プロミライズ青葉台ってどうですか？

>>2220 匿名さん
どのブロックも車寄せはあると記憶しております

皆様、他の物件は検討されていますか？
物件によってはプロミライズ青葉台の販売期と前後して、二兎を追うものは一兎をも得ずになりかねません。

>>2221 eマンションさん
南側からのみ見ていましたが、他のブロックも北側に車寄せえるのですね。

SUUMOのサイトにＢ1ブロックの価格掲載されましたね。

SUUMOに2／2販売開始になっていますね。
2期B1の要望書提出された方の倍率、抽選か無抽選か決まるのでしょうか？

ＧタイプもそうですけどＵタイプもなかなか見かけない間取りで面白いです。

個人的にはKタイプの間取りが無駄もなく、洗面室も広いので好きです。Uは連窓になってないのが惜しいですね

共用廊下側の壁は吹き付けですよね？アルミ格子と相まって背中側は少し寂しい感じでしょうか

ここの物件って賃貸に出すのもダメなの？

>>2229 検討板ユーザーさん
ダメだねぇ

>>2230 通りがかりさん
そうです。

>>2230 通りがかりさん
金融機関からの借り入れ無しで100％自己資金で購入していてもダメなんですか。
海浜幕張のベイパークは5年間の転売禁止条項が付与（実際は発動されたケースはなし）されていますが、自己資金で購入の場合には賃貸に出すのは全く問題なしです。
ここはそれ以上に厳しいということでしょうか。

>>2232 匿名さん
5年間はNGです。買い方によりません。ただし、転勤や体調の問題等の事情が発生した場合は、売却も賃貸も可能です。要にはこのマンションで利益を目的に短期で転売や賃貸することが禁止されています。
詳細は売主に確認されたほうがよいかと思います。

賃貸で回すの前提って時点で投資対象ってことだってのが理解できないのかね？

>>2233 マンション検討中さん
なるほどそうですか。
ハルミフラッグやベイパーク以上に厳しく、厳格な条件が付されているということですね。

公社が供給してるんだから実需向けだってことも理解できないのかねぇ

賃貸投資を認めたら5年の買戻特約なんて事実上無意味になってしまうよね。
原価が相場より大幅に安いだけに利回り大きくとれるから5年貸して、その後キャピタルとるというのがまかり通る。

5～10年経ったら買い替える人は結構でそう。ちょうど田園青葉台団地やたまプラーザ団地の建て替え決議も決まるだろうし。

>>2238 検討板ユーザーさん
最近はマンションの建設費が以前にも増して相当高くなっているようで、５～10年後の建て替えであれば一体いくらになってしまうのだろう。
それと容積率に余裕があればその余裕分で一定額の建て替え費用を賄えるが、余裕がなければ建て替え費用が丸々既存の住民負担となるので結構厳しそう。桜台団地のように容積率に余裕があったら建て替えもスムーズに進むかもしれませんがどうなんでしょうかね。

>>2239 さん
昔の団地ですから南向きにゆとりを持って作られてるので容積率はかなり余裕があると思いますよ。今年は都内の団地建て替えもいくつかあり、建替決議の要件緩和で今後はさらに増えると思います。郊外の団地は需要という意味で段々と大規模の建て替えが難しくなるかもしれません。

2期抽選中なのに盛り上がってませんね

当たるといいなぁ～

全くのマンションに対して無知なんですが、20年後とかにここいくらくらいで売れるんでしょうか？6,000万の部屋なら5,000万とかの価値あるのかなぁ…これから少子高齢化だし、微妙に遠いし、坂道だしで資産価値に不安です。
平米数や日当たりとかで違ってくるんでしょうが…

>>2242 マンション検討中さん
それがわかれば不動産投資で食べていけますね。
最近ではオリンピック終わったら不動産暴落とか煽ってましたしね。
インフレの問題もあるし、そんなに単純に予測なんてできないんですよ。

