プラウドタワー相模大野クロスってどうですか？

ちょっと数字遊びをします。
昨今のタワーマンションが70年使えると仮定して、相場が上がりも下がりもしなく周辺環境や人口などもなんも影響ないとすると、新築時の取引価格が100%で、70年後の解体時の取引価格が10%とする(解体費用よりは土地値が勝ってるとする)。
この時、取引価格は築10年で20%減り80%になり、築20年で65%、築30年で50%、そこからは10年ごとに10%減っていくこととする。

さて、築10年のタワーマンションがあって、そこに築年数以外の条件が全く一緒なマンションが(あり得ないけど仮定として)販売されたとする。
この時、新築マンションの売出しが坪単価380万円だとすると、中古のマンションは坪単価304万円が妥当ということになる。

さて、プラウドタワー相模大野とプラウドタワー相模大野クロスに置き換えると、同じマンションではなく条件は違うので、好みの差はあるので優劣をつけるのは難しいですが、規模感とランドマーク性を考えると、今作の方が客観的に数%は高く取引されるであろうくらいは言える。ざっくり5%程度の価格差として考えると。

プラウドタワー相模大野が坪単価290万円に対してプラウドタワー相模大野クロスが坪単価380万円なら妥当。
プラウドタワー相模大野クロスが坪単価380万円なら、プラウドタワー相模大野が坪単価290万円程度じゃないと長い目でみたら妥当ではないということになる。

まぁ、仮定の話だし、変数いじればどうとでも言えるのですけどね。

>>2445 マンション検討中さん
2ヶ月延期でようやく100件か。そりゃ延期するわけだな。その100件のうちどのくらいが契約するか。一期は撤退という書き込みが散見されたから契約率も低くなると予想。

>>2450 マンション検討中さん

> 無印がいくらになるかで状況は変わる。
> 実際、310くらいでは？

実際は坪230万が坪350万の1.5倍です。

https://x.com/mansionmania/status/1712704416514810015?s=20

>>2451 通りがかりさん

> プラウドタワー相模大野が坪単価290万

数字遊びも良いですが、事実の数値も大事です。

プラウドタワー相模大野は350万です。

>>2452 匿名さん

> 契約率も低くなると予想。

予想ありがとうございます♪

契約率が閾値の70%を下回ったら、
的中をリツイートさせていただきますねv

契約率、今からワクワクします♪

例えばプラウドタワー相模大野の約80平方メートルを坪単価230万円の5520万円で購入した人がいるとする。
フルローンで35年0.775%の変動金利でずっと金利が変わってないとすると、引渡し前に売却するとして、12年経過時には残債は3800万円程度になる。
このマンションが坪単価300万円で売れたとすると、7200万円になるので、仲介手数料200万円を引いて3200万円程度が手元に戻る。
そのかたがちょっとダウンサイジングして70平方メートル程度のプラウドタワー相模大野クロスを購入すると決断した時、8000万円が必要。契約時の諸費用が400万円とすると、フルローンを組むなら5200万円となる。

あれ？部屋の広さを落としたのに、残債は1400万円も増えたぞ？となる。
さて、買い替え組がそれなりにいそうなのは同意だけれども、実需用にプラウドタワー相模大野を購入したかたがごっそりと買い替えするなんてありえますでしょうか？

>>2451 通りがかりさん
無印とクロスは管理修繕費が全然違うので、その仮定だと検証できない。どちらも１０年住み替えのサーフィン組だけまあまあな結果なのかな

実需用にプラウドタワー相模大野を購入したかたがごっそりと買い替えするなんてありえますでしょうか？

上記の質問だが、ごっそり買い替えはないと思うよ。相模大野タワーが沢山売りにでた場合、値崩れを起こすからね。現居が売れなければ、クロスに乗り換え不可能。
需給のバランスが崩れ、買い手からすれば、買い叩けるチャンス到来。
クロスも視野に相模大野タワーの中古を買い叩くのも手だね。東日本大震災の発災のころに建てられてるからコンクリのクラックが心配だけど、買い叩く手札にはなりそうだな。

