂がいいけど、そこはそこで断層走ってるから直下地震リスクもあるな。

因みに非常用発電機と電源設備は2階以上にあるみたいですね、対策済みですね。

>>722 さん

それどこ情報ですか？

パンフに載ってるよ

尼崎市の場合はJRまでは津波来ない想定ですね。
あと昔、尼崎市はジェーン台風1950年によって大きな浸水被害を受けたが
1955年に国と協力して、防潮堤を建設しています。

それ以来、大きな高潮や浸水被害はないです。
関西空港が大被害を受けた神戸を直撃した台風２１号も特に高潮被害はないですね。

>>725 口コミ知りたいさん
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/021_...
そうです、ここは高潮や河川の氾濫に関してはハザード真っ赤ですが、津波は来ない想定です。

非常用発電機と電源設備は上階に設置されているのは素晴らしいと思います。
本来水害対策として全てのマンションで採用されるべきだと思いますが、現時点では災害対策としてライフライン確立を対策する売主さんが少ないように思います。

調べてみたら、発電機が上層部に配置されてるのはこのマンションくらいですね。素晴らしい。

>>724 口コミ知りたいさん
オンラインで面談しただけでパンフもらえなかったので、該当箇所の写真アップしてもらえませんか。

もうちょい広ければな～

>>729 匿名さん
営業所に逝け。買う気が本当にあるならさw

>>726 匿名さん
津波はこないけど地盤が軟弱なんじゃなかったかな。

揺れを増大する軟弱地盤はどこに？ 足元に潜む地盤災害（１）
https://www.nhk.or.jp/bousai/articles/21720/

>>729 匿名さん
パンフ見たけどそんなの書いてる？どこのページ？

>>732 匿名さん

JR尼崎駅周辺だけは少し揺れ具合がマシっぽいね。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...
まあでも発電機の場所気にするなら普通ここじゃなくて販売員に聞くでしょ。
配棟図にのってるよ、パスワードとかもらったでしょ？

これかな

発電機の位置はもう少しアピールしても良いですよね。
公式ホームページの方では一通りの防災設備・備品について説明されていますが、発電機の位置までは書いてありませんでした。
また停電時に給水ポンプが動かなくても一部供用水栓が使用可能だそうで、その位置は確認しておきたいところです。

こちらの公式ホームページの室内空間のクリックが
まだできないようになってるんですけど、いつ頃
アクセスできるようになるんですかね？

>>737 マンコミュファンさん
流石にそれここで聞いても答えはないかと

しかし、情報くれくれ言う割に情報でたら普通に無反応がおおいな、そもそも検討してる人じゃないっぽいよな。

シティテラス尼崎はZEHマンションだし、キッチンは天然石天板だしディスポーザーあるし近隣のマンションに比べ明らかに豪華なのは間違いない。

>>735 口コミ知りたいさん
高潮の浸水想定5m以上だから2階ではダメでしょう、最上階とかじゃないと

>>740 匿名さん
2階にあるだけマシなんちゃう？
5mなんかがきたらそれこそ大阪市内とかどーなるんや？

>>740 匿名さん
大阪駅0.9ｍ　塚口駅４ｍ　西宮北口６ｍ　吹田駅７ｍ　稲野９ｍ　高槻　10ｍ

あなたはここら辺にはすまない方がいいですね。
　

水害の心配はあるのかもしれなが、山沿いは山沿いで震度７もある断層があるのはどう考えているのだろう？

https://www.gsj.jp/hazards/earthquake/osakafuhokubu2018/images/fig01.p...

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi/kishindan_segment_list?SearchTYPE...

ハザードを殊更言う人が居るが、阪神大震災の時はJR尼崎駅は震災翌日には電車運行を再開している。
　水害などに強いとされていた伊丹や西宮北部、宝塚などは例えば伊丹駅は倒壊したし、西宮北口・夙川・甲東園や宝塚南などは震度７を記録して多くの被害と復旧までに時間を要した。
これは、同じく水害に強いとされる上町台地や、北摂の千里ニュータウンなども『上町断層』など、阪神大震災よりも発生度合が高いとされ震度７も予測される断層が南北に走っている。

