The Kitahama　（Part３）

優良リートのプライムリアリティ投資法人から不採算の烙印を押されてしまったんだから…。諦めが肝心。

>>83
ファンドが撤退したのはプレスリリースから確実。
個別店舗に関しては不明といったところが現状ではないでしょうか。
上にも個別に店舗準備をしている記述もありましたし。

ただ、売主からは無用な心配を排除するためにも何かしらの
現状のコメントが欲しいですね。

８３さん
内覧会前にＴＥＬで確かめた方がよいのでは？
明日にでも…

27日に向かいのファミマも閉店です。
コンビニもスーパーも無くなって寂しい限りです。

ポプラとampmはありますが・・・

コンビニ２件もあれば十分でしょう。
スーパーは…１０分圏内に北浜で２件は厳しいかな。

マンション裏手にセブンイレブンできるよ。

コンビニは出来たり、撤退したりする
気にしなくても大丈夫ですよ

８４さんはプライムリアリティ投資法人を優良と書かれていましたが、ストップ安の１８１８００円の値からすると実際は運営危機か残金が払えないとかの理由で解約したとは考えられませんか？それなら、倒産する前に解約してもらってラッキーと思うのですが。このファンドの実体がよく分かりません。

関西No.1のセレブマンション。予定のテナントが来なくても「ああそうなの」という感じか、躊躇なく解約するんでしょうね。きっと金持ち喧嘩せずですね。

しかしやはり中々発表しないというのは裏があるものなんですね

競合店から横やりが入るのを防ぐためなんて言い訳だと

良い勉強になりました

↑ そんなこと言ってた頭の弱い人もいたね（笑）

＞91さん

日本プライムリアリティの実体　　
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/114447841.html

今日もストッポ安ですね　日本プラＲ8955

リートの多くが信用収縮の影響で低迷しているのは確かです。リートが保有している物件の賃料収入の低下と、リートに融資する金融機関の貸し渋りが、今回の原因ではないかと考えます。

結局は施設関連重要事項の発表はないんですか.ここの入居者は優しい人達ですね.

入店が全くないなら問題ですけどなんかあるでしょう

今回の件は、我々は個々で動くのではなく、一致団結、協調して動くべきだと感じます。すでに、ある新聞社に投書が行われいて、消費者センター、宅建行法違反どちらで動くか、各社なりゆきを見守ってる状態とのこと。しかるべき四大新聞等に正式に情報提供し、社会問題としてマスコミにクローズアップさせるべきです。未確認情報として（投書の中に）三越跡地は土壌改良が完全に行われず建築に入ったとあり、事実なら建築上の問題もありうります。

あー、段々とややこしくなってきたなぁ。
売主が未だに売ってやってる感覚なら最近の消費者には
通用しなからねぇ。やっぱり早急な説明責任必要でしょう。

>> 99さん インサイダー情報ですか？

要するに、デベは自己の責任範疇外の商業施設をエサに販売をしたということがダメということでOKですか？

二、三流が十社寄っても一流にはならん、ということかな。結局。

重要事項に、リートに商業施設を売却して運用の説明がなされていたか…。直前でキャンセルされるのも、違約金が入るにしろプロジェクト自体のスキームを疑います。

そんな動きがあるのですか・・・。
実際の販売の過程でどの程度説明があったのかは別として、パンフやホームページでは商業施設があることを売りに掲載されてますもんね。
きちんとした説明が欲しいです。

私は以前購入検討した者ですが商業施設に何が入ってもこのマンションの魅力はそんなにマイナスとは感じませんが既に購入してたとしたらやっぱり怒る気持ちもわかります。でも北浜という場所だと長い目での入れ替わりを考えてもへんな業種テナント自体検討しないでしょうしそれなりのテナントがはいるだろうからとやはり魅力あるマンションだとは思い購入できた方をうらやましく思います。外観みていいなぁとため息でますもんねぇ…
資金不足で買えなかった私からすれば客観的には魅力は未だ充分のマンションに見えますよ。

