ジオタワー大阪十三ってどうですか？

ここって十三の再開発と治安の変化がポイントになりがちやけど、大規模で住民だけではなく行政(保育所・図書館)、学校、郵便局、スーパーのお金も入ってくるから何十年経っても綺麗なマンションのまま残っていそう

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新設の船着場、河川敷、そこまでの道路舗装がされて、来年の淀川花火を迎えた時にかなり値上げしてきそう

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先着順募集終われば第4期募集ですか？
値段かなり上げてきますか？

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>>2403 匿名さん

ここはゆっくり販売するらしいよ
住友と同じような売り方だって

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全戸数712戸のうち販売されたのは何戸でしょうか？

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民泊は禁止ですか

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>>2406 匿名さん
禁止でしょうそりゃ

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塚本の賃貸に住んでいます、今塚本でコンパクトマンションがたくさん建築中で購入しようかと考えています。
ただ坪単価が330万円ほどします、ここのマンションは定借で所有に比べて8割ぐらいかなと思うのですがいくらぐらいで購入できますか?

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>>2408 検討板ユーザーさん
物件概要に出てまっせ

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前の道が渋滞するようにならないか心配だ
なるこたないか
ならないのかな

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十三駅が激混みにならないか心配です

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匿名さん
53戸から47戸。6戸売れましたね。

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>>2412 評判気になるさん

売れてる感じですか？

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相場に合わせて値上げしていくでしょうな

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>>2412 匿名さん
淀川河川敷に十三船着場のおおきな計画看板が出ましたね。お店が出来たりイベントスペースとか楽しい計画がいいです。

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>>2415 検討板ユーザーさん

ここ購入された人は何年保有を予定してますか？

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>>2416 マンション検討中さん
一生保有する予定です。

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正式には65年間ね

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東京のタワマンの過熱感に比べれば大阪もまだまだジワってる程度ですな

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>>2417 通りがかりさん
もし定借期間中にマンションの老朽化がひどくなったら困りませんか？
建て直すことはできないし…
それとも、そうなったらそうなったで仕方がないと割り切ってますか？

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>>2415 さん

>>2415 検討板ユーザーさん
いままでに定借が満了したタワマンまたはマンションは有りますか?仮に5年ないし10年の定借の期間延長を管理組合で決定し、地主と交渉しても延長は不可能なものでしょうか?

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いままでに定借が満了したマンション(タワマンを含む)はないと思います。
初期の定借マンションの定借期間は50年くらいでしたが、まだ50年たっていません。
地主と交渉して定借期間を延ばしたり再契約することは、地主がOKすれば可能ですが、実際には難しいと思います。
(このマンションを含めて)多くの定借マンションは地主からデベが土地を賃借して、その土地を住人が転借するという形態をとっていますので、直接の賃借人であるデベが地主と交渉してくれない限り、定借期間を延ばすことはできません。
管理組合が定借の延長方針を決定しても、デベはたぶん地主と面倒な交渉をしたくないので、延長に協力してくれないのではないでしょうか。

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定期借地だけど、60年でタワーマンション建て替えとなったら、その時点でまた解体費用や、建て替え費用がかかるから、所有権だと建て替えの時に、購入時と同じくらいの費用がかかるのではと考えています。
定期借地は、ババ抜きと言われてますが、所有権の方が、解体するにしても、建て替えにしても揉めて、売れずに管理費や固定資産税を払う羽目になるなど、デメリットがあるのかと思ったのですが、詳しい方の意見を教えてください。