いずれにしても、相模大野のダブルタワーは、兵糧攻めが吉よ。

相模大野は、スミフ、相模大野タワー、クロスとどう考えても供給過多。

>>2458 マンコミュファンさん
いやほんと千載一遇のチャンスなのにそれを放棄するどころか、一期からローン組んで買うやつって正気の沙汰とは思えないんだが。

>>2459 匿名さん
いや、気持ちは分かるんだけどね。
高層階を買う資金力がない人は、一期の24階以下を買うしかないからね。
特にＬタイプは。
低層のＬは一期で無くなるだろうからね。

まあ私は焦っていないので、一期は見送り。
見物させてもらうよ。

>>2452 匿名さん
登録開始10月7日からですよ？ちゃんとモデルルーム行きましたか？

羽田行きバスと図書館をもっとプッシュしてほしい。
図書館とバス停隣接ってなかなかないと思います！！
今近くに住んでるけどめちゃくちゃ便利なんですよ。

相模大野クロス推しが止まらないw
動画の14分ぐらいからです。

>>2464 マンション検討中さん

記事のURLは↓コチラです。

リビオタワー羽沢横浜国大
大幅値上げ後も売れ行き好調
https://manmani.net/?p=51649

> 読者様に注目いただきたいのはプラウドタワー相模大野クロスです。

>>2456 通りがかりさん

> マンションが坪単価300万円で売れた

おーい。仮定の前に事実を見てよ。

プラウドタワー相模大野は坪350万だ。

>>2456 通りがかりさん

> マンションが坪単価300万円で売れた

ここは坪単価350万で売れる相場なので
80平米のお部屋なら約8,500万円です。

はい。余裕で住み替えできますね♪

>>2453 マンコミュファンさん

スーモで調べると、無印は坪315万くらいで出てますが？
18階の部屋は半年くらい出てません？

なにもない羽沢横浜国大でも３８０とかするんだ・・・

クロスが坪３８０とかクソ高えと思ってたけどハザコクと同じ価額ならクロス選ぶわな
いまどこもこんなに高いの？神奈川だけ？

坪380で竣工前完売できなくても、
売主は困らないのか。売手市場だな。

このニュースは新築マンションにとってプラス材料ですね。

【日本経済新聞】
築40年以上の都内マンション、
6割が長期修繕計画なし
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC187IP0Y3A011C2000000/

都内の築40年以上のマンションの6割に30年以上の長期修繕計画がなく、居住者の高齢化率も高い。修繕をしなければ危険な状況に陥る

>>2469 名無しさん

なにもない羽沢横浜国大ですら３８０とか高騰し過ぎ！！

クロスが安く感じる。

>>2462 検討板ユーザーさん
ん？最初の予定は9月販売開始だったことは最初から参加してる人はみんな知ってるよね？？？？？？

>>2471 通りがかりさん
野村は330でもペイする価格で買ってるからな。まだまだ下がるよ。

>>2467 マンション検討中さん
この人いくらでも売れると思って一期突っ込むんだろう。2年後は315万でも売れないと思うよ。

>>2476 マンション検討中さん

インフレって知ってる？
物の価格が上がることだよ。

牛丼が380円だとして、2年後315円になるの？

だいぶムリな予想だよ。。。

データを確認してみましょう。
国が発表する不動産価格指数です。

昨年184から1年で190まで上昇です。
来年には200を超えると想定されます。

国土交通省:不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

>>2478 マンション検討中さん
それは13年前からの比較ね。
じゃ少し前に坪350とか360で売れてた無印が今は315で売り出しても売れ残ってるってどう説明する？

>>2479 マンション検討中さん

それはクロスができるからでしょ。

たまたまいくつかの部屋が、坪350万を超えて売れた実績があるだけで、平均で350万と言える実績がないってことですよ。
今でも350万で売れるなら、320万未満の部屋を買って転売すれば儲けられるね。

