パークホームズ市川真間ってどうですか？

>>260 eマンションさん

タワマンと比較するのはナンセンスかと。設備仕様、管理など住んでからも含め長い目で見て比較するべきです。

マンション価格は今後も上昇を続けるのでしょうか？
新築に連動するように価格高騰していた中古マンションの価格は緩やかに下落しているようですが、新築の価格は下がる気配がありませんか？

新築はデベの言い値のため、今の市況を見る限り更に値上がりする可能性が高いようです。少なくとも、購入者が出てくる限りは下がらないでしょうね。
(逆に言うと、あまりにも売れないと下がる可能性はある？)

中古は成約価格は未だに右肩上がりで、在庫価格が下がりつつある状況です。これをどう解釈するかは意見が分かれそうです。

概要出ました。かなり高いのは予想してましたので驚きはありません。完売するか先着順が残るか注目です。

販売する部屋番号や価格等、詳細を載せてくれていのは大変良心的です。他は戸数と価格の範囲だけで詳細は来ないと教えてくれません。
市川も高くなったなというのが正直な感想だけど、天下の三井レジが決めた価格なのだから、何だかんだでいつかは完売するのでしょうね。

めちゃくちゃ相場並ですね。
千葉も小岩も平井も400だし、当然市川も400。普通に売れちゃうな。
73A　3LDK　73.69㎡　管理費(月額)24,170円　修繕積立金(月額)13,640円
6階　8930万円　坪単価400万円
7階　9090万円　坪単価407万円
10階　9590万円　坪単価430万円

70B　3LDK　70.39㎡　管理費(月額)23,090円　修繕積立金(月額)13,020円
6階　8470万円　坪単価397万円
7階　8570万円　坪単価402万円
8階　8690万円　坪単価408万円

82D　3LDK　82.96㎡　管理費(月額)27,210円　修繕積立金(月額)15,340円
8階　9720万円　坪単価387万円
9階　9850万円　坪単価392万円
10階　9990万円　坪単価398万円

モモレジさんの評価は微妙ですね。価格、設備仕様、前建ちなど、デメリットを的確に指摘してくれてます。先着順も少し残り、やはり時間が掛かるでしょうか。

>>267 評判気になるさん
モモレジさんのレポートを読みました。オブラートに包んでいて特に辛辣な言い方ではなく言葉を選んでいるように思いましたが、一言でいうと高いという評価ですね。
ところで最近のマンションマニアさんは、デべに寄り添う姿勢が強く甘口のコメントが多いように感じていますが、彼はこの物件に対してどのような評価を下すのか楽しみです（まだレポート未発表ですよね？）。

>>268 匿名さん
ボロクソに言い過ぎて読者の購入熱が下がるとご自身の商売にも影響あるでしょうからね。
大きな金額は中古の売買手数料でしょうけど、新築への住替えなどが減ると中古売買自体も減るでしょうからね。

建設会社の大城組って真間にあるんですね！
地元だから変な仕事はしないでしょうしアフターサービスも対応が早そうな気がします。

>>270 匿名さん

真間の従業員55名の小さい会社ですね。天下の三井レジデンシャルが使うのは何か違和感があります。少なくとも中堅どころを使って欲しかったかも。

>>271 口コミ知りたいさん
たぶん地権者絡みとか地元ならではの柵みがあるのでしょう。
大城組は分譲マンションの実績があるとはいえ微妙なデベの物件ばかりで財閥系はおろかメジャー7とは初めてだと思います。
ママ銀座の突き当たりの豪邸敷地内が本社ですよね。いざという時に駆けつけてくれるかどうかは不明です。

すみません。

×ママ銀座
〇真間銀座

2期順調に販売終わったみたいですね！
100平米台も残り1部屋ですし、何だかんだ売れますね。

>>274 契約者1さん

順調に先着順が残ってます。そこまで不人気でも無いが、人気物件では無い。ここまでの販売延期実績をみると竣工前完売は微妙でしょうか。

隣接賃貸のホームページ出てますね。
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/ichikawa/

思わずママ銀座に噴き出してしまいました(^^)
話が逸れて恐縮です。
大城組の公式サイトで施工実績を確認すると、ウィローズやデュオベールなどでマンションの建設実績もあるようですね。

