グランドメゾン武蔵小杉の杜ってどうですか？

>>339 マンション検討中さん

グランドメゾンから自転車なら5分で着くので、サクッと自転車というのもありかと。
自転車許すならザライオンズ武蔵小杉が自転車で5分。
プラウド元住吉スクエアが自転車6分。
アールブラン武蔵新城テラスが自転車で13分ほど。
築浅中古許すなら築6年のグランドメゾン元住吉ノーステラス(1件)が自転車で9分ほど。
築5年のクリオ武蔵中原(2件)が自転車で8分ほど。
築1年未満のプラウド武蔵中原テラス(1件)が自転車で10分ほど。
この辺りも検討対象になるのかな。
新築がいいのか中古でもいいのか、自転車距離をどこまで許すか、広さ間取りの好み、価格で悩む感じかなぁ。

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南武線沿いまっすぐ進んで中原区役所の交差点渡ってまっすぐが最短だけど、交差点の所が抜け道になってて車多くて普通に歩きにくいんだよな
南武線ガード沿い歩くのが安全で距離短いか？

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ここ地味にバス停が近いの助かるな。歩いて2-3分だしかなりの本数あるから雨の日とかかなり使える。

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>>344 検討板ユーザーさん
バス停が近くて助かるというような立地でも坪450万円が適正価格なのかな。
都内の世田谷区や目黒区あたりでもちょっと駅から離れたバス便利用なところなら坪400万円台でもありそうな気もするが、最近の相場がカオスになってきてついていけない。

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>>345 匿名さん
雨の時バスが使えるというだけで、かなり便利な駅の一応徒歩圏。
世田谷区や目黒区と言っても駅力弱い駅のバス便利用立地なら安いでしょう。

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>>343 マンション掲示板さん
ドレッセタワーの前付近の交差点だよね？
あそこの歩道が狭すぎて徒歩だと信号待ちでヒヤヒヤする…

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>>347 マンション掲示板さん
計画道路になっており、3-5年後完成目処で無電柱化+全幅20mになるみたいです（本当は今年着工予定がずれ込んでるみたいですが。。）
ので、このマンションができて少し経つくらいの頃には、通勤ルートとしてはかなり良くなるんじゃないかな。

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ドレッセタワーの交差点？そっち行きます？？？

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>>346 匿名さん
その通りかと。駅力がなくても都内が良いのであれば都内に行けばいい。
その代わりに失う生活満足度は人によって違うからいいとも悪いとも言えないけど、@450で買えるところでここより引きのある街があるんならそこを選べばいい。

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>>350 匿名さん
346さんといい、350さんといい強気な発言でこちらも元気になります。
こちらの坪450万円には自信ありということですね。

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>>349 匿名さん

ドレッセではなく中原区役所前の交差点なんだけどね…

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>>352 マンション掲示板さん
ですよね。

347さん、348さん、ドレッセタワーの前付近の交差点も府中街道も使わず歩けますよ。

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購入検討中のみなさん、小学生のお子さんがいる方が多いのでしょうか？

今井小が、過去パンク状態→小杉小が出来て適度な規模になりましたが、もし270世帯で単純に各世帯１人小学生なら、またパンク状態？と少し不安も感じてます。

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新築大規模物件で小学生が増えてくるのは4、5年後あたりな気がしますね。騒がしさが格段に違ってくるんで分かります。
7、8後近くなると学ラン姿も目立って慶應のバッグも目についたり。。(某タワマンにいた時の経験)

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>>355 マンション検討中さん
なるほど、確かに現小学生じゃ転校になってしまいますから、乳幼児のご家庭が多いとそうなりますね！4~5年後だとうちはもう卒業してそうです…
この辺りは中受多いから、近い普通部行く子も多いでしょうね。

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この辺りは法政二中。

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マンマニさん情報によると坪470万ですか、、、
下の2LDKさん予想より1割以上高い！

