大阪市内今後注目のマンション

>>75
確かインターコンチネンタルじゃなかったかなぁ。
全然マリオット系のリッツが上。

北ヤードは別格な最上級を望まれている方が多いですね。でも坪500前後でどれだけの需要がある？望む人がいるのは事実だか実際には需要・供給のバランスは取れんでしょう。どう思います？叩かないでね

駅近がいいなら、キタハマか肥後橋、後はこれからだけど天六の阪急物件にすればいい

肥後橋はスーパーがないからな･･･。
北浜のほうが便利かな。
でもやはり梅田の一極集中は変わらないので北ヤードの方が格上になるでしょう。

北ヤード＞茶屋町＞Kitahama＞肥後橋＞TTT
あたりでよろしいでしょうか？

茶屋町は出来上がらないと何とも言えないね
たぶん、いいと思うけど、仕様がわからない

坪500
何だそれ？？？
普通の70㎡くらいの1Lか2Lでも100,000,000円
北ヤードって・・・

終わった

上階はどうかしらんが、まぁ下層でも坪300～350万くらいちゃうか？
ある程度、賃貸専用にして分譲戸数を減らせば坪単価は上げられる。
利益が最大化するように、賃貸と分譲の比率を考えるでしょう。

>>85
TTTってなに？

千代田区のTokyo Times Towerと違うかな。大阪板やのになぁ。
旧皇族夫妻が住まわれている噂を聞きます。

Tokyo Times Tower ですが　何度も出入りしたことありますが

普通のタワーマンションです。

居住者の方のブログがあります。
http://blog.goo.ne.jp/86mariners


近年の大阪のタワーマンションの方が派手さがあり充実しているように思います。

派手さはあってもなくてもいいけど、機能的なマンションのほうがいいな。
（車の出し入れがしやすいとか）
あと大規模マンションは築5年くらいで中古がわんさか出るので100戸未満の小ぶりだが、堅牢なマンションがいい。
千代田区番町シリーズにあるような皇居を望む小ぶりなマンションね。

中之島のTheタワー大阪のつもりで書いたんじゃない？

TTTがザタワー大阪だとすると、

北ヤード＞Kitahama＞TTT もといTTO＞茶屋町＞肥後橋

という序列になるのは間違いないだろうがっwww

肥後橋なんざぁ相手になるかっつうのwww

肥後橋を最後にもってくるのは別に良いとして、いったい何を訴えたいの？あなたの中の順序づけ？それを皆に分かってほしいの？北ヤードが一番だから販売するまで他を買わないで待って欲しいの？どうなの？寂しいの？

北ヤードは間違いなく高値！
そもそもこんな書き込みに投稿する層は買えない。
よって議論の余地なし！
自身とは違う所得層のマンションとして割り切るべし！

中古でも・・と将来の値下がりを期待しても管理費割高がオチ！

モデルルームができたときに興味本位で見に行ってもアンケートの内容で
販売員に邪気に扱われるのがオチ！

一般庶民は手が届きませんから・・・

↑９７・・

うざいゾ！！

でも正論！

夢は見させてくれ！！！

97と98は文体が似ているな。自作自演の香りがします。
北ヤードは、関西では他に類をみないほどの一等地で、なおかつデベもそのことを承知の上で作戦を立てて来るでしょう。もう少し大阪駅に近いと文句なしですが、永住することも考えると徒歩6分程度も悪くないかと思います。
中途半端に、単発高値の超高層マンションよりは「ザ・なんばタワー」や「Kitahama（こちらは隣に店舗棟がくっついているだけですが、駅直結なのでOK）」のように複合再開発の超高層マンションのほうがいいと思います。
以上の理由で多少高くても、手が届く範囲で“買い”を入れます。