素人なんで教えて頂きたいのですが、なぜ船橋よりも市川の方が高いのでしょうか？
個人的には船橋駅近の方が断然魅力的に感じてしまいます

>>278 匿名さん
千葉県内では街が発展してるかどうかはあまり評価されず、どれだけ東京に近いかが価格に現れる傾向にありますね。
それが顕著に出てるのが千葉駅でしょうか。
駅ビルオフィスビルや周辺の飲食店など相当なものがあり地価も高いですがマンション価格はイマイチですね。

>>279 評判気になるさん

本八幡が高いのもそのためですね。
ご丁寧に有難うございました！

街力が高いかどうかは関係なく、現状は必要最小限の買い物利便性さえ確保できれていればそれ以上の部分はどれだけあっても評価は同一で、あとは都内にどれだけ近いかが評価ポイントになっているのだと思いますが、テレワークや週休3日という勤務形態を取り入れる企業も増えている中でもこの傾向は今後も変わらないのでしょうかね。

>>279 評判気になるさん

地元の人がメインターゲットになるか、都内通勤者がメインターゲットになるかの違いでしょうね。
都内近郊が高くなって押し出される形でより郊外へと向かって、地元民向けの郊外のマンション価格が高くなる流れに。

>>278 匿名さん
市川駅周辺の住民は街の発展を希望していない。良い例が京成菅野駅。駅前のロータリー建設を住民の反対で取りやめました。街の発展を希望している人は本八幡や船橋に行きますかね。市川駅は良い意味で住民の質が違います。

>>283 通りがかりさん
なるほど！名門私立学校もありますしね。
住民の質、、、
船橋市民なのでグサッときましたが確かに品がいい訳ではないかもしれません笑

マンマニさんの記事出ましたね。最近はあまり悪く書かないことが多い中、酷評に近いです。笑いながらですが。ここで話題になっているように立地だけが良くて、価格、設備仕様、管理、はダメという評価です。三井さん、やってしまった感があります。

>>285 名無しさん
新築の時に教祖様に酷評されてなかなか売れなかったパークホームズ千葉も中古になってキッチリ価格上がってるので問題無いですよ。

>>285 名無しさん
いつまでも売れ残ってる三井の物件ってこの世に存在してる？立地が全てってお母さんに教えてもらわなかったの？

販売対象住戸は38戸ですからね
そんなもんです

修繕積立金と全体修繕積立金って別物？
管理費などもわかれてるしややこしい感じなのでしょうか
見たことありません

修繕積立基金：引渡時一括 584,000円～860,000円
全体修繕積立基金：引渡時一括 507,200円～747,200円

>>288 マンション掲示板さん
現時点で築20年以降の30戸程度のマンションの管理費積立金見てると50戸以下のマンションを販売するのはどうかと思いますね。
築古になる前に大脱出が始まる。

>>289 マンション掲示板さん

月額の修繕積立金も、
2つ金額が書かれていますね。
修繕積立金（月額）7,300円～10,750円、全体修繕積立金 : 6,340円～9,340円

これは、2つの金額を払うのでしょうか？

>>285 名無しさん
マンションマニアの記事を読みました。
仰る通り最近のマンションマニアはすっかりデべ寄りの立場からのご意見番となり、ダメだしもなく当たり障りのない記事で誤魔化すことが多い印象ですが、それでもこの物件に関しては言い方はそこまできつくはないがスパイスを効かせた辛口のレポートと感じました。
三井はここのような小規模物件の場合にはいくら価格が高くても販売戸数分だけの少数の購入者を集めればよいので、割高でも売り切れるとみているのでしょうか。あるいはスミフと同じように、今後市況が一段上昇するので今の販売価格に相場が追いつくと考えているのでしょうか。

>>286 さん

マンションの設備仕様は一般人はさほど気にせず、マンション好きで色んなマンションを見て目が肥えている人と乖離してるのではと正直思います。
一般人が気にするのは立地とブランドの方が強いのではと思います。

