ソルティア京都宝ヶ池ってどうですか？

高いんやろなどうせ
もうええわ。あざした。

何か普通のマンション。
間取りも普通。
ここまで来て家を選ぶなら、マンションより戸建てかな。

3LDK見ました。ウォークインクロゼットつき、67.89平米のEタイプです。
もうちょっと、住んだらどうなるだろうと思えるワクワク感が欲しいです。

狭小間取り、住みやすく工夫したのは認めますが、憧れ要素があまりありませんでした。
京都じゃなく滋賀で検討した方がいいのか……迷います。

ここまで京都の北に来て、間取り狭すぎる。
マリモって、田舎のマンションイメージ。
賃貸みたいな分譲マンションになりそう。

２LDKや３LDKタイプの平米数はそれほど広くはなっていないのでどちらかというと夫婦二人暮らし向きの広さという印象
セカンドハウス用かリタイヤ世帯の住み替えで購入するという方向きなのかな
単身用の部屋もあるので、ファミリー世帯向きではなさそうですね。
駅からの距離が近いので車がなくても生活できそうなのはメリットでしょう

周辺の地図を見ましたけど買い物する場所が少ないなあと思いましたがこんなものでしょうか。
マンション前に規模はちょっと小さいようですがフレスコがあるので、日常の買い物はここでしょうかね。
コーナンもありましたけど、ホームセンターは毎日行くようなところではないし（好きですけど）。
マクドナルドやガストがあるので外食・中食は割と良いのかな。

6さん
確かにスーパーは少ないかもしれませんね。
フレスコか少し先のライフで買い物となるかもしれません。
このあたりでネットスーパーが利用できるかどうかですね。

まだ確定ではないと思いますが、
販売窓口に話を聞くと予想以上に高くなりそう。。。
手が出ないかも。

最近、ふるさと納税で食品を選ぶようにしています。

特に、卵の値段が高くなっているので、卵を返礼品としているところで…
高級卵の値段だったりしますが、ポイントなどで自己負担額の2000円分が返ってくるならいいと思っています。

たくさん卵が届くので食べきるのに悩みますが、オムレツにも煮卵にもできて、贅沢に使えます。

昨日から事前案内会が開催されていますね。
値段の話については出ているのでしょうか。
以前の投稿で、高くなってしまうかも、とありましたがどうなっていくことやら…。
京都市内、もともと不動産が全体的に高めなのはあるので
相場通りと言えば相場通りなのかもしれませんが。

田の字エリアよりも高かったです。ちょっと難しいかな。

ビックリ価格でした！
この場所でこの価格、誰が買うのか？

この世帯数で機械式駐車場も付いているとマンション価格も管理費も高くなるのでしょうね。
駅近でスーパーも近いので、駐車場不要と思いますが。

車なくても普通に暮らせますよね。
そこがここの魅力ではあると思う。
車…どうなんだろう。
それなりに使う方もおられるし、機械式駐車場がついていることで
マンションの魅力が増すのならばいいのかな？

>12
《宝ヶ池は御所より偉い!!!》
　価格：3,898～8,348万円
　広さ：36.14～67.89m2
　平米単価107.8～122.9万円

シエリア御所西。50.4平米で4990万円。分譲中。

>>5 匿名さん
リタイアでここは不便ですね。散歩散歩自然自然という人はいるでしょうが、不便ですね。他の方も書かれてますがここまで北なのに狭いとか不思議な物件。

宝ヶ池に住んでる人の住み替え向けのマンションかもしれませんね。
子どもが出て行った部屋余りの家を売って、退職金と合わせて購入とか。

これから作る新築マンションはどこも高いので、狭いのは仕方ないのかも。

>>17 匿名さん

まさに！そんな感じでしょうね。バリアフリーにするのもお金がかかるしお金も余ってたらここ買うのが賢いかも。

《宝ヶ池は御所より偉い!!!》・追加
　価格：3,898～8,348万円
　広さ：36.14～67.89m2
　平米単価107.8～122.9万円

シエリア御所西。50.4平米4990万円。＠99.0万円
ジオ御所西84.18平米8730万円。＠１03.8万円

シエリアは6階建。ジオは７階建。
両者は近接。上京区区役所の西面がシエリアで斜向かいがジオ。悪くない場所。

総戸数23戸、販売戸数23戸
全部売り出し
即完売してしまうのでは？

先着順で9戸。
小規模物件とはいえここは、一戸建て主体のエリア。
高級仕様でもないし、財閥系デベでもないのに高い高い値付けなのは時間をかけて売りぬくという意思表明。
デベロッパーは、それでいいが、こういうのを買うと売るとき面倒。
出会い頭で売れればいいが、そうでなければ長い期間の棚晒し。
需要が少ないから、長い間供給がなかった地区。当物件の面積が36平米から67平米というのはターゲットを絞れませんでした。というお話。
買値が高いだけに多少の値引きをしても焼け石に水。
リセール考えるなら田の字とか、その周辺でイッパイ出てきている物件がオススメ。
宝ヶ池の広い一戸建て売った人が買う説もわからなくはないが、そういう人は相続問題もあるので、せわしくても中京、上京、下京あたりに落ち着くんじゃないか。
この物件にハマルのは、例の一貫教育校の親御さんで新築マンション志向なヒトくらいなのでは？
このあたりは、空が近くて気持ちのいい場所だけどな。
（但し冬は凍結）

