パークホームズ市川真間ってどうですか？

ザ・パークハウス松戸本町は45戸だけど、やはりディスポーザーを付けてきた。2LDK3LDK混合、駅近、DINKSも視野にという点では共通点も多い。ここもデベが地所レジなら付けてたね。仕様も下げて、三井コストダウンマンションにならないで欲しい。

>100

今年に入って販売開始がずれ込むケースが増えている。ちなみに価格については販売開始まではHPでは公開されずに、知りたかったらモデルルームに来てねってのがパターン。

>101

パークホームズに期待するのが間違い。松戸本町は内廊下だしハイスペック。ただ、松戸なだけに地所、賭けに出たかな。

この戸数だったら、むしろ将来のことを考えるとディスポーザーを付けなくてよかった、と言ってもいいのではないでしょうか。
専有部内のディスポーザー本体はあると嬉しいけど
どちらかと言えば処理施設の将来的な交換コストを思うと、大変なのではと。
この施設が老朽化することは、エレベーターの機構の交換も考えなければならない時期にあたるのではないでしょうか。

>>103 匿名さん
なにいってんの？(笑)
松戸ごときで掛けもなんもないでしょ

>>105 マンション検討中さん
スペックパークハウス松戸に劣ってるよ、実際。最上階地権者に抑えられてるし、残念マンション。

ディスポーザーの維持管理費はそれほど高額になるのか？と調べてみると定期点検、清掃、長期修繕計画ひっくるめておおよそ以下の費用負担になるようです。

世帯数　30年累計負担額
60戸　745,200円
220戸　511,200円
480戸　482,400円

>>106 匿名さん
スペックよりも電車の本数とアクセスの良さが違うからね。
スペック低くても高くなるのは仕方ない。

>104

デベが販売時に作成する長期修繕計画の期間には、エレベーター、竪排水管、機械式駐車場の交換は含まれていない。計画以上の値上げは必至。ここだけじゃないけど。

>>107 匿名さん

思っていたより相当安いです。これをケチるのは残念です。ここを買いたい人は付けてほしいでしょうね。

というかパークホームズみたいなローグレードマンションに何を期待してるんだか
ディスポーザーが完備してるのがお望みならプラウドでも買えばいいでしょ

三井パークホームズはコストダウン低仕様マンションに成り下がってしまったのか。かといって安いかといえば安くはなく、三菱の方が最近は良心的な価格です。スミフと野村は高仕様高価格マンション、三菱は中仕様低価格マンション、三井は低仕様高価格マンションでしょうか。

今のマンションに優劣をつけるとこんな感じかな
上級　プラウド
　　　パークタワー
　　　シティタワー
中級　ザ・パークハウス
　　　シティテラス　
下級　パークホームズ
　　　
　　　

平米数がかなり広々としていますね。１００㎡以上あるので戸建てと変わらないくらいの広さになっています。
そこは魅力的です。その他のタイプも８０㎡以上あるので家族で住んでもゆったりとした
スペースを確保できそう。角部屋率も高いですし総戸数がそれほど多くもないので、住みやすそうです。

>>114 匿名さん
営業さん
お疲れ様です

仕様が残念だと嫌だなー
ものによるけど400弱くらいじゃないかな
オープンキッチンの間取りすくないのはかなり残念、人によると思うけどやっぱオープンがいいな

>>114 匿名さん

今月から広い部屋だけ販売だから、この宣伝。かなり苦戦していると思われる。立地良く高いけど、設備仕様がいまいちな物件をどう評価されるでしょうか楽しみです。

発売始まった100超えはおいくらなの？

来場予約された方いらっしゃいますか。
うちはメールで案内が来たもののリンクを開けるとただいま予約を受け付けておりませんと出ます。
もう予約枠がないのか、、、

というか同じ三井が隣に建設中の13階建の方の情報はまだですかね
完成が来年8月予定なので、そろそろ何かありそうなものですが

坪442万円。

>>121 名無しさん
ウソでしょ？？

■■第1期1次販売のご案内■■
＜販売住戸（4戸）＞
・号室　タイプ（100.13平米）　13,390万円
・号室　タイプ（100.13平米）　13,690万円
・号室　タイプ（108.57平米）　13,690万円
・号室　タイプ（108.57平米）　13,990万円