>>289 マンション掲示板さん

店舗付きや敷地内に何棟もある団地風マンションだと、複数に管理修繕費用が分かれているのよくありますよ。

>>293 名無しさん
その一般人の感覚が中古価格を決めますからね。

購入者の書き込みが急に増えました。

>>296 匿名さん
ここを買えるような人は掲示板なんて見ませんよ

>>297 匿名さん
そしたら都内のマンション検討板は閑散としてそうですね。

>>294 マンコミュファンさん
店舗といってもこのレベルの店舗、規模数で別れてるところなんてなくないですか？
最近はハルミフラッグではありましたね

店舗の修繕管理を住民にも負担させる気満々じゃないですか
地権者の権力が相当強いのかな

>>299 評判気になるさん

強いでしょ。最上階が非分譲の物件に億の金を突っ込む人の気が知れません。

正直、ここは地権者の意向が強く働いているように思う。設備仕様（ミストサウナ・ディスポーザーは要りません）、全体・住宅別の管理費や修繕費、施工会社まで。マンマニ氏の見立て通り、なんか違和感を感じます。
立地がスペシャルなんだから設備仕様も上げて、とことん高値追及しても良かったかな。まぁ、この価格でも充分高値ですが。

>>301 匿名さん
三井もさんざんやり込められたり
最初に話してた条件と違うみたいなグレーなことやられたのかな？
その意趣返しとして目の前に賃貸マンションとか？笑

>>301 匿名さん
真間とか菅野は古くからの別荘地＆住宅地なので気むずかしい（偉そうな）地主は多いですよ。購入者へのしわ寄せはきっとあるんじゃないかと思います。

管理費は住居部分の管理費で、全体管理費はクリニックを含んだ全体の管理費もしくは隣の賃貸物件と一体管理になってその分の管理費かも。
両方合計するとやたら高いですし地主分まで負担させられるんじゃないかと懸念しています。

管理費のことが気になったので、AIにチラッと聞いてみました。
パークホームズ市川真間は借地権付きマンションではないので、地主さんというのはもともと土地の一部を持っていて土地を売ったかわりに部屋を所有する人？という意味で良いですか？
もしそうだとしたら、その人も区分所有者ということになり、管理費や修繕積立金はマンションを買った人と同じように払う義務があるとのことです。
また、マンション内のテナントの分は、原則としてテナントを運営する事業者が負担するとのことでもあります。

>>304 匿名さん
だとしたら全体管理費や全体修繕費とはなんなんでしょうね。
大規模な公開空地があるわけでもないし。

本来であれば全体、住宅の管理費修繕費を分けるのは店舗の分は住民に負担させないための制度なんですよね。店舗の分は店舗で負担して下さいということです。でも、ここは両方合わせるとすごく高くなるので、店舗の分まで負担しているように感じてしまい、何か損した気になってしまいます。小規模ですと高くなるのは分かりますが、ちょっと高いですよね。その分、設備や管理が良ければ納得ですが、ディスポーザー無しの外廊下で、管理も巡回ですからね。

>>306 名無しさん
下駄に商業がある建物の場合は、住宅部と商業部に別れるケースが多いですね。
商業部はテナントのみが負担、住宅とテナントで共有するエスカレーターなどがある場合に全体部が出てきます。

全体部があるのは大規模タワマンなどがほとんどです。ここは全体部で何を管理するのでしょうか。

ザ・パークハウス市川二丁目のが良く見える

>>308 口コミ知りたいさん
マンマニさんの記事見る限り市川二丁目は坪平均300万です。70平米換算で2100万も違います。立地の差を鑑みても、設備仕様などは二丁目の方が上のようだし、そこまでの差は無いように思われます。正直相場はそこまで上がってますかね。まぁ、最終的に売れれば良い話ですが。

1億台売れちゃった？

>>310 マンション掲示板さん
売れないんで賃貸に出すことにしました。ｂｙ三井

隣接賃貸ってパークアクシスって言うんですね。分譲が高いので賃貸で凌ぐのも手ですね…エントリーした方いれば賃料とか教えてください！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/ichikawa/?sscd=goog...