３ＬＤＫまでの間取りがあるのですが、プランを見ると狭いなと感じました。

専有面積が６０平米くらいだとどうしても、これくらい狭くなってしまうのでしょうね。

でも、価格はかなり高めです。販売ターゲット層はどの層なのでしょうか。

駐車場も全戸分ないし、いろいろと検討しにくい点が多いかもなぁと感じました。

少し勘違いしてた。この物件、建ぺい率４０％なんだな。
集合住宅としては、ほとんど特殊物件。
完成予想図だと敷地一杯に見えるが全然違う。
敷地配置図くらい出しとけよ。という話。
部屋が狭いのはそういう理由。都市部で建ぺい率80％なら、部屋の広さは計算上２倍。
さすがは風致地区！ということだが、それで価格の高さが説明できるかというと違う。
土地なんて活用してナンボ。建ぺい率が低ければ土地の取引価格は下がる。
なんでこんなに高いのかデベロッパーさんに、ちゃんと説明してほしいよね。

駐車場は１５台分あるようだが機械式メインでしょ。料金0.75-1.1万円とあるが、これだと満杯でも日常のメンテナンス費程度。築年古くなると空きができる可能性が高いから収入はもっと減る。そんで大規模修繕で揉める。使用可能なクルマのサイズも大事。せこい機械式だと現行販売中のレクサスですら全部が使用不可になる場合がある。宝ヶ池は、SUVやおっきめベンツを気持ちよく転がしているお方が多いが、マネしようとしたらソトの駐車場。自分は小さい車しか使わないから関係ない。と思うかもしれないがそれも間違い。機械式に入らないクルマの人がソトの駐車場を使うので敷地内が埋まらずメンテ費だけかかって管理組合がビンボーになる方程式が発動する。

余談だが、いま中古で売りに出ている”パルトネール京都御屋敷町”は建ぺい率３０％という超がつく特殊物件。2840平米くらいの土地に850平米の建物。何台分だか忘れたが、全部平面式で大型車オッケーの芝生敷の広い駐車場。平面だと収入しかないから強い。2016年築６８平米で４４００万円くらい（＋仲介手数料）。右京区でJR花園駅から少し登っていく場所。

>>24 周辺住民さん

狭いとか高くつくとか金かかるとか自分の懐物差しで語らんでよろし。スペックがあり、それでエエっちゅう人が買いますねんから。世の中お金は余ってますしね。

このへん寂しくってねえ、、、しばらく暮すと人恋しさが募りそうな立地ではあります。

建ぺい率60%では？

>>25 通りがかりさん

そんな人なら土地買って家建てるか、もっと都心部にマンション買うのでは？
この価格でこの仕様なことをみなさんは指摘してるんだと思います。

物件概要くらい見ようよ。

ソルティア京都宝ヶ池
https://soltia.jp/883/outline/
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上5階建
敷地面積:871.91㎡
建築面積:348.50㎡

建ぺい率：40％（風致地区）
容積率：177.51％

ん？　スレ内に販売関係者さんがお見えのようだ。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）。

>>29
一部40%にかかってるのはわかってるけど、ほぼ60%じゃない？

宝ヶ池、憧れる

機械式でも何でもいいから駐車場がないと転売しにくくて価格が下がるからな。
ちょうどいい塩梅の台数とちゃうかな。

>>31 27さん
建築面積を敷地面積で割ると39.969％になるんだが。
他に質問ある？

駐車場の台数問題。１５台分もあったら余る。というか、かなり余る。というのが自分の予想。
理由は、
＊クルマ無しで暮らせる場所
＊駅近訴求物件（クルマ持たない人が集まる）
＊単身者用住戸の購入者はクルマ保有率低め
＊岩倉の冬はスタッドレス必須。他地区の人は敬遠する
いまさら台数を変えられる訳では無いからどうでもいいが。

>>34
了解です。
風致地区は厳しい方の建ぺい率に合わせないといけないということなのかな？
按分するのかと思ってた。

ほほ！　スレ内に販売関係者さんがお見えです。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）。

>>37 購入経験者さん

どこどこ？

ゴタゴタ投稿ですな。

>>36 31さん
こういう事を聞きたかった感じ？

>>40
もったいぶるね。
何か教えてくれるの？

台風接近中だな。
岩倉といえば、高台だし高級邸宅で知られるから、うっかりしている人は知らないかもしれないが、かなりの『水害危険地区』。この物件から駅までの間の電柱にも、この地区「1.4mまで浸水」という警告板がある。
京都市内は水害可能性のないエリアの方が少ないくらいだが、1.4mとなるとかなりの危険地区。線状降水帯が来ないことを祈る。

詳細は「岩倉川　氾濫」で検索。

左京区の北の方は、数年前までは夏は中京区辺りより1,2℃気温が低かったのに、今はさほど変わらないし、一乗寺で毎年のように水害が発生するようになったし、温暖化の影響が他の地域より大きく出ているように感じます。謎です。どこもそうなのかもしれませんが。

