プロミライズ青葉台ってどうですか？

マンションマニアのツイッターを見ると、タワマンとかではなくごく普通の板状マンションの1部屋の原価（建設コスト）が最近では坪200万円ぐらいとありました。凄い時代になりました。

>>1981 匿名さん
販売管理費、設計費、その他人件費を考えると、坪280万円の販売では、利益がかなり限られそうですね。

>>1982 マンコミュファンさん
一部屋あたりの建設費用が坪200万円というのが妥当かどうかというのはありますが、いずれにせよ建設費用だけでなく土地代と販管費がコストとして加わるので、坪280万円ではあまり利益はなさそうに思いました。

>>1983 匿名さん
今回は土地代はかかってないのでは？

>>1984 匿名さん
土地代はかかっています。
旧桜台団地の土地の容積に余裕があったので、その容積の余裕分を利用して新たに従来より戸数を大幅に増やした大規模マンションの新規建設が可能となりました。旧桜台団地の住民（地権者）は土地を引き渡すことと引き換えに土地の容積の余裕分だけ安価な新しいマンションを手に入れることができ、一方購入者も地権者が提供した土地の容積の余裕分のおかげで新しいマンションを手に入れることができるという仕組みです。
決して土地代がかかっていないというわけではないということを説明したかったのですが、うまく伝えられたか自信がありません。
どなたか補足していただければ幸いです。

>>1984 匿名さん
桜台団地が市営の賃貸住宅だったと思っているんだろうが
分譲団地で民間マンションと同じだから土地代はかかる。

>>1985 匿名さん
「桜台団地の総戸数は456戸あったけど、プロミライズ青葉台の地権者住戸は205戸しかないんだ。456戸から205戸を引いた251戸はお金を払って買い取ったってことになるね。古い建物は壊す前提で土地が欲しくて買ったんだ。土地代はかかっているよ。」でQED。
ご記載になられてる等価交換は相当レベル高いですけど物々交換で伝わりますかね。

>>1980 eマンションさん
販売代理人の立場でこの発言は問題ないんですかね。

>>1988 匿名さん

だれもが考えるうる事実でしかないので別に問題ないんじゃないですかね。

>>1989 マンション掲示板さん
「市場実勢に合わせて見直しました。」で済むところわざわざ売主のせいにするのかなと疑問に感じた次第。

>>1990 匿名さん
工事費が2割上がったことで、地権者も追加負担をさせられることになりました？

>>1991 通りがかりさん

とっくに契約固まってるのになるわけ無いじゃん

論点があちこち飛んでるけど大丈夫？

あれこれ妄想したくなるんだなあと思いました。

公式より先にスーモの物件情報が更新されてるのですが、gタイプ、ワイドスパンでいいですね。

>>1995 マンション検討中さん

私もいま見て更新されてて驚きました。
価格上がってるんだろうなぁ～。

工事費用に関しては建設請負契約を施工開始の前に済ませているので、その後の建築費高騰のつけはゼネコンがかぶる。相場が上がってるから便乗値上げなのにうそをついてるってこと。

>>1997 匿名さん
嘘ではないでしょう。
事実ではないかと思います。

>>1995 マンション検討中さん
一般的な間取りと良い間取りしかないから、これは速攻で売れそう。

>>1997 匿名さん
便乗値上げじゃなく販売戦略。これが便乗値上げなら不動産業界全部便乗値上げになってしまう。

>>1997 匿名さん
何に便乗してんの？
高く売れるものは高く売るのが普通なんだけど。
別に公社販売なだけで、政策物件でもねーし

>>1999 マンション検討中さん
2期は駅遠と値上げで苦戦すると思いきや癖がないいい間取りですぐ売れそうですね

”青葉台二丁目PJ“の段階ならまだしも、名称決定後、なんなら販売開始後の価格引上を、原価上昇分の転嫁と言われてしまったら、さすがにダウト。こんな説明をする宅建士は実在しないと思いたいですが、もしこのような説明を鵜呑みにしてしまう検討者がこの板を見ているなら可哀想でしかないので、業界全体の話と個別物件の話をゴチャ混ぜにするのはやめて欲しいです。

