ザ・ライオンズ武蔵小杉ってどうですか？

この手のタイプのマンションだから仕方がないのかもだけど、
かなり管理費はかかりますね。
それと比べると、修繕積立金があまりに安すぎるように思います。
段階的には上がっていくのだろうけれど…
長期修繕計画をきっちり見ていかねば。

販売状況はどうなんでしょうか？

管理費・修繕積立金の話題が出ていたので管理会社の大京アステージについて口コミ情報を探してみるとこちらのマンションコミュニティにもスレッドが立っているんですね。
スレッドは3までありますが、とりあえず一番新しいスレッドから読んでみる事にします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/

>>134 周辺住民さん
バルコニー菜園くらいしか思いつきません

第2期予告が出たけど疑問あり
●第2期販売戸数が未定のため、物件データは第2期以降の全販売対象住戸（42戸）のものを表示しています。
と書いてある。
>>112 マンション検討中さん　
による第1期の情報と合わせると、
第1期18戸＋第2期以降42戸=60戸
71戸-60戸=11戸の販売は?
面積と間取りを見ると第2期以降にも含まれていないS、T1、T2の販売は?

143さんの言われること、なんとなくやっと理解できました。
第2期以降の平米数が～90.46m2になっていて、T2タイプの100.11㎡はどこ行った？ってことでしょうか。
T1はいまのところプランを見ても載っていないので売れたのかな？
それにそてもT2タイプ素晴らしい間取りだなと思いました。
超ワイドスパンの全室真南向き、水場は北側で理にかなっているかも。
廊下スペースがもったいない気もするけれど全室廊下側ドアでプライバシー完璧。

ここ、マンションとしては普通だけどハザードリスク高すぎ。浸水実績がある場所に買う人って覚悟で買ってるの？大雨降るだけで隣の巨大川が溢れそうになってるのを傍観しながらの生活って…

そりゃ覚悟の上でしょう。重説でもハザード説明されますからね。

まあ、ここだけじゃなく
武蔵小杉駅前もハザードかかるし
モトスミ辺りも液状化問題があるから
この辺住む人はある程度
覚悟というか認識しているのでは？

浸水に関しては一階だけの問題でないってことを留意すべき。共用廊下やエレベーターに水が入って、補修費用を保険で賄えなかったらマンション全体で補填することになる。

公式サイトにこんな図が載ってるので、ハザードマップの予想浸水深までだったら大丈夫なんじゃね? 知らんけど

浸水深さほどかさ上げされてはないようだし、水防ラインってあるから止水板もかな。小杉で水没したタワマンも、あとから当日の様子が動画で流れてたけど住民総出で止水板と吸水土嚢を設置してたけど、対策にはそれも込みだったりして。

皆さん気にされるだろうから
そういう説明も予めされているのでしょうね。
以前の超大きな台風の時、ポンプ室とか電気室が地下にあるとよくないっていうのが
一般に広まって、
デベ側も対策をしないと選ばれなくなったみたいなのがあるのかもしれません。

>>145 マンション検討中さん
数百年に一度の越水や決壊は覚悟してるでしょうけど、2019年の冠水と同じことはもう起きないと思いますよ。
あれは市のマニュアル不備という人災ですし、マニュアル改定だけでなくゲートの電動化や排水ネットワークの強化も行われているようです。

ライオンズマンションは修繕積立金が高い事で有名なようですが、こちらは修繕積立金ではなく管理費が高いんですね。
どなたか営業さんに管理費の内訳を質問された方はいらっしゃいます？

>>153 匿名さん

管理費と修繕積立費あわせて3万弱だったような気がします。

管理費の内訳は人件費、共用設備の維持管理費、清掃、ゴミ処理費、植栽管理費、共用部の水道光熱費、その他諸費用があるかと思います。
モデルルームでは修繕積立金の長期修繕計画を見せていただけると思いますが、管理費の内訳も見せていただけるのでしょうか。

管理費はいろいろなサービスが組み込まれていることがあると聞いたことがあります。
電話健康相談サービスが友人のマンションの管理に組み込まれていて、必要がないから管理総会で議決して契約更新しなかったということがあったそうで。
ここだとどうなんでしょうね？
必要があるものはもちろんそのままですが、あまり利用する方がいないようなものも入っていたら
都度見なおしていく必要はあるでしょう

>155

費用も含めてどのようなサービスをどれくらい提供する（例えば、清掃は何人かけて週何回とか）かも含めた管理計画を説明してもらうのがいいかな。１５６さんがコメントしてるように不要なサービスも含まれてるかもしれない。

>156

見直しは必要だけど、契約更新するまで不要なものにお金払い続けることになるのもどうかと。

静かな立地は住みやすそうかなとは感じましたが
やっぱり水害の心配があるところをわざわざ選択するかというと・・・。
もちろん、どこに住んでいても地震もあるし、完全に大丈夫というところはないですが
一生住むかもしれない大きな買い物ですので、じっくり考えないとなと思います。

>>158 匿名さん
じゃあどうしろと？

電話健康相談サービスは不要ですね…
シニア層の割合が多いマンションなのかもしれませんが、
人件費がかかるサービスが一番高くつくと聞きますし、
そのようなマンションははじめから避けるのがいいかと思います。