たしかに深泥池、宝ヶ池、と水ものが周辺に多いから水害災害には注意すべき場所なのかもですね

>>42 購入経験者さん

この浸水図はショック。岩倉の華やかなところが全部、水没しています。

ここ外廊下やね。ほとんど昭和。
断熱も遮音も内廊下。
台風の日も暴風雪の日も快適。
カーペット張りで足ざわりもいいし音もしない。
宝ヶ池は、リッチでふつう。
まして寒冷地なんやで。

ほとんど昭和といっても９割のマンション、外廊下。それに、昭和のマンションのほうが仕様がよかった。令和のマンションは狭小でコストカットだらけ。

価格設定バグってるだろ・・・これで売れると思ってるんか・・・？
ここ買うぐらいならロジュマン中古で買ってリフォームしたほうがいい

>>48 職人さん
「宝ヶ池」って、かつてのプリンスホテルを想起させるので、京都の地理にうとい
関東方面の富裕層は、高級リゾート地と勘違いするんじゃないかな。そのへんを
あてこんでの価格設定かと・・・。実際、のんびり絵を描いたりして
暮そうと考えている退職後のリッチなシニアにはいい場所だと思います。

FACEBOOKにソルティアさんから広告。
説明文は神戸の物件なのに画像は京都。
ソルティアなクォリティすか？

Soltia（ソルティア）　広告 ・
阪急「岡本」駅へも徒歩5分。お1人・お2人暮らしの方々の理想を追求したプライベートレジデンス「ソルティア岡本一丁目」誕生。

あわあわ！　スレ内に販売関係者さんがお見えです。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）

この物件、外面緑化は素敵なのに、トイレに手洗い台なし。
タンク給水中に手を洗ってね！って、用を足した後、フタを閉じて、水が出ている間にタンク上に手を伸ばして、手を洗い、半歩踏み込んでタオルを使う。こんなんでいいの？

>>52 匿名さん
ごく標準的でしょう。こんなんでいいの？って、これが普通。

>>53 匿名さん
この価格帯でこのエリアならタンクレストイレにして洗面台くらいほしいですね。

ソルティアだけに塩っぱい物件だね。

価格が普通じゃないよね～。

マリモは三菱地所より偉いのか？
宝ヶ池は河原町より偉いのか？

手洗いカウンターあります。
↓↓↓
三菱地所のパークハウス河原町
坪296万（4988/55.59*3.3）　

手洗いカウンターありません。
↓↓↓
マリモのソルティア宝ヶ池
坪356万（3898/36.14*3.3）
坪350万（7198/67.89*3.3）

マリモさんも”グランソルティア”なら手洗いカウンターつけてるし。

「もう二度と出逢えないかもしれないーー左京区　宝が池。」ですからねえ。
この希少性を考えれば妥当かと、、、
田の字や河原町方面は今度もどんどんマンション建つでしょうし。

この物件が出てきて、喜んでいるのはロシュマンの人。売れるといいよねって思ってるだろうよ。だけど、このマンションが大ゴケになって、宝ヶ池の開発が、また止まる可能性のほうが心配。
ソルティアはデベさんのオウンゴール。素人さんの企画チョンボですわ！で終わればいいけど、京都市全体が経済沈下中だから最北部は、このさき、もっとキツイ。夏は暑くて冬は寒い。路面凍結でスタッドレス。慣れないと歩くのもしんどい場所。この物件は、フレスコ近い！ってアピってるけど、洛中ならフレスコ見たくない。という条件の方が厳しい。
もしももしも、この物件が、そこそこのペースで売れるようなら、すぐに別物件が出てきますよ。装備充実の内廊下じゃないかな。動きそうな土地は、まだまだ残ってるしね。

>>58 周辺住民さん
ロジュマン京都国際会館ですね。築15年になるけれど、なかなかの名建築だと思いますよ。立派な駐車場も完備しているし、お金持ちの避暑地という感じ。
ついでいえば、グランドヒルズ京都東山ロジュマンは、京都最高峰のマンションだと思います。環境もマンションの佇まいも別格。ロジュマンがなくなって、関電のシエリアが事実上の後継ブランドになったけれど、上品さはそれなりに継承されているように思います。スレチになりました・・・

目の前はスーパー「FRESCO」、徒歩3分に2つのコンビニ、ドラッグストアやホームセンター、スーパー「ライフ」も徒歩圏に揃い…だそうで普通に便利な立地だと思いました。
スーパー以外で公式HPに紹介されているマンションから徒歩3分のやすらぎの郷はレストランですか？

そう、レストランです。↓
http://sandaya.jp/takaragaike/
やすらぎの郷は行ったことがありませんが、ドルフはすごくお勧めです。
いずれにせよ、このへんは店の佇まいも含め、ハイソな別荘地という感覚です。