食料品しかり
電化製品、自動車しかり
値上げが当たり前の世の中になりましたね

マクロで建設工事費デフレーターは右肩上がりです。今後2,3年もマンション価格は高いまま、下手すると更に上がる予想もあるので、早めに買っておいたほうが賢いと判断する人が多く、実際に圧倒的売り手市場です。モノの値段は需要と供給で決まりますが、圧倒的に需要過多です。下世話な言い方すれば、高くても売れるから高くするんです。

これがなんで、五洋建設から値上げ要請受けたのでごめんなさいね上げましたって話になるんだおかしいだろ。

すみません、既にMRに行かれた方にお伺いしたいのですが、これから販売の2期も抽選するという話がありましたでしょうか？

>>2005 匿名さん
まあまあ
高くなっていることは皆がわかっていることと思います

高くなるなんてはじめから分かっていたことなのに、乗り遅れてあとからわめくひともいるんですね。

>>2006 マンション検討中さん
10月に参加したMRで2期の販売方式は未定と言われましたが、1期はMRの予約が取れず抽選に参加できなかった方もいた位に人気物件なので、潜在倍率的に恐らく2期も引き続き抽選方式になると思います。

>>2008 マンション掲示板さん

次があるでしょう

>>2009 eマンションさん

ところで抽選になりましたか？
それとも
また聞きでしょうか？

>>2011 名無しさん
2期の話ですか？
・先月のMR時点では未定
・反響を考えると抽選だと推測
です。

>>2011 名無しさん
2期は来年販売ですよね。
抽選かどうかは申し込み状況次第なので現時点では何も決まっていないというのが事実だと思いますが、2012さんが仰っている通り恐らく今の人気を考えると申し込みが被る部屋も多く抽選になるケースが多いだろうというのが現時点での予想だと思います。　
ところでホームページの物件概要を見ると第2期予告広告（2024年2月上旬販売予定）B-1 130戸とD（最大2戸）とあり、第1期の先着順がなくなりましたが先着順は売れたのでしょうかね。

>2000

公社が利益追求し始めたら存在意義に疑義が生じる。

>>2014 匿名さん

営利組織では、事業活動によりえられた利益を、社員や株主など組織の構成員に分配する。対義語として非営利組織があるが、ここでの非営利とは、利益をあげてはいけないという意味ではなく、利益をえても構成員に分配せず、組織の活動目的を達成するための費用にあてることを指す。
(出典:全国公益法人協会)

>2015

公社HPの会社情報に記載の活動目的はこれだけどね。

良質で『低廉』な住宅・宅地の供給を図る

>>2016 匿名さん
ここは活動目的に適っていますよね。

1期はそうだったけど、2期からは違うってことかな。

購入者には転売禁して投資目的を排除してるのに公社自ら利益追求って。

1980みたいなMRに行った風を装った適当な書き込みは迷惑じゃないかってだけで、値上げ云々の話をこちらから仕掛けたつもりは毛頭ないんだが、どうしても公社を貶めたい輩がいるようだ。

>>2019 匿名さん
嫌なら他をけんとうすると良いと思います
だけど
ここがお気に入りなんだろうな

>>2020 匿名さん
当該れすから投稿しないと前後の話が見えません

大半の人はマンション買うのに公社の意義なんて興味ないのに、ネチネチしつこいなあ

>>2013 匿名さん
Dの2戸は1期に販売してたものじゃない？　
売れ残り分を次期に回すのはありなのかな？

１期で乗り遅れて２期で値上げは気に入らない輩が、いるんだろうなぁと思います。２期から値上げは確実なので、ここで何を言っても変わらないと思いますよ

>2024

一度販売したものを新規であるかのように広告したらアウト。

>>2026 匿名さん
セーフ

ルールをちゃんと守ってるところは再登録住戸とか表示して新規でないことがわかるようにしてる。

業者目線での投稿が続いているように見受けますが、購入者検討者からみればあまり関心がない話題のように思います。

ルールとか商習慣を守れるかどうかって検討者視点で結構大事だと思うんだよね。公社だから最低限のラインは担保されてるけどさ。

荒れてますね～大人気ですね～

>>2031 契約者さん2さん
2029さんのコメントが全てを物語っています

>>2024 マンション掲示板さん
ヤフー不動産によると　第2期　Dブロック　2LDK 56.84㎡　ですね。今のところ未分譲の２戸とも同じなのでしょうかね...