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>>358 マンション検討中さん

北口の西明寺辺りの電柱にこの物件の看板ついてるけど、地元民が買える価格では無いような気がする。大地主とか立派な戸建の人は板状マンションには移らないだろうし。

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>>359 eマンションさん
借り換え組はいるんじゃないんですか？

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販売状況、2024年1月販売開始予定だそう。

年末年始で家族で買うか決めて、1月に販売開始で申込・・・
価格が出ていないのでわからないですが、マンマニさんによると坪470万円と高いみたいですね・・・。

84.87㎡
1億2066万円くらいですか？それは高い・・・

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>>361 匿名さん
80平米超の部屋はもう少し坪単価あがるんじゃないでしょうか。全体的に価格調整入るかもしれませんが。

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>>362 検討板ユーザーさん

おそらく一階や狭めの部屋は安く調整し、広めや4階以上は高く調整が入ると予想

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マンションマニアのツイートを見ると、ここは高すぎるので調整が入るだろうと予想していますね。

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>>363 匿名さん

1階の中でもバルコニーが広い部屋は高くなるかもしれないですね..！
モデルルーム行きましたが、それらの部屋は担当の方も人気と仰っていたので。

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坪470万は高いけれど...周辺に築15年前後のマンションが幾つもあり、数千万の含み益を持った住替組をターゲットにした価格設定なのでしょうね

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ここら辺の人が住み替えるなら家族構成の変化による戸建や駅前との行き来な気がする
住み替え需要が無いこともないけど、メインの顧客層では無いと思う

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最近価格が上がりすぎて、普通のサラリーマンが買えそうな、6000-7000万くらいの物件がないな。高級志向ではなく、シンプルな作りにして、もう少し安くすれば、あっという間に売れるのになあ!

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>>368 マンション検討中さん
そういう方は建売をどうぞ
その予算あればこの辺りで普通に買えると思うし

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>>369 名無しさん

土地面積50平米位の狭小3階ミニ戸建はなしかな。

近所だったら
パークホームズ溝の口(溝の口15分)
セントラルエアシティ(矢向8分)
アールブラン武蔵新城テラス(武蔵新城10分、武蔵中原11分)
クレストプライムレジデンス(矢向10分前後、新川崎駅15分前後)

あたりですね。

6000-7000万位で販売されてるから検討しやすい。

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>>370 匿名さん
溝の口新城は2階以上だと7000万円台ですかね。矢向だと6000万円台で検討できそう。

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マンマニの意見としては暴走気味の価格みたいね

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価格改定の連絡来ましたね。
一覧表を見ましたが、検討できる価格帯になった気がします。
決して安くは無いですが..。

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今週末ようやくモデルルームに伺います。
マンマニさんの価格情報を見てちょっと割高すぎて見送ろうかとも考えていたのですが、価格改定されたのですね。

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来年は川崎市制100周年。
それに合わせて武蔵小杉の再開発計画もいくつか発表されると予想している。
その内容次第では相場がさらに上がるんじゃないかな。

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>>373 匿名さん

価格改定後はおいくらでしたか？

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確か情報SNSに出さないよう注意書きがありましたが、出した方ご注意ください

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高すぎやろ
ファサードは良いけど他いいとこないじゃん

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>>380 マンション検討中さん
私も個人的には高すぎると思っている一人ですが、この掲示板に投稿している人の中にはここは武蔵小杉の中でも駅から遠いが、駅から離れる分だけ駅近にはない魅力があるので駅近物件と同じぐらいの価値があると言われる方がいます。私にはそこまでの魅力が感じられませんが、そのような魅力を感じる人に取っては駅前物件と同じぐらいの価格であれば十分許容範囲なのかと思っています。

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ちなみに、高い高いいうとるが、

家庭のお財布事情的に高いのか(単に支払い能力がない)
〇〇の◯◯と比較した場合に、〇〇万円くらい高いのか

何と何の物件と比較してどれだけ割高なのかだれか解説してくれ。

高いというなら何がどう高いか明示しとくれ。

それがないと議論できんし、ただの買えないボヤキにしか聞こえん。

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どの程度価格が下げられたのか分かりませんが、3LDK(70㎡)で～9000万程度であれば買いな気もします。
今後2～3年は新築価格は下がりませんし、武蔵小杉のタワマン中古売出の高騰具合は凄いです。。。