正直不動産さんが、宝ヶ池マンションぼったくり大作戦決行中！と聞いて、改めて現地、見てきた。
宝ヶ池通り歩道端も植栽も雑草ボーボー。ちょっと酷い。
カネのない京都とはいえ、名のある通りなら優先してくれるのに陳情する商店会も自治会もないんじゃないかな。凍結地で歩道も縁石も痛みがはやいのもあるかもしれん。
エディオン前1.4ｍ浸水看板。富裕層さんは喜ばない。と思う。
街並みもスカスカ。物件横のビルもFor Sale。
ハイソって言われてもなぁ～。昔、そういう時期もあったんだろうが。

中京の価格帯でマンションを国際会館に建てるのはまだいいけど、設備仕様が伴ってなさすぎる。HP見てもわかるショボさ。
建平容積厳しいから価格合わないんだろうけど、この値段でこの設備で売れたら逆に驚きだよ。大失敗で終わるんじゃないかこれ

”ハイソ”って死語だろ。60代以上じゃないと意味わかんない。

この物件がハイソなのは価格だけ。
36平米で３８９８万円って誰が買うの？
昨日、センチュリーSUV発表。
超高性能、超高級仕上げ、新技術テンコ盛の最上級ブランド。
値段見てびっくり。税込みでたったの２５００万円。
ソルティアと比較したらタダみたいなもの。
生産は３０台/月らしいが、トヨタは安い。

話の端をあるようですがハイソってどういう意味でしょうか。
昔使われていた建築用語か何かでしょうか。

65です。
専門用語でもなんでもありませんでした。
ググって出てこないような単語だと思い込んでいました。

失礼しました。

8月26日に間違った広告がFacebookに出た。その後も、FBにアクセスするたびに、デタラメ広告が出てくる。問題点はふたつ。
１）訂正する気があれば、ここまで長引くことはないはず。
２）毎回出てくるのは異常。自分以外にソルティア宝ヶ池のターゲットがない可能性あり。他物件の公式HPも沢山見ているのに他物件の広告は少ないし毎日でてくることなんかない。

どちらにしても貧しすぎる。

↓↓↓2023/08/26↓↓↓
FACEBOOKにソルティアさんから広告。
説明文は神戸の物件なのに画像は京都。
ソルティアなクォリティすか？

Soltia（ソルティア）　広告 ・
阪急「岡本」駅へも徒歩5分。お1人・お2人暮らしの方々の理想を追求したプライベートレジデンス「ソルティア岡本一丁目」誕生。

>>67 匿名さん
神戸と京都のマンション宣伝の一石二鳥をねらっているのでは？

>>68 匿名さん
今日も、FB広告出てきた。

神戸でも京都でもどこでも、2,3つ買いたい。という客を狙っているのか。
斬新なプローモーションだね。
物件情報は、たいてい公式HPとヤフー不動産で見ている。
いろんな物件がFBで紹介されてくるが、こういうやり方は初めて。
国家的な経済対策になりそうやな。

出たぞ！ソルティア四条堀川。『ホテルライクな内廊下』だそうな。
価格が丸めて発表されているが、宝ヶ池より高い。プレミアムコンパクトらしいから手洗いカウンターあるかも。堀川近辺は超激戦地。で、ソルティア四条堀川から５００ｍくらい東寄りにシーンズ烏丸四条っていう物件があるんだが、ソルティアの方が、坪20万～30万くらい高い。シーンズは烏丸四条かい？という場所だが、住むなら静かでいい場所。変形立地を二棟建築でクリア。面白いよ。
★ソルティア四条堀川/内廊下★
坪357万（3600/33.24*3.3）
坪373万（6100/54.02*3.3）
☆ソルティア宝ヶ池/外廊下☆
坪356万（3898/36.14*3.3）
坪350万（7198/67.89*3.3）
★シーンズ烏丸四条/内廊下★
坪335万（5280/51.98*3.3）
坪337万（7480/73.26*3.3）
（トイレはタンクレス自動開閉+手洗いカウンター）

マリモさん。超強気価格で京都進出。（連敗確定？）

現地の雑草てのは、こんな感じ。写真は物件から１００ｍほど西の地点から。
場所によって状態はだいぶ違う。これより悪かったり良かったり。
で、今朝、通ったら当物件の作業員さんが、前の歩道を丁寧に清掃中。
植栽部分の雑草も、背が低く切り添えられている雰囲気。
工事期間中だけでも、自分のところをきれいにしようという姿勢は立派。

スマン。一つ前の投稿。説明に誤りがあった。
現地から１００ｍほど「西」ではなく「東」の地点からの写真。
写真の左上角に赤い物体がみえると思うが、ここがソルティア建設地。

周辺を見ると、意外とアクセスも良い詩買い物も便利。
雑草が・・という意見もあり、気にならなくはないですが
どこも完璧に整備ってされていない気がします。
寂れた街並みでもないし、そんなに気にしなくても良いかなと感じました。
間取りからか考えても価格も高すぎることなくていいんじゃないかな～。

またまた！　スレ内に販売関係者さんがお見えです。
こういう物件はたいていロングセラー商品になる（笑）

プロフェッショナルにコストダウンされた装備と間取りですね！

ずいぶんとお高い。内容と釣り合っていない。
洛中なら引渡し直後でも買った値段より高く売れる物件。何年経っても高くなる物件がたくさん出ているが、この物件はそうならない。
竣工時に完売してる訳がないから、わざわざ中古買わんし。
宝ヶ池は一戸建て地区だがこの物件は一戸建て並の値下がりではないかな。売るときに苦労する。そんなこと気にしない人にオススメです。