B2,C,Dは1期で全ての住戸を販売していたはずです。
1期完売のアナウンスも無いので2期に回したんだと思います。

HPを見る限りここのキーはハンズフリーではないですよね？

>2030

公社だけど守ってない。

某物件のようにいずれ住民にも降りかかってくる。高い買い物だから過去物件での対応も調べないと。

>>2036 匿名さん
何をどのように？
詳細がない

公社（横浜市）物件の住民板の過去レス見ればわかる。まあ、物件数少ないから、それくらいの労力は惜しまないと。

>>2039 匿名さん
ここで書けない理由がありそうだ

>>2039 匿名さん
日本語が少しおかしい。労力を惜しむなら見ないですよ、ドドリアさん

>>2035 検討板ユーザーさん
ハンズフリーではないです。オプションにラクセスキーがあればよいのですが…

>>2039 匿名さん
長津田の話ですか？あそこはそもそも住民の質に問題がありそうな気がします。自分たちの物件価値を下げるようなことをネットの公の場にいくつも書いてしまうのもどうかと思いますし、クレーマー気質なレスも見受けられます。

パトロール乙。クレーマーにさせてしまったのは誰か。別デベ物件でクロス貼替もリコール対応も経験しけど対応は段違い。

あそこ見に行ったけど営業の対応がダメだったからやめたけど正解だった。今振り返ると営業さんありがとう。

そんなに公社が嫌いならこんな掲示板に来なければいいのに。

>>2044 匿名さん
何一つ具体的なこと書いてないから会話にならないよ。

>>2044 匿名さん
メジャー7のような管理や対応は無理でしょうが、ヒューザーみたいな悲惨なことにもならないから安心ですよ。クレーマーを生んでるのは管理会社ではなく管理組合、すなわち住民の質だと思いますよ。
表に見えてないだけかもしれませんが長津田以外の公社物件は何も書いてありません。

クロスの問題は、リコール問題だから売り主責任だよ。

責任転嫁、面白い。あと長津田検討するとき他の物件でも問題あったの知っちゃったんだけど。

今さっき、第一期先着順住戸ご案内会の案内が来てましたが、値上がりしてますね。

>>2049 マンション検討中さん

メールで来たのでしょうか？

>>2049 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！どのくらい値上がりしていますか？

CDブロックの西に比べてB2の西は高く見えてしまいますね。こちらが適正価格なのですかね。

>>2052 マンション検討中さん

B2では元々CDより高めに設定されたような気がしますね。今でも一期販売しているのでしょうか?全て契約終わっていると思いましたが。。。

>>2048 匿名さん
どのような内容なのか不明です。
詳細説明はしないだろうな

>>2046 評判気になるさん
私も同じように感じました。

>>2050 マンション掲示板さん
ハマSHIPさんがポストしてますよ

そんなに金額変わってないですね。
駅遠になるから当初の予定はもう少し安かったのかもしれません。南向きが多いから平均坪単価はCDよりも高くはなると思います。

第1期の価格を振り返り、パークサイド（B-1ブロック）の値上がりについて検証してみました。重複するタイプのみ拾っているので参考になるかわかりませんが。

ステーションサイド（Dブロック）
Cタイプ※南向き：4,848万円～5,098万円


イーストコア（Cブロック）
Cタイプ：4,748万円～4,998万円→ステーションサイドより約2%（約100万円）ダウン
Hタイプ：5,898万円～5,998万円　※サウスコアと比較するため3・4階
Lタイプ：5,648万円～6,298万円
Rタイプ：6,898万円～7,098万円


サウスコア（B-2ブロック）
Cタイプ：4,648万円～4,898万円→イーストコアより約2%（約100万円）ダウン
Hタイプ：5,798万円～6,198万円→イーストコアより約2%（約100万円）ダウン
Rタイプ：6,198万円～6,698万円→イーストコアより約8%（約550万円）ダウン　※同階の中住戸で比較


パークサイド（B-1ブロック）※100万円単位
Cタイプ：4,800万円台～5,000万円台中心
Hタイプ：5,700万円台～6,200万円台中心
Lタイプ：5,800万円台～6,300万円台中心
Rタイプ：6,100万円台～6,600万円台中心