>>2242 マンション検討中さん
リセール期待するならもう少し都心よりで駅近じゃないと。
ここに一生住んでもいいって思えるならいいですが。

都心寄りでも、駅近でも割高な物件を購入すればリセールに苦しむし、郊外でも割安の物件を購入すればリセールも期待できると思います。
そういう意味では割安なこちらは大きく上がるとまでは言えないかもしれませんが、手堅い物件であることは間違いないと思います。

>>2244 マンコミュファンさん
やっぱり駅近じゃないとですよねーめっちゃ不安
一生住むつもりなんですが、夫は万が一あったら売れば大丈夫！資産価値あるから将来売れるよ！と…(ちなみに夫はそっち系のプロです)
ありがとうございます～

>>2245 匿名さん
手堅い物件と聞いてちょっと安心です。ありがとうございます。
現状賃貸で勿体無いからもう買うか！でも他じゃ高すぎて手を出せん！ここなら何とか行ける！って感じです。

個人的には橋本が同じ値段なので駅直結でQOL爆上がりだからそっちがいい！と意見したのですが駅がダメとかで通らず…中古は修繕管理費とかでなんだかんだ割高だからともう夫に任せてます。
勿体無い位素敵なマンションなのですが駅から遠いのがネックすぎます（´-`）

>>2247 マンコミュファンさん
駅距離を気にされているように感じました。
資産性という意味では割安かどうかが結局重要なので、周辺中古と同水準の価格で新築マンションが販売されること自体が珍しく、値下がりしにくい大規模物件であるため、大きな心配はいらないと思います。少なくとも残債割れの可能性はかなり低いと思います。
ただし、満足度という点で駅近を重要視されているのであれば、公園隣接や静かな環境というメリットはありつつも、やはり入居後に不満を感じてしまうと思います。
車があれば、インターも近く便利な地域ではあります。

>>2247 マンコミュファンさん
このマンションの価値観と離れてますね。そういう方にとっては今後何かあるたびに駅近が良かった、平坦な街が良かったってなる可能性は高いです。特に2期の方ならバス停からも距離があるので毎日苦痛に感じるかもしれません。
橋本と青葉台では街の雰囲気がだいぶ違います。そこに差を感じない価値観の方なのであれば他の駅近物件のがいいのではないでしょうか。

>>2248 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます！
駅近が希望ですがまぁ住めたらどこでもいいので笑
ただ価値としてあるのかなというのが気になってましたが大分納得しました！

今まで割と古い家だったのでこんな綺麗な家に住めるだけで嬉しいです。

夫も同じようにな事を言っていました。マンションに詳しい方が同意見なら安心です。

今回抽選の部屋って少なかったんでしょうか？
うちは結局2倍で無事当選でしたが皆さんはどうでしたか、、？

>>2251 マンション検討中さん
1期に比べ、今回は抽選が少ない感じでしたね。
最終日に行きましたが、申込入って無い部屋も結構ありました。

>>2252 マンション検討中さん
安いだけじゃね、この時代評価できないよね。
どうしても仕様が古いマンションは、敬遠されるしね。
短期売買、賃貸運用が制限されているなら尚更。

青葉台坂多いけど良いところだと思うんだけどな。
設備も一通り揃っているし、最近のマンションに多い1部屋4畳とかのコンパクトな作りでもないし、デザイン的には特徴もなくシンプルではあるけど、共用施設も充実してるし、何故なんだろうね。
2期とこの後の3期は駅から更に遠くなるから1期程の人気が出ないのかしら？
狙ってる人にとっては抽選の可能性なくなるのは有り難いですけどね。

B-1よりAのほうが静かでよさそう
B-1買うなら西向きかな～

A,B-1は南向きが多いので平均坪単価が1期よりは魅力に欠けて見えてしまうのは仕方ないですね。それでも小学校や公園へのアクセスはよくなるるし、ファミリーにはすごく良いマンションだと思います。