>>スレ内に販売関係者さんがお見え
PRしてもらってもかまいません！

>>ロングセラー商品になる
掲示板が盛り上がらなくて完売になったマンションを知っています。あっという間に売れるマンションもあれば、ロングセラー商品もありますね。

宝ヶ池通りの大地主さん。

ソルティア近辺を回ると不思議なことがある。ある団体の名が何箇所も何箇所も掲示されている。ちゃんと法人格あるから実名で書く。「むつみ会」。神道系の＊＊＊＊。1961年創立。この団体が、神幸殿（幅５０ｍ位の建物）の他、この近辺に少なくとも５か所の駐車場を持っている。場所は＜M会P＞と書いてあるところ。現地で見ると実際には使われていない。舗装のみ駐車マーキングなしの遊休地。大きなイベントのときだけ使うとしても、えらく贅沢。全部、宗教施設扱いで固定資産税はゼロだろうがイベントには地下鉄かバスで来てね。と言えばいいし駐車場なら国際会議場のがデカい。金余りで出物の土地を全部買ったのかもしれんが、狭いエリアでこれだけ取られると地域の発展としては少し迷惑。マンション価値の八、九割は立地だ。

こういう団体を気にする気にしないは自由だが、「むつみ会」には不思議なところがある。宝ヶ池以外に全国に支部が３つ。研修所が３つ。それほど小さくはない。なのに何をやっているのかのアピールがない。教義漠然。会長と宗務長以外、氏名なし。信者数も不明。ホームページの開設が２０１8年。ネットを嫌ってるのか情報もない。出版物もない。宗務長は東大卒。三菱化学で研究開発25年。2008年より現職。トラブル続出の団体ではなさそうなのは結構な話だが、誰がどうやって入信するんだ？

ハイソな通りには不思議な団体がある。

この駐車場。画像で一番狭く見える右下のところでも実際はかなり大きい。
奥行きが深いのと、幅もある。プロの運転手なら最大型の観光バスでも横に３～４台並べて駐車できそうなくらい。道路面にはチェーンが張ってあって一般の立ち入りを禁じている。

補足：ひとつまえの書き込みに＊＊＊＊がよっつ出ているが、なぜか勝手に伏せ字にされてしまった。しんこうなんとかで漢字四文字。別に禁制でもなんでもないはずだが。

>>77 匿名さん

「正体隠し勧誘」。
解散命令検討中の団体と同じ手口。

静かな立地ではあると思いますが
京都在住者は、このあたりにわざわざ引っ越そうとは思わないかな。
地下鉄は運賃も高いし、阪急沿線とかを選ぶように思います。
このあたりはまだ土地がありそうなのに、この戸数で総戸数分の駐車場がないのは残念。

ソルティア周辺の分譲マンションの駐車場を見ると、ざっと半分か６割方、埋まっていれば、いいほう。周辺のマンションの駐車場は３層式。地上は、８-９割方埋まってるけど、地下２層と３層が上がってきてるの見たことがない。
１５年～２０年前の分譲時は違ったんだろうが１０年も経つと高齢化したり子育て終わってクルマ手放したり。いまどき最初からクルマ要らんゆう人も増えてるやろ。
この周辺は、冬はスタッドレスタイア必要だから、保管料も交換工賃も要るし、危ないで。スタッドレス履けば走れるけど止まらない。宝ヶ池のような半端な場所は、冬でも夏タイアで走るおバカさんが混ざるから、危険度は雪国を上回る。
ちなみに、ちょい下界にあるブリリア松ヶ崎（2022年築）の駐車場も相当の空きがある。あそこは機械式だけでなくて平面駐車場の台数が多いから、収入的にはなんとかなるかもしれないが、機械式ばかりだと悲惨なことになる。

>>82 周辺住民さん
参考になります。
因みに近隣の駐車場のお話は目測でしょうか？それとも管理会社に確認されました内容でしょうか？
昔と違い、狐坂も整備されて冬でも快適に走れるようになりましたね！

整備され冬も快適に走れるようになった狐坂。
左京区、毎年の風物詩。
◆【大雪】激しい雪で立ち往生が発生した狐坂（2023/1/24）

前の投稿、最後の写真は余計だった。

下のような記事は「機械式駐車場　お荷物」で検索すると山ほどでてくる。
◆消えゆく機械式駐車場
（2021/7/27）マンション未来価値研究所
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210727_report_01
◆機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に
　(2022/9/10) 朝日新聞
https://www.asahi.com/articles/ASQ9840W2Q97UTFL00R.html
◆駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある！
（2020/1/31）　マンション管理士ガイド
https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/672.html

築年の古いヤツが記事になるのは、新しい物件は管理組合が隠すから。
京都市内でも築８年？の駅近中規模マンションで駐車場余りまくり物件がある。サービス用以外全機械式。この物件、駅近で大規模スーパーも近いのに建物裏手を機械式駐車場で埋めてしまったという謎物件。分譲時から駐車場不人気。なのにエレベーターは1台。京都駅より少し南。仲介業者に聞いてみたらいい。