>>2480 名無しさん
そうだよね。クロスが売り切れるまでは、315万かそれより低い金額で推移し続ける。一期でそんな申込数なら竣工後少なくとも2年は売れ残っているだろうし、あと5年ぐらいは低位安定だろうね。その頃にはマイナス金利解除で変動も上がってるだろうから、一時的にもっと下がる局面も予想される。

>>2481 通りがかりさん
では買って転売して、そのお金でクロス買ったら？まあやらないとしたら与信がないか自信がないかだな。

>>2482 検討板ユーザーさん
「マイナス金利解除で変動も上がってる」
もうね、この発言だけで、金利のことわかってないとわかる。(笑)

>>2484 匿名さん
すまん、金利のことわかんないからうっかりNHKの記事引用してもうたわ笑笑。
https://www.nhk.or.jp/kaisetsu-blog/100/489175.html

>>2484
私も金利の事がわからないので博識な方にお聞きしたいのですが、マイナス金利解除で実際に長期固定は上がっていますよね？勿論固定と変動は必ずしもリンクして動くものではないにせよ、長期的に見ればリンクせざるを得ないと思うのですが、変動金利の今レベルの低金利で長期維持される論拠は何でしょうか？

>>2486 マンション検討中さん
日銀による短期金利のマイナス金利解除はまだ行われていません。恐らく来年１～３月のどこかで行われるのではないかと金融市場では予想されています。既にマーケットでは来年初頭のマイナス金利解除を織り込んで短期国債の価格が低下（利回り上昇）しているという話もあるそうです。
今起こっているのは、長期金利の上限を0％→0.5％→1％→1％を目途という流れですので長期金利に関わる方針転換で、これは住宅ローンの固定金利に関係します。
それではマイナス金利解除で変動金利が影響するかどうかですが、当然影響するとは思いますが緩やかな上昇にとどまるので体制に影響はないと思っています。

>>2485 マンション検討中さん
その記事、変動も上がるとは書いてないよね。上がったら、多くの人に影響が出ると言ってるだけ。よくある、当たり障りのない逃げ口上。

そんなNHKを信頼するあなたへ。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20231031/k10014243301000.html
変動型の住宅ローンについては、…低金利競争が続きそうです。

また、NHKからコメント求められた専門家も、今借りるなら変動でよいと言ってます。その通りだと私も思います。

変動金利の決定メカニズムは、自分で勉強してください。（笑）

>>2488 通りがかりさん

今固定借りるんだったら変動でも良いという理屈もよくわからんが、今買えないんだよねここ。2年後の変動金利がどうなってそれから5年間でさらにどうなるか。楽しみで仕方がない。もっともその時固定に変えようとしても時すでに遅し。35年ローンの前半で金利上昇トレンドに入っているだろうから不安で眠れないんじゃないの。

>>2488 通りがかりさん

>変動型の住宅ローンについては、…低金利競争が続きそうです。
うわっ、銀行のいいカモやん。

>>2489 評判気になるさん
金利が上がったらね、あなたの与信で購入が出来る物件価格はせいぜい3000～4000万円ですよ？別にあなたが一種賃貸暮らしだろうが、楽しみでも悲しみでもないですが。

>>2491 マンション検討中さん
金利上昇、クロスの販売不振、無印も下落で、どちらか拾おうと思ってるから、金利が上がるのが楽しみで仕方がないわけよ。
ちなみに俺は金利が上がっても関係ない人なんで誤解なきよう。

>>2489 評判気になるさん

リスク許容度が低い人は固定にしなよ。この世の中、余裕のある金持ちは変動で安く借りるし、不動産投資ローンも優遇低利でひっぱれる。貧乏人は高コスト、金持ちは低コストで金を借りれるのが、今の世の中。金を貸す側からしたら当たり前。倒産リスクが高い企業は高い金利、優良企業はプライムレートで借りれる。住宅ローンは貸し倒れリスクが小さいから、プライムレートに連動した金利で貸してくれるのに、それを利用できない時点で自分はハイリスクの借り手と認めているようなもの。