一般的に水害も重大な危険を孕むが、予測は地震よりもしやすい（台風が来る・現に雨が降っている）し、建物側で対策も出来る、ハザード対策しているかどうかの問題。

まあ、要はハザードに強い弱いなど関西エリアだとどこも危険度が高いって事であり、対策が重要だって事だと思う、北摂に住めば大丈夫って訳じゃなくて災害に備える必要はある。

ここ、高潮と河川のハザード真っ赤ですね。
ハザード気にしない人には人気でそうです。

そもそもシティテラス尼崎の水害ハザードは『高潮』であり、高潮は台風時の低気圧で海面が上昇している場合の想定。そして1950年のジェーン台風から、この台風時の高潮対策は防潮堤。尼ロックで行っている。

この防潮堤が破壊された場合で５ｍ以上の浸水だが、標高差のほぼ無い尼崎駅で３～５ｍなので、堤防がくずれても被害は２階最大で３階ぐらいって見とけば良い感じ。

それと水害の場合はマンションの保険が適用されるから復旧の負担は地震に比べ少ない場合も多い。

https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

ハザードに関してはここをしっかりと読み込んで各自判断した方が良さそうですね。
地震や液状化、高潮、河川の氾濫等のハザードもしっかりと確認しましょう。

>>746 口コミ知りたいさん
電源設備は2階なのでは？3階以上にしてほしいですね。

>>746 口コミ知りたいさん
火災保険の水災特約が必要になるのでその分保険料が上がりますよ

>>749 マンコミュファンさん
管理費に初期ではいってるでしょ

>>748 評判気になるさん
確かに３階以上だともっといいですね

もうええでしょう、ハザードの話は このへんにしときましょうや
ハザードは認識したうえで利便性重視する人が検討したらええんちゃいますか

先着順が2つ減って12戸になってる。
このペースだと1期販売分あと半年くらいかかるのか。予想以上に売れてない。電車の利便性抜群にいいのに。

物件の魅力がないというよりは住宅ローンの金利が上がるとかどうとか
マンション価格がこれから下がるんじゃ、とか、物価の高騰で予算が～とか
いろんな不安感の問題だと思うノーネ

すみふって先着順が減った数と販売戸数はリンクしないよ

>>754 マンション検討中さん
そんなの関係なしに売れてる物件はあるわけで、結局は価格でしょうよ
いい物件だけどやっぱり高いよねってことやと思うわ

>>756 名無しさん

そんなの関係なしに売れてる物件って稲野のことですか？
あそこはJR尼崎より駅力が下がる分グロスが安いのがウケているわけで。
不安感からグロスを下げて検討する方が安心するというロジックで
まさに、その関係だと思うのですが。

>不安感からグロスを下げて検討する方が安心するというロジックで

それなら大阪市内検討者がグロスを下げて尼崎を検討する方が安心ってロジックもあり得えない？

しょうみ電気設備1階も2階も変わらん笑

>>758 eマンションさん

>>754,757　です。

＞それなら大阪市内検討者がグロスを下げて尼崎を
＞検討する方が安心ってロジックもあり得えない？

はい、ありえます。実際検討していると思いますし、
売れていくと思います。

ただしいて言えば

大阪市内タワマン→尼崎板状マンション
は価値観自体が大きく変わるため（タワマン好きな人はタワマン住みたい）
尼崎板状マンション→稲野板状マンション
と比べてハードルが高いと思います。
市内中古タワマンの方がとっつきやすいのではないでしょうか？
（タワマンで決めつけてますが大阪市内新築だとタワーかなと。）

シティテラスはJR尼崎南側の同時期分譲のNo1マンションで
最高値を更新しており、この市況の不安感の中で高値掴みにならないか、
という点はあると思います。
私が申し上げた「不安感」がこれを後押ししてしまっていると思います。
これが２～３年前であれば、「まだまだ上がる！駅近の新築は買い！」
だったのではないでしょうか。

私はあくまでこの物件は魅力に対して値段が不相応に高いとは思わないです。
この不安感の中で近隣最高値になるマンションに飛びつきにくいということだと
思っていますし、大阪市内の検討者が範囲を広げたり、尼崎検討者が腹を括ってこれから売れていくと思います。

スミフが値下げして販売するとなった場合は、
私の考えが間違いになると思います。

不人気と言われていた、プラウド塚口駅前の中古は５５平米６２００万程で坪３７０万程で販売していますね。

駅近の高級マンションは、爆発的に売れるというより徐々に値上がっていく感じなのが多いと思いますね。現状は過渡期で一見高く見えるけどブレークスルーすれば順当に評価はあがると思いますよ。