今の販売状況はどうなっているのでしょうか

第2期2次予告 物件概要
販売戸数 未定

販売戸数は未定らしいですよね。

>>電話健康相談サービス
私も不要だと思います。人件費がかかりますし、利用するかしないかわからないサービスはいらないです……

物件概要
●第2期3次販売戸数が未定のため、物件データは第2期3次以降の全販売対象住戸（27戸）のものを表示しています。
第2期3次販売予定時期 2024年8月下旬
竣工時期 2024年8月（予定）
入居開始時期 2024年9月（予定）

まだ27/71戸も残ってて、随分のんびりした販売姿勢だ。

急いで売る理由無いからねぇ

この場所にマンションを開発するとは、デベも勇気あるね。
三井なら懲りているだろうから建てないと思う。

入居開始までに売れてない部屋分の
管理費と修繕積立金負担はどうなる?

>>167 匿名さん
売主負担です。なので引き渡しまでにできるだけ多く売ることが売主の目的となります。(あわよくば完成前完売)

物件概要
【引渡可能時期に関するお知らせ】
2024年6月1日以降のご契約につきましては、引渡可能時期が2025年4月（予定）となります。

なんで引渡までにそんなに時間が掛かる?　内装未完成とか?
そうすると、少なくとも今残ってる27戸分、9月から来年3月までの管理費・修繕積立金は売主負担。
つまり売れなかったってことね。

なるほど～完売まで長くかかればかかるほど売主負担が増えるんですね。
そうなると完売までの時期を見計らい、竣工後何年か経過してから一斉入居にした方が売り主にとっては利益があるのではないでしょうか。

小杉といえど強気すぎたんですかね
駅前離れると普通の住宅街ですからね。元住吉方面ならまだマシかな

東棟はまだしも、南棟4F以下は、あの価格で売れると思う方がおかしい。
眺望ゼロどころか南側目の前至近距離に年季の入った4F建てのあれだよ。
現地確認してびっくりしたわ。

>>169 匿名さん

いやいや全くの逆で、デベからすると予定通り高値で売れたからもう今年度の会社業績に入れたくないんだよ。来年の業績に計上するために、来年度初引き渡しにしてるわけ。完全にデベ都合。住不とかがよくやる手。

引き渡しの時に、帳簿上は売上を立てられる、というのは他のスレッドで話を聞いたことがあります。
こちらもそういうかんじなんですね…。
これができるのは、体力のある企業だからと聞いたことがあるので、
購入するデベとしては心強い存在だと思う。
でも目の前にあるのに入居できないのはちょっとな…とも感じます…。

庭付きの物件も販売されているみたいですね。
1階というよりもインナーテラスがついているので、
掘り下げられている物件なのかな。
日当たりなどはどうなのだろう・・・
日照シミュレーション的なものがあるのならば、見せてもらわないとならないような

これはどういう事情で？

第2期3次予告
販売予定時期 2024年9月下旬
【お知らせ】
6月27日～8月27日に掲載の「第2期3次」予告物件概要において、販売予定時期を下記の内容で掲載しておりましたが、上記の通り変更になりましたので、お知らせいたします。
＜変更前＞
販売予定時期／2024年8月下旬

庭付きのプラン気になりますよね。
ガーデニングを楽しんだりもできるでしょうし
休日、庭でのんびり…なんていうのもよさそうです。
庭のお手入れはちょっと大変そうではありますけどね。

右肩上がりで価格が上昇してる状況だと、販売を先送りして値上げってすみふがよくやるパターン。ただ、金利引き上げで販売がシュリンクしてる状況でそれは考えずらい。あと、大京ってメジャー７に名を連ねてるけど、過去の栄光。すみふみたいな体力もないはず。

内装業者の人手不足かな。引き渡し遅れとか、未完成のまま引き渡しなんてのが話題になってる。それだと、９月引き渡し分も人手不足で雑な作業なんて懸念も。

こちらは一ヶ月販売延期となっているんですね。
引き渡し可能時期は2024年9月なので先に契約されていた方から
引き渡しされるのだと思います。
ちなみに2024年6月1日以降に契約した方の引き渡しは2025年4月だそうですよ。

エントランス上の広告と建物前の広告＋チラシがかっこ悪いなあ。
売れ行きが良いのなら、あんなのは出さないはずで、
推して知るべしなのでしょう。
南棟は日中家にいない人なら我慢できるのか、いやいや
至近距離の建物通路から庭もベランダ内も部屋の一部も丸見えですけど。
設計者はどう思って・・・

多摩川が近いので水害が怖い地域という点が気になりますね。
隣は小学校で小学校がすぐ近くにあるので教育環境がよさそうで住みやすそうですね
子供がいるご家庭は小学校が近くて子供が通いやすそうですし、緑も多くて自然もあるのが良い環境だ尚思います。