北浜いいと思ってたけど、商業施設との複合ならではの
問題も色々あるみたいだね。

北ヤードはオフィスメインだからまだましかな？

断然北ヤードですね。
私も期待してます。
ここがこけると関西は終わりそうですからね。

こけるというより、倒れそうなタワマンを施工するところがいるぞ。

その話は千里の高原で語り合ってくれ。

梅田に近いのは何かと魅力。ジオは希少だが阪急インターナショナルの後ろのウエリスの中古も狙い目かな。

梅田ってそんな便利か？
ごちゃついてる割りにって感じ。北ヤードできても、
今の計画見てるとたいした施設できないだろ。

個人的にターミナル駅としては、難波の方が使える路線多いし、
周りも少し歩けば楽しいところが多い。ミナミ、心斎橋、堀江、日本橋の電気街。
ほんと便利で楽しくて離れられないよ。

住めば都と言いますしね

ミナミとキタは昔から大阪人の好みが二分されるところ。
このどちらがよいかは不毛な議論でしょう。
105さん的にいえば梅田は京都神戸伊丹新大阪に出やすく、大規模小売店が多く、乗降関西一で外部からみたら関西の中心地。違う魅力ですね。

そーですねー
夜に関してはミナミの方がよいですよねぇ～

昼間は買い物する所もあっていいけど
夜遊ぼうと思ったら風俗とかキャバくらいしかない

正味サムくらいしか人集まるトコないですよね～
サザエみたいな大バコが無くなって寂れた感じ

茶屋町の再開発のせい！？

ウェリス・ジオ梅田は2007年築だからジオ・グランデ梅田と比べると立地・築年数でかなり違ってくると思う。
もしジオ・グランデの価格設定がReasonableであればウェリス・ジオを購入する資金があれば、少し待ってジオ・グランデを購入するほうが個人的にはいいと思う。

MR見学など行動を起こすのが第一ですね。

購入するしないにかかわらず、大手デベの渾身の力作を見に行くのも一興です。

ジオ・グランデ梅田は阪急100周年で気合を入れているし、北ヤードも同じぐらいの気合でやっているので見るだけでも損はしないでしょう。自分の看板物件は、手抜きの心配も少ないでしょうし。もちろんリスクはありますが。

私が心配なのは、・・・上町断層だけです。
価格は坪200やら300やら言われていますが、需給関係で適正に決まるでしょう。安すぎると競争が激しくなりそうなので適度な価格設定でお願いしたいと思っています。
狭い部屋⇒賃貸用
広い部屋⇒自分用　で購入しても悪くないなと感じています。

個人的には
北ヤード＞ジオ・グランデ梅田＞・・・＞真田山＞その他
ですね。梅田という立地はさすがに何ものにも替え難い。

梅田という立地で、気になるのは物価。激安ドラッグストアや定食屋はあるけど、普通の買い物ってどう？
激安スーパーとかあるの？100均の店も知らない。

激安スーパーはないが普通のスーパーや百貨店はある。100均ないけどロフトあるし十分生活できると思うけどね。

デパ地下かikariスーパーをよく利用してる。
ちょっと値段は高めだが、法外な値段ではない。
というよりも、それぐらいのキャパがないとあまり手を出さないほうがいいでしょうね。
賃貸に出すといっても、この不況下ではなかなか客付けも難しいでしょう。
買付け申し込みをして後でキャンセルのような、相手に迷惑を掛けるような行動は極力避けてあげましょう。

自転車で10分位行けば天六があるから週末買いこめば大丈夫かなぁと。
足りなければ徒歩2分位の三番街の成城石井か自転車で5分位の中津のスーパーかなぁ。

大阪市内じゃないけど、宝塚南口徒歩1分に出来るザ・宝塚タワー

ジオ・グランデと北ヤードで大きく悩みます。
どちらも立地も価格も魅力的。

北ヤードの方がスッキリした建てかたするんとちゃいますか。ジオグランデはあの場所にむりくり建てる故に周りがごちゃごちゃしすぎ。北ヤードに多いに期待。

ジオ建てずに公開空地にしたら茶屋町も少しはゆとりがあるけど。

ジオ建ったら茶屋町て密集しすぎだね。

北ヤードも価格おさえるみたいだから、
仕様も抑えるだろうね。

けど、住環境は北ヤードのほうがいいねたぶん。

競技場が実現したら別だけど、、

同感。
ジオは近隣の建物と近すぎて、ゆとりがないね。
北ヤードは区画も整理されてるし、おそらく雨に濡れずに
梅田に行ける点でもポイントが高い。これでお値段がお手ごろと
なれば、相当なペースで売れていく予感・・・