大阪のタワーなどはかなり極端でここ５年で価格が倍近くまで上がってて、中古タワーなどもかなり強気な値付けが多くなったが、急激にタワーがあがったので東京方面や中国からもこの値上げ期待で買う人が流れたので倍率出るほど人気のマンションが増えた経緯がある。

大阪の主要駅で利便性が良い駅は、新築は板状でも坪３３０～３５０万以上する流れだから、もう少しすれば尼崎にも流れてくると思いますね。

稲野の三井のマンションは、次も同じ場所で大型計画があり、大量供給から価格帯はあまり強気でないので一見すると安く見えるのかもしれない、実際倍率があって人気なんだと思うが、将来中古になればJR塚口プラウドシティなどと比べると特徴に欠けるし、つかしんがあると言え稲野や猪名寺の駅知名度はあまりに低いから若干リスクがあると思う。

阪急塚口駅前プラウドやJR尼崎駅前のシティテラスなどの唯一無二感がある方が将来価値では上だと思うが、そもそも４～５千万のマンションと６千万円以上のマンションとは顧客層が違うと思うね。

少子高齢化が進み便利な駅前物件の人気が今後も加速的に進むことを前提にすると、阪神間のしかも尼崎のように便利で人気駅ともなると今後も多少の外部環境の影響で価格の上下があっても将来的には価格が右肩上がりに上がっていくでしょう。
なので、販売サイド側はそれを見越してあえて売却を遅らせて結果的に市況が追いついてくると予測＆期待しての販売戦略をとりつつあるような気がいたします。特に住友不動産の販売手法ってそういった点が顕著。世の風潮が便利な駅前物件に集まりつつある昨今、今後も販売ペースを遅くしてでもより高い価格で販売する手法が継続して続く思いますし、大きくて体力のあるデベにそいういった販売手法が広がっていくでしょう。

>>762 マンション検討中さん
JR塚口は尼アドレスで学区も良くないから子育てファミリーには稲野の方が有利だし、
プラウドシティ塚口の中古は既に値上がりしてて毎年2-3%上がってるから割安感もない。
猪名寺も塚口も三菱電機を始めとした沿線需要があるから今の価格帯だとリセールは全く問題ない。

子育て世帯以外だとJR尼崎はハザードと尼アドレスによって新快速停車駅としては破格といっていいほど安いけどちょうど6000万を超す価格帯になるとそこを気にする人が爆発的に増えるからグロスが伸びない。
まあそれでも破格ではあるので下値は固いし実際便利なので問題ない。

>>764 匿名さん
稲野って駅があるんやね。長らく阪神間におって知らんかった。
尼崎サゲ、稲野アゲのおんなじネタを繰り返して叫んでもこの辺りで検討してる人は稲野とかいうような僻地には興味を持たんと思うで。
飽きもせずハザードが気になってしかたないならここは諦めて他、早く探しや・・・というよりは検討もしてへんくて自分に関連ある地域より盛り上がってる地域の物件に難癖つけたくてムズムズしてるだけなんやろうなーww

>>764 匿名さん
ほんとハザードがお好きね♪

>>764 匿名さん
ダウト！6000万以下の人もハザード気にするぞ
尼のように高潮と河川のハザード真っ赤だと躊躇する。
マンション周りが沈んだら嫌だしな

>>767 通りがかりさん
マンション周りが沈んだら逆に駅の北側みたいにキレイに整備されて魅力がさらに増しそう！

>>764 匿名さん

何が言いたいのか全くわからない文書なんですが？

水害ハザードって、近年の線量降水帯などだと河川の氾濫もあるかもだが、それより高台でも窪地などの排水が追いつかない都市型冠水も気にしないとね。

それと、稲野などは近くに断層が走っているし阪神大震災時に高台だったが阪急伊丹駅が倒壊している。ハザードとは何かをよく考えるべきだね、三田とかがいいんじゃない？

普通に考えて、JR尼崎駅前近の6000万以上のマンションや阪急塚口の駅近マンションと、稲野などの4000万-5000万の地域のマンションを比べる人は少ないと思うよ。

