ザ・四条烏丸レジデンスってどうですか？

「ザ・四条油小路レジデンス」という命名のほうが正確かと思いました。

全室同じ56㎡。
何故こんなプランにしたのか？
賃貸マンションみたいです。

スレ主さんの　面積：10.80m2～12.15m2　は間違いですね？バルコニー面積の事かな？2さんが正解のようですね。

あくまでも想像でしかないですけど・・・やはり場所が良さそうなので、資産運用目的が多いのかなと思います。賃貸として借りやすい広さ、需要のある規模なのかなと。この広さだと、単身から3人暮らしくらいまで対応できそうですし。あとは土地が限られているとか。細長い感じの土地ですし。

投資にも向かない。
借り手がいなくなっている。

借り手はたしかに減っている。価格が高いともう売れない

そうなんですか、住む場所は必要だから借り手も減らないと思ったんですけど。
やはり価格とか場所が限られてくるのかな。
2023年11月下旬販売開始予定だそうなので、はっきりした価格がわかるのは当分先でしょうか。
2023年8月中旬完成予定なんですね、ということは竣工後販売なんでしょうか。
総戸数も少ないし、けっこう早めに売れちゃうのでは？

全室同じ広さ、間取り。
売りにくい、貸しにくい。
売るときは価格勝負。
貸すときは家賃勝負。
何故、こんなプランにしたのか？

私は1LDK+S（納戸）・2LDKの部屋の広さが気になりました。

これは一人暮らし用？別荘用？
老後の夫婦、DINKS用？
投資用？

部屋が狭いことで、多くの部屋を売れるメリットがあるんだと思いますが、少人数世帯への需要ってあるのか不思議でした。売れるんでしょうか。

住友不動産のマンションブランドといえば、シティハウス、シティタワー、シティテレスという具合に「シティ」が付いているのに、これは「ザ・～レジデンス」。新しいブランドカテゴリーを創設したのかな。

詳しい情報がまだ出ていないのですが
専有面積が56.74m2とあるので、ひとり暮らしであれば広めのプランなのかなと思います。
このあたりにどれくらいのニーズがあるのかですが。。
マンション名に四条烏丸とついていますが、どちらかというと大宮に近いですよね。

今後空き家税が導入されますし別荘としては買いづらい...？
実際どうでしょうかね

空き家税、調べました。

https://www.daiwahouse.co.jp/stock/column/kanri/vol04/#:~:text=%E7%A9%...,-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%92%E6%89%80%E6%9C%89&text=%E5%B1%85%E4%BD%8F%E8%80%85%E3%81%AE%E6%9C%89%E7%84%A1%E3%81%AB,%E9%A1%8D%E3%82%92%E9%80%9A%E7%9F%A5%E3%81%97%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

管理が不十分とされる空き家は「特定空き家」に指定され、「固定資産税等の住宅用地特例」の対象から外される

余分にお金が必要みたいです。
管理もいるみたいですし、ホテルに泊まった方がいいのかもしれませんね・・・

空き家税、結構取られるんですね。
びっくりしました。
投資目的でもこのような税金がかかっても大丈夫なくらいな方だといいのだろうけど。
実需で購入する人には
全く関係のない話ではありますが。

まだ間取りが出てないんですね。いつ頃出るのでしょうか？
同じ面積数とはいえ、1LDK＋Sと2LDKがあるので違いが気になりました。
ただまあサービスルームと一室の違いは階数によって窓の大きさが違うとかそんなところかもしれませんが。
水回りだとキッチンや洗面所の位置がちょっと違ったりすることもあると思うので、その辺も気になりますね。

来月には完成するのに、販売開始は１１月。
実際の間取りをみて購入検討できるのはいいですが
入居開始は来春。まだまだ先という感じ。
最近のマンションって販売スケジュールってこんな感じですか？

これから建つマンション、坪単価どんどん上がっていきそうですね。ここはいったいいくらぐらいになるのでしょうかね。

>>15さん
>>入居開始は来春。まだまだ先という感じ。
住友不動産は売上の関係で、契約や入居が先になることがあると聞いたことがあります。
納得して買うのが一番と思いますし、もっと早く入居したいなら別マンションと比較した方がいいようにも思います。

住友不動産はある意味ブランドですし、それでも買いたい人がいるんでしょう。

マンション価格はどこでも高騰していますね。
京都のマンションもかなり高くなっています。
特にここは境地の中心地なので相当な価格になるのではないでしょうか。
坪単価500ではきかないですかね？