>>312 匿名さん

ここの分譲よりも共有施設も充実しているように見えますね。

>>308 口コミ知りたいさん

あそこも見晴らし墓地でどうなんでしょうね。笑

>>314 マンション検討中さん
そっか、墓地ビューだから安かったのね

>>315 匿名さん

ここはお墓ビューなのに安くない。

市川駅近で三井が分譲。広めの80m2もあるじゃん！やった！って思ったら、賃貸棟が目の前で壁に。。。
東向きにもバルコニーあると思ったら、墓地ビュー。。。
それで9000万円超は払いたくない。
ディスポーザー無し（後から変えられない）、機械式ターンテーブルマストはキツイ。
正直、室内の仕様が低いのは別に許容できる。変えれば良いから。

条件良くて80m2、1億なら喜んで出すが、
悪条件で9000万円は出したくない。
それが郊外における1億予算層の思考。
（都心であれば1億はもちろん低予算層）

>>317 マンション検討中さん

それで、買えなくて今に至る。
その悪条件しか検討できないって、ことですよね。
好条件の9,000万円ってどこのマンションですか？

>>318 マンション検討中さん

幕張ベイパーク

>>318 マンション検討中さん
むむむ？何故そうなるww
よく読み取ってください。
良いものには（1億でも、仮に1.1億でも）お金を出すが
悪条件のものには（9000万でも）出したくないと言う意味。

1億前後を検討できるのは（郊外では）「そこそこの人」。
そこそこの人は良いものなら予算ジャンプアップ（1億予算だか、例えば抜け感あり平置Pなら1.1億でもだすよ）するよってこと。＋1000万＝＋約2.5万／月。
（1.0億）25万→（1.1億）27.5万／月。
誤差の世界。

つまり1億予算の人は1.1億でもよいから良いものが欲しいってこと。

>>320 マンコミュファンさん

今年検討を始めたばかりならタイミング悪かったね。
以前の相場感と価格の釣り合いが取れる新築はなかなかないと思う。
予算上げられるなら、柏の葉キャンパスのタワマン狙ったら？

>>318 マンション検討中さん

同じく。笑
そしてやむなし中古で近辺みてて、ルフォン、プラウド、パークハウス二丁目あたりりを検討して迷ってたら次々売れていってしまって、出遅れた、、、笑

こちらは管理員の勤務形態が巡回だそうですが、常駐と違い管理人さんがマンションに来る日が週に何回かになるという意味ですか？
あるいは毎日来るけど数時間になるのか…どのようなシフトになっているのか気になりますね。

それなのにこの管理費なんですね
全体管理費なるものもあるので、テナント含めて24時間警備でもするのかと思ってました

>>323 匿名さん
ゴミを出す日に数時間いるだけです。ゴミ出して、掃除して、帰ります。小規模マンションは管理費が高いですが、ここはちょっと高過ぎです。

管理費：月額 14,220円～16,010円
全体管理費：月額 9,950円～11,200円

管理費以外にも修繕積立金も修繕積立基金も通常の分と全体の分と分けて記載されてるんですね。
こういう例は他で見たことがないんですが、一般的には両方合わせた金額で記載されてるってことなんでしょうか？
それにしても全体管理費を合わせるとたしかに負担が大きいなと思いました。

あと、管理員と清掃する人は別のような気がします。

>>326 匿名さん
普通はないですね。

ハルミフラッグみたいに街に足湯があったり水遊び場や公園があって住民全体で街の整備をやっていこう（その代わり住民がマンションの管理費に加えて街の管理費も負担する）、てきな感じだと全体と別れてるケースがありますね。
マンションの管理者と街の管理者が違うので別けて集金するみたい。

ここはマンションとは別に全体で何を管理するんですかね？(笑)
それこそ本来テナント(商業部)が負担すべき費用を体よく住民に負担させてるとか？

マンションの管理費に疑問があれば管理会社の変更もできると聞いた覚えがあります。
ただ、管理会社を変更するまでには理事会での決議、住人への説明、総会審議などやるべき事がありすぎて理事会役員さんの負担が大きいみたいですよね。

ここって三井だから第三者管理でしょ
理事会ないんじゃないの

リーフシティ、ここより多分安い。待てるなら待つ人が多そう。定借がネックだけど、設備仕様など総合的にはあっちが上かな。

>>330 マンコミュファンさん
リーフシティは定借という大きなハンディキャップに加えて、用途地域が工業地域で近所に工場もあり住環境に難がありそうですがそれでも魅力があるのですね。

