The Kitahama　（Part３）

あの戸数であの単価ならこの不況で当然ですかね 別にこのマンションの価値がないわけじゃないと思いますよ

うそでしょう

マンションを販売する場合に４３５戸を一斉に売り出すのではなくて、第１期、第２期、第３期、・・・と１００戸前後ずつに分けて、期間もあけて、希望者が多い場合は抽選、希望者がなければ先着順と言う方法で販売しますよね。
そしてキャンセルも含めて５９戸の未契約戸数があっても、５９戸全部を売り出すのではなくて、こっそりと１４戸だけ売り出しているのですよ。
１年以内に売れなければ売れ残りはすべて中古マンションとなってしまうので販売会社は必死ですよね。キャンセル物件でなくてもキャンセル物件なので、手付け金を受け取っているからということにして、１割以上の値引き販売が始まるでしょう。それでも売れないときには、残物件を半値以下で（ダミーの）マンション処分会社に売って完売ということにしてしまいます。
そのような処分会社からマンションを買うのは個人や法人の投資家たちです。賃貸収入が購入価格の何パーセントになるかによって購入するかどうかを決めていくのです。
今後購入を考えておられる方はまず４割引くらいから商談に入られてはいかがでしょうか。

ここはシティータワー西梅田等とはちがって一年経つ前に何とか完売させようとするのでしょうね。

でしょうね。かたや住友一社、かたや新参中堅ＪＶ。良い意味で西梅田よりも交渉の余地ありでしょう。

完売は簡単にはいかないでしょう。
特に高額物件は思い切り値を下げても売れるかどうか？？？？

>まず４割引くらいから商談に入られてはいかがでしょうか。

本当に今の価格から３割以上してくれるのなら、ちょっと真面目に検討したいです。
一度問い合わせてみようかな・・・

１１階のグランドホール以上はすべて事務所使用は一切認めない居住専用マンションとして売り出されているのでしょうか。販売会社は予定どおりに売れないと分かると早く売り切るために、事務所使用を認めるような販売をし始めることがあります。勿論自営業者の小さな事務所としてです。割合多いのが弁護士事務所、税理士事務所、建築設計事務所、華道教室、茶道教室、書道教室、ヨガ教室、などなどです。このような小さな事務所でも非所有者や非居住者の社員にキーをもたせて毎日出勤させることになり、また外部から来客者として不特定多数の人が居住専用部分に入りこむことになります。これは低層階・中層階に多く発生します。事務所使用が混在すると資産価値が大きく下落し、安全・安心面からも管理組合として後々大変面倒なことになるかも知れません。住居専用マンションとして購入を決定された皆さんはどのようにお考えになられますでしょうか。

こんなところに住居専用として購入した人はいるんでしょうか？

＞718さん
いるんです

購入検討時・購入契約時・購入住戸引渡時のいずれかの段階で「管理組合規約」のような書類をご覧あるいは受領なさっておられると存じます。そこには１１階以上は「居住専用」というような文言がありますでしょうか。それとも「事務所使用も認める」というような文言になっているのでしょうか。「居住専用」となっているマンションでも、完売を焦っている販売会社が「○○○事務所や○○教室くらいなら目立たないから多分良いですよ」と言って販売してしまい、「住居専用」マンションとして購入した大多数の住民から突き上げられている例があります。郵便受けに屋号が出ていたり、共用部分であるはずの玄関ドアーの廊下側に屋号の看板が貼り付けられていたりするのです。何重にもなっているセキュリティシステムを拝見しますと、１１階以上は完全に「住居専用」で「事務所使用」はいっさい認めないマンションのように思えるのですが如何でしょうか。