モモレジさんのサイトに出てました。

https://mansion-madori.com/blog-entry-10011.html?sp

https://mansion-madori.com/blog-entry-10012.html?sp

前のコメントでも公園が近くていいとか見ましたが、B-1の横の大きな公園のことですか？公園実際行かれました？

モデルルームの帰りに子供と遊ぼうとあの公園行きましたが散歩コースもガッタガタの道で危ないし、うっそうとしてるし、事案起きそうな雰囲気で超微妙でした…あそこ手入れしてほしいなぁ…広い土地なのに勿体無い。

>>2258 マンション検討中さん
バスケットゴールのある広場や池の周辺は自然も生かしつつキレイになってて良いですよ。春になるとシートを広げて花見をしたりします。一方マンションから近い入り口付近は公園というよりは自然というか山という感じです。緑が感じられて私は好きです。
おっしゃっている事案がどういったことを指してるかわかりませんが、ここは青葉台です。他の治安の悪い街だと不安かもしれませんが、住んでいる住民の方の雰囲気がとても良いです。たぶん、この街に住んでみないとわからないかもしれません。地元民としてはプロミライズで広域から変な人が入ってくる可能性があることが1番リスクです。

決して整備の行き届いた公園とは言えませんね。
トイレも古いし、キレイじゃないし。池もなんだこりゃって感じです。

何度か駅から歩いてみて、桜台の交差点かで左折してからの上り坂以降が遠い。。と気が付いてしまって未だ考え中です。桜台までを１とすると1.5倍以上の労力（時間は10分vs14分となっている）が必要かと。エレベータ利用できるとしてもその待ち時間や乗換時間など。。その割に価格が下がらないどころか微妙に上がっている？何だか損してる気分にさえなってしまって、第一期抽選で購入決めた方うらやましい

>>2259 マンション検討中さん
物件はいいから購入するよ！
文句くらいいいじゃんー！

>>2260 マンコミュファンさん
桜が綺麗みたいですね！それは楽しみです。
口コミではめちゃめちゃ自然豊かでいいと書いてあったので期待してた分の反動かもです。
バスケットコートの所こそ誰もいなかったせいか不気味でした。土曜日の昼の1時くらいだったのに誰もおらず、おもちゃの残骸がバラバラ落ちてて…冬だからと思うことにしました。

>>2261 近隣住民さん
めっちゃわかります！池やばいですよね！沼でした。口コミのカルガモなんかいるのかなと思いました…
あの公園は推せるような公園じゃない笑

同じブロックでもエレベーターからの位置や階数によって駅までの所要時間はだいぶ変わってきますね（笑）
たくさんある共用施設は平等に使えるということで良しとしましょう！

>>2262 マンション検討中さん
桜楽坂を登ってみるとCの辺から勾配もキツくなり距離も感じます。おっしゃる通りエレベーターも一階分だけのために使うとかえって時間がかかりそうです。自分が徒歩で行き来するときはDのエレベーターは使わずにCのエレベーターだけ使うか、徒歩で歩き切ると思います。
あれは地権者のお年寄りの方向けにつけたのでしょうね。

>>2265 マンション掲示板さん

緑地の池ってああいうもんだよ。
水質も悪くなく、コイ、ザリガニ、カメが生息していて、トンボの産卵場になってますね。
別に子供が水遊びをするような池では無いですから。
青葉区、都筑区は緑地保存って感じで何処の公園もあんなんですよ。

>>2261 近隣住民さん
六義園付近をお探ししてはどうですか？

物件概要更新されてますね。先着29戸ということは2期も100戸以上売れたんでしょうか。ここは盛り上がってなかったのに意外ですね。

>>2270 匿名さん
今期はB1全戸ではなく、一部は次期にまわってます。
今期は100戸弱なので2/3くらいですね～

>>2262 マンション検討中さん
MR訪問した際に教えていただいたのですが、
駅から左手の成城石井の方からA、Bブロックに向かうと
坂なしでマンションまで辿り着けるそうですよ。