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>>383 通りがかりさん

なんで今後2～3年は新築価格は下がらないんですか？

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>>384 eマンションさん
いろいろあると思いますが、円安のため資材が高騰、人件費の上昇。建設業の2024年問題（働き方改革関連法）などがあるのでは。
でも一番の要素は。変動金利がいまのところ低金利なこと。
金利が上がり、貸し付けの条件が厳しくなると、マンション価格は下がると思いますが、それも悩ましいですね。
その時は新築マンションはコストカットして、今よりチープになるのでは？？

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武蔵小杉でも、マンション用地が少なくなっていますね。特に駅に近いところは。東京も同じかな？　高い土地は、大手しか購入することができないので、高くなりますね。

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>>384 eマンションさん

新築物件は、分譲開始前から資材確保に動いています。資材・エネルギー・人件費高騰が騒がれてる中での調達ですので、数年先の分譲物件は下がらないと思います。

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>>385 評判気になるさん
BKは結局金利優遇幅で調節するよ。貸し倒れリスクと売上減考えたら実行金利は上げられないのが実情。

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>>373 匿名さん

私にはまだ来てないですね。
予算を9000万未満で登録してる人だけに送ってるのかな？

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>>389 検討板ユーザーさん

私にもまだ来てないです。
仮に価格改定の連絡を選んでしてるのであるとすれば、それはそれでちょっと嫌ですね…
全員に来ることを願って連絡を待ってみます。

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>>390 評判気になるさん

>>390 評判気になるさん
価格表って結構重要な情報だから、安易に送らないんじゃない？競合他社(ライオンとかプライド)に漏れたらまずいだろうし。
また予算が全然はまってない人には送るだけ無駄だから、意味ないから送らないだろうね。

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マンションブロガーの人のツイッターを見たら、中住戸を中心に予定価格より３～６％ぐらい引き下げたみたいなことが書かれていましたので、価格修正は間違いなさそうですね。ただ５％程度の修正では割高感が残るようにも思いますがどうですかね。

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>>392 匿名さん

特定の人にしか来てないということは、ブロガーに宣伝お願いしてるのかな。

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>>391 マンション掲示板さん
価格表なんて簡単に漏れるからそんなに隠すものではないんじゃないですかね。

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>>390 評判気になるさん
そんなに気になるなら問い合わせて聞けばいいんじゃ？
予約取れないくらい顧客来てたら全員は手回らんだろうに。

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>>395 名無しさん

確かに笑 聞きゃいいだけなのに。営業されるのが嫌なのかしらね

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先日ギャラリーにお邪魔しました。そんな中で私が魅力に感じたことと、魅力に感じないポイントをまとめました。参考までご確認ください。

【家族構成】
夫婦(30代後半)+子(3歳児)　

【魅力に感じなかったポイント】
・駅距離　バス便はあるけどちょっと遠いね
・商業施設の充実度　駅前と比較した場合
・プラン　リビングイン2室・収納量が少ない
内廊下を優先すること、そのために吹き抜けが必要なこと、リビングイン洗面浴室をさけることから、現在のプランになっているそうだが、廊下が長くなることで、効率はよくないプランになっている。