シティテラスをディスっても、買う層が被らないし、じゃあ稲野買おうって思わないから意味ないと思う。

安いのが売りでそれが良いファミリーが割安を求めて大量に来るなら学区的にはどうなの？って思うけどね。地元は複雑なんじゃないかな？

それに学区の悪い尼の塚口の中古が値上がってる理由も論理的によくわからん。JR尼崎もね、6000万以上を買える所得は便利なとこに集まってるって事でしょ、将来の学区はどうなるんだろうね。

売れてる物件＝稲野に限定したつもりはなかったんだけど、みんな稲野が好きなんやな…

>>772 eマンションさん
稲野推しがあちこちで他物件サゲまくってますからね。庶民でも買えるんだけど工場地域隣接のリスクがあることをごまかしている。業者が安く売るのはそれなりのリスク織り込んでるわけだからそこは冷静に判断したいところだ。スミフのはグロス抑えるのに狭くしたのが失敗。狭い物件が増えると将来分譲賃貸が供給過剰になってしまうと予測。

>>770 名無しさん
貴方なんでいちいち反応するんですか？
別に稲野の人が書き込んでるとも限らないし、その反応する書き込みがいちいち痛いからむしろここのネガキャンになってるんだけど。
スルーできないのかな？君が反応するから面白がってハザード煽る書き込み増えるよむしろ。

>>764 匿名さん
6000万を超す価格帯になると子育てファミリーで本当に学区を気にされているなら私立へのアクセスの良さを重視する家庭が増えますよー。
少なくとも最近子育てファミリーが”急増している”J尼や西北のようなターミナル駅チカ物件に集う方はそういった方々が多いのかと思います。

ここ売れてないのは高い管理費も影響してるのかな

クラッシィ尼やJR塚口が安過ぎたから新高値が浸透してないだけでは？阪急塚口も時間かかりましたし。

773さんが書いている通り面積の幅が無さすぎるのは売れてない要因になっていると思う。
この立地なら1億近くてもゆったり3ldkや4ldk欲しい人もいたと思う。
この調子だと竣工時結構残りそうだ。

>>778 マンション掲示板さん

すみふは出来上がっても売り続けるから、抽選してまで早く売るってないよ。
ここも4年販売とか言っていたから、凄い売れてるとか周辺と比べてってあんま意味ないと感じる

>>777 eマンションさん
クラッシィ尼ができるまでは潮江の駅近の中古相場は築浅
で坪180万前後だった。クラッシィ尼(坪240万)は駅南なのに高い高いと言われながらも完売したことで中古相場が坪220万くらいにようやくなったところだから今は新築がどこも高いとはいえシティの価格が受け入れられるのはかなり時間がかかりそうです。

プラウド塚口駅前も、クラッシィ尼崎も抽選で即完売じゃなかったが、中古は着実に根上がってる。

大阪都心も別に抽選で即完売って売り方より、出来上がっても売り続けるってすみふ方式が増えてきてる。
売れる売れてないって言うより販売手法の違いじゃない？

>>780 マンション検討中さん

資産性で考えた場合は、多少時間がかかっても確実に需要があるマンションの方がいいと思いますけどね。
JR尼崎の場合は、駅南とはいえ今後徒歩2-3分で中々、大規模マンションは出来ないと思うしね。

今度のJR西宮再開発は坪単価400万以上とも言われているし、即完売や凄い売れ行きって評価もあるが新しいマンションや開発が確実に価格が上がっていく街の方が長い目で見た資産性は硬いと思いますよ

私は数年前DCグランスクエアの中古70平米を4000万で買いました。今の価格だととても買えなかったですね。

私も後発すみふは買いだと思って急いでクラッシィ買いました。
頑張って売り切って相場を上げてもらいたいです！

https://suumo.jp/library/tf_28/sc_28202/to_1002480087/
ほんまや、クラッシィ尼の中古がかなり値上がりしとる...！
分譲時から1-2割載せとるやん。

>>783 匿名さん
D.Cグランスクエアも値上がりし過ぎやろ、分譲時3000万以下の部屋が5000万てｗ

https://suumo.jp/b/kodate/kw/%E5%B0%BC%E5%B4%8E%E3%80%80%EF%BD%84%EF%B...