茶屋町は庶民的な感じがするのは私だけ？

梅田タワーのあたりよりはきれいだと思うけどなぁ。
ごちゃごちゃしていようが阪急梅田徒歩2分のため買い。

ザ・千里タワー

それにしてもマンションって毎年続々と出てくるモンですなぁ。
はじめは凄いと思っていたマンションも３年経てば忘れてしまう。

No.123さん

たしかに。あんなにすごいと思った北浜も西梅田も今となっては、ただデカくて、微妙に立地の悪いただのタワマン。そりゃ、3年たったらもう売れんわな。

北浜は個人的には立地はいいと思いますよ。西梅田はよく知りません。
ただどちらもジオグラや北ヤードに比べると見劣りしてしまうのは否めませんね。

IDUが開発する阿倍野再開発のマンションかな。
天王寺駅直結で目の前は大型SC。
隣は近鉄百貨店が入る日本一の高層ビル。

茶屋町の長所はほぼ全ての駅ターミナル・デパートに徒歩で行ける等いろいろありますが病院（救急指定）が徒歩圏内にあるのが魅力です。ですが週末深夜は飲み屋帰りの酔っぱらい達の歓声と暴走族のすさまじい爆音に必ず悩まされます。賃貸投資用ならともかく住むのはお薦めしません。

茶屋町なんて使えるの阪急と御堂筋線、谷町線くらいじゃないのか？
四つ橋線まで遠いし、JR大阪駅は人多すぎて意外と遠いし。なんといっても周辺がごちゃついてる。
結局、阪急と御堂筋線使う人じゃないとあんまりって感じ。
梅田はなんばの湊町のように住む為の場所って感じの所がない。

私はJR,御堂筋,谷町線だけで十分です。
これ以上何かを求めません。

なんばの湊町は普通に住居地域として、一般的な見解だと思いますが。

所詮、大阪駅から歩いたら１０分以上かかるタワー中津。一体開発って言っても外れの中津。

現在、大阪市内で南よりは北の物件探し中のものです。
北ヤードは高額そうなので、左右ずらした福島か天満エリア
に絞ろうと思っています。物件絞りの前にエリア絞りをした
のですが、個々物件はさておいて、エリア的にはどんなもの
なのでしょうか。北ヤードは買えないを前提としまして、
辛口ご意見をいただけましたら大変助かります。

>141さん
わたしもその辺りで探しています。
（住んだわけではなく）見て回ったイメージですが、こんな感じでしょうか。

○福島区
梅田までの道が広くて綺麗
割と落ち着いた住宅街でスーパーなんかも多い
ただし地域によって工場が多い（工業地域も多い）
地盤は今ひとつ（ただし、市内は上町台地以外どこも今ひとつ）

○天満近辺
ちょっとごちゃごちゃしてる
買い物は便利　小さな商店が意外に多い
住宅街がスポット的にあるけど、基本オフィス街

個人的に、福島のほうがややのんびりしていて治安が良さそうに思います。

このスレは言論封鎖が多いね。
やっぱり北区に出来るマンションが一番

北ヤードのタワマンに期待してます。
なんだかんだいって御堂筋は各駅停車なので中津使えるのが便利だし、名前も中津タワーでも問題なし。
あとは大阪駅までの遊歩道が雨にぬれないようにして下さいませ。

北ヤードもようやく姿が見えてくるか？
地上48階。工事完了時期　平成25年3月末

大手前高校、府庁辺りを移転、再開発して大阪城を望むマンションを建ててくれへんかな。

大阪城を見たいなら既に色々あるよ

天満橋川沿い、北側エリアを何処かの不動産屋が買いあさってるらしい....