・価格　※相場的には理解できるが安くはないよね笑　普通ぐらい

【魅力に感じたポイント】
・大規模マンション　管理費修繕費がタワーや小規模物件と比較すると安い
・大規模だけど6基のエレベーターで入居者の動線を分散させている。
・バルコニー広い　水出るスロップシンク、コンセント有
・1階テラス　3.5Mの奥行　全テラス　タイルが素敵
・エネファーム　発電して電気代が安くなる。災害時に電源として活用できる。
・内廊下　※エアコン有　大規模だけどプライバシー性が高いと感じた。
・長期優良/ZEH　耐震等級2　避難所レベルの耐震性　世の中ほとんどのマンションが耐震等級1みたいです。
・ディスポーザー
・キッチン　タッチレス水栓
・ミストサウナ　
・トランクルーム
・NEC顔認証システム　共用部、玄関まで導入
・玄関扉　オートロック
・館内配送サービス　再配達のない暮らしの実現
・木造で作った独立の共用棟
・駐輪場が外から見えない
・グリルシャッターの駐車場　車寄せ有
・ディスポーザー
・小中学校が近い

東横線、南武線の物件をみている我々からすると、立地的な部分は駅距離を除いてはOKかなという印象。建物の商品的な差別化がすごすぎる印象です。
ハウスメーカーらしい個性を出して、かなり攻めている印象でした。
価格はそら高なるわなという印象。

我々の場合、メリデメ含めて、商品については納得していますが、あとは価格が飲み込めるかだけの状況です。。。。

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築新 駅前タワー 9000万から
ライオンズ武蔵小杉 9200万から
プラウド元住吉 9100万から
グランドメゾン武蔵小杉の杜 8900万から

庶民には買えない金額になっとるやないか

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>>398 通りがかりさん

情報ありがとうございます。

ライオンズ武蔵小杉 9200万円から
プラウド元住吉　9100万円から
グランドメゾン武蔵小杉の杜　8900万円から

上記のはどれくらいの広さですか？
70平米？80平米以上で上記の値段ありますか？

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>>399 匿名さん
全て70㎡台です。私は結構このエリアで中古の内見も含めさんざん見てますが、7000-8000万円台は、築年数が経過していたり、大抵場所が悪かったり、条件が悪かったりの物件しかなく。たぶん今は武蔵小杉、元住吉でまともな物件を買おうとしたら、9000万超がベースになってます。ちょっと前にあった野村の元住吉ガーデンとか7000-8000万円とかで買えたのだから絶対買っておくべきでしたね。

リエトコートとか、小杉タワーとかの築年数経過しているものでも、なかなか売主も指値に応じてくれないのですよね、、、、で気づいたらうれているという、、、これが現実になってきているということなのですね。
今後日医のタワーもでてきますし、下がる気配を感じません、、、

ちなみに80㎡台でしたら、武蔵小杉とか元住吉であるなら1億は少なくとも超えます。

今はローン控除も中古に厳しいし、これぐらいの価格帯だと仲介手数料もばかにならない。築10年超えるとリフォームは必要ですし、、、八方ふさがりです。

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>>400 通りがかりさん
プラウド元住吉ガーデンズも当時の相場からすると割高だとマンマニ先生も仰ってたので、中々簡単には購入に踏み出せない方も多かったと思います。

本当に厳しい市況ですね。

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私はまさしくマンマニさんとか、ブロガーの発信、コミュニティの高い高いコールに振り回されて買えなかったタイプの人間です。。。

自分　ちょっと高いと思っている　みんなどうおもってるかな?

コミュニティ、ブロガー　高すぎる　割高

やっぱりみんなも高いって思ってるんだね。やっぱやめとこう

結果
プラウド元住吉ガーデン　爆売れ　1期　80戸　その後2、3か月くらいで完売

私思うんですが、自分が欲しいなと思ったら、ブロガーやコミュニティの意見を過度に信じず、その心の声を信じて買っておくべきだと思いましたね

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>>402 マンション検討中さん

あるあるですね。コミュニティでさんざん高いと言われて、結果普通に売れてるという(笑)
皆さん価格を下げさせようとして、書き込んでるのかしらね。
ガーデンズのときも今後建築費があがるから、今のうちに絶対買っとくべきって営業さんに言われたのが懐かしい。
その通りになったね。来年更に建築費があがるから、怖いねー買っといてよかった、、、

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>>403 マンコミュファンさん
でもここは値下げしてるし、高かったということでは？