◆ソルティア宝ヶ池　32戸　駐車場台数／15台　附帯率　47％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が４戸（３898万円～）あるからこれを除くと附帯率は５2％。
ブリリアの場合、仮に２５台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

★訂正/スマン★
ひとつ前の投稿に間違いがあった。ソルティアの総戸数はたったの２３戸。
駐車場附帯率は全体で６５％（６１％）に跳ね上がる。
36平米物件購入者は駐車場不要という仮説が正なら79％（74％）。
この附帯率は2つ前で投稿の築8年？駅近駐車場空き空き物件とほぼ同等。
昭和～平成の基準で駐車場を作るとこの台数になる。全機械式なのが痛い。
　＊カッコ内の％はサービス用を除いた14台で計算したもの。
------
◆ソルティア宝ヶ池　23戸　駐車場台数／15台　附帯率　65％
（機械式：１４台、平置き：１台）
◆ブリリア松ヶ崎　１０９戸　駐車場台数／67台　附帯率　61％
（機械式：40台、平置き：27台）

ソルティアの場合36平米の狭小物件が4戸（3898万円～）あるからこれを除くと附帯率は79％。
ブリリアの場合、仮に25台が空いてしまったとしても収支はまずまず。この物件、バイク駐車場が２箇所あったり、もともと無理に駐車場を作ろうとしていない。駐車場全体のレイアウトも思いっきり余裕がある。

>>87 掲示板ウォッチャーさん

すごくブリリア松ヶ崎を押されますね。
駅も徒歩分数も違いますし、近隣住民の反対もこちらはありませんよ。
もしかしてお住まいされて今売却でもされておられるのですか？

★2023/10/01 ステマ規制強化★

このスレ。やばいね。
過去に書いたもの含め処罰対象。
知らなかったでは済まされない。
-----
※場所が近いから、ブリリア松ヶ崎と比較しているだけ。ブリリアは建ぺい率６０％なのに駐車場は良くできている。あの物件のダメなところは検討スレでヤマほど出ているから読めば良い。完成後にソトから見ると高級マンションにしか見えないがな。

ブリリア松ヶ崎ってどういう物件かわかってる？駅から遠いからクルマ持ちたい人は、ソルティア宝ヶ池より多いはずなのに、それでも余ってるってこと。住民の所得もあっちのほうが高いはず。
ブリリアに反対運動あったかな。あの場所は、もともとはホテル。規制強化で同規模の建物が建てられなくなっての分譲マンション。一部配置は変わってるし北山通り側だけ高層化して5階建てにしたが建物自体は小さくなっているはず（前より低くなっている場所もある）。アンタら何に反対するんだ？という話。道向かいの戸建てがノボリを立てても説得力なし！（ブリリア松ヶ崎は北山通り側の地下に巨大な駐輪場があるが、あれは元のホテルの地下部分。機械室？とか厨房？とか。それを埋め戻さずに基礎工事をしている）
ちなみにブリリア横の狭い脇道をするすると登るとソルティア宝ヶ池に着く。傾斜がゆるいのとクルマが少ないので自転車向け。

連投スマン。

ブリリア松ヶ崎は叡山電鉄なら駅近。忘れとった。
あのあたり京野菜の名店があったり創作ラーメン？店が並んでたりする。
ソルティア宝ヶ池買ったら遊びに行ってくれ。

叡山電鉄 「修学院」駅 まで徒歩4分
京都市営地下鉄烏丸線 「松ヶ崎」駅 まで徒歩13分

そもそも、国際会館周りは新築がないから比較対象がない状態
立地的な車需要はソルティアもブリリアも対してかわらんよ。
物件グレード的にはブリリアのほうが所得高いだろうから複数台持ちとかもいるかもしれんが。
建ぺい容積めちゃくちゃ余裕あるはずだから、平面もっと増やしたほうが管理費も浮いていいとは思う。ちょっと特殊だけどロジュマンも平面多いし機械式多いのはデメリットだよね。最近機械式で下を使えなくして管理費浮かすことも町中でそこそこ見るし。

>>京野菜の名店があったり創作ラーメン？店
気になります。

グリルじゅんさい（洋食）
NIWA cafe（コーヒー）
グリルダカラ（洋食）
とんかついなみ

創作ラーメン店、どこでしょう？

＞「一乗寺　ラーメン」で検索

◎人口減少と経済衰退◎

・修学院/地場スーパー八百民が閉店。
・二転三転の大国屋(京都)、再び「全店舗閉店」通知。

住居買うなら、洛中か、その周辺にしたほうがいいよ。いま疎らな街は、もっとスカスカになる。ソルティア宝ヶ池を買うカネがあったら、上京でも中京でも下京でもOKやん。御所南は無理だけどな。

この先、人口は減る一方。下のは2045年までだが、2045年を過ぎると減少は急加速する。理由は、高齢者の死亡+少子化の一層の加速。出産可能性の高い年代の女性が急激に減る。アメリカのように他国の人を受け入れて経済を回すやり方は、日本の政府にはできんだろ。人口だけならいいが、経済もダメダメ。日本人の中国への出稼ぎが普通になる。よそ者、若者、バカ者が、飛び回る世の中でないと経済は成長しないのだよ。