30年くらいで売るのであれば、所有権一択というのは分かります。

50年くらいの時期からだと、壊す前提で積み立てて後腐れない定期借地もありなんじゃないかと思っており、様々なご意見聞いてみたいです。

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定借の満期までこの物件を保有し続ける（売却は考えない）という前提でのことですね。
たしかに、この物件はタワマンなので、建替えの時に容積率が増えることは期待できず、建替えは費用的に難航しそうなので、60年でキレイに終わる定借もありというのは分かります。
ただ、50年後はタワマンの老朽化が進んでいると予想され、修繕費用もそれなりに嵩む可能性があります。
そうかといって、定借残り10年のタワマンに膨大な修繕費をつぎこむのはどうかと思いますし、仮に建て替えた方がよいような場合でも残り10年のために建替えはできません。
ボロボロの状態になって住めなくなり早期に解体する（それでも定借満期まで地代は発生する）か、我慢して住み続けることになる可能性があります。
所有権マンションであれば、老朽化しても住人が合意すれば建て替えることが可能です。
区分所有法が改正される予定で、建替えの要件が緩和されることになっています。
将来この辺りが今よりも発展していれば、建替えは可能かと思います。
要するに、所有権マンションの方が建替えという選択肢があるので望ましいということです。
もちろん、建替えは難しそうだし、建物は60年間大過なくもつだろう（万一老朽化して住めなくなったら仕方ないとあきらめる）から、定借で問題ないと判断するのでしたら、そういう判断もありだと思います。

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10-15年住んで売却する予定
ちょうど新大阪と十三結ばれる時期
定借だから値上がりは期待してない分、相場より安めだからいいかと

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田舎の戸建て買っても値上がりしないでしょうから
便利な都会の定借も有りだと思います。

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近くを通るとランドマーク感が出てきてますね

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>>2424 匿名さん
ありがとうございます。大変勉強になります。
同じ価格で所有権であればもちろん所有権の方が良いと私も思います。

所有権で心配だったのが、現在の法律（区分所有法）では、建て替えの時に4/5の賛成が必要とあったので、50年後～60年後に、持ち主の4/5以上の賛成が取れるのかと、持ち主が外国籍でコンタクトが取れないなど、不安があります。また、建て替えも結局は、3年程度引越しを余儀なくされ、買った時よりは、多少安い価格ですが、同程度のお金を払って建て替えを行うので、一軒家などと違い、タワーマンションですど、土地の分の恩恵が少ないので、タワーマンションであれば定期借地は、ありなのかとも考えています。

丁寧な回答のおかげで、知識の整理が出来ました。
ありがとうございます。

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定借と所有の比較について、イニシャルとランニングのシュミレーションをするといいと思います。定借のイニシャル減はランニングで最終は所有より上回ります。特にここは今後地価が上がるので、上回るペースは早くなるはず。
次世代の購入方法ってなんか洒落たこと言ってますけど、転借地権？って結局、デベが継続的に儲かる仕組みですね。
あと、定借は外国人は避けるため、ここの立地でも地方の大阪では、リセールはかなり下がると思う。
永住して住むならアリかもですね。ただ、70年にしてほしかったですね。箕面よりはココはマシなはず。

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焦らずに、十三駅前は再開発余地がたくさんあるので、所有が出てくるまで待ちましょう。坪500でも所有なら価値あり。

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>>2430 名無しさん
こんだけ、安いから価値があるのでこぞって売れてるのでは？500？無理かと。

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なにわ筋線が開通するとフィーバーすると思うよ。竣工して数年は阪急が価格をコントロールしながらジリジリ高く売るでしょう。

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>>2432 口コミ知りたいさん

あけましておめでとうございます。
本物件について新しい情報とかあればアップデートしてください。

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定期借地のしかも十三とかw
買う人おるんか？

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既に250戸以上成約してる事実を受け止めてご自身の相場観をアップデートされてはいかがですか？

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阪急阪神不動産の役員や社員も大量に買ってるらしいですよ。
投資目的で複数部屋買ってる人も多いと聞きました。

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>>2436 ねいとさん

ジオタワー大阪十三は、2023年度下半期の関西圏の新築分譲マンションで成約戸数第1位を達成しました。2024年1月20日の第1期販売開始から約2ヵ月で189戸の成約を達成しています。?