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>>404 評判気になるさん
値下げ＝買い手がいなかった＝高かった


ということは、一度負けを認めてるしひょっとしたら
まだまだお値下げする、かもね！！

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売主からすりゃ正式価格の際にどこまで、原価から上積みできたか、下げようがしっかり利益がとれてりゃ勝ちでしょうに。

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>>405 マンション検討中さん
例え話ね。このマンションは50%の利益率がとれてます。でもちょっとしんどいから40%にしました。マンション一般的な利益率は仮に15%でした。
さて売主は負けなのでしょうか？単なる戦略ともいえる。ただそれを確かめる手段はない。

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掲示板なのだから、高いと感じたら高いと、思った通りにコメントしても良いのでは？みんながどういう感覚なのか書いてくれると個人的にはありがたいけれども。

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僕は普通だと思いますよ、価格は。

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どなたかがいってましたが、相場からみて割高なのか予算からみて高いなのか、ワタシ的に知りたいのそこ、予算的に高いのは別として、相場より高いとしたなら、何をもってなのか、やっぱり確認しておきたいところですね。

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>>407 匿名さん
それはつまり、売れなければ15-25%位の利益率まで下げるかもしれないという事ですかね。待てば下がるかな

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感覚として高いかどうかって意見として表明したところで、本当に参考になりますかね。
家庭のお財布事情や、予算はそれぞれ違うわけで、価格を議論するなら、割高なのか妥当なのか数字ベースで議論しないと意味がないような。

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>>411 マンコミュファン
なんでそうなるんだ笑 利益率の話はものの例えであって数字に意味はないんじゃない。
407がいいたいのは、405さんが下げたら負けみたいなことをいってたから、売主が正式価格決定した際に想定した利益を確保していれば、別に戦略の範疇でしょって話ではないかな？
表面的な価格の議論をしてもあまり意味がないのはわたしも同意

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匿名掲示板にそんな期待をされても…

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>>402
マンマニさんは周辺相場と比べたら高いと言っているけど、新築で住環境よくて落ち着いたマンションが欲しいなら行くしかないと言ってたと思う。
あの時代は、中古で良いならグランドメゾン元住吉の方が安かったし、新築でも武蔵小杉駅近タワーのドレッセタワー武蔵小杉も狙えてた。
買えないやつはいつまでも買えない。

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相場ぐらい自分で新旧関わらず色々なブランド、仕様、立地条件など加味した上で坪単価集計して比較しろって話ですが・・・
そのような事も出来ない情報弱者が高値掴みするのでしょうね。
マンクラの意見を参考にしつつも裏付けとらないと他責マインドに陥りますよ。

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>>416 通りがかりさん

こんな匿名掲示板でマウントとって楽しいですか？

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>>413 マンコミュファンさん
見てるお客さんが「この価格でこの場所でこの間取り、設備とかスペックだったら買いたい！」にならなかったから短期で値段を下げたんだよね。戦略だったら、積水ハウスは利益追客の売り方スタンスですね。

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>>418 評判気になるさん
そんな単純な話じゃないでしょ笑

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>>419 eマンションさん
必死ですね。営業の方でしょうか笑
引き合いがあれば値下げはしないよね(と言うか値下げする理由がない)
一度ユーザーに見せた値段を下げると言うことは、売主も焦ってる(このままじゃ不味い)の表れでは笑

値下げ後の値段で仮に売れたら、
売主さんの勝利でしょう！

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>>418 評判気になるさん

>>418 さん
下がるんなら、適正になるわけで別にあーだこーだいう話しじゃないでしょ。

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>>420 マンション掲示板さん

お互い必死ですね。他社の営業さんでしょうか。
まぁここまで粘着するものだわ

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あなた様が自社の営業マンでしょうか。
深夜の営業お疲れ様でございます。