管理会社の変更は可能です。ただし、管理組合員が管理会社の選定を行い、続いて管理組合員の賛成票が必要になってきます。
管理会社変更には時間を要しますから、管理組合の役員が率先して行動しないとなかなか難しいです。
ただ管理費が高いからという理由ではなかなか行動に移せない部分がありますね
管理組合の組合員や役員の方が協力して決議をしないといけないという点は難しい問題だと思います。

別のマンションで管理組合の理事（任期2年間の持ち回り）になり、初めて管理費の中味を詳しく見ました。マンコミュでは管理会社を変更することで管理費を下げられるという意見を時々耳にしますが、管理業務にかかる費用としてコンシェルジュや清掃、ゴミ出し等に係る人の人件費、エレベーターや空調等のマンション内の電気系統の電力料金、マンション内の設備の消耗品の修理交換費用等は管理会社を変更してもサービス内容を変更しない限り同様の費用かかかりますので値下げは難しいと思います。
現在は人件費や電力料金の値上げもあり管理費や修繕積立金の値上げ幅をどこに置くのかを理事会で協議しています。

>>331 匿名さん
魅力ありますよ。
所有者でも70年したら買い手なんてつかんでしょ？
なら定借も一緒だと思うし全く問題ないですよ。
タワーだしリバービューで間取り良いし、定借がネックなんて些細な事ですよ。
私はリーフシティに申し込もうかな。

管理費は低ければいいという問題ではないですからね。管理費が低ければそれなりのサービスしか受けられません
管理体制をよくしたいのであれば、それなりの管理費が必要になってくると思います。妥当な金額であればいいのかなと個人的には思います。
ただ、管理費が高いのに清掃の頻度が少ない、共用部分（特にゴミ置き場や共用廊下）が清潔に保てていない、
管理人や警備体制が悪いなどであれば管理会社の変更も視野に入れた方がいいでしょうね

管理会社の業務を見ると、よく見たらいらないかも？みたいなものも入っていることもあると聞きます。
そういうのをピックアップしてその業務をなくして
管理費を下げるっていう手段もあるかな？と見ています。
でもそういうのもかなり理事会が頑張らないとなんですよね汗

>>336 さん

ここ戸数が42戸と少ないので、管理委託費用を下げる方向であまり面倒くさいこと言うと管理会社が逃げると思いますよ。
せっかく三井のマンション買ったのに、三井の管理会社でなくてもいいなら…
そもそも理事会方式なんですか？

管理費修繕費が2通りずつある件は、見学などの時に確認すると良いかもしれませんね。けっこう大きな金額なので、内容が納得できればスッキリすると思います。
管理がしっかりされていてこそ快適な暮らしができるという点も重要ですから、ある程度の負担は仕方がないだろうなとは思います。
せっかく綺麗な建物でも、廊下や共用部にほこりがたまっていたりしたら台無しですし、ゴミ置き場なんてもっと重要。ちゃんと管理しないと害虫の発生などもありそうですから。

きちんと管理されていること自体が資産価値にも直結していきますし、
ある程度必要経費っていうところじゃないでしょうか＞管理費

あとは修繕積立金もライトすぎないのか、ある程度年数が経ったら見直したりと
やらなければならないことは多い。
ずっと提示されている金額でないこともある、というのは頭に入れておいた方がいいでしょうね。
特に最近の資材高騰などもありますし。

なるほど・・・
管理費：月額 14,220円～16,010円
全体管理費：月額 9,950円～11,200円
合わせて管理費だけで一ヶ月、25,000～27,000円程度になるわけですか。

他のマンションと比べると高い部類に入るとは思いますが、価格が一億円に近いマンションですから、適当な管理をされてみすぼらしくなるより、きちんと日々管理されていたほうがよろしいのではないかと思います。このクラスのマンションを買える層なら、これくらいの管理費も普通に払えそうな気がしますが・・・