>>2492 名無しさん

金利上がっても関係ない人ならもっと堂々としとけよ。
下落拾うとかちっちゃいこと言ってないでさ。
中途半端なんだよ。

>>2493 マンション検討中さん
だから俺は金利関係ない人だから。金利上がってみんな買えなくなるから竣工後に買って安く住みたいだけよ。なんちゃって不動産投資家にマジレスされてもね。

>>2494 検討板ユーザーさん
まだまだ資産減らしたくないからね。基本せこいのよ。すみません。

>>2496 マンション検討中さん

そうか、せこいからか。
それを認めるなら、納得。
そんなちっちゃい金拾ってどうすんだよって本気で思ってしまった。すいません。

>>2492 名無しさん
金利が上がっても関係ない人が好きな部屋選べないで誰かが住んだ後の中古を狙ってるって滑稽ですね。

それにしてもここはマイナス金利解除になっても変動金利上がらないと思い込んでるマウントマンや金利上がってもインフレで16号外の遠郊外マンションが上がり続けると言う持論を繰り返す猛者がいてなかなか味わい深い。

金利が上がると思っている方へ
https://www.mof.go.jp/zaisei/financial-situation/financial-situation-0...
上記ご参照ください。
金利上昇するなら日本は破産です。

>>2500 マンション検討中さん
変動金利2%ぐらいだったら破産せんよ。でも2％は想定しといた方がいいよ。
おいおい、今の固定の方が低いやんけ。

>>2501 マンション検討中さん
https://www.mof.go.jp/zaisei/subject/subject-05.html
破産だって。
破産を想定しておいた方がいい。

>>2501 マンション検討中さん
https://www.mof.go.jp/zaisei/subject/subject-04.html
これ以上政策的経費が増えたら完全にアウト。

>>2501 マンション検討中さん
皆さんが借りる2年後には固定金利は2％超えてるかもしれんけどなぁ。

>>2503 マンション検討中さん
財政も何も市場経済だからな。固定金利が上がれば変動金利も上がるってことよ。

もうモゲモゲのハゲ澤信者がいて、自分がカモだとわからないのかね。

>>2505 マンション検討中さん
政策的経費増＝増税だからね。
先送りすればするほど買えなくなると思う。

>>2507 マンション検討中さん
そんなん法人作って分散すりゃいいじゃんよ。

変動は上がらないはさすがに草

>>2509 マンション検討中さん

> 変動は上がらないはさすがに草

はい。残念ですが変動金利は来年には上がってしまいます。

ソースは、産経新聞の記事です↓

住宅ローン金利、固定型軒並み引き上げ
来年は変動も
https://www.sankei.com/article/20231102-PJ2YEN4TG5HTVLZGPADQES7ZUY/

>>2484 匿名さん

>「マイナス金利解除で変動も上がってる」 もうね、この発言だけで、金利のことわかってないとわかる。(笑)

これ、ほんとどういう意図で書いたんだろう。マイナス金利解除すると変動金利が下がると思っている強者なんかな。いずれにしても滅多にお目にかかれない恥ずかしい書き込みだったな。

>>2512 マンション検討中さん
なんで下がると思っているという解釈になるんだよ。(笑)　勝手に相手の意図を歪曲して解釈して勝利宣言すんなよ。(笑)

住宅ローン金利いまなら変動?固定?「変動を維持した方がいい」と専門家「賃上げ進まないと“変動”は現状のまま」【Nスタ解説】

https://news.yahoo.co.jp/articles/5fb7dd31a598dc262aaedc28175e73414d2e...
専門家は口を揃えて「変動のままでいい」

金利の話は、知識板「知識固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？」でやりましょう。マンマニさんの話と同じく、別な話題ばっかり続くと、また管理者に怒られますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593878/