たぶん、そういう問題ではないのでしょう。

テナントについて２月には、発表の予定と聞いていましたが、２月に入ってからは入居時までにはと変わってきています。
そしてオープンは７月以降と言われました。
どのようなテナントが入るのか、又入らないのか本当に不安です。
重説・契約書をもう一度読んでみましたが、引渡し時に商業施設がオープンしているかについて明確な記載はないように思われます。
それでも、契約解除などできるのでしょうか・・・

まぁ、頑張って「動機の錯誤」を主張して相手方との歩み寄りを
図るようになると思いますが大変ですね。

１０７さん、私が今日担当者から聞いた内容と違うのですが、入居迄にとか７月オープンとかの話は、いつ誰に聞かれましたか？

ではどういうお話だったのですか？

便乗じゃなく自分自身で聞いたら？

１０８さん
私は、今日電話で担当者に尋ねました。
　入居までに・・・　と言うのは、食料品店やフィットネスクラブ等の具体的は企業名の発表について３月中には出来ると思いますとの回答でした。
　７月オープン・・・　と言うのは、実際発表された店舗が運営を開始するのは７月くらいになりますとの回答でした。

いずれも、曖昧な返答で３月末の引渡しを乗り越えさえすれば…のような感じに受け取れました。

そちらは、どの様な内容だったのでしょうか？

はっきりいって商業施設に関してはほとんど全て未定（よくて交渉中）なのではないで
しょうか…　楽観的な見通しでは3月中に発表できるといったところなのでしょう。

7月から営業って、遅すぎ。　一度決まってたところがキャンセルしてきたとしか思え
ないです。　投資ファンドだけの問題でないようですよね…

112さん　私は何回か問い合わせしましたが、なんだかんだ理由をつけて担当者は電話に出てくれませんでした。以前は２月初旬に発表して、フィットネスは４月、生鮮食品は７月と伺いましたが、たいていの皆さんは入居説明会や正月明けの内覧会でそう聞かれたのではないでしょうか？
ファンドが撤退したのも本当なのでしょうか？デベ１０社でキタハマプラザを経営していくのでしょうか？
以前に誰かが書かれていたように、商業施設が入って、少なくとも１０年は続けていただく念書を取らないと契約しません。すぐ店じまいするような付け刃の店が入っても迷惑なだけです。

根も葉もない噂なら削除依頼がでますが、ここしばらくは削除依頼は一切出ていません。
残念ながらファンで撤退は事実のようで商業施設も白紙状態なのは事実でしょうね。
フィットネスもファンドと契約していたので、違約金１９億円支払ってキャンセルしているので白紙と考えて良いでしょう。

運営はどこかに委託するのでしょう。　しかし「ファンドがキャンセルしたから
デベ１０社で共有」ってそんなに簡単にいくのでしょうか？
どこが所有するのか、どれだけ負担するのか、他に売るのか、まだまだ内輪でも
揉めてるのでしょうね。

No.1003 by 契約済みさん又はこの人の書き込みを読まれた方へ　私は本当に解約をしたいと思っていますがこの話は本当なのでしょうか契約書のどこの部分が契約違反で手付け倍返しになるのでしょうか。この話はいい加減な人が契約もしていないのにひやかしで書き込んだのではないでしょうか本当に顧問弁護士さんに聞いたのなら売買契約書の何条に記載されているのですか教えてください。　No.1003by 契約済みさん お返事お願いします。相手は大きな会社なのでそんなに簡単には行かないと思います。「信用できないなら信用しなくてもいい」とか等の回答はやめてください。こちらは真剣なのです一度書き込みをした以上、責任を持ってきっちり返事を下さい。もし返事がなかったら、皆さんこんなつまらない書き込みはやめましょう。私は本当の契約者で売主側の人間ではありません。

スーパーは一年以内にきっと開店すると思います。　しかし、その先ずっと営業できるかは
かなり疑問。　絶対に隣にスーパーがないと駄目という人は解約に向かった方がよいでし
ょうね。　手付倍返しは厳しいとは思えますが、法的に争うまでもなく、手付金返しで
解約させてくれるのではないでしょうか？　キャンセル待ちの人もたくさんいるという話
でしたしそんなにもめないと思いますが、甘いかな？