>>340 匿名さん
この管理費で巡回はないでしょって話です。管理費は高いけど常勤で安心なら納得ですが。巡回管理に期待は出来ませんよ。

こちらは巡回管理なのですか？
コンシェルジュは常駐していないみたいではありますけど。

管理に関しては、第三者管理方式というのを採用していて、住民による管理組合に代わって管理してくれるということなのかな。
煩わしい会合とか役員とかの心配がいらないらしい説明が見られます。
任せっきりでいいのかどうかという心配もあるかもしれませんけど。
植栽のセミフルメンテナンスについての説明も詳しく掲載されていますね。

北口、湯浅四郎樹商店の隣に野村不動産の敷地があります。まだ、マンションって決まった訳では無いみたいだけど、もし分譲マンションならすごいことになりそう。いよいよ市川で坪平均400万オーバーのマンションの誕生ですね。14号沿いで多少五月蠅いけど立地は最高です。どうなるでしょうか。

ここの概要ずっと変わってない。完売まで何年掛かるかね。情報更新は毎日のようにしているけど、どこも変わっていない。結局最後は、業者が買って賃貸なんだろうね。賃貸なら隣のパークアクシスにするけどね。

やっぱり普通に値段がここの場合は高いんだと思います。
駅まで3分はデベが強気になりそうな感じ^^;
駅までの距離は思いきり価格に反映されちゃいますからね。
それなりにまだ　販売住戸があるということは簡単に値引き販売は始らないのか？

>>345 匿名さん
今時、一都三県の大手駅近マンションで値下げする訳ないかと。
来年になって相場が更に上がって便乗値上げなら良く有るけど。

予算が許すのであれば、
間取りも広くて、外観デザインも素敵で心惹かれるなと思いました。
駅にこれだけと近いと、どうしても価格は高くなりますよね。
大規模なマンションは住みづらいので、規模もこれくらいがちょうど良さそう。

最近たまにあるのは怪しい書き込みだけですね。幌が取れたので、その辺の広告を書き込みした方が良いですね。現地に行きましたか？

竣工まであと３ヶ月ちょっと。しばらく売れてないみたいだから今定価で買う人は居ないのでは。竣工すればさすがに値引き交渉解禁でしょう。坪350位なら買いですね。

分譲マンションが最後まで売れなければ業者が買って賃貸に回されるとは知りませんでした。
売主さんも数百万値引きして全戸完売させるよりは賃貸にする方が損がないという判断なのでしょうか？

>>343 匿名さん
14階のようですね。分譲？

規模感と立地から分譲っぽいです。ここより立地が上だからここより高いでしょうけど、設備仕様は最高にしてくるでしょうね。三井は地権者に忖度したけど、野村はとことん追求して欲しいですね。

確かに専有面積はあるのですが、
現状で販売されている2戸がかなりの金額なので、なかなか動かないだろうなぁと思っています…。
お得感出したら売れそうだけど、
マンションブランドの関係上、それはしないだろうからなぁ。
値下げしないにしても、なにか大きなサービスとかあればいいのに

こちらのマンションの売主は国土交通大臣(4)になっていますが、この国土交通大臣(4)とはどのような意味ですか？
単純に4社の合同開発という意味なのでしょうか？

>355

宅地建物取引業の免許としては、都道府県単位の知事免許と大臣免許があって、マンション事業者は都道府県単位内で営業しているケースはまれなんでほとんどが大臣免許。カッコ内は５年ごとの免許の更新回数。更新回数が多いほうが長く事業してるってことで判断材料になる。

>342

第三者って名前に惑わされてはいけない。管理会社と管理組合って利益相反の関係にあるのに管理会社が管理組合を代行するって怪しい仕組み。管理会社とは別の第三者が管理組合を代行すべきなんだけどね。

>351

三井は売るのあきらめて自ら賃貸なんて前例がある。そして、某駅前物件では大量に出した賃貸の中で風俗営業する人が紛れ込んで大問題に。

三井は完成在庫になると、家具や家電プレゼントって実質値下げする。値下げ期待ならデベの前例くらい調べないと。

1階と2階に入るクリニックは、この秋に開業するみたいですね。
それなりに規模があるということなんだろうか？？
もともと、この場所には整形外科がメインのクリニックがあったので、そこがそのまま入るということですか？
いずれにしても、
もしもの時は心強いなと思う。