源八下からウォターフロント計画があるからじゃないの。

堂島小学校跡地に建設されるとの噂のタワーマンション（住友商事＆京阪ジョイント）

堂島楽しみだな～。高そうだけど。

堂島小跡近くにスーパーとかあった?ないよね。

デパ地下でいいんじゃない
41階のタワーらいしね

スカイヲーカー的大阪市内の超高層マンションのお勧め物件は、「コレだ！」
-------------------------------------------------------------

言っとくが、色んな連中が私に関して洋々な妄想を放言したりもしているが、私は住友不動産とは全くかかわりがないし、不動産関連業者とは全く関連性がないことは何回も言い続けているのだ。だから、お勧めとは単純に私が「Ｅねえ」と思う物件に過ぎない。つまり、私の趣向に則って独断と偏見にて評価しているだけのことですね。その判断に何ら利害など存在しない。だから、一切の反論や、ましては非難など受け付ける余地は寸分たりとも存在しないのだ。まず、不動産は立地を判断しなければならない。これは家族構成に係らず普遍の原則なのだ。まず第1に「地盤」だ。低地にあったり、川や池周辺などの埋立地では地盤が緩く、仮に大地震が発生したりすると同じエネルギーが付加されても強固な地盤と軟弱な地盤では全く振動が違うのだ。つまり、マグネチュードと震度が全く比例しないのは、その立地対象地盤の形態が相違していることを意味するワケだ。大阪市内はそのほとんどは昔は海に沈んでいたのであって地層的には沖積層が主流なのだ。だから全体的に地盤は軟弱なのだが、大阪府下でこんもりと隆起している地域が南北に広がっているが、それが上町台地と呼ばれている。大阪城大手町付近の標高24ｍから四天王寺で約20ｍ、天王寺交差点付近で16ｍ、住吉大社で約6ｍ、と南に行くほどなだらかに傾斜している。地震が発生し津波が発生したりした際には、必ず高い所へ逃げるのが鉄則だが、これは低地であるほど浸水してしまうからだ。浸水するほどの大災害に遭遇する確率は実際には低いものの、一度津波が発生し海水が隆起すれば、たちまち河川が増水し氾濫する危険性がある。住居としては永住する可能性も高いのだから長期的に災害時の対策としては最優先に考慮する必要があると私は思う。大阪市内で比較的地盤が強固で高台なのは上町台地になる。だから、住居とすれば上町台地で選ぶのがベターだってことだ。第2には住居地として適切なインフラが周辺に設置されているかどうかだろう。その適切なインフラも重要度に順位があるから、その重要度が高いインフラが周辺地域に設備されているかだ。私自身はほとんど電車やバスは利用しないんだが、Ａ：駅が徒歩5分圏内にあること。日常物資が買えるスーパーなどが5分圏内にあること。小中学校が徒歩5分圏内にあること。Ｂ：銀行郵便局など金融機関が徒歩5分圏内にあること。役所警察署など官公庁関連が徒歩圏内にあること。Ｃ：個人の趣味が満たされる施設（例えば、映画館、美術館、図書館や有名レストラン、ホテルなど）、つまり、この制限条件下で物件を選定すればいいことになる。上町台地が前提となると、地下鉄谷町線周辺から上町筋を当たっていけばよい。大阪城大手前周辺天満橋から谷9、上六、上之宮、北山、小宮、真法院、四天王寺夕陽丘、天王寺あべの、住吉、帝塚山あたり。ただし、超高層マンションは容積率の関係上商業地域でしか存在しえないから、上之宮、北山、小宮、真法院、四天王寺夕陽丘、住吉、帝塚山は住居地域が大半で超高層は稀少物件。つまり、超高層マンションで大阪市内でのベストバイ地域は極めて限定されることになる。

私のお勧めする現実的選択物件は、上本町周辺に連立する超高層物件だ。　　　レジデンスタワー上本町、ザ・上本町タワー、タワー ザ 上町台。

中古狙いでは、
上本町ヒルズマーク、ウエリス上本町ローレルタワー、ローレルコート上本町。

上本町以外で中古狙いで、
大阪城周辺で、ビオール大阪 大手前タワー、グランドメゾン大手前タワー
四天王寺夕陽丘周辺で、シティタワー四天王寺夕陽丘
天王寺あべの周辺で、セントラルレジデンス天王寺シティタワー、シティタワーグラン天王寺、あべのグラントゥール