>>2514 匿名さん
それ専門家じゃなくて、住宅ローン斡旋業者だからね笑笑。まさか本当にこれを引用するとは。こいつちょっと前まで変動金利は上がらない、って言い張ってたけど、今では変動金利も上がる前提になってるからね。で結局マイナス金利解除で変動は上がるでいいのね？そりゃ上昇トレンドのうちは固定は超えんやろ。

>>2515 匿名さん
自分で勝手に金利で絡んできといてよくいうよね。そもそも金利の話なんかしたかねーし。

11/3発表の価格、嬉しい。

1期から予定価格下げてるね。厳しいんだろう。
2LDK/62.32㎡/6,000万円台～.
3LDK/68.97㎡/6,800万円台～.
3LDK/73.79㎡/7,700万円台～.
4LDK/86.34㎡/9,800万円台～

↑↑↑坪単価でいうといくらですか？

>>2520 検討板ユーザーさん

ざっくり坪350万位？何これの下がりっぷり？まあ、それぞれ一番条件の悪い部屋だろうけど、本当に買いたい人にはよかったんじゃない？逆に言うと、実需以外の人は手を出しちゃいけない地域なのかもね。

～
と平均を混同して下がった下がったと騒いでいる人たち……

>>2521 口コミ知りたいさん
https://www.jalan.net/kankou/tow_141530012/

>>2519
10/13時点の価格と変わんなくね？
最初の時点はもっと高い価格が呈示されたってこと？

>>2519

10/13に発表された、Dタイプ、J2タイプ、Lタイプ、Eタイプの4階予定価格から変更無いですね。

最低層階なら坪単価320万円からでも手に入る部屋があるということです。

>>2521 口コミ知りたいさん

その時点で100万単位の台（1万～99万）まで確定したんで最低の台が明確にされただけ。普通の流れ。

>>2519 口コミ知りたいさん
価格表見たけど低階層じゃん。>>2525でもコメしてるけど変更なし

なんかこんなマンクラの書き込みもあるぞ。

結局、高齢者が相模原市内駅遠の一戸建てを売って10年位住むってのが必勝パターンなのかな？修繕積立金を考えると、郊外の40階建マンションに長居はしたくないね。

皆さんこの物件の特性をわかってないですね。
この物件は、セカンドハウス用の物件です。
北向きの高層階を購入をすことによって、丹沢山系の素晴らしい眺望を独り占めにすることが出来ます。
週末に若い彼女ととりあえずいまはＰＴＫから東名でドアｔｏで30分～40分ぐらいでしょうか？
マンコミュの皆さんは私のこんな生活を支えるためにどんどん中古を私から買ってください！
厳しいローンを組んでプラウドタワー相模大野クロスを買ってる場合じゃないですよ！
私のお陰でプラウドタワー相模大野からの中古がジャンジャン出てくるんで、ご相談をいただければ私もジャンジャン紹介を致しますよ！
ブログでは坪350万円てちょっと高めに言いましたが、私の紹介でしたら300万円ぐらいで紹介出来るんで！
兎に角、ジャンジャンご相談ください！
悩んでいるなら、兎に角中古です！
中古、中古、中古ですよ！

>>2514 匿名さん

名前が出ている奴ら、全員変動金利の回し者だぞｗ

福本 勇樹　元三井住友信託銀行
　→三井住友信託は変動型住宅ローンを年収の8～10倍上限にリスク承知で
　　ゴリゴリ貸し出ししてる。
塩澤　崇　金利比較サービス運営
　→云わずもがな変動金利教の教祖。ほぼフラット一択の固定型とは違い、
　　多様な選択肢のある変動型が増えると儲かる会社の取締役

>>2524 さん

2億7000万から、2億5990万まで下がってますね。

>>2532 匿名さん

安い！とは言えないが

>>2514 匿名さん
> 専門家は口を揃えて「変動のままでいい」
短時間でこれほど恥ずかしい書き込みをできるのはもはや才能だな。
まぁこういう情弱もいるのに今のタイミングで確信犯的にこいつら使ってるんだとしたらTBSも相当のワルだな。