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>>2433 eマンションさん

新大阪駅周辺地域まちづくり検討部会が次は3月中にあるので
、その後の情報公開で十三再開発のアップデートがあると思われます。前回は2024/8。https://www.pref.osaka.lg.jp/o140030/daitoshimachi/shin-osaka/shin-osa...

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>>2436 ねいとさん
坪単価からも、再開発前提の三宮駅前のシティタワーのようなことにはならないと思うけどな、、10年以内でのキャピタルでもトントンな気がするな。様子見ましょう。

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>>2439 検討板ユーザーさん

三宮は官庁による規制が強いので、比較対象にはならないと思いますよ。大阪の沿線伸長の期待値は、想像以上に高い効果が見込まれます。

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十三だけにギャンブル！現状、大阪で将来的に爆上がりする可能性がある唯一のお手頃マンションだと思う！再開発次第だし定借だしどうなるか本当ギャンブル！

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>>2441 匿名さん

まあ神戸はオワタね。

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門真に新しく建つのが気になる
あそこはここに比べてどうなんだ
なかなかの規模だが

そう住むでも買うでもなく何かにつけて比較するのが楽しい

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>>2443 マンション掲示板さん
古川橋駅に準急や特急がないためアクセスは不便かと思います。

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あそこは都心までも比較的遠いですよねぇ

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アクセスって皆が梅田や本町で働いてるのかな？
もしそうなら北区、中央区で買えばいいかと

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本町の実需が死んでるからここもたぶん借り手いないと思うわw

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>>2447 名無しさん
都心のマンションは実需では買えなくなる過渡期だからね。これでも良心的な価格帯だと思うが、、

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68平米6900万円台～って安いのですか？

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低層の価格だと思うかけど大阪中心部所有権と比べると格安。
電動自転車あれば梅田までしんどくないしタワマン住みたいならいいんじゃない

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北西側の部屋ってどうですかね？タワーマンは南は暑いとか聞きますけど、北側はやはり、なしですかね？抜け感も大事ですが。。実際に北側に住んだことある人らご意見ください。お恥ずかしながら、価格的に北側しか買えないものです。

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>>2451 評判気になるさん
眺望がもし全方角同じだと仮定すると北側は良いですよ！
個人的には北東角がタワーマンションでは1番良いと思っています。

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>>2452 マンション検討中さん
北東角が良いのは、どのような点なのか教えてもらえるとありがたいです
角は手が出せないので、北東中を考えているのですが、
角と中はかなりの差がありますか

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>>2453 名無しさん
東と西の両方から調光を得られる。
北に向かってひし形の形の角部屋は意外と穴場。

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>>2453 名無しさん
・希少性
中低層の角住戸と中住戸の比率というか希少性
ここみたいなマンモスタワーだと
低層1フロア22戸のうち角は4戸、中層1フロア18戸のうち角は4戸しかない
（リセールだ何だって時に中低層の角には希少性がちょいと乗るかも

・断熱性能、温熱環境
科学として開口部が大きくなるし外と接する面の比率が高くなるから
角住戸ほど温熱環境的には厳しくなりやすい
（その分壁の断熱材は厚くしてたりするけどそれでも窓の影響は大きい
よって一般論として角の方が温熱環境は不利で、中住戸の方が有利
（断熱性能を表すUA値は住戸毎に設定違うからデベに確認

・採光、眺望、コーナーサッシ
コーナーサッシはテンション上がる
朝日夕陽を受けられる、雨の日は変わらん
日中～夕方まで順光で景色が見える、雨の日は変わらん
（リセール時内見で景色が綺麗に見えやすい

・価格
なぜか南信仰がまだまだ多い日本では比較的価格がお手頃

※景色配置の差がない事を前提にしてた一般的な北東への評価です
　ここでは淀川や梅田の夜景が見える中層以上の南がリセールも強いと思います

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>>2455 坪単価比較中さん

なるみ十日村のTV番組で十三がめちゃくちゃアピールされてて、このタワーマンションも紹介されて驚きました。

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十三の生まれ変わる1歩目が具体的に見えてきましたね！これは本当に化けるかも！

https://minamo-juso.com/

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十三も生まれ変わって欲しいけど、私が生きている間には無理そう