100万円単位の予定価格なので、正式価格をシミュレーションすると、

Cタイプ：4,848万円～5,098万円→サウスコアより約4%（約200万円）アップ
Hタイプ：5,798万円～6,298万円→サウスコアより約2%（約100万円）アップ
Lタイプ：5,848万円～6,398万円→イーストコアより約1.5～3.5%（約100～200万円）アップ
Rタイプ：6,198万円～6,698万円→サウスコアとイーブン

第2期パークサイドの予定価格で注意したいのは、最低価格から最高価格ではないということ。
「〇〇万円台～〇〇万円台中心」と記載があるので、最高価格は掲載の価格より高くなる可能性があります（逆に最小価格はもっと低い可能性もあるかもしれませんが）

駅からの距離はサウスコアより遠くなりますが、100～200万円くらい上がっている部屋が散見されます。駅から離れる分を考慮して、サウスコアの2%ダウンが値上げ前の価格とした場合、実質300万円前後の値上がりになるのではないでしょうか。

もし、リセール重視で検討するのであれば、値上がり幅が小さい部屋やされていない部屋を選ぶのがベターかもしれませんね。駅から離れるブロックで検討される方は、リセールよりも環境や眺望などを重視されそうな気もしますが。

>>2058 坪単価比較中さん
第2期の販売予定価格が出ましたか。

ホームページの情報更新予定日が過ぎましたがまだ何も乗っていませんね。

先着住戸来てますね
B-1販売前だと悩ましいところ

既にこの掲示板でも何回か出た話題なのですが、根拠となる資料を自分で見つけることができず、もしお分かりの方がいらっしゃれば教えてください。本物件、プロミライズ青葉台は省エネ基準適合住宅でしょうか？ZEHでないのは理解しております。日経で今後の住宅ローン減税に関する記事もあり、お伺いさせていただく次第です。

>>2062 通りがかりさん
省エネ基準適合住宅です。

>>2063 評判気になるさん
早速ご教示いただきありがとうございます。こちら、何かの資料に記載ありましたでしょうか？建設住宅性能評価書の取得という記載はありましたが、省エネ基準適合住宅とまでは書かれておりませんでしたので気になっております。

>>2064 匿名さん
モデルルームに行くと営業さんが説明してくれます。

>>2065 eマンションさん
そうだったんですね。ご教示いただきありがとうございました。

>>2064 さん

MRのパネルにありました。

>>2067 マンコミュファンさん
パネルでしたか！ご返信ありがとうございました。

>>2058 坪単価比較中さん
１期で購入した人たちが数100万の含み益とまでは言えませんが、兎にも角にも条件は良すぎましたね…

２期で値上げして失速、完成在庫ってのをすみふがよくやってる。竣工時点で未入居の販売があると、バッティングして早期の転売は厳しくなる。含み益なんてまだ言える段階ではない。

買戻特約もあるし、土地柄としては長く住む人が多いだろうからリセール気にしてる人少なさそう

個人名義で取得して長期譲渡所得にすると思えば5年の買戻特約なんて無いに等しいという話題、新横浜のMRで盛り上がりました。独り言です。

そもそも5年間は転売できませんし、近隣の中古物件と同じ値段で新築を購入できるチャンスだから一次取得者にとっちゃ値上がり期待で買うような物件じゃないですね。

B-1の南向き、1番西側の眺望がすごく良さそうですがどうでしょう。

>>2074 マンション検討中さん

桜楽坂が下りに転じるのと桜台団地前の交差点より西には高い建物も無いのとで抜けが良さそうですね。グランドレベルも高いです。

スレッドを読ませていただきました。
省エネ基準適合住宅とZEH住宅の違いがよく解っておりませんが、性能の違いはかなり大きいのでしょうか？
ZEH住宅の方は補助金が出ることは知っているのですが、、、もう少し勉強しなければいけませんね。

>>2076 匿名さん

>>2076 さん
住み心地は私はわかりませんが、光熱費とかには違いが出るそうです。
大きなテーマの話なので個別のマンションについて話をする場では適切な内容ではないかと。。

>>2076 匿名さん

プラウド青葉台がオール電化のZEHでドレッセ新横浜がガス併用のZEHでした。プロミライズ青葉台を含め複数物件のMRでお話を聞かれるのが宜しかろうと思います。

契約者の方へ質問です。
プロミライズ青葉台は一次取得or買い替えのどちらですか？

>>1991 通りがかりさん

なりそうです！つらい…