>>18 匿名さん
ここは田の字エリアの中では相対的に不人気な南西部なので、坪単価500はないでしょう。
すぐ近所のイーグルコート四条烏丸westの坪単価が350前後だったことを考慮すると、いいとこ400台前半と予想しています。

>>19 通りがかりさん
そうですね、南西部でもほんとうに四条烏丸が目と鼻の先ならとてつもない坪単価に
なるでしょうが、ここは結局、油小路に面したマンションなので、資産価値は大幅に
下がるでしょう。
油小路に建っている三菱地所のマンションも築浅なのになかなか売れません。

坪単価400なら少し安い方かなと。
意外とこんな立地で？というところも結構な価格帯になっています。
ここは間取りが狭いこともあるので、物件価格としてはそこまでいかないのかしら。
高すぎて売れない物件が多いのは確かです。

>>20 マンション検討中さん
三菱地所の築浅マンションは、眺望がよくなくてなかなか売れないのでは。

この物件は上層階ならそこそお眺望もあってよいかなとは思います。

イーグルコート四条烏丸westの時よりだいぶ値上がりしましたよね。
買い物には便利かもしれませんし、そいう視点で選ぶのならありだと思います。

イーグルコート四条烏丸westは本当に買いだったと思います。今でも後悔しています。

全室同じ面積。
同じ間取りばかりだと、貸すにも売るにも厳しいな。
何故こんなことになっているのか？

今京都は観光で人気がありすぎて混雑がすごいようですね。
地元の方が公共のバスを利用できなくなっている。タクシーも利用できなくなっているという問題が出ているようですが、
このあたりも混雑がすごいんでしょうか
電車移動ができればそれほど問題はないのかな？

>>25 匿名さん

このあたりの混雑感はどうなのでしょうかね。
油小路。
すぐ大きなライフのスーパーがあるし、便利でしょうから、生活するにはいいでしょうね。

色々迷います。

観光客が多いのは新町通くらいまでで、西洞院通や油小路通まで来ると、近隣のホテル宿泊客か地元民しかいないので、そこまでは気にならないと思いますよ。
もっともホテルや外国人観光客も増えてきて、観光地との境界は徐々になくなりつつあるような気もしますが、、

このあたりなら、リセールを考えた時にはどうなんでしょうか。
将来期待はできるマンションでしょうか？

２８さん、このあたりであればリセールした際も高く売れるのではないでしょうか。
京都の中心部ですからね。
物件はみもう完成しているので、実際に部屋を見て検討できるのは嬉しいですね。

中心には違いないが、四条通を下ったところだし、しかも油小路ですから、
買い手が見つかるまで時間はかかるかも。何か（値段など）で妥協して買う立地です。

冬休みに近くを散歩してこようかと思ったりしました。
買い出しついでに。。。

大通りではないので、日当たりがどうなんだろうと思っています。都心に住むなら仕方ないかな。徒歩圏内にライフがあるので思った以上に生活しやすそう。大丸へも徒歩圏内。何でも揃う四条烏丸ありますし、いい場所とは思います。

あとは買える価格であれば。
価格は出ているんですか？

私も思っていたよりはこの辺り住みやすいんじゃない？なんて思いました。
普通の買い物ができるのがそもそも大きい。
価格については…住友不動産のマンションですので、それなりの金額を出してきそうです。
ここって資産価値とかそういうのを重視してやっているように見えるので。

境地の中心地なので、確かに買い物は便利です。
アクセスの良さももちろん魅力の一つかと思います。
京都の物件は高騰していますが、
どうせ買うのであれば、立地の良いところで検討したいですよね。

資産価値を考えた場合、マンションは立地がものすごく重要になってきます。
だからこの辺りはそういう点ではいいと判断しました。
ただ本当に値段が高いので、
すぐに儲けよう、じゃなくて長期的に見ていく必要がありますね

やっと金額等がHPにでましたね。
販売数から3フロア分ですね。
管理費、修繕積立金あわせるとそこそこの値段ですね。

6,700万円～8,900万円です。
パンチのある価格帯ですね。

この平米数で8900万台とは
上層階なんでしょうかね。
全て同じ広さの部屋だと思うので
ほんとパンチのある価格帯。

２期以降はいつ販売されるのかわかりませんが、
もしかしたらまわりの状況をみて金額をどんどんあげていくのかもしれませんね。

>>34 匿名さん

いや、この場所を考えたら高過ぎ。
長期的に考える場所ではない。

8,900万円ってソースありますか？
17.2坪で8,900万だと坪単価500万円超えですよ。
実質四条堀川で坪単価500万円超えはあり得ないでしょう。
プレミスト四条堀川、レジェイド四条大宮、この付近はどこも苦戦していますが、坪単価400万円以下のはず。