>>2272 eマンションさん

どのルートで行こうとさすがに坂なしはないです。
時間も考慮すると桜台交差点を経由するのがいいかと思います。

>>2272 eマンションさん
そのルートも坂なしは無理です。
時間かかってもいいなら雨堤循環のバスで桜台団地前で降りるのが体の負担は少ないです。

>>2272 eマンションさん
成城石井のグランドレベルは駅と同じですが、どう言う理由で坂なく桜台トップグランドレベルに到達出来るのでしょうか？

桜台団地の人たちは大雨の日などはバス利用されていたのでしょうか？
あまりに気が近すぎてバス乗るのもちょっと気が引けますが…（汗）

私は地元民ではないので、細かいことまでは覚えていませんが、
MRで駅からマンションまで左側の住宅街？を通る経路が記載された地図で説明して頂いただけですので、詳細な経路は覚えていませんし、坂が実際にないのかはわかりかねます。
営業の方と坂なしでも来れるのですね、という会話をしました。
坂が全くないのか、緩やかな坂で来れるの意だったのか、ニュアンスもわかりかねます。

もしかしたら、桜台交差点からA,Bブロックまでの坂なしで、
という趣旨の説明だったのかもしれませんね。

安い安い言われていた割に先着順が結構出始めましたね。まあ1期はともかく、もう割安感がそこまであるわけでもないし、駅近のブロックじゃないですからね。そう考えるとリセールも怖い。

ヒルトップのブロックまできたら、B1よりAのほうが大通りに面してないので
人気がありそうです。

青葉台コートテラスは桜楽坂とは反対の南側の道路にエントランスがあり、駅との高低差がそこまで気になりません。ヒルトップに立ってるリビオ青葉桜台パークエミネンスの売買履歴の方がリセールの参考にはなるかもしれませんね。ただこちらも雨堤バス停からほぼフラットなんですよね。

>>2276 名無しさん
この辺の方は雨でも歩いてますね。バス乗るのも気がひけるならこの物件に向いてないですよ。

リセール狙って買う物件じゃないよな。
どのみち、５年間は売れない訳やし。
それでもC,Dブロックの大体の部屋は残債割れの可能性低そうやし、よほどの金利上昇がなければ損はしないと思うけどな～。

>>2277 マンション検討中さん
私は4年前に、その左側の住宅街ルートの突き当たりに半年ぐらい住んでいました。全く坂を登ったりする感じがありませんでしたね。桜台公園に出るには、交差点を渡るだけでした。良いところでしたが、アパートが取り壊されるから出ていけって通知が届きました…

最近の東横線沿いのマンションの販売価格を見ていると値上がりにドライブかかっていて、それに比べれば田都沿いのマンション価格の安定感が際立ちます。それもこれもここが安く供給されている関係から、他の田都沿いのマンションはある程度は影響を受け価格を抑えざるを得ないということだろうと思います。
ここは元々の価格が安く抑えられているので、下値は相当堅いと思います。

日本全体の相場がここ20年と同じように流れれば問題ないでしょう。でも沿線の団地の建て替えも出てくるでしょうから、思ったようにリセールできない可能性も十分あります。元値が低いことで、万が一の販売時に残債割れの可能性や手出し額が低いということには同意です。
基本的には永住目的で買うべきマンションだとは思います。

プロミライズがリセール厳しい相場であれば、今の神奈川の新築はほとんど厳しいでしょうね。
今後もインフレ傾向は続くでしょうし、建築2024年問題で人件費も上がっていくと予想されるので、今の価格で購入し、暮らしながら残債を減らしておくには、いい物件だと思いました。

なお、旧桜台団地の建て替えが決まったのは2019年で、プロミライズの引き渡しは2026年です。
今後団地の建て替えが決まってもその竣工はだいぶ先になると思います。5年を経過していれば、プロミライズからの買い替えを検討する人もいそうですね。