100㎡未満のお部屋タイプをご希望のお客様は、1月以降のご案内まで今しばらくお待ちくださいませ。

ということですね

この価格から予想するに70平米で9000万ぐらいでしょうか…
間取りが変（失礼）なので価格を抑えるかと思いきや、やはりどこも高騰してますね

これはプレミアム住居だから特別高いにしても、70平米で8000万は超えそうですね。市川駅もついに坪400の時代ですか。

70台は設備仕様おちて、坪360-400くらいですかね。さすがに390迄に抑えて欲しいですね。

この仕様、この単価、売れるの？

ディスポーザーもないらしいので、上層階とはいえ、どうですかねー。

>>127 eマンションさん

市川の大手新築久し振りですからねーこの程度の戸数の需要は十分溜め込んでますよ。

駅近とはいえ、シンボルタワーでもなく、小規模でエントランスもショボくしかも医院併用、設備もこの程度じゃ、いくら１００㎡超えでも１億３,000万円超だと買う人は少ないんじゃない
本八幡のタワマンの中古を買うんじゃないのかな

・号室　タイプ（100.13平米）　13,390万円⇒10,890万円
・号室　タイプ（100.13平米）　13,690万円⇒10,690万円
・号室　タイプ（108.57平米）　13,690万円⇒11,190万円
・号室　タイプ（108.57平米）　13,990万円⇒11,490万円

これぐらいの価格が適正だと思うけどな

>>131 匿名さん
ないない笑
向ヶ丘遊園で400超えてんのに、市川であり得ない。
自分の払える水準なだけじゃないですか笑

>>131 匿名さん

津田沼12分のマンションかな？

そう考えると、3、4年前のプラウドマークス、ルフォン、パークハウスの坪300位が安く見える。当時は高いと言われていたけど。たしかに地価が浦安に次いで千葉県2位の市川が船橋や松戸より安いことは無い訳ですからね。

この調子じゃ京葉ガス跡地の単価も400超えそうですね。誰が買うのか知らんけど

津田沼徒歩12分のエクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、88.8平米で1億399万円で売り出された時、とんでもない価格だと思いましたが、結果、すぐ売れました。しかも抽選でした。。
プレミアムフロアを狙う地元のお金持ちのニーズは高いんでしょうね。
こちらの金額にも驚愕ですが、そのようなお金持ちにすぐ売れそうな気がします。

>>136 マンション掲示板さん
このマンションは金持ち受けする物件じゃないよ
どんなマンションでも買える金持ちは駅に近ければ何でもいいわけじゃないからね

>>137 マンション掲示板さん

誰だよ笑
素人が何言ってんだよ。
三井不動産が売ってんだよ。売れると踏んでお金掛けて売り出してるんだよ。全然売れなくて三井が困ってるマンション教えてくれ。

>>138 通りがかりさん

市川で安くないか？

千葉県なのにどこも高騰しまくりだね。

>>138 通りがかりさん
パークホームズ東陽町は予定価格が出た時点でマンクラを始め多くの人に高いと言われていて、三井は第１期販売価格を予定価格から大幅に下げてきました。
ここはどうなるでしょうね。

全体を含めると管理費・修繕積立が相当割高。全体といっても住居以外は１，２階のクリニック。クリニック様に貢ぐ形かな。三井って時々テナントのためにってのがある。

東側はお墓だね。

>112
>113

三井のハイスペックブランドはパークコートとパークマンション。

ちなみにパークタワーとパークシティはそれぞれタワーと大規模ってカテゴリなので玉石混交。

>142

全体があるということは管理組合は、住戸、テナント、全体の構成かな。テナント１つのためにめんどくさいことする。

病院の人ってちょっとガメつくないですか？土地を高く売り、全体管理費まで住民に請求するんですよね。病院の部分くらいは自分達で直せよって思います。

>>144 匿名さん

三井はパークマンションが最上級で他ブランド含めても最高級のマンションで購入者が選ばれるマンション、それでパークコートがその次のランクの一般的な上級マンションだよね