>>39
物件概要が専有面積56.74m2で6,700万円～8,900万円　
坪390～518万ですね

物件概要リンクはこちら
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/shijokarasuma/detail.cgi

お部屋の向きと階数で、金額がかなり違うのですね。

実質四条堀川って言う感じなんでしょうかね～。

プレミスト四条堀川はエントランスが素敵でした。けれど堀川を渡ることに抵抗がありました。

レジェイド四条大宮は、ちょっと離れてしまう感あり。

こちらのマンションはライフも近くて生活するには便利かなと、ただ管理が第三者管理とききまして。

以上　全て検討からはずしました。

第一期の申込行った人いますか？どのくらいの人が申し込んだのか気になります。19日までですね。

>>39 マンション検討中さん

堀川通を挟んで烏丸側と大宮側では資産価値が全く異なるのでしょうね。雰囲気にも違いが*****。

すみません、こちらの管理が第三者管理とはどちらの情報ですか？
公式サイトを確認しましたがそのような記載を見つける事ができなかった為お訊ねしました。
また、管理が第三者管理であるとどのようなデメリットがあるのでしょう？

>>46 匿名さん

もしご興味があるのでしたら、電話をしてきいてみられると良いかと思います。
周りに京都に移住、セカンドを考える人が何人かおりまして、の情報です。

最近は第三者管理の物件も以前に比べて出てくるようになりました。

ホームページに最初から載せてあるところ、ないところがあります。

マンション購入には、物件価格が安い高いだけではなく、維持していくためのランニングコストがかかり、購入した物件をどのように管理維持していくのかが大事になります。

人それぞれ考え方が違いますので、
役員をやりたくない、できない（セカンド含め）、などの方には第三者管理もよいでしょうし、管理組合員で決めていきたいと思う方は第三者管理ではないほうが良いかと思いますし、第三者管理の管理費が割高になっているのかどうなのかは、その他の物件と比較して検討されるのがよろしいかと思います。
第三者管理方式で、管理組合員の意見が反映されるのかどうかは、なかなか管理が進んでからでないとわからないことも多いです。

ですので、人によりメリットと感じる方とデメリットと感じるかたにわかれると思います。

ネットに第三者管理方式のメリットデメリットも多く掲載されていますのでごらんになられるのがよろしいかと思います。

>>47 名無しさん

実際にマンション暮らしをしていると管理組合員の意見が通るというよりも声の大きい理事さんの意向に左右されるということも多いので第三者管理方式の方が中立的に運営されるのかも・・・しれません。

>>48 通りがかりさん

全部の第三者管理方式のマンションがうまくいっているわけではなく、問題になっているマンションもあります。

通常の管理組合員で理事を決めてやる場合、たしかに声の大きな役員、理事長などが長年しきっているマンションも大変です。
それを改善しようと思えば、役員に立候補して改革すること、それは出来なくはないです。
実際そういうマンションをいくつかみてきました。

ただ自分が関わってやっていくのがいや、もしくは出来ない等であれば、第三者管理方式のマンションがよいでしょうね。
中立的に運営されるかどうかははじまってみないとわからないのが実情です。

こちらの物件は、1期で５戸販売して、1期２次で1戸の販売なのでしょうか。
そして物件引渡しは6月から9月に変更されたのでしょうか。
物件概要のところを見たのですがよくわからず。

物件が完成してから1年以上たっての引渡しになった場合、中古の扱いになると書いてあったものを見たのですが、どのようになるのでしょうか。

>>47 さん

実際にマンション暮らしをしていると管理組合員の意見が通るというよりも声の大きい理事さんの意向に左右されるということも多いので第三者管理方式の方が中立的に運営されるのかも・・・しれません。

>>50 評判気になるさん
最初12戸出てました。
7戸決まって、残りの5戸が先着順。で1期2次でもう一つ出たということかと思いましたが…
要確認ですか、1年以内だと登記費用が軽減されたと思います。