>>2286 口コミ知りたいさん
永住目的ならいい、これ常套句ですがちゃんと考えて見てほしい。

他に比べて割安とはいえ70m2で6千万をゆうに超える。金利込みで7千万を超えてきますよね。

甘めに40年45年で考えても13-15万。管理費修繕費と固定資産税足せば19-21万円。ずーっとこの規模の賃貸に住み続けてるのと変わらないですよ。相対的に他と比べて安いかもしれないけど、青葉台徒歩14分でそれってさすがにどうなのと思ってしまいます。

>>2288 名無しさん
自分が納得して返済終了まで住めるならそれでいいのではないでしょうか。私はここが残債割れしにくいとかリセールバリューが高いと言ってる人の方が確証バイアスがかかっていてやばいと思います。おっしゃる通り、ここ青葉台徒歩10分以上ですからね。売却前提でステップアップの物件として購入するのは微妙だと思います。

>>2288 名無しさん
賃料20万円の部屋に50年住んだら1億2千万ですよ笑
予算が合わなくてここ買えない方は諦めてエリアを変えてください。

>>2288 名無しさん
どうなのと思ってしまったなら、もうずーっと賃貸にしたほうがいいですよ。もしくは地方在住にするとかどうでしょう。

青葉台付近の各停停車駅、こどもの国付近ならもっと割安で買えます！

B1＆Aブロックの駅徒歩15分弱が通常ならネックになりそうですが、
個人的には駅からDブロックまで、フラットで周りにお店もある（灯り、人通り、人の目がある）ところを10分、
敷地内まで来たら家に着いたようなもので、青葉台は治安も良いですし、
敷地内に植樹も潤っていれば季節の移り変わりも目にすることもできそうですし、
毎日通勤・通学でも健康のためにちょうど良いなと思うようにすればあまり気にならない。
ただ、真夏だけはバス利用かな…

それより、例えば細いクネクネした住宅街の道、一本道でフラットでも治安が悪い、
外国人が多いところで徒歩15分、10分弱でも厳しい…

賃貸と支払ってる金額変わらないといっても、都会のマンションなら
築30年後、40年後も価値0、負動産になることはあまり考えられないので
持ち家のほうが資産としては＋ですよね。
それに退職後に賃貸の更新ができるかどうか気にしながら過ごすより
持ち家の安心感はありますよね。
古くてもどこでも住める人なら別ですが

大手企業だと充実した家賃補助があるので実質的な個人の家賃負担が月数万円という人もいるかもしれません。マンションを購入した場合には住宅ローンだけでなく、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税といった費用もかかるのでそれらを考えるとどちらがいいかはその人のポジションによっても違うのかなと思います。
但しそれでも今は住宅ローンが歴史的に見て超低金利なのとインフレが続きマンションの建設コストが下がる可能性も少ないので多くの人は購入したほうが有利なように思います。

>>2294 マンション検討中さん
2030年以降にZEHの条件を満たさないマンションの資産価値がどう評価されるか見ものですね。

この辺りの中古って外壁タイル張りで、廊下手摺りもコンクリ壁かガラス手摺りなんですよね。専有部はリフォームでどうにかなっても外観のウケは中古市場では良くないかもしれません。格子手摺りでもピッチ狭めの安っぽくないやつだと嬉しいのですが…。

>>2295 匿名さん
普通に大手は住宅ローン補助ありますよ。
うちは10年で総額500万ぐらい。

会社の補助があるので家賃負担は月数万円ですが、2294さんの仰るように退職後に賃貸の更新ができるかどうかを気にしながら過ごすことが嫌で、そこそこの物件をそこそこの値段で買おうと探してみたら、プロミライズ青葉台は魅力的に思えました。こちらの掲示板には資産価値や税制といった不確定要素まで考慮なさる方がいらっしゃるのですね。奇特な方ですね。