いつの間にやら第2期第3次終わってた
というより、売れたところ(6戸)を第3期としたって感じか
物件概要
第2期4次予告
●第2期4次販売戸数が未定のため、物件データは第2期4次以降の全販売対象住戸（21戸）のものを表示しています
販売価格 未定
販売予定時期 2024年11月下旬

あと21戸あるのかー
完売できるかなあ

スレッドを拝見すると水害が、、、との声が出ていますがこの辺りの水害履歴はどうなっていますか？
念の為ハザードマップを確認すると家屋倒壊等氾濫想定区域になっているようですが、この辺りは営業さんからどのような説明がありました？

>180

完成在庫物件の常。避けるには購入前に売れ行きをきっちり判断しないと。

>>完成在庫物件
モデルルームがない分、広告費を抑えられると聞きました。
でも、売れないとヒヤヒヤしちゃいますね。

小学校が近いのはいいと思います。
完成した物件なので、授業中、子どもの声が外でしていても窓を閉めればあまり聞こえないなど、実験的なこともできそうでいいですね。

実際の物件を見て購入を検討できるのはいいなとは思いますが
自分好みに変更できない点はありますね。

今からの販売戸数は未定となっていますが、
あとどれくらい残っているのか、選べるくらいプランがあるのか
見学に行く前に知りたいですね。

物件概要から
駐車場24台　空き台数12台（2024年10月21日現在）
バイク置場4台　空き台数4台（2024年10月21日現在）
自転車置場142台　空き台数111台（2024年10月21日現在）

空き台数から使用数を計算すると、現在の入居者数は随分少なそう
特に自転車台数が少ない（道が平坦な川崎にしてはなおさら）
使用数142-111=31台
上にあるように引渡可能時期が2025年4月の人が多いんだろうかね？
売主都合で

ここは今、どのくらい売れてるんですかね？
189さんが駐車場、駐輪場の空き台数書いてくれていますが、2025年4月以降入居の人もいるから、その数だけで一概に売れてないとは言えないですよね。立地と値段を考えると、良いバランスだと思うんですよね。

売れ残りはほぼ南棟中下層階と思われ既出のように眺望０、至近距離南からの視線ありで、それが平気ならいいんじゃないですか？立地値段だけではね。

売れ残りは南棟中下層階なんですね。
武蔵小杉の新築マンションでこの立地と値段なら眺望気にしない方もいるかなと思います。共働きの方も多いですし。

物件概要を拝見しましたが、第2期4次予告の一番下に
『第2期4次販売戸数が未定のため、物件データは第2期4次以降の全販売対象住戸（21戸）のものを表示しています。』となっているので現在残っている住戸は21戸と考えてよろしいでしょうか？

SUUMOに遂に価格が出ましたね！
高騰してる今となっては、あの立地であの値段は安い気がしました。まぁ、高いですが。

物件概要
第2期5次予告
●第2期5次販売戸数が未定のため、物件データは第2期5次以降の全販売対象住戸（19戸）のものを表示しています。
販売価格 未定
販売予定時期 2025年1月下旬

駐車場24台　空き台数12台（2024年11月18日現在）
バイク置場4台　空き台数4台2024年11月18日現在）
自転車置場142台　空き台数111台2024年11月18日現在）

第2期第4次(9月下旬～11月下旬)は2戸しか売れなかったのか(21戸-19戸)
駐車場等の空き状況にも変化なし
売り切れるのか?

物件概要
【引渡可能時期に関するお知らせ】
2024年6月1日以降のご契約については、引渡可能時期を2025年4月（予定）としておりましたが、2025年3月（予定）に変更となりました。

これの意図は?
>>173 さんが書いてくれた状況(デベ都合で、来年の業績に計上するために来年度初引き渡しにしてる)を変更して、今年度引き渡しにした?　なぜ?

>>196 匿名さん
おそらく、売行きがスローなので、来年の業績に計上することよりも、早く売り切ることを優先させたのかと。
購入者にとっては、子供の学校の新学期に間に合うように引っ越しできた方がよいでしょうから。

買う側としては、年度内に引き渡しになるのはいいことだと思います。
子どもの学校とか幼稚園とかを思うと、
春休み中に引っ越せるものなら引っ越したいですし。
ただその時期だと、引っ越し業者が見つかるのか？みたいなのはありますがね汗
いずれにしても早めのスケジュールはありがたい。

>193

一度販売した住戸は新規として販売できないからそういう表記になる。過去に販売した分の売れ残りをすぐに先着順として販売すると売れ残ったとばれるから、最後になってからなんてことする場合もあったりする。あとどれくらい残っているかを知るのは売る側のみ。残り何戸とカウントダウンして、あれっ増えてるって少なからずあるパターン。

＞いずれにしても早めのスケジュールはありがたい。

どういう理由で二転したかはわからないけど、自分たちの都合で先送りしようとした会社の姿勢は覆らない。

>>200 匿名さん
完成している訳ですし、早く引き渡して欲しいという契約者の声を反映してくれていて良いと思います。
某大手デベは完成後2年経った物件でも頑なに引き渡しをしないですからね。

＞契約者の声を反映

完成してるわけだから即入居を望む人もいるでしょう。契約者の声を聞くなら応相談でもよいとは思うが。