>>785 匿名さん
その部屋の元値4400万なので1000万上乗せですよ。
クラッシィハウス尼崎は今から考えると安かったですね。
当時は周辺より3-4割高くて叩かれてましたが。

クラッシィ尼やDCグラン、ローレルの住民はウハウハやな

長い目で見れば、即完だけが人気の指標じゃなくて、世の中の流れをみて選ぶのもいいと思います。

管理費が高いってのも、新聞や最近のトレンドで管理費不足が問題化して対策だと思うし、JR尼崎の交通利便の良さは今後もその評価が落ちる事もない。

部屋の大きさも、駅近で大きな部屋を求める層よりより天然石キッチンだったり室内仕様の良さを評価する人も多い。

スミフは、売り出す部屋の数がちょっとずつだが、それで人気が無いと判断するのは違う。

3-4年かけて確実に値上げして売って行くから街の評価も上げるし最後に買うよりはじめの方に買った部屋が結局は資産性で有利になる。

JR尼崎の南口は、これからも幾つか大型マンション計画がありそうだから、その中で最高級を買うのはアリだと思うがね

クラッシィ買えばよかった...

10年前の尼崎D.Cグランスクエアは3000万以下で70m2買えたけど、かなり売れ残ってたのに今じゃ倍の価格とはね。10年住んで2000万も上がるって最高じゃんね

>>792 匿名さん
10年前と言えば今以上に尼崎を短絡的に蔑んでた人が多かった。そんな発言にもブレずに購入意思を貫いた先のご褒美でしょうね。
尼崎をいまだに昔のイメージで語ったり、全く異なる地域の話とごっちゃにしてる人がいるけど、そういった人は結局ご褒美には預かれないんだろうな。
先見の明が何事も大事って事を知らないから。

>>787 マンション検討中さん
クラッシィハウス買いました。
たった数年で1500万くらい上がったから買って本当に良かったです。今の価格じゃとても買えませんでした。

>>793 マンコミュファンさん
メディアで今では持ち上げられまくってる西宮北口なんかも20年くらい前は散々なエリアでボロカス言われてた。西宮ガーデンズの完成から潮目が完全に変わった。
阪急の西宮北口よりJR大阪に近く立地に長けた尼崎が今後も段階を踏んで人気を伸ばさない理由が無いかと。
そう思わない人はバーゲン価格の尼崎の他にどこが阪神間で将来性があると思ってるのかまで書いて欲しいね。

わいは金ないからD.C.グランスクエアの中古買うわ。

クラッシィの営業が値上がりする可能性高いと言ってて載せられて買ったけど、数年でここまで上がるとは思ってなかったので嬉しいです。シティ尼崎も売れてもっと値上がってくれたら売って他のマンションに住み替えを考えています。

近隣のマンションをお得に買った人がここに集っているのがよくわからないが、10年前に買った人が先見の明があったのは理解した。
ここがそんなにいい場所だったらこのマンションもどんどん売れるはず、なのにそうでもないのはなぜ？

>>798 匿名さん

クラシィ尼崎は全然売れてなかったよ、流れみてた？

D.Cもクラッシィも即完じゃなく、苦戦とか言われてたのに値上ってるって話だよ。
　

>>798 匿名さん
大阪市内の一等地のタワマンですらどんどん売れて即完してるわけでもない。そもそも需要がありまくって売れまくってのは販売側の価格設定が見誤ってる恥ずかしいパターン。スミフはそもそもそーいうことがないようにじっくり売れる販売戦略なの知らない？

直近の大規模マンションのクラッシィもそうだけどローレルスクェアから数えるとJR尼崎は一体どれだけの世帯を今まで飲み込んでいるのだろう？
普通の駅ならいくら駅前でも供給し過ぎで流石に飽きられそうなものの、J尼は現在ですら何棟もの新築マンションが付近で販売されている。
流石にクラッシィで多くの需要を取り込んでしまった直後にさらに複数のマンションが同時に販売されている中ですんなり即完は難しいと思う。そういった背景まで見てたらそれなりに販売はむしろ想像してたよりかは順調でほぼ計画通りなのではないかな。

ハザード真っ赤だけど安いから今までは販売に時間はかかってもその後は人気で値上がり続きだったけど、

ハザード真っ赤で過去最高値という状態でどこまで売れるのか

>>803 匿名さん

たぶん今までの近隣マンション購入者も購入者も「ハザード真っ赤だけど安いから買い」とは思ってないと思うよ。シティテラスが完売したとしても「ハザード真っ赤なのにすごい！」とはならないと思うよ。