「手付け流しに倍返し」

あんたは買主。「手付け倍返し」は売主の方や。

手付けだけやったら、買主が手付け放棄したら、契約解除できる。
ただし、「当事者が履行に着手するまで」のみ。

履行に着手してるのなら、「契約不履行」で倍返しどころやあらへんで。http://shop.jmam.co.jp/data/hrm/sample/sle_c.pdf

１１７さんへ
私はモデルルームには行きましたが契約はしませんでした。説明を受けた際に「商業施設は当社が選定しております。阪急ストアーさんが降りたといっても数社のうちの候補の1つなのにあんなに騒がれて迷惑です。あと商業施設は分譲ではなく賃貸です。また低層階の賃貸フロアーについては当方はタッチしておりませんので賃料などもわかりません。」と言われた記憶があります。これらの発言を信じ、ＤＶＤなどでプラザを堂々と映し出したのを誤信したうえで、契約をしたのであれば当然に要素の錯誤に当たるので錯誤無効を主張できるというのは当り前ですよ（もちろん契約者に重過失がなければ）。民法95条を見てください。

１０７＝１１２さんですよね。

１０９なんですが、１０８は間違いですよね。間違ってたらごめんなさい。
私も１９日に担当者と電話でお話しました。
　
　先ず、商業棟は現在新しい買手を募集する予定で、決まらない場合は１０社が保有する。
　但し、商業施設は白紙撤回にはならず、そのまま続行の模様。発表は３月上旬に書面にて通知。

生鮮食料品以外は仮契約は済んでいて本契約のみで、食料品も今週位には仮契約を済ませるという事でした。
スポーツクラブは、以前から確定しておりゴールデンウィーク明けにオープンで今月末には従業員を募集する。

　地下には、生鮮食料品店とドラッグストアが入り、１Ｆにはブティック２Ｆにはフレンチ・イタリアンなどの飲食店３・４Ｆがクリニック５・６・７Ｆがスポーツクラブが入店。

大体こんな感じの話でしたが、３月中旬までには発表しないとキャンセル希望者が出るので、それ
迄には売主に決定する様に話をしているという様なちょっと人任せな感じはしたのですが、絶対入れますという事なので待つしかないのかと思いました。

今週末に内覧会予定なので、その時再度尋ねるつもりです。後、誰かさんが言われていた宅建法違反とかにはならないとはっきり言われていましたよ。

商業施設が入らない=契約不履行とは思えない

なぜなら、施設施設への勧誘を放棄したわけではなく、募集しているわけだからね

商業施設がなくても俺は買いたいな。
キャンセル出て価格が下がるなら検討したいです

no.1003です。本当です。私もはじめ書き込みを見たときはまさか！と思ってましたが顧問弁護士さんに契約書も読んでもらい、いま、解約しようと確信しています。私も含め住民の多くの方はプロでないので、弁護士、知り合いの不動産屋、詳しい人等に契約書等みてもらったら良いと思います。ちなみに、営業の方がスーパーできるといって、出来ないって事だけでも、宅建行法違反らしいですよ。

１２２さんへ
契約本体への債務不履行ではなく、付随義務違反に該当するかもしれませんよ。要素の錯誤による錯誤無効といい、債務の付随義務違反といい、問題の多いことです。

１２１さんへ

自分にも同じような話がありました。
地下には生鮮品とドラッグストア？
ドラッグストアが加工食品を扱うのはよくありますが、生鮮食品を扱うとは…
どのチェーンなんでしょうか？
売場面積も狭過ぎる様に思いますが…

127さん、私には貴方の仰っている意味が、良く分かりませんが。生鮮食料品と言うのは、つまりスーパーマーケットの事で、１フロアに独立してドラッグストアと２店舗入るという意味ですが。店舗の広さは分かりませんが、別に狭すぎるとは思いませんが。

違反・違反って言われていますが、企業が自分の首を締める事をするとは思えません。其れに、まだ入らないと決まった訳じゃないし、入れると言っているのに少し性急過ぎじゃないですか？