421さんが仰る通り、値下げ後のお値段が消費者に適正価格と判断されたら売れますよ。ゆっくり見守りましょう

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すいません、マンション購入検討中です。
駐車場の場所が気になります。
道路が狭くて、入りにくいのと、、、
通学路なので、朝夕はかなり出入りが
大変そうです。
近郊の駐車場もなかなか、空きが無さそう
ですね。

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>>417 通りがかりさん
図星をつかれて悔しかったのなら申し訳ありません。
頭が悪いのは仕方がないですよね。

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他社営業と自社営業のバトルがはじまりました。
ちなみに相場的には別に普通だと思いますよ。
駅前タワー、新築の金額どなたかが書いてましたが。それが事実で間違ってはいないと思います。
商品的にはナロースパン、リビングイン二室で収納
少ない部分はワタシ的にバッドですね。
川崎物件でタワマンでなく、低層板マンなのだから、コストがかかりすぎる内廊下にこだわらず、外廊下で田の字、シンプルなリビングイン洗面浴室作っとけば居室効高く、収納もとれて川崎市民の多数はそっちの方がうけがいいんだと思うんですが、、、
この会社のこだわりが廊下の空間として生活感をなくして、内廊下でプライベート性を確保したいハウスメーカー的な思想が強いので、今の吹き抜けが真ん中にあるプランで全部屋に窓をつくり内廊下を両立するプランにしているようですが、ターゲット的にワンランクツーランク上の生活感を狙いにいきすぎてる感がある。
あと低層板マンで長期優良はやりすぎだってさすがに。タワーならわかるが
他社なんて大抵認定低炭素か、ＺＥＨどれかひとつが限界だが、この会社は長期優良住宅も含め3つともとってるし。
なおかつエネファームとか、顔認証とかまじやり過ぎだって。
そのコスト水回りのグレード、仕上げのグレードに振り分けたら、かなりの高級仕様にできると思うけどなぁ、、、
会社的なプライドやこだわりはすごく、感じられるのですが、マーケティングしてますか？
川崎市民からしたら、ほしいのそこじゃないってなってなってないかな(笑)

その分、◯村不動産はやっぱり顧客ありきで考えていて、あくまで端的で、即効性がある顧客にうけの良いものに絞って仕様が作りこまれている点で商売がうまい。
積◯はうけがいいかは別として俺等がいいと信じて作りたいのを作るんじゃ、値段？しらんがなボケみたいな感じがする。

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まぁこの駅距離だと外廊下、普通の田の字間取の方が良いという人も多そうですよね。
新築で他に選択肢が無いので選んでもるえるんでしょうが…
ライオンズは横須賀線なので実質別の駅だし手洗いボウル無いレベルに低仕様っぽいし。
アールブランの建物がこの立地にあるのが個人的にバランスいいな。

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>>427 マンコミュファンさん

間取りは普通の田の字だと思う。

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田の字でしたねぇ

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溝の口みたいに吹き抜けあるのかと思いこんでました

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田の字とは、廊下側に主寝室と子供部屋あって真ん中に廊下ズドン玄関から、リビング丸見えが田の字

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広い部屋は値下げなさそうだから予算オーバーなのであれば急いで周辺の駅(自転車利用も視野に入れて、元住吉、武蔵中原あたりも含め)の新築、中古に切り替えた方が良さそうですね。
ここ最近75平米以上の物件がどんどん掲載終了しているのでグランドメゾンの価格がオープンになる頃には中古ももうひと値上げされそうなので早いうちに唾つけた方が良いと思います。

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>>433 マンション掲示板さん
近隣不動産業者みたいな書き込み

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ガーデンティアラ武蔵小杉　南向最上階15階　77㎡が　7,380万円
で販売してますね

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>>435 名無しさん
昨年に比べると、1000万近く上っているような気がします。

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>>435 名無しさん
築10年未満でお願いします…！

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>>437 名無しさん
10年未満高いけどいいの？

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>>438 通りがかりさん

あなた買えるの？

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築17年　徒歩13分のガーデンティアラ武蔵小杉でこれだけするなら、新築物件が9000万するのも理解できなくはないわな

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