>>52 検討板ユーザーさん

そういうことなんですね。

登記については、調べてみます。

ありがとうございます。

こちらのマンションの駐輪場の料金、高くないですか？
500円から3500円って。

>>54 匿名さん

価格高い、管理費積立金高い、駐輪場高い。
何をどうしたらこんな高くなるのか？
買った瞬間に暴落するよ。

56.74平米の管理費29,230円ですか、、

>>56 通りがかりさん

第三者管理方式のようですから
通常より割高にはなるのでしょうか。

こちらのマンションの売れ行きはどうなんでしょうか？

売れ行き、調べてみましたが「先着順受付」としか書いていないですね。。。

第〇期と書いてあるなら、第1期、第2期と販売が順調なことがわかりますが。。。

京都のマンションは価格が高いので、どうしても今買っていいのか迷います。別荘購入としてもホテルの方が管理費コミですもんね。他と比べても管理費などは高いんですよね？

>>56 通りがかりさん
四条烏丸レジデンス　56.74平米　29,230円
ヴィークコート河原町　71.31平米　20,700円
リソシエ堺町二条　48.03平米　17,300円
シーンズ四条烏丸　65.38平米　24,100円
ちょっと調べてみましたが、立地や広さが違うので一概に比較はできませんが、突出して高いですね。。
立地は良いだけに残念な気がします。

>>60 匿名さん

ジーンズ四条烏丸も第三者管理で
やはり管理費は高くなりますね。

四条烏丸レジデンスも色々高くするなら徹底すれば良かったと思う。
コンシェルジュサービスもつけるとか、
（さらに管理費が高くなるでしょうが）、
自転車置き場も500円から3500円、しかしこちらは屋根はありますが外ですね。
屋内ならいいと思うのですが外で3500円はどこに置くのでしょうか。特別な置き場があるのか。
住友さんの物件は高いですが東京では素敵な物件が多く、分譲でも賃貸でも住んでみたいマンションが多いです。
こちらのマンションも高くてよいのでもう少し全てにグレードをあげたら良かったと個人的には思います。
そうすれば、セカンドの方たちがすぐ買われると思います。
まあ敷地が狭かったからしかたがないのかもしれませんが。

確かに敷地は狭いですよね。
なんか色んな面で中途半端な感じがします。残念。

先着受付なので、すぐには売れていないということ。坪460にしては全体的なグレード感が。確かに中途半端かもしれません。セカンドで便利かつ落ち着いた場所なら御池から二条くらいが良いですか？四条通りは混みすぎてて近寄り難いです。

今後売り出していく部屋の階数が、
今売り出している階数より上階なら
もっと高く、下の階になれば安くなるのか、それとも、今後できてくるマンションにならって高い金額で販売するのか、どうなんでしょうかね。
気になります。

>>64
人件費や材料費の先高観で今後価格が下がるという可能性は非常に少ないのでしょうね。

こちらのマンション、
50平米台で、他のマンションの部屋と比べて良かった、と思いました。
ベランダは広かったですしスロップシンクもありましたし、間取り、シューズインクローゼットも、その他の収納も考えられていました。

全てが同じ広さもある意味良いとも思いましたね。
狭い部屋広い部屋が混在すると価格の開きが大きすぎてマウント取られるのも嫌ですし（そうはいってもこちらのマンションも上下、向きで価格差はあるでしょうがそこまでの開きはないようにおもわれますが、、）

決めなかった理由は、、
田の字内中京区だったならば
即決でした。

66さん、ホームページだけでは読み取れない詳しい情報をありがとうございます。
とてもわかりやすく、参考になります。
バルコニーにスロップシンクがあるマンションはまだまだ少ないので、設備は十分ですね。
ご希望の地域ではなかったようですが、同様の物件中京区でみつかるといいですね。

>>67 さん

追加すると、66の方も書いておられましたが、バルコニーが広いだけでなく隣の建物との間が十分に取られているのでバルコニーで寛ぐことができそうな感じもしました。京都のマンションではエアコンの室外機の為だけのサービスバルコニーだけとかすぐ隣の壁と接したバルコニーが普通になってる様な気がしていたので書かせていただきました。

66です。

たしかにそうでした。
バルコニー、最近はホント小さくなって室外機のためだけですか？っていうくらい小さい感じのものが多い中、ちょっとしたテーブルと椅子をおいてくつろげそうでした。

東向きは隣との間があいているので、そこまでの圧迫感がなく、西向きは道路側ですから、間もとれているので、これは好みですね。

ベランダ　良かったです。

セカンド考えてみようかな。
（中京区だったらなー（笑））

>>69 評判気になるさん

私はここをサードハウス(2番目のセカンドハウス)として購入しました。

>>70 さん

そうなんですか。
羨ましいです。

悩んでみます。

７０さん、ご成約おめでとうございます!
サードハウスとしてなんですね。
元々京都にお住まいなのでしょうか。
こちらを購入することに決めた点を教えていただけるとありがたいです。

おお、うらやましい限り。
やはりそうですよね。
セカンドハウスというか別荘というか、
そういうかんじで使っていくにはちょうど都合がいい。
いざとなったら誰かに貸し出せばいいし（店子もつきやすそう）。