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あと5年くらい頑張れ

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>>2455 坪単価比較中さん
なるほど、日本人の南信仰は不思議ですね

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>>2457 匿名さん
不特定の人がたくさんきて、嬉しいですか？！ワイガヤエリアに住居はどうなんでしょうね。人それぞれですが。

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>>2456 口コミ知りたいさん
CMもしてるし売れてないないのかな

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>>2462 買い替え検討中さん

グラングリーンもずっとCM流してましたよ

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なるみ・岡村の過ぎるＴＶ
「岡村に住んで欲し過ぎる街」シリーズ“なにわ筋線SP”！十三、中之島、阿波座・本町、新今宮…大注目の4つの街の魅力とは？
https://tver.jp/episodes/ep0grhd0je

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>>2464 ご近所さん

淀川堤ウオーキングしています、屋台村の予定地も歩いています。
福岡中州の屋台村のようになったら素敵ですね～
ウオーキングの後、熱燗一杯呑みたいです。笑

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>>2465 検討板ユーザーさん
中洲の屋台は、近隣からはクレームですよ！
毎日淀川花火のような賑わい、さすがにうんざりになると思います。十三残念！箕面バンザイ！

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>>2466
1LDK欲しいですね～いくらぐらいで発売されますか?

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30階くらいから工事が進んでねぇように見えるなぁ

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>>今29階と30階の間にある制振層の工事をしています。29階までと30階以上の躯体を分けて間に複雑な制振装置を入れて地震の揺れを和らげる仕組みです。ダンパーとかの制振装置機材が大量に取り付ける土台を作らないたいけないので時間がかかります。

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とんでもない存在感どすな

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>>2463 マンション検討中さん
グラングリーンの場合はマンション集客のためというよりは周辺含めたPRのためのCMって感じな気がする
宣伝費わざわざかける理由ないしなぁ

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やはり北側より西側の景色のほうが、宝塚の丘陵を捉えているので魅力があると思う

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>>2470 坪単価比較中さん
でかい！！

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結構分譲されてきてるね
上の階から埋まってるのも良い傾向
思ったより値上げしてないね

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>>2472 マンション掲示板さん
やはり、北側はやめた方がいいんですかね？！タワマンは実は北側で開けているところがいいという話は聞いたんですが、、

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いや全然そんなこと無いと思う
景色に関してはスカイビルでも登ってみるといい

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>>2476 マンション掲示板さん
朝日を浴びれないのはあるんじゃないかな？！私は南信者です。

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>>2477 タワマンと違いますが北、東、南に面した15階に住んでいます。時間帯によりどの面にも良さがあり、北面には陽の光が建物や周りを照らしてくっきりと見えます。1面だけを選ぶとしたらコスパ的には北面ありと思います。

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やはりリビングが南側に面しているのが一番良いです

ですがここだと南側から大阪のホンモノのタワマンが見えるので
煌びやかな成功者の証を眺め続ける毎日になり
十三借地っていう劣等感に悩まされ続けると思いますよ？

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>>2479 職人さん
個人的に定借を抜いたら、リバービューで大都市梅田を夜景として見れる環境ってめちゃくちゃ良いと思うけどな

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>>2479 職人さん
大阪のタワマンがホンモノかどうかは別として笑、劣等感に悩まされるような人はこちらを買わないでしょうし、はなから検討しないのでは？？

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今まで見向きもされなかった十三の発展を眺めながら余生を過ごしたいな、、
淀川も都市公園のポテンシャルがあるかもだし、、大阪ドームのタグボート的なのができるならそれは素敵だし
万博、うめきた、なにわ筋線、リニアとネタが10年以上続くからね、、