プラウドのサクラコートと迷ってたけど、現地見て秒でプロミライズに決めまちた

>>2299 口コミ知りたいさん
一次取得で終の棲家なら問題ないでしょう。
掘り出し物です。

リセールバリューって2つの構成要素があって、具体的には、エリア毎の経年減価率と、周辺相場との乖離率（割安・割高）なのですが、この物件は全般的に相場より割安で販売されてますから、ある程度期待できると思われますけどね。実際、不動産会社の社員がこぞって買いに来てると営業担当者が言ってましたし。

安く新築に住める物件だから人気でしょう。

>>2302 マンコミュファンさん
私も○○地所の方から、社員で購入した者がいると聞きました。
自社物件に住むんじゃないんだ(笑)と思いました。

住む所はこの程度のマンションに抑えて　他に資金投入する人もいるかもだし

>>2305 eマンションさん
～地所と付くデベはいくつもありますが、ご存知ないのですね。

>>2296 通りがかりさん
見ものという言い方が…
資産価値がどう評価されるか心配.資産価値が落ちないか心配ならまだしも…

ところで、1981年以前の旧耐震基準、2000年以前の新耐震基準、2000年以降の現行耐震基準の前後で資産価値、売却価格に差があるかCopilotに聞いてみましたが、有意差は見られない、理由は購入者が知らずに他の条件で探しているから、とのこと。

数十年も経てばまた＊＊基準とか水準とか新しいものに置き換わりますよね。

ちなみにZEH-Mは現行のマンションでもリノベーションで水準を満たすこと出来るそうですよ。
マンションなので個人の希望だけでは出来ませんが

ZEH仕様は光熱費が下がって快適に過ごせることもメリットありますが、デメリットとして物件価格も維持費もかかるようですし、この災害大国の日本では地盤と躯体の耐震基準の方が気になりますね。

〇〇地所「販売」の方の可能性もありますね。

デベだって条件のいい部屋は客が買うだろうから自社物件だと余り物しかないのでは？と推測
欲しい部屋を自社の社員に買われたら嫌だな

住宅にいくらかけるかなんて個人の価値観だし、専業主婦で住環境のいい青葉台に‥というのは強ち悪くないと思うけどな

あと地縁がある方かもしれんし

ZEHとかいう枝葉の部分で資産価値に影響があるわけがない。
路線、駅力、駅距離、周辺環境が重要であり、戸建てならまだしも元々断熱性能の高いマンションで、ZEHにこだわる購入者がどれだけいるのか。
既存の人気マンションがZEH基準ではないという理由で価格下落するとはとても考えられない。
むしろZEHが必須になったら、コスト増で新築は更に高くなる。

年収1000万以上で予算伸びるなら鷺沼の駅近のが資産性いいよ。TPHは完売しちゃったみたいだけど。

住宅にどれほど予算をかけるかなんて人それぞれですしね。たとえ高年収でも税金が高くなるは補助はなくなるわで意外に使えるお金としてはそこまで余裕ないです。

>>2313 eマンションさん
三菱地所、大和地所、明和地所…複数ありますが。
自分が知らないからといって物を決めつけるのはどうかと。

>>2311 通りがかりさん
新築ぐらいよね、ZEH売りに出来るの
10年後なんてもっと性能基準上がってるだろうし
それよりも管理費の高低はもろに価格に効きますからね。

>>2316 口コミ知りたいさん
とはいえ国策だからね。国策に沿ってない新築マンションってどうなの？
要するにコストカットでしょ。
規模も巨大だしリセールは期待薄だよね。

>>2317 匿名さん
一般的に規模が大きい方がリセールは期待できることが多いと思いますが、、、

>>2318 通りがかりさん
共用施設が魅力的であればですね。セントラルコアやスタディスペース、エントランスの出来栄えにもよるかと思います。万が一ここがチープだと、思ってるほどリセールにプラスにならないかもしれません。

冷静に周辺中古と同水準で新築が購入でき、大規模かつランニングコストも安く共用施設も充実してるプロミライズは当たりでしょw ここが値下がりしたら周辺中古も軒並み値下がりするね