たまにパークタワーがパークホームズより上だと勘違いしてる人いるけど
パークホームズのタワマン版がパークタワーで、パークホームズの大規模街開発版がパークシティで、パークホームズ同様に仕様は物件によるからこの３つには上下関係なくて形式の違いだけなんだよね

＞病院の部分くらいは自分達で直せよ

区分所有法で管理費、修繕積立の負担は”原則”、所有割合に応じてってなってるんだけど、ここはそれから外れてる。ちゃんと説明すべきなんだけどね。全体なんて仕組みでごまかしてる。

病院の専有部分の修繕は病院が費用負担するんじゃないの？全体共用部分の修繕は全体で負担するのはどこのマンションでもやっていることじゃないの？ここは所有割合じゃないならどういう割合なの？

住戸だけだと管理組合は一つ（複数棟物件で棟ごとの管理組合ってケースはあるけど）。テナントがある物件でテナントの管理組合が別の時、住戸とテナントで区分できない共用部分の管理と修繕を全体で賄う。

それからすると全体の額が大きすぎるんだよねここ。

でもその全体共用部分の修繕費用は住民とテナントが床面積割合で負担するんでしょ？だったら不公平ではないですよね？普通のマンションでも、1階に植えている植栽であっても1階の住人だけじゃなくて全ての住民が床面積割合で負担しますよね。

住戸部分全体の管理と修繕は管理費と修繕積立で賄うんだけど、この額だけで一般的な金額。それに近い額を全体管理費、全体修繕積立として徴収するのが不自然。

三井は某物件（テナントと住戸の管理組合が分かれていないケース）で管理費が高い理由をテナントがあるから警備員を通常より増やしていると説明していた。ここもそんな感じで怪しい設定。

話は横道にそれるけど、所有割合を持分割合ってのはどうなのかな。タワマン節税対策で高層階の評価額を増やすようにしたけど、その論理だと所有割合も評価額で応分とするのが妥当なような。

>>152 匿名さん

住戸部分の共用部分と全体共用部分がある以上、別々に徴収されて当然じゃないの？全体共用部分の管理修繕費用は病院も負担しているんでしょ？

あと共用部分の費用負担割合は共有物の共有持分割合によるんだから、相続税法上の評価額なんか関係ないでしょ。

かみ合わないと思ったら、共有持分割合によって原則なので、原則でない設定もできる。そこが怪しいんだけど。

旧地権者の協力のおかげで、デベはマンション建設できるので旧地権者を優遇するケースがあったりする。入居してからは一区分所有者に過ぎないんだけど。

その辺はしっかり確認。

>>155 匿名さん

あなた、148で「区分所有法で管理費、修繕積立の負担は”原則”、所有割合に応じてってなってるんだけど、ここはそれから外れてる。」って言い切ってましたよね。急に「怪しい」にトーンダウンして逃げてるんじゃないよ。

ゲタ部分がスーパーや商業施設だったら恩恵は大きいから全体管理費や全体修繕費負担は仕方ないと思うけど、病院ならあまり恩恵を感じない。なんで負担しなきゃならないのって思う人は多いのでは。この辺は丁寧で納得出来る説明が必要ですね。

クリニックとの関係の説明もだけど、一般的な管理費、修繕積立の平米単価と比較すると倍近い根拠も確認しないと。修繕積立はストックだから少ないより多い方が安全だけど、管理費は管理会社のぼったくりなんて可能性も。

いずれにしても、地権者が大きな顔をしている小規模マンションは避けた方がいいね
建築会社もよくわからない地元会社だけど、この会社も地権者なのかな
分譲マンションの実績あるのかな？