こんな高額マンションで、事務所にしないでしょ。　今時、５０００万～ビル買えるよ

こういう物件の事ですか？
参考になればと思いました
http://www.ark-nishinagahori.com/detail-works/215

ええ？　居住専用階で堂々とＳＯＨＯ利用で賃貸に出してる…
こりゃ駄目だ…

これは資産価値下がりますねぇ・・・

所有者の資産価値を守り、かつ不特定多数の人が出入り出来ないような安全・安心な居住環境を守ることはとても大切です。「管理組合規約」に「住居専用」と書いてあれば、現在の販売会社に対して現在の売れ残り物件の販売時にその条項を厳守させることが管理組合とって重要なことになります。販売会社が１年以内に個人や法人に安く販売すればするほどその物件は利回りが高くなるので事務所使用として賃貸に出される割合が大きくなるからです。そして現在の所有者が事務所として使用している場合、さらに現在の所有者が事務所として賃貸に出すことを考えている場合には、「管理組合規約」に違反しているとして、管理組合は事務所使用の差し止めを組合議決として要求していくことが大切です。何事も初めが肝心です。管理組合の総会はもう開かれましたでしょうか。そこでは事務所使用についてはどのような意見が出ましたでしょうか。快適な居住空間を維持するのはすべて管理組合の皆さんにかかっています。

低層階は元々投資目的で購入しているのが多かったので仕方ないと思います。低層階は乳児や幼児もいてファミリー感がかなりあるけど、40数階以上だと住民層の雰囲気も違うので投資目的ではなく実際に住むんだったら良いと思いますよ。

市内のタワーマンションはＳＯＨＯ利用は仕方ないと考える住民は多いでしょうね。

本当に不特定多数の人が頻繁に出入りするようになったら困るけど、ここは出入りする
のが面倒だし、業者や客を頻繁に招くような人はここを選ぶとは思えないので、どうな
りますかね。

SOHO反対！迷惑です。価値が下がります。

>事務所としてだけの使用も大丈夫です。

平行して住居としての実態もある場合はともかく、こうなった場合は明らかに規約違反ですよね。
もし入居しても、規約違反で追い出せるのでは？

>もし入居しても、規約違反で追い出せるのでは？

こうなる前に、とにかくこのCentury 21の担当者に問い質すべきでは？

まずは買う時に売主や販社がなんと言ったかが問題ですね。
後、事務所使用ができるのであれば不特定多数の来訪も考えられるので住人管理に難が発生する場合があるので資産価値は下がります。

ほげほげ。ぜんぶあとのまつり。ざんねん。

居住階の下の階層はＳＯＨＯ専用で貸し出されているのですよね？
ここは既に全て借主がついて空きがない状態なのでしょうか？

Ｎｏ．７３３さん

６階～１０階のＳＯＨＯ可であるザ北浜スタジオレジデンス２９戸のうち半分以上がまだ空室です。当初（約６ヶ月前）の賃料設定が月額２２万円（48.51平方メートル）～７２万円（157.36平方メートル）と高すぎます。礼金･敷金･その他費用も高いです。今後賃料・礼金・敷金は大幅に下がってくるでしょう。１平方メートル当たりの月額賃料が３０００円（坪当たり１００００円）位になれば客付きはよくなるでしょう。

なんやこのマンション最初から事務所化なんや。
そらぁ、最初から資産価値もないわ。

７３４さん、情報ありがとうございます。
そうゆうことなのですね。　ＳＯＨＯ専用階より安い賃料で貸し出そうとしてるのですね。

う～ん、困ったものだ…

裁判所が近くでよかったね。

見学したときに事務所使用は可だと聞きましたけどね
制限はあるとは聞きましたが・・・

事務所使用は可だと聞いた人がいる一方、入居済みの人は「明らかに規約違反だ」といってる…
入居済みの人の勘違いで、そもそも事務所使用ＯＫなのかな。

事務所はSOHOぐらいの使用は問題ないと聞きましたよ
ただし、看板とか出すのはNGと言われました。
なので、事務所利用は出来ると思っていましたが、
正確には、規約を読めばいいのではないですか

規約には、実質ＳＯＨＯを認める記載があるね。
専ら住居としての用途が前提だが、その一部を住居以外の用途とする場合
管理組合の書面承諾書が要ると。

全体の住環境（防犯面、騒音、共用部の保護など）を脅かさない限りは
認められるんじゃないかな。居住が前提だから看板は出せないわな。
自室で教室を開くとかはＮＧぽい。客を直接部屋までアテンドできる範囲なら可か？
でも共用部をしょっちゅう商談で使われるのもいい気がしないね。
基準があいまいだよな。