＞宅建法違反とかにはならない

「ちゃんとスーパー等が入るので、違反になるようなことにはならない」ということでは？
1フロアをドラッグストアと分けるのなら何とかやっていけるのかもしれない。
スーパーに関してはここの住人が積極的に利用してくれることがどれだけ存続できるかの鍵
となるのでしょう。

130さんの言うとおりですね。
資産価値を守るためにも、最低でもここの住民が積極的な利用することが必要でしょうね。
しかし１Ｆのブティックってどんな店が入るのだろう？
こちらの方が難しいですよね。さすがに日常茶飯事に買うわけにもいかないし、梅田や心斎橋からも足を運んでもらえるようなショップが入らないと難しいのでは。

周辺にはライフ.コーヨー等のスーパーがあり.殿様商売をしているとお客は向こうへ行きます
商売はそんなもんです.

１３２さん、殿様商売ってどの部分がその様に思われるのですか？

>>133
132はTTOの住民。
単なる荒らしだから取り合わない方がいい。
TTOと比較されるタワマンが気に入らないのか、よく書き込みに来る暇人。
TTOの住民スレ始めから読んでみ、特徴的な文体だからすぐ分かる。

131に同意ですね〜！
でも、ここまで商業施設にこだわってる契約者さんが多いので
地下１階の生鮮食料品とドラッグストア、１階のブティックや２階のレストラン街
何が入っても全ての店をきっと利用するんでしょ。

今日たまたま前を通ったけど、商業施設にこだわらなくてもかなり良いマンションかと
思いましたよ。なんか回りも今までと違って綺麗な感じがしたし。

買えないけど、もし買えるのなら商業施設は何でも良いかなと感じました。
（これって貧乏人の意見かな…涙）

商業施設が気になってちょくちょくここを覗いてたんやけど、フィットネスは気になるな〜
高級フィットネスじゃなければ、通いたいと思ってる。コナミのグランサイズだと無理かな…
でも、スーパーはきっとライフへ行くかな〜！１時まで開いてるし！！
玉出でも入れば別やけど（笑　玉出やとセレブの皆様が許さないでしょ（笑

ドラッグストアは直ぐ近くにダイコクあるから今までどおりダイコクかな〜

誰かが書いてたTUTAYAはめっちゃ入って欲しいな〜！！

ってか、近隣住民のことなんて誰も聞いてないか（笑

↑それでは商業施設ができなければ私の契約した部屋を買ってください。
生鮮食品とフィットネスが入っていなければ契約はしません。

なにがはいってもどのみち賃貸じゃもともと店舗内容に保証があった訳じゃないのではないですか？重要事項説明書にはあくまで賃貸で予定として生鮮等を募集する予定となっているだけじゃないのでしょうか？それともテナント業種が指定されて断定明記されておりかつ契約条件になっているのでしょうか？

なにがはいってもどのみち賃貸じゃもともと店舗内容に保証があった訳じゃないのではないですか？重要事項説明書にはあくまで賃貸で予定として生鮮等を募集する予定となっているだけじゃないのでしょうか？それともテナント業種が指定されて断定明記されておりかつ契約条件になっているのでしょうか？
また開業時期も断定明記かつ契約条件になっているのでしょうか？

今現在営業がいってることがきちんと実現するならほとんどの契約者は一応納得
するのではないでしょうか。　しかしこれが単なる楽観的な見通しで実現しない
ことになったら大変。　とにかく真実を偽ることなくきちんと報告してくれるこ
とが大切。　スーパーとフィットネスは外せないのはデベもよく理解してるでし
ょう。

TSUTAYAができれば国道2号以南中央大通以北、なにわ筋から谷町筋の住民はみんな行くのに。もちろん北浜勤務のリーマン、OLも。

CD・DVDショップでは駄目ですか？　やっぱりレンタルの方が人気があるのかしら？
ブランドブティックが理想ですけれども、入ってくれないのならTSUTAYAでも仕方なしなのかな？
人気のドーナツショップとか、個人的には希望したいのですけれども…