>>2534 マンション検討中さん

え？？？じゃあ固定金利にするの？？？

>>2532 匿名さん

やはり面積125のトイレの個数と位置が問題だったかと。

>>2535 eマンションさん
すまんがさっきから言ってる通り俺金利関係ない人なのよ。

>>2537 eマンションさん
無敵の人？？ｗｗ

>>2537 eマンションさん

現金一括でのご購入ですか？
現金一括だと住宅ローン控除がもらえないと思うのですが、あまり気にならない感じですか？

>>2539 マンコミュファンさん

住宅ローン減税は低所得者しか適応にならないんですよー。無敵の方もとっくの昔に卒業されてるはずです。

>>2530 マンションマニアマンさん

セカンドにするにはちょっと周囲に生活感あり過ぎかな。。

販売開始予定を2回仕切り直しをして、結局モデルルームオープンから2か月半もかけて200戸（総戸数の3割）販売できなかったら悲惨。

要望入ってる住戸が偏ってるから200戸売り切れないのは普通にあるんじゃない？Lの上層階は次期に値段上げるつもりだろうからまず追加供給しないだろうし。

>>2543 マンション検討中さん
200戸販売できなくても悲惨だが、こんだけ一期一次から値下げしても100戸販売できるの？って状況だと思うわ。金利不安で撤退してるやつ続出してるし、機械式駐車場でもなくコンシェルジュもいないのにこの激高の維持費を払い続けるんだと思うとみんな踏ん切りつかないだろうね。

>>2544 マンション検討中さん

正式価格決定前の段階で「こんだけ一期一次から値下げしても」とか、何言ってるか分からない。新築マンション買ったことないの？初めから調整することを前提に高めの金額を見せてモデルルームでの反応を見て均衡点を探っていくのは普通の流れ。その結果として百戦錬磨の野村が@380で売れると判断したんだから、まあ売れるでしょ。角部屋多いし。
そして一度見せてしまった価格は二期以降では絶対に下げられないから、列単位では今見えてる価格が最低価格になる。いくらネガっても無駄。

買いたい気がある人は、買えもせず知識もないネガに惑わされずにとっとと買った方が良いですよ。次期以降でもし安く買える可能性があるとすれば、まだ全く出してない中部屋の列を市況次第で調整する可能性に賭ける感じかな。そのときは角部屋は少ないので平均で＠360以下で出てくるかも。ただ、今回販売対象でない東角部屋は時期以降凄い競争になるのは見えてるので、もう買えないよ。

>>2545 マンション比較中さん

申し込み〆切まで一カ月を切りましたね！
早く決まって次のステップに進みたいです。
東角はA2ですね。
3Lで一番坪単価は高くなると思いますので、そこまでの激戦にはならないと私は踏んでいます。今回希望住戸が外れたら選択肢の一つにしようと思っておりますので、希望的な意味も含まれますが笑

>>2541 マンション検討中さん
セカンドで70平米以上買うと管積駐車場で7万5000円くらいになる。マンマニは我々が思っているかなり上をいく富裕層なんだな。

>>2545 マンション比較中さん
いずれにしても、ここは平均400万円というラインから平均360万円も見えてきたよね。額にすると1000万円近い調整。もう完全に世界が変わった感じがする。特に郊外の下落はもう始まってるね。そんな中竣工時大量売れ残りほぼ確定で、金利政策がどうなるか見えない今のタイミングで突っ込むのは大きなリスクだけを背負って何もメリットがない。

住宅ローン金利の上昇幅の予想です。

・変動金利:2.35%
・10年固定:3.15%
・35年固定:4.01%

【千日太郎氏のYouTube動画】

今月の35年固定(=1.96%)よりも変動金利が上昇すると見込んでいるようです。

難しい選択を迫られますね。