2020年～2045年　将来人口推計（市区別あり）
https://opendata-web.site/popuration/estimate/26/

たびたび、スマン。

ひとつまえの人口推計は公的なものとしては最新だが５年前の推計値。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口 2018年推計」

よって、コロナ禍での婚姻/出産減少の影響は含まれないし、その後のインフレや円安での生活困窮の影響も含まれていない。婚姻/出産減少といっても先延ばしになっただけでいずれ戻る。という見方もあるが、その場合も出産年齢の一般的な上限が自動で上がるわけではない（子供１が０になったり子供２が１になったりする）。

京都市の区別人口でいえば、2018年頃なら、中京、下京で、マンションは、もう建築する場所がない。と言われていたのに、いま、どんどん空地ができて、開発されてるやろ。これもコロナと経済衰退のせい。洛中への集中は、この表より強くなる。と見るのが妥当。

宝ヶ池に憧れるから買い！もいいけど計算もしてね。洛中マンションより、どーんと安い宝ヶ池ならなんにも言わないんだけどさ。

そうですね、宝ヶ池界隈なら１００坪以上の土地に戸建てがほしいかな。

>>96 匿名さん
2018年マンションを建てれる土地が全部ホテルに買われていただけですね。
当方は京都で土地扱う小さい不動産業者ですが、間違っている情報や憶測を言われているようですが、不動産関係者の方ですか？

>>98 購入経験者さん
ほんとにおっしゃるとおりだと思います。洛中以外でもいいとこいっぱいありますよ。

地下鉄、叡山電鉄が利用しやすい立地とはいえ、

ここは車は絶対に必要な場所じゃないかなと思います。

総戸数が少ないマンションなのに、全戸分の駐車場は準備できなかったのでしょうか。

希望する人多くて抽選とかは避けたいですよね。

気になるのは、駐車場が欲しい場合は敷地外でもいいから案内してもらえたりするんでしょうか。
それとも、自力で駐車場を探さなくてはいけないんでしょうか。

車が必要なマンションで、台数がないのは仕方ないとして、だったら対策を何か取ってもらえるのかどうかです。
それがないなら購入候補から外さなくてはいけない気がします。
自分で探せというなら、明らかに不親切ですよね。

マンションによっては、近くの駐車場を案内してもらえたりするようですが
そういう親切な会社は割と少ないように思います。
ご自身で探してくださいというところのほうが多いかもしれません。

小中高大の一貫校を狙う（通う）家庭のセカンドハウス物件ですよね。
朝の国際会館駅の混雑は異常だし、小学校から12年通う事を考えたら親としても隣接地にセカンドハウス持つ理由はそれなりにあって、市中心よりも割高であっても仕方ないと考える人もいますよね。

>>103 匿名さん
この価格なら戸建て買うのではないでしょうか。
普通にここで中京価格は強気すぎでしょう。

確かに価格は強気な設定をしている感じは否めないですね。

便利さよりも静かに暮らしたい方やセカンド物件として購入する方向きなのかも。

ただこの価格帯なら、もう少し広い間取りでもよかったかもしれませんね。

こちらの間取りは3LDKでも64㎡、67㎡なのでファミリーには少し手狭になってしまうかもしれませんね。
ただ、他の方が仰るように子供さんが学校に通う間の一時的なセカンドハウスであれば利便性重視で需要が高いのではないでしょうか。

>>3LDKでも64㎡、67㎡
やはり狭いですよね。

京都でも都心（四条烏丸とか）なら狭いのもわかるのですが、このあたりでも、割と狭いんだと思ってしまいました。
個人的には、京都のマンションはどこも高くなっちゃっています。
近くに同志社があるので、通わせるご家庭が多いのかなと思ったりしました。地図に上高野小学校がありましたが、同志社小学校の方が近い気もしちゃったり……。

>>107 匿名さん
同志社小はレベルの高い私学ですから、入学試験に合格するのは大変。それに学費も高いので、近くに住んでいてもなかなか通わせられないのではと危惧します。

かなりね希少性物件ですね。
なかなか手に入らないエリア

このあたりでの新築マンションは久々。
ほんとかなり希少物件だと思います。
価格はかなり高めでしょうけど、住みたいと思う人は多いでしょうね。

今出ている6戸でもう完売なんでしょうか。
総戸数があまり多くないマンションですが、竣工後もまだまだ販売しているということは
やはりお値段との折り合いが合わない方が多かったのか。
個人的にはファミリーマンションになるのかな、と思ったんですが
そういうわけでもないようですね。

ちょうど昨年の4月にスレ立てされてて、完成がその1年後の今年4月のようですから、それほど時間が経っているわけでもない？と思います。総戸数自体が少ないので、まだ販売しているということは、小出しに販売されてきたのかなと想像します。でもこれから購入を考える人は実物が見れて検討しやすいのでは。まだ完成してから4カ月程度なので、新築の雰囲気は消えていないと思います。