128さん127です。

最近のスーパーの平均的な店舗面積は６００坪程度です。
バックヤードを含めた延べ床面積は９００坪程度となります。
（因みに近場に出来るライフストアも店舗面積は６００坪程度です）
北浜の商業棟の１フロアの延べ床面積は３００坪程度です。
従ってスーパーがフルラインのアイテムを品揃えするには、３フロア必要となります。
食品中心にアイテムを絞っても満足にいく品揃えをするには最低２フロア必要です。

今回それが１フロアで且つドラッグストアと分割となる様ですが、それではコンビニに毛の生えた程度のもとなるでしょう！
そんな店が必要ですか？

元々スーパーは１次商圏で半径１キロで設定します。
５００メーター先にライフ出来たのは、商圏人口的にもスーパー出店には致命的です。
ライフストアを駆逐出来る位のスーパーでない限り、直ぐに撤退に追い込まれるでしょう！
自分がスーパーの開発担当だったら家賃が多少下がろうが出店は断念します。

と言うか近場にコンビニも沢山ありますし、食品の買い出しには何の問題もないのでは？
１４０さんの言うように、近場に出店の無いTYUTAYAなんかが入る方が良いのではないでしょうか？

まず建物の売却先探しを最初にするので、テナントが埋まるのはもっともっと先の話しでしょうね。

「今からこのビルを誰かに売るんですが、誰に売るか分からないし今後どんな家賃設定になるのか保証できないですけど、出店しませんか？」って、そんなんあるわけないやろ！（笑）

商業施設って本当に必要なんですかね？

本来なら外資を含めていろんな受け皿があったはずですが、ここは出口戦略で完全に引っかかりましたね。おそらく売り主側も想定外だったのでは。

北浜プラザが９５億円とは、立地条件の良さを考えても、高額過ぎるのではないでしょうか？
「大阪ワールドトレードセンタービルディング」（ＷＴＣ）の評価額が、府と市の共同鑑定で９９億円とされたことと比較しても、高過ぎると思います。

ストックのきくものは他で買いだめしてくれば大丈夫。　北浜プラザのスーパーは
魚や肉、及び野菜、総菜だけでＯＫ。　こんな店ならワンフロア（一部はドラッグ
ストア？）で足りる。　でもこれでは普通経営が成り立たないのかなぁ。

ＷＴＣが９９億ですか…　確かに北浜プラザが高過ぎ、いやＷＴＣが安すぎるのか？
北浜プラザもテナントが入らず人気がなければどんどんと価値は落ちていくという
ところでしょうかね。

同じ駅直結ならNYが良かったね

売主さま

ここでひとつ提案です。
日本プライムリアルティが支払った違約金１９億を販売全戸に還元しませんか？
もともと新々価格の高い設定であったのに加え上記１９億の余剰金があります。
販売価格を購入済客分も含めて１割引きで再設定しませんか？
購入済客へ今般の事件のペナルティにもなるし、それでも解約希望する客がいても手付金返却が可能。
残戸の販売も含めて最大の処方箋だと思いますが…

商業施設へのリーシングはじっくり腰をすえて掛って下さい！

オフィス街の銀行跡はたいてい喫茶店になっている。ここもそうなるか、あるいは、事業主の関連会社が入居するのでは?パチンコやというわけにはいかんでしょう。１Ｆはそんなことで決まっても
他のフロアーはムリ。御堂筋の一等地の銀行跡でさえ良いテナントは確保できない。この現実はずっと続いていたわけで、デベの見通しのアマさはどうしようもないですな。成城石井などのような高級スーパーはムリ。

仕事でよく前を歩きますが、凄いなって思いますよ

コーヨーとかが実用的でいいけど

東急田園都市線のたまプラーザ駅前の高級マンションのテナントとして洋服の青山が入店しています。高級住宅街の一等地の高級マンションが青一色。テナントのイメージもありますし、トレードマークの幟を出すなと言う訳にも行きませんし・・・。

そう言えば梅田タワーの隣のホカ弁屋の看板がちょっと・・・と言うお客さんもいると、梅田の賃貸ショップの店長が言ってましたが。

ここって、途中でエレベーターを乗り換えないと、自分の部屋まで行けないの？

いけません

非常用　ペット用エレベーターで乗り継がなくても行けますよ。
でもそれはビューエレベーターじゃないからね。

非常用EVの雰囲気で、出勤・帰宅など興ざめしますね。
一旦乗り換えるのは不便だとは思いますが、関西ではシティタワー西梅田とこちらだけではないですか。
当方は他のタワー物件の高層階（乗り換えなし）に住んでいますが、地上階から40秒程度EVに乗っています。