一期即完売！とか抽選！とかならないと売れてると
感じない層が一定いるだけでシティテラスは普通です。
本当に高すぎて売れないなら値下げするしかないですが
それはないかと。

>>802 マンコミュファンさん
早めに売れて我が家の資産価値あげてほしい
今売ってもかなりの利益が出るけど
ここが売れてる相場が上がってからの方が
さらに高く売れて
他の所に住み替えできる気がしてるので
期待してます！！！

尼崎DCやローレル、クラッシィを新築時で買った人は先見の明があるというが、この人たちの新築購入時もハザード真っ赤！　工場地帯！　尼は尼とか今以上に散々言われてたんだよ。

特にローレルなんかは、キューズモールなども無い時に販売だから、ネガティブな事ばっかだったはず。そこからもはや２０年たつんだから色々変わってるのに、いまだに同じ事ばっか言う人がいる。

ハザード真っ赤でも皆で住めば怖くない

>>796 匿名さん

尼崎DCも5000万以上するから、中古だと安いって感じでもないで

尼崎DC、分譲時2800万とかで売れ残ってたのにすげーな

クラッシィ尼が勝ち組過ぎる。買って2年で1000万アップしてるし

買いそびれて今や尼崎の物件すら手が出せない輩がギャーギャー繰り返して“独りで”ネガキャンしてるのが笑える。

でも冷静に考えて、JR猪名寺6分でさえ5000万円台で抽選なんだから、JR尼崎が6000万円台だって特段高い訳じゃなくて、価格差はそれ位が妥当なんだと思う。

>>813 マンコミュファンさん
まーたそうやって稲野のステマよろしく名前出してるけど、ここは新快速停車駅なんで支線のマンションなんて興味ないです！！！

JR塚口行った時、電車のドアをボタンで開けるってのが…なんか支線感があって気になった

みんな資産価値ちゃんと考えてて偉いね～
自分が好きなとこ、買ってるわ～
今んとこ外れなくてよかったけど。

>>814 口コミ知りたいさん
マジ同感！最近一定間隔で出没する稲野って一体どこやねんって思って調べたら阪急の塚口からヒョロって伊丹方面に伸びた枝線途中の駅やんけ。どう転んだらここ考えている人がそこにあるマンションに興味持つのかマジでわからん。しきりに話題にしてる奴って「コッチ（伊丹！？）に少しでも振り向いて欲しい」って願望レベルの意図があるんかいな？
100歩譲って阪急の塚口ならわからんでもないけど、ここってJR沿線やぞ。なんで阪急の枝線の話題が出てくるねん。宣伝したいならせめて阪急沿線の物件でせい！って感じやわな。

>>817 マンション比較中さん
別に否定はしないけどちょっと見てて痛々しいかな…
真っ赤になって早口で言ってそう

>>818 名無しさん
稲野の連中がハザードハザードと書き込んで巧みに話題を稲野に誘う工作をやってるからね
普通に考えて新快速停車駅と支線では比較対象にはなりませんよ、残念でしたー。

>>818 名無しさん
どうでも良い発言かな。もしかして暇？

稲野ネタ、ハザードネタお腹一杯！
次行こう！次っ！！笑

>>818 名無しさん
毎年値上がりする新快速停車駅と、どこそれ？て駅を比べることがナンセンス笑

1気購入が鉄則なのになんで皆買わないんですかね？
まだ12戸のままだし

ここ物件価格、管理費高いし、クラッシー買った人が勝ち組ですね

2年前のクラッシィの二割り増しだからクラッシィ組が勝ち組。尼の王者

コロナ以降相場が急激に上がったから今売ってる新築はどこも周辺相場より2-3割以上高いよ
尼崎はとくに他と比べて安かったから坪200万以下の時代が長くてクラッシィの坪240万ですら高い高いと言われてたし。
ここが坪300万くらいなのはある意味妥当。これまでが安過ぎただけかと。