この書面では不動産やが上町筋周辺の利点を強調しているのが見え過ぎていますね　上町台地には活断層があり将来的にも住めたものではないですね　講釈はいりません要点だけでお願い

全くその通り　拍手

梅田・中津・福島・野田・中ノ島・天満・・・・このあたりの
タワマンを誰かまとめて寸評してくれませんでしょうか？
シティータワーだけでも３つ４つあって訳が分かりません。

上町台地に活断層があるってｗ
どんだけ無知やねん

断層の周囲で隆起してるのが台地なわけで、
市内で上町台地以上に安全な場所はないよ

>>157、>>158とルーピーが連続してたので、ついマジレスしてしまった…

地震がこないうちに死んだら単なる割高エリアでしょ。
マンションの寿命は50年そこそこ。それ以上住めても誰も中古で買わない価値なし住宅。
地震だけで選択する人はある意味偏った方ですね。
ま 地震起きたらざまあみろとでも言って下さい

外出先で死んじゃってたら無理かもだけどね

あかん
何度見ても>>157
笑けるｗ

路線価が固定資産税に大きく影響するようですが、梅田や天六の駅直結や元商業ビルの場所にマンションが建った場合、あきれるほど高い固定資産税になるように思うのですが、なにか措置があるのでしょうか？たとえば、そこにあるのが商業施設なら路線価を上げて、住宅用なら路線価を下げるとか？

仮に天六の駅直結だと、購入が80平方のマンションで共有部分もいれて固定資産の計算では100平方になったとして、路線価格が60万とかしてたら、60X100X1.4/100＝84万の年間固定資産税になり、月あたり7万になり、これはちょっと、よく考慮しておかないといけないレベルになってしまいます。

>>164
それをひっくるめて買うのが市内で高評価のマンションでしょう。
それが無理なら郊外にするべし。反対に今気づいて良かったねって事。

165さん、言葉は厳しいですが、ありがとうございます。ちょっと聞きかじりで計算たので、間違ってましたね。

ところで、建物は、その価値（建築にかかったお金）を持ち分で割るのでよいでしょうか？

＞建物は、その価値（建築にかかったお金）を持ち分で割るのでよいでしょうか？

　えっ？購入価格そのものでは？

　固定資産が、土地の価値を持ち分で割るのでは？

色々と建てているから、注目マンションは次々と変わる。

ジオグランデ梅田３３ｍ２の固定資産税は１９万円でした。（予定）５０ｍ２以下ので５年間の減免対象物件ではありません。

作家　小松右京の小説　日本陥没読んだら　....です163さんもっと笑えよ　住まいするなら大阪梅田周辺に限る

となるとジオグランデで80平方なら、50万ぐらいになるということですか？最初の5年は半額で25万だからいいけど、6年目から月に4万はきついなあ。駐車場の契約解除して車売ればどうにかなるか！

それぐらい気にもならない人が住むところだよ。

そのとおりなのです。気にしていないと思います

固定資産が怖くて、マンション買えるか！身分相応で購入しましょう。

ローカル中津駅だって立派な駅だと思いますが　だって時間帯にもよりますが5～6人は乗降客がありますよ

建物(専有部分)の平米数で固定資産税が比例していく事はないですよ。
土地の区分所有割合が大きくなります。(同じ価値の土地でも狭い土地に建っているタワーマンションと広大な公開空地を有する低層マンションでは同じ平米数でもかなり変わります)
建物部分は購入金額から土地の評価分を引いた価格(といきたい所ですが実勢価格ではなく評価価格、また減価償却されていくので将来は限りなく０)つまり一定額を永遠支払う事はありえません。

無知ですいません。
固定資産税はマンションならだんだん安くなっていくんですか？
うちは最初12万ぐらいと言われましたがずっとその金額を一生払っていくと思ってました。
将来安くなるんでしょうか？

建物評価分は減価償却していきますので下がりますよ。戸建ても一緒ですよ(土地が区分所有じゃないだけです)
但し土地評価の上下には比例しますよ(今は３年に一度の見直しだったかな？