>160

会社のHPに施工実績があるけど分譲マンションはあるみたい。ただ、大手デベ物件はなさそう。三井クオリティ守れるかな。

>>160 通りがかりさん

市川駅北口のラブホテルの建て替えをやってますね。

分譲マンションって一般的にはデベが土地を仕入れて、プランニング、設計してうえで施工会社に外注ってパターンなんだけど、施工会社が土地を仕入れて、プランニング、設計したうえでデベに持ち込むってパターンもある。

ここは旧地権者が地元の施工会社に話をもっていって、最後に三井が加わったってパターンかもね。だとすると旧地権者の影響力は絶大。

某物件で入居説明会の時、旧地権者の代表が壇上に上がってあとから来た皆さんとぶち上げた話が過去にはある。再来かも。

>>163 匿名さん

知ったかしなくていいよ。恥ずかしいから。

市川で買いたいですが、この価格設定だと都内東部の方が安くなりそうなので、市川マストな人向けですね。70平米台の設定自体ですが先行き厳しそうです

地権者云々の妄想でディスってんのは全部同じ人かな？外野が何を言っても市川の一番いいところだしすぐ売れそう。

163は事実です
あなたの方が知ったかだよ

>163

であれば施工会社持ち込み物件の実情は調べておいた方がいいかもね。長谷工プラウドとか前例がある。

管理費は全体・住宅合わせて平米325円です。これは小規模なら妥当な金額です。全体と住宅なんて分けるから不明瞭になってしまう。分けることでのメリットデメリットは住人、地権者の病院、どちらにあるのでしょうか。

小規模でもディスポーザーなしで管理費平米単価300円越えは割高な印象。さらに全体も合わせた修繕積立が相当割高。

>>169 評判気になるさん

メリットデメリットではなくて、外構など全体で共有している部分と、マンション共用設備など住民のみで共有している部分（病院が使ってはいけない部分）がある以上、別々に財布を作って別々に分担するのはごく自然なことだと思いますよ。下駄付きマンションでは通常の扱いと思います。

>>171 マンション検討中さん
分担するのは通常の扱いですが負担割合は議論になるケースがありますね。
商業部でしか使わない施設が住民部の負担になってたり。
最近話題になったのはドレッセタワー新綱島ですね。

>>172 名無しさん

日本に何百ある下駄付きマンションの1つ、しかも他社の例を一般化されても･･･
このマンションだと具体的にどの部分が問題なんですか？

テナントが複数なら、商業部の問題はそっちで議論してもらってでいいと思うけど、テナントが一つなら住民の管理組合にテナントが参加してもらってで十分のような。少なくとも分けると住民は住戸の管理組合と全体の管理組合の２つに参加しなくてはいけない。

>171

下駄付きでも分けてないケース結構あるよ。

>>174 匿名さん

そうするとテナント側の修繕や管理も住民が一部を負担することになりますよ。

三井が下駄付きマンションすべてで分けてるんなら、それが三井のやり方さなんだろうけどそうではないので一つのテナントのためになぜここはとなる。

>159

修繕積立はストックならではの難しさもある。銀行に預金しても利子は雀の涙ほど、インフレが続いたら目減りする一方。さらに、この規模でも入居時の一時金はトータルするとペイオフ対象となる金額。

>>174 匿名さん

同じ日の連続した時間にやるでしょ。しょうもないいちゃもんばっかり付けてるなよ

真南を向いているなら、結局中部屋の70Bの中層階以上が一番人気になりそう。市川が良いけど高過ぎるのはという人には合ってくる。まだプランが出ないのは何故だろう。

販売開始が12月中旬に早まりました。不人気で延びることが多い中、なかなか人気がありそうですね。

予定が早まるのって、あまり聞いたことがないので、ちょっと驚きました。総戸数38戸なので、竣工よりずっと早く完売する勢いでしょうか。

1戸先着順がありますが、1億円超のお部屋なんですね。これは一般人には買えないと思うので、売れるタイミングというのがあるのだろうなと思います。南向きの素敵なプランに思えましたが、トイレがもっとゆとりがあっても良かったかなと思いました。