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現状約400戸成約で、まだ低層階を販売した事がない事を考えると好調ではないけど悪くもないかな

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低層階は1期で売り出してましたよ

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>>2484 匿名さん
そうだったんですね！すいません！では低層は人気ないという事ですかね？

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低層の北側で抽選になってたけどね

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立地にもよりますが北側が一番価格安い物件が多いです。
低層階なら周辺建物によりますが高層階なら北側でも直射日光は浴びずらいですが明るいです。経験上ですが二重窓でも西が一番きつかったです。

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低層北側購入者は転売もいますが賃貸投資家が多い印象。
転売価格や賃貸料は購入時の方角価格差ほどないですから利益取れると思ってるんです。

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>>2488 買い替え検討中さん

賃料は階の高さに比例しないし、方位にもさほど比例して高額になりませんね。イニシャルコストは出来るだけ低額にするほうがベストです。

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>>2489 マンション掲示板さん

そうだね

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>>2490 eマンションさん
各階のゴミ置き場がありますが、利用形態がちょっと心配です。まずサイズ、ワンフロアに1箇所でサイズが小さいように思えます。管理側で回収していただけるようですが、回収頻度によりゴミがあふれる心配ないですか?
臭いの問題、生ごみはディスポーザーで処理、が原則で乾燥ゴミのみで臭いの問題はないとの考えかもしれませんがそんな理想的なゴミばかりではないですね笑笑。換気だけでなく臭いのイオン処理とかは考えなくて大丈夫でしょうか？ちょっと心配です。

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当初から懸念されていた様にゴミステの狭さ問題は当然あります。
1フロアの個数も多いマンモスマンションなので燃えるゴミだけでも各階ステーション内を相当圧迫されるリスクがあるでしょう。

またダンボールやビン缶ペットボトルなどは1Fゴミに出す必要があり
他タワマンと比較するとELVはゴミ出し住民でそこそこ使用する事になるので
使用頻度や混雑、汚損等々のリスクもあります。

低層程戸数が多く、高層程個数が少なく、その差もステーションの余裕に影響するでしょう。
ただ、低層でも4Fは西と北西角が共有部吹き抜けに当たり4戸分入居しないと同じなのでその分少し余裕が出るでしょう。

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>>2492 坪単価比較中さん

鋭い分析ですね
素晴らしい

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私が今住んでいるタワマンは、ビン缶ペットボトルや段ボールは普通ゴミと一緒に各階で回収してくれます

居住者用エレベーターはゴミ持ち込み不可なのでいつも清潔です

大型ゴミなど、自分で1階ゴミステーションに出す場合は、非常用エレベーターを使わなくてはなりません

ビン缶や段ボールなどを各自で1階に持っていくマンションだと、居住者用エレベーターを使うと確実に汚れますし、非常用エレベーターを使わなくてはならない場合、混雑必至ですね

本当にこんな仕様なのでしょうかこのマンション

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まぁ実際は管理運営でソフト的な変更の可能性は無くはないですが
ハード的なゴミステーションの大きさの変更はかなり難しいでしょう

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ここって各階にゴミ回収する予定ですか？

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普通ゴミのみ各階回収、ビン缶ペットボトルなどその他のゴミは自分で1Fまで持っていくと聞いています

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エレベーターの数が少ないように感じるのですがいかがでしょうか。

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ジオ&鹿島なんで、ゴミもエレベーターも大丈夫でしょう。入居後問題あれば、組合で変えていきましょう。前向きに。

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33000万円売れた？！

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>>2500 マンション検討中さん
なんで知っている？

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>>2500 マンション検討中さん

3.3億の部屋が売れました。

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>>2502 口コミ知りたいさん

1LDK　4980万円の部屋が売れたみたいですね。

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>>2503 マンコミュファンさん

4期1次の今回、先着順、抽選分合わせて23戸販売されたようです。

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