エンクレストガーデン福岡についての情報を希望しています。
大規模物件ですね！
所在地：福岡県福岡市中央区小笹４丁目78番１、78番5
交通：西鉄バス「小笹団地東門」バス停 徒歩2分～4分
間取：2LDK～4LDK
面積：53.07㎡～104.13㎡
売主：株式会社えんホールディングス
施工会社：福田・旭建設工事共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ九州
公式URL：https://www.en-hd.jp/gardenfukuoka/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154281
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2023-03-31 17:05:46
クラシオン新築時の３番館、3LDK 80m2で125k。
これには管理費と修繕積立金コミコミ。これに固定資産税プラス都市計画税も入ってるものとみなすと、単純家賃換算で約85K。
35年ローン念頭に訴求するなら5000万超えると厳しいでしょう。
延期になったのは、一定の関心は持たれているものの、想定価格が需要層とミスマッチしているのが分かり、社内的にトラブってるんではないかな。
>>48 マンション検討中さん
合わせてくるかは微妙です。何せエンクレスト史上最高のグレードで建てるとの説明です。
土地の造成からかなり手間かけてるようですし、安く出来るとは思えない。
>>46 eマンションさん
三井は言っても平地、三井ブランド、六本松駅圏内ですからね。
ここは山の上の孤島、ワンルーム投資◯欺、桜坂駅徒歩20分
輝国と平和はまだしも、小笹は坂の有無で雲泥の差があります。
マンションであれば資産性が重要ですが、資産になるのか、ここはかなり怪しいですよ。
高グレードで安くできないとして小笹で70平米5000万ですといわれて欲しくなりますかね？
桜坂に抜ける道なんてもろ山道だし。
>>46 eマンションさん
そのくらいが相場でしょうね。
輝国マンションは法面の上に生活道路がはしり、地域住民から常時見下ろされるという特異な形状をしていますが、5000万円前後で売れましたから。
土地に関してはこちらの小笹マンションの方がきれいな形状をしていますが、エンクレストですから輝国マンションよりもう少し安くなるかもしれません。
どれだけ魅力あるエリアを作れるかでしょうね。
輝国のは六本松人気にあやかれましたが、ここは立地だけでいえば元々住んでる人以外には訴求性低いですし。
5000万円前後出せば他の選択肢があるだけに、ほんと外部の人からどれだけ魅力に見えるかだろう。
近隣住民メインで埋めるのは簡単じゃない。
5000万で買えるアクセスのいいグランドメゾンって築20年前後なんじゃ。
別府のやつが中古で出てくればそのくらいの価格帯かもですが。
アソシア、ジェイグランとの大戦争になりそうですが、居住環境としてはここが一番条件悪そうな雰囲気ですねぇ。
高級路線で売り出す想定のようですが、ランディックやJR西日本との競合となると、相対的に値段が高く見えてしまいそう。
となると、外面だけ綺麗にして、見えない部分は手抜いて安く仕上げるしかないような、、、
平尾中校区なので学区は輝国マンションよりも優位ですけどね。
そのへんも考慮すれば同じくらいの価格帯でいけそうですが。
戸数が需要越えてる気がするんですよねえ。
まあ売り出してみないと分かりませんが。
おそらくこのまま強気で売り出すとなると売れ残るでしょう。すでに工事着工してしまってますので、大幅な変更は無理。となると、売れ残りそうな部屋はエンクレストのオーナーに分譲賃貸で嵌め込むんだと思います。
ただし、分譲賃貸となると周辺の公社クラシオンマンションとの競合となるため、結果として分譲価格はクラシオンの賃料に引っ張られる。
ワンルーム投資○欺会社が県公社に嵌められるという、面白い構図が浮かび上がってきましたね。
クラシオンって県営住宅団地でしょう？
県税で家賃をかなり安く抑えているわけだから、
民間の分譲賃貸マンションが県営住宅と入居者を奪い合って勝てるはずがない。
小笹で5000万円で買うくらいなら今分譲してる長丘の3700万を買おうと思う。
ランドアーク長丘ですか？ 竣工済みですからさっさと買ってください！
さすがに長丘と小笹では比較にならないでしょう。
せめて輝国、笹丘、平和あたりが比較対象かと。
バスしかないのに西鉄バスの福岡都心エリアからはずれるのはちょっと。
UR団地のようなものですよね。
いずれにせよ家賃は相場よりだいぶ安いです。
民間の分譲賃貸では太刀打ちできないでしょう。
クラシオン小笹山手 ３LDK（７５m２）の家賃が大体１２万程度。
この家賃に管理費１万、修繕積立金１万が含まれているとすると、正味の家賃は１０万。
これを基に、３５年居住した場合の正味家賃が10万*12ヶ月*35年＝4200万円
つまり、エンクレストガーデンの物件価格（3LDK、75m2)が4200万を上回ってしまうと、クラシオンよりも家賃が高くなる計算。
クラシオンを上回るだけの魅力があるのであればいいが、えんクレストのロゴ入りマンションにはそれだけの魅力はないね。
流石にそのくらいは上回ってくるだろ…
建物の造りも公営住宅の方がしっかりしていますよね。
また発売延期出てます。
よっぽど人気ないんでしょう。
第一期分の引き渡しが２年半先の２０２５年１２月なんですね。
計画変更も有り得る流れかな？
県営団地のブランド力の低いマンションをつくるのは無謀ですよ。
しかもクラシオン団地は建物が新しいですから、分譲賃貸にするにしても民間が勝てるわけがない。
県営団地のそばにブランド力の低いマンションをつくるのは無謀ですよ。
しかもクラシオン団地は建物が新しいですから、分譲賃貸にするにしても民間が勝てるわけがない。
これがグランドメゾンでも微妙じゃないかなあ。
60戸くらいならともかく。
56㎡ 3700
59.8㎡ 4000
62.6㎡ 4200
65.2㎡ 4500
77.5㎡ 5200
76㎡(角) 5700
83㎡ 5900
時期が違うからアレだけど別府のグラメゾ位？
んーどうなんかな、お買い得感はあまりないけど。
C2の71.34㎡もそれなりの価格になってしまうか。
[No.82～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
テレビCMも始まり、そろそろ販売開始かな。
丘や緑も多く住環境は申し分ないけど、駅まで遠いのが悩みどころ。
全く食指が伸びない分、ここが売れるのかどうかは逆に気になる。
バルコニー側って、福浜団地のほうを向いて、海側には向いてないの？？