物件内容云々ではなくて、
総戸数が少ないという物件なので購入するのはどうかな…と悩む人は多いかも。
小規模マンションを購入すると、のちのち空き家が出たり
修繕費の負担額が上がりやすいのかなと思ってしまいますよね。

駐車場問題。
１４台分あるタワー式に駐車しているのは１台だけ。
24時間観察している訳では無いが。おそらくガラガラ。
デベロッパーの企画ミス。建主の責任で撤去して平面駐車場にするべきでは。
機械式は、毎月のメンテコスト、５年、１０年毎で部品交換をやっても２５年くらいで設備更新が必要。撤去にもカネがかかる。装置に対する固定資産税も発生している。月10万くらいの収入を予定して修繕計画も組まれているはずだが、それが１-２台分の収入しかないとなると救われない。
この物件を購入検討している人は駐車場の契約状況と収支/修繕計画の現時点での詳細見通しを確認したほうがいいと思う。

マンション　駐車場過剰で検索すると、この問題の面倒さがわかる。

岩倉はクルマ無しでも普通に暮らせる。１戸建て地区に行けば、ベンツ、BMWは当然としてポルシェやらGT-Rやらの希少モデルが車庫に入っているがマンション族はクルマに金を使う人は少ない。それに、もともと、この物件は駅近訴求だったしな。

かなりの希少エリア物件だが、いかんせん極狭。アパートと変わらない広さで肩が凝りそう。ぎゅうぎゅう生活は、、

平日の昼間の駐車場は見たことがないが、自分が見るときは１台か０台。
契約４台以下なら、７台のタワーは２基とも要らなかったということだし、契約9台以下ならタワーは１基で足りたということ。

このマンション。駐車場にカネかけずZEH仕様で勝負したら良かったのにな。
ここは岩倉。京都議定書の街。京都人のプライド満たせるし、冬はマジ寒い。ZEHの強みが生きる。コンパクトマンションは高効率・省エネでもある。

もちろん、内廊下で室内装備も上級品を採用。
そうすれば周囲の築年の古いマンションから買い替える口実になったろう。
今の仕様だと、ウン千万の追い金払って旧宅よりグレードダウンする部分があるし、周辺にある賃料高め築浅の賃貸マンションに勝てるかどうかさえ疑問。岩倉を舐めるなよと思うところ。

ソルティアブランドとZEHは結びつかないところだが京都進出記念。名刺代わりの一発勝負をしてみればよかったろうに。

生活の場所という感じではないかな。
軽井沢に別荘を持つほどではない東京のお金持ちが、月に1回
リフレッシュに来るという田舎の別荘感覚のマンションでしょうか。
ここ買う人は買い物一つ、あるいは市街地への行楽、観光地回りなど、
地下鉄やバスなど使わず、すべて自家用車という想定かも。

国際会館の駅って、あまり使わない気もするなという印象です。本音です。

地元が京都じゃないですけど、ここって同志社の人が利用する以外、観光客は使ったりしないですよね？
別荘的な感じで、烏丸線に乗って、京都1日観光して帰ってくる感じでしょうか。叡山電車も使えるので、紅葉シーズンも楽しんだりして。

自然が残るいい地域だと思うので、暮らす、より休む、場所かも。

>>119 匿名さん
国際会議に向かう外国人がよく使います。また、この駅にはバスの発着場があるので、京産大生がよくバス停で行列をつくっています。

駐車場の契約は２台かな。さっき見たら２台おった。空き１２台。
タワーは２基とも撤去したほうがいい。平面４台にしろ。これから、毎月、毎月、赤字を垂れ流すのか？　先々を見るなら自動運転も始まる。個人が自家用車を保有する理由は、ますます、なくなる。

もともと京都は、クルマ利用が不便な場所。車利用前提の都市ではない。マンションに駐車場があったところで出先に駐車場がないか。あっても混雑して使えないかでストレスだらけ。クルマ利用前提の地方都市なら、どの商業施設にも公共施設にも大きな駐車場があって、サクッと駐められるようになっている。個人の戸建てにも家族用に2-3台分。来客用は別に１台分とか確保されていたりする。

で、ソルティア宝ヶ池から”クルマ”で、お買い物。四条烏丸には駐車場がないし、北大路イオン、洛北阪急にしても駐車場の混雑が酷くて待ち時間が長い。道も混んでいる、行政も、いまさら道路を整備する気など、さらさらない。

ソルティアさんよ。本物件をもって京都撤退なら、このまま放置すればいいが、これからも商売したければ、デベ負担でタワーを撤去したほうがいい。でないと、あのタワーは負の金字塔になっちまうぜ。

>>118 口コミ知りたいさん

東京のお金持ちって月１回の京都のために自家用車を確保するんだ。
ファンタジーだね。

私もこの辺り、あまり生活をするという観点で見たことがないのですが、
一応、フレスコとかコーナンとかがあって
買い物ができる環境は整っているのだな、と公式サイトで知りました。
普通に過不足なく生活はできると思います。
ただこの辺りを便利に感じる層はかなり限られてくるような。

>>122 周辺住民さん
金持ちの考えることはわからんからね