3LDKはそれなりに引き合いはあるでしょうね。もちろん売れるか売れないかは価格次第だとは思いますが。モデルルームは無さそうですから、その分安くしてほしい。

物件概要によるとこちらの管理員の勤務形態は巡回となっていますが詳細を聞かれた方はいらっしゃいますか？
マンションのサービスの質を高める為コンシェルジュサービスつき（常駐）が増える中巡回方式は珍しい体制だと思いました。

先着順一つってことは３つ売れたってことですかね。さすがですね。それは売れますよね。需要溜まってますね。

>>186 マンション検討中さん
先着順は2戸ですよ。2戸しか売れなかったってことです。

ここ、管理が巡回なんてビックリです。ゴミ出しの日だけ来て、少し掃除して帰って、他のマンションに行くんです。ディスポーザー無し、外廊下、巡回で管理費平米328円は昨今のインフレを考えても相当高い。市川とはいえ、ここは千葉です。高級感を謳うなら管理は日勤にするべきでしょ。天下の三井レジも落ちたな。

>>187 評判気になるさん
なおさら、プレミアムが二つも売れたのは、順調すぎるでしょ。様子見した人もいて、売れるのも時間の問題ですね。

>>188 口コミ知りたいさん
プレミアム住戸は11階と最上階の12階で合計4戸あり、最上階の2戸が売れて11階の2戸が残っている状態みたいですね。
11階と最上階では最上階のほうが多少高いみたいですがプレミアム住戸を買うような人なら、その差は誤差の範囲でしょう。なので最上階のプレミアム住戸2戸が売れたからといって11階のプレミアム住戸2戸もすんなり売れるかどうかはわからないように思いました。
ところで10階以下の一般住戸の価格はプレミアム住戸とどの程度値差があるのでしょうかね。

>>189 匿名さん
最近は千葉でもプレミアム住戸から売れますからね。
ただプレミアム住戸があるのは通常はランドマークになりそうな物件に限りますが。
格差の広がりを感じますね。

プレミアム住戸があっさり半数売れている辺り、ここの管理費を高いと感じる人はターゲットではないんでしょうね。
広域から人を寄せ集めないといけない大規模マンションと違って、ここは小規模マンションなので、この価格で問題ない人が住戸数居ればあっさり完売するでしょうね。

二極化でいくらでもいいっている人はいる。マス層が管理費負担できるかだね。

>>192 匿名さん
100㎡以上と70㎡以下の住戸に２極化してしまうのも良さそう。

東陽町もなんだかんだ売れてて、細かい仕様とか管理人がどうとか、大半の人には関係ないんだよね。三井不動産の新築マンションであることで、買う人間がどれだけいるかってことですね。ここも時間の問題だなーあー欲しい。

売り側は来場者の反応を確認して売れる見込みのところを販売している。半分も売れたではなく半分しか売れなかったんだけどね。

三井はグランオーオーソって富裕層向けの会員組織もあるんだけど。

>>195 匿名さん

自分も半分しか売れなかったんだと思いました。
1期1次の販売は普通、完売御礼にできるように売れる見込みのあるところを売るイメージでしたから。

最初は先着順1戸で出てたのに2戸に増えたのも気になります。

何か避けたくなる事情でもあるのか、、、

久々の市川1丁目の物件で楽しみにしていただけに残念です。

>196

登録してから重要事項説明、契約って順だから、その過程で何かあったのかもね。長期修繕計画の詳細も重要事項説明の時だし。

>>197 匿名さん

何か地権者に忖度した事項がなければ良いですが、条件の良い部屋がキャンセルとなると、邪推してしまいます。

登録から契約までって１週間くらいしかない。モデルルーム行ったら重要事項説明書を早めに提示してもらって、じっくり確認しておくのがいいかも。

高額プレミアムの部屋を登録するからには事前審査は通しているはずですから、ローンの問題では無さそう。重説を聞いてキャンセルという事でしょうね。下駄履きマンションは重説などを確認した方が良いかもしれませんね。マンションは皆なの共有物ですから地権者優先では入居後に後悔します。多分細かくは説明しないでしょうし、しっかりと聞いて質問をしないと理解もあまりしないです。納得してマンションは買いたいですね。