>>72 匿名さん

このマンションの全ての部屋に共通しているのですが、三方向の窓全てに網戸が設置されており非常に風通しが良い感じです。
引っ越しが済んだのでよく分かりました。

>>74 検討板ユーザーさん

住み心地はいかがですか？

セカンドハウスではなくてサードハウスって優雅な響きです。

場所がかなり理想的で、何でも手に入る場所ですね。
普段のお買い物ならライフ、ちょっと気取ったおかずが解体なら大丸まで。
足をのばして錦市場に行くのもいい。電車でちょっとおでかけもいい。
飲食店も多いので、食べるものには困らなさそう。

実際に住んでみた感想も聞きたいです。

こんなところに隠れ家的な別宅もってたら楽しいでしょうね。
本宅のローンすら終わってない身としては、眺めているだけですね。
毎月の管理費がちょっと高い気がしましたが、昨今の新築はこんなものですか。

できて相当経つけどまだ引越し業者が数回きただけ。夜も窓灯が一切漏れてこない。まだ誰も住んでないのかな？売れ行き悪いんでしょうか？

スレ冒頭の記載を何気に見ていて、賃貸？事務所用？にしては狭すぎるけど・・・面積：10.80m2～12.15m2とは？？？
で、ホームページで確認したら、普通に56.74m2とあり。もしかして、バルコニー面積と間違えたのかな・・・いくらなんでも狭すぎる(汗)
全戸角住戸、3面採光、すべてアウトフレームで素直な間取りだと思います。平米数も間取りも左右反転程度の違いなので迷わず階数と価格で選べそうかな。

京都市内の中心地なので、かなりの価格帯になるのかなと思っていたのですが
今、販売中のプランで6,800万円～7,900万円。億までいかないようですね。
セカンドとして…という方でなく、自分のような一般サラリーマンでも検討しやすいと思いました。

セカンドハウス、サードハウス、とても素敵だと思います。

>>6,800万円～7,900万円
京都のマンション、驚くほど高くなっていたので、そこまで高くないんだなと思いました。ちょっと麻痺しているのかもしれませんが。。。

四条烏丸というのが何よりいいですね。歩いてどこでも行けそう。

マンションの廊下、内廊下の施工写真を見ましたが、1フロア2邸で、共用廊下も間に柱があるみたいで、目隠しになっているようでいいなと思いました。
何より絨毯が敷いてある高級な内廊下って気分も上がります。冬は暖かいし夏は涼しいし最高です。

管理費515円/m2は小規模内廊下でも高い...

>>84 マンション比較中さん
56㎡のちっこい部屋で管理費・修繕積立金を合せて4万円弱ですか。
5年後には7万くらい、10年後には10万くらいになるかも・・・
いまマンションの管理費高騰が社会問題になってるから、地価の高い
小規模マンションは1人当りの負担がどんどん大きくなりそうで怖い。

コンシェルジュもディスポーザーもないのにこの管理費は正直よくわからないよね・・・
まあ、セカンド向けで売ってるだろうからそんなところ気にする人は買わないだろうってところなんだろうか。

多分、セカンドハウス、サードハウスとして利用する人からすると、ここの管理費なんてと思う人ばかりなのでは？
むしろ、会社などなら経費として落とせたりするのかも、と勝手に思いました。

>>コンシェルジュもディスポーザーもないのにこの管理費は
たしかに割高な気もしますが、内訳は何でしょうね。
冷房費とかでしょうか。

管理費は確かに割高だと感じます。
維持費のかかる共用施設も見当たりませんし内廊下程度ですよね。
公式サイトのよくある質問を拝見したところ、キッチンにディスポーザーはついているみたいですよ。

以前の書き込みにもありましたが、管理が、第三者管理方式であるので、管理費が高めなんだと思います。

セカンドなどの方々は理事会役員にはなかなかなれないですし、できればやりたくないというかたも多いので、管理費が少々高くても煩わしさがなければよいのではないのでしょうか。

駐輪場の月額が3500円というのもありますが、いったいどんな駐輪場なんでしょうか？？

管理は第三者管理方式なんですか？
物件概要で管理形態は区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託となっていますがこれの事ですか？
一般的にマンションの管理は管理会社ですが、管理組合の業務も管理会社が請け負うのですか？

管理費約3万はめちゃ高い。これプラス修繕積立金、、、

第三者管理方式だと、居住者の声は反映されないので、ちょっとしたことですぐ修繕してどんどんどんどんお金とられていくよ。10年経ったら、ほとんど老朽化してなくても勝手に大規模修繕して何千万も引かれたり、、、

資産価値は落ちないんじゃない。