土曜日に部屋の電気が点いていましたね！いよいよなんですね。北にあるとあるビルから偶然見かけましたが、角部屋がガラス張りで透明感があってすごくきれいでした。

No.151さん
天才的発想ですが、実現は極めて難しいと思われます。
「１９億の余剰金」とおっしゃいますが、本来ならば９５億円が入る予定だったのです。
また、１９億円といえば、先着順申込み受付住戸（８戸、３，１５０万円〜１９，５００万円）全戸の合計販売価格を上回る大金です。
しかも、ここのデベが、解約者に手付金を返却する義務はありません。

エレベーターの設定ですが、自分のフロアにしか止まらず、非常階段を使っても上にも下にも行けないのは不便と思いませんか？上下の方にご挨拶も出来ません。

　その上、玄関でチャイムを押してもカメラがない為モニターに映像は映りません。セキュリティが良いのか悪いのか分かりません。

＞上下の方にご挨拶も出来ません。

どうしても挨拶をしたいというときは、手紙でメールボックスに投函
ということになるのでしょうかね。

エレベーターは自分の階だけというのはちょっとやりすぎという気が
しますが、個人的には実際他の階へ行くことはまずないので文句はあ
りません…　でも知人・友人が住んでて、ちょくちょく訪問する関係が
あるときは、ちょっと面倒だと思います。

商業施設が未定だからと要ってキャンセルと騒いでる方は、
ほんとうに契約者の方なのでしょうか？

まだ正式に決定していないのに騒ぎすぎ？
ってかほんとうに契約者？

そこまで嫌なら黙ってキャンセルすれば？

地下鉄の駅からだと、エレベーター三回乗らないと、自宅に着けないの？

そうなりますね
でも別に不便とは思わないですよ

エレベーター三回乗って、朝のラッシュ時に高層階から地下鉄まで何分かかるんだろう。
まあかさなくていいからいいか。

超高層階用EVはスピードが速くて利用者が少ないからストレスにはならないはず。
中高層階だと、場合によっては低層階と比べてイラつくことが多いかもね。

エレベーターは３回乗る必要はありません。２回あるいは１回で充分なんですよ。一階ロビーから地下一階までのエレベーターはみなさん待ってまでは使わないでしょう。となりのエスカレーターあるいは階段を使えばいいのです。非常用エレベーターを使えば一回で済みます。でもせっかく高速ビューエレベーターがあるんだから使わなきゃ損ですよね。２回使うパターンがお勧めでしょう。

どこかに書いてましたが、ここに住み方は電車は乗らないみたいですよ〜
自転車すら乗ったことが無いみたいです。どこに書いてたか忘れましたが…

エレベーター２回でもめんどくさいですよね。
非常用エレベーターで１回って書いていますが一般的に考えると非常用は通常には乗らないのでは？ここは非常用エレベターが一番使われそうですね。

11階が売りなんじゃないですか。EV2回乗るのが面倒な人は初めからここは選びません。

どうでもよい。

自宅から出ない、閉じこもりの私には、関係ない。

最近夜このマンションを北から見る機会が多いのですが、まだ未入居と思われるのにほぼ全部屋の電気がついているのですが、何か意味があるのでしょうか。

電気がついてるのは北側だけですね。昨日から点いたみたいで私も気になっていました。
1列全て点灯しているので、電源チェックかクリスマスの時のようなアピールかもしれませんね。

商業施設の件、ハッキリするまで休憩ですね。

スーパーはフレスコに決定でしょ。

フレスコって？
ダサすぎる。。

フレスコならライフへ行く方が良いでしょ。

どっちにしろ１年もたずに撤退しそう〜
個人的にはスーパーよりパチンコ店がいいんですけどね。

又、マンション住民でもない奴が好き勝手に書いてるね。

マンションの住人では無いですが、商業施設はすごく気になります。