今日同業者とコーヒーを飲んでいましたら、ザ北浜タワーの近くの「居住を専らとする」分譲マンションで、マンションの管理組合が「資産価値と子どもたちの安全･安心を守るため」に裁判で「高名な税理士事務所」を退去させたらしいと話していました。管理規約違反を徹底的に追及したようです。裁判に持ち込むまでには、管理組合は多数決による組合の決議事項として、何度も税理士事務所としての使用をやめるようにと申し入れをしたらしいです。しかしその度に税理士事務所側はマンション購入時に税理士事務所ならかまわないと販売会社に言われていたといって抵抗したので裁判に持ち込んだとのことです。

ザ北浜タワーの販売会社がどのように言って販売したのか、その管理規約にどう書かれてあるのか、またその規約をどう解釈するのかは入居されている方々の判断ですよね。まずＳＯＨＯの定義をはっきりさせないといけませんね。ＳＯＨＯとはサービス業中心の小規模事務所であるという定義では範囲が広すぎますね。弁護士事務所や税理士事務所は比較的に好感度の高いＳＯＨＯですよね。これでも住民の方々には見解が分かれるかも知れませんけどね。ＳＯＨＯといっても大阪市内のあちこちにあるような粗利益率の非常に高い風俗業や電話一本で派遣されるデリヘルの待機場所となってしまっては大変ですね。管理組合集会が上手く機能して、納得のゆく快適な住環境を作られますように願っております。

SOHO利用を認めていても普通、風俗営業、青少年の育成に及ぼす恐れのある営業等、
公序良俗に反する行為は禁止されているでしょうし、暴力団対策法に定められる者の入居など
それらの禁止事項ぐらいは記載されていると思いますよ
普通の不特定多数の出入りのある事務所利用はSOHO許可されているから、
一般的な事務所としての使用は出来るでしょうね

中途半端で杓子定規のない規定は意味がありません。
SOHOはダメとしっかり突っぱねなければ意味がありません。
今の調子では無法地帯です。
風俗や暴力団事務所やオウム真理教がきてもおかしくないかも知れません。

でも許可されている時点で手遅れでしょう
今さらSOHO利用不可には出来ないでしょう

出来ないねぇ。運用で頑張るしかないね。

>742 ってシティタワ－ですかね。
あそこの管理組合は非常に厳しいことで有名ですもんね

その後商業施設はどうなったっのでしょうか？？？
やっぱり庶民派のスポクラだけなんですか？

販売当初から規約でOKにして販売しているのに、
入居してから文句言うのもどうかと思うけどね

建物の中に病院と超近隣に小学校あるから風営は、できないよ。

そりゃあミナミやキタの風俗営業とは違うでしょうが。。。

わざわざ、あの場所で日本橋や西中島の風俗マンションみたいな営業しないでしょう？お客さん誰も来ないし夜は歩いてないし。

どんどん賃貸料が下がっていくね
http://www.nextgroup.co.jp/osaka/bukken/chintai/index.php?no=a000403

風俗っていっても、出張ヘルスなどの事務所だったら、わからんよ～

まぁ派手な姉さんがうろつき始めたら、注意しとかなきゃ

わざわざこんな家賃の高い所でそんな事務所開くメリットないよ。

これじゃスポクラもいつまで続くかわからないね・・・
まだ1000人しか入会してないらしいから

賃貸用に買った人も多いでしょうが、何年も借り手がつかない可能性も高いのでしょうね…
そのうち売るしかなくなるでしょう。

今日、見てきました。
ファミリーの住むところじゃないね。。

商業施設もまだ、ぽつぽつだね。
住み心地は？

先日、恐ろしい体験をしました。場所はTheKitahamaのベランダです。
夜１１時に私の母親が引越し１ヶ月経ち落ち着いたころに宿泊にきました。
風呂の給湯SWを入れてベランダでタバコ吸いに出ていたところに母親もベランダに
来ました、そこで掃きだしの窓ガラスをいきよい良く閉めたら・・ナント閉じ込め
られてしまいました。お隣さんに助けを求めて防災センターに連絡したのですが結局
約３時間後に消防のレスキﾕー隊に助けられました。深夜３時です。
その日の昼過ぎ長谷工・不二サッシ・鹿島が現場検証に来ましたが・・その後、２週間
音沙汰ナシです。私は今回の原因・対策を含めた文書を求めたのですが・・・PL法とか
消費者保護法など何方か教えてください。このまま連絡無ければなんらかの手を考え
ます。気がすみません。