https://www.sumu-lab.com/archives/20152/#i-12
2年前だと85平米買えたのか、すげーーー

稲野推しは業者の可能性高い。週辺のいろんなスレにも出没しまくってます。ハザード連呼、アマ連呼の汗っかき(関西弁ではない)さんです。

>>808 名無しさん
ハザードで示されてる大きな川より中小河川の氾濫の方が実は恐い。

マンションに限って言えばそれほど河川の氾濫って気にしなくても良いのではないかな。今回の大型台風でもしきりに垂直避難が叫ばれ「できれば2階以上への避難を！」と叫ばれてるくらいだから気にすべきは低地の戸建て住人かと。
リスクを知っておくことは大事だけど、気にしすぎると便利な阪神間で住まいを諦め、日常生活を不便なエリアで検討することになってしまい、それはどこか本末転倒な気がする。事実、多くの人がこのエリアに今もなお移住し続けている現実がすべてを語っている。

>>829 マンション検討中さん
稲野ってどこ？ねえ稲野ってどこよ？

なんでわざわざ名前出した？

業者？信者の間違いちゃうの？君みたく不自然にねー

>>830 マンション検討中さん
電気系統の故障とかはあってもマンションが流されたとか崩壊して生命の危機にさらされたとかってあるんですかね？
映画のような建物を飲み込むような大水害が絶対に起こらないとは言えないかもしれないが確率を考えるとかなり低いし、その場合はもはやハザードマップのエリアどころではなくなる。
ハザードマップの色味をみて無駄に騒ぐのではなく、本当にマンションを検討し、もう少し冷静にリスクを理解出来る人が現れてほしい

>>831 検討板ユーザーさん
まっとうなセールス活動してほしい。
他を下げるのでなく。
工場→大学→マンション
売り急ぐ理由教えてよ。

>>832 マンション検討中さん
クラッシィの頃からいた尼崎アンチですよ
でも彼らが騒げば騒ぐほど値上がりしていくので楽しくなってきますねー

>>833 eマンションさん
気にすんな

>>832 マンション検討中さん
尼崎アンチのヤツってエエ加減に進歩しろよーって感じやわな。いつまで高度成長期の古臭いイメージでばかり語ってるんだ？街は成長して変化してるのにまったく追いついてないよな。わざわざアンチ発言するのが目的で検討もしてへんマンションのスレ覗きこんでるのもお寒い話。しかも聞き飽きるほどおんなじリスクネタをオウム返しやし、いつまでやるつもりなんやろ？

プラウド塚口駅前の中古55平米が6200万で販売中ですね、坪で350万を越してる。

>>836 マンション検討中さん
尼アンチはローレルやDCグランやアミングの頃からおるけど、ネガキャンすればするほど値上がりしてくんやで
ネガキャン= 買いたいやつが多いってことや

>>838 口コミ知りたいさん
それはないだろう
あなたの願望にすぎない笑

駅南側ももっと再開発してほしい

クラッシィの中古とこことジェイグランで比較してます。

>>856 匿名さん
一応、駅南口も市では再開発誘導地区として扱っていますよ。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...JRama-s-tochiriyouhoushin_201903_02.pdf

うめきたの賑わいからしてJR尼への転入はまだまだ増えそうだ。

梅田から駅遠くの物件検討するよりJR尼辺りで検討する方が賢い選択やわ。
大阪はグラングリーン大阪が今後も人気を集めそうやし、そうなるとアクセス抜群のJR尼の便利さが今以上に見直しがかかるハズ。

大阪駅までの利便性はほんと抜群ですよね。
なのにここが売れないのはやはり価格なのでしょうか。それとも何人か書いている狭い住戸しかないとか駅南とかも微妙に影響しているのか。

>>857 匿名さん
クラッシィはもうとっくに完売してるだろ

>>869 マンション掲示板さん
校区でファミリー層には受け入れられないのと、高い管理費とかですかね
住友なら1期が一番安いなのこんなに売れてないのは他に理由があるんですかね？気になります

１.まだ広告を出していないので、買いに来てる人は基本的にご近所さん。
２.販売期間はまだ4年あるから、全く急いでいない。
３.その間にJR西宮駅前再開発とかJR尼崎南側でこれから着工予定の新築物件の動向を探り、上げ幅を稼ぎたい。
4.完成後の実物物件を見て、高く買って！

つまり、今はまだ買いに来ないで！

>>872 匿名さん
買いにこないではないでしょう。それなら販売開始遅くすればいいだけなので。
4年あるというのは、竣工延ばした？