パート３です。
よろしくお願いします。
物件データ：
物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分
価格：3210万円-2億3700万円
間取：1LDK-3LDK
面積：42.23平米-170.79平米
[スレ作成日時]2009-02-15 11:38:00
皆さん、「19億円の違約金」を根拠に計算なさっていますが、キタハマに関する日本プライムリアルティ投資法人の損失は、「違約金19億円プラス仲介手数料」です。
仲介手数料は非開示ですが、「特別損失を22億2千7百万円計上予定」とのことです。
下記サイトの７ページを御参照下さい。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf
日本プライムリアリティは今回のドタキャンと多額の違約金(分配金減少)の影響で株式市場からストップ安の鉄槌を受けました。ただ、来期以降は巡航通りに戻る為、施設を取得するより良かったはずです。
以前、物件取得を断念したのは信用収縮の影響と書きましたが、もう一つの要因として、オリジネーターが、親会社の息のかかった物件を傘下のリートやファンドに組み入れるケースが相次いだ事です。このことが証券化市場を歪ませ、信用失墜で上場リートの大半が低迷する要因になりました。
話しが長くなりましたが、日本の不動産証券化市場は現段階で歪んだリスクの大きい市場である点は強調したいです。
いつの間にか不動産金融の話が主体になってきてますね。
そういう話はもうそろそろ終わりにして
入居者の皆さんへ
商業施設がどうなろうがマンションの資産価値が大きく下がることは
考えにくいです。
ただ100年もののヴィンテージマンションを目指すならば
商業ゾーンも価値あるもの（マンションにとって有益なもの
あるいはイメージアップがのぞめるもの）にする必要があります。
事業主に対し価値向上のため物言うマンション所有者になりましょう。
ただ、どうも書き込みを見ていると所有者でない人が多いような・・・
来たれ入居者！！！
>物言うマンション所有者になりましょう
なかなか難しいと思います。
できることといえば、営業の人に笑いながら「イメージに沿うよい店舗を入れてくださいよー」
って言うことぐらいです…
よっぽど酷い店舗が入る予告でもあれば、真剣に何かしようと思いますけれども… それでも
たぶん、署名を求められたときに署名するくらいでしょうが…
事業主に何かいえるのは引渡まででしょう…
商業施設は他に売り飛ばされたらもう事業主に言ったところでどうにもなりませんし。
事業主もバカじゃないから今年一年は絶対に変なものは入れないと思います。
心配なのは２～３年後ですね。
空き住戸が４０～５０？ それはないと思う。 それとも本当にキャンセルが大量に発生してるのかな。
一応売れるも投資目的で購入された住戸に借り手がつかず４０～５０戸空きがでることは十分予想できますが…
特に根拠はありません。ホームページで９タイプ紹介されていることと、
４３５戸もありこの不況でタワー大阪でさえ大量のキャンセルがでたのでそのくらいあるのではと思いました。
特に荒らすつもりはありませんでした。
できれば正確な数字を教えてください。
速達で重要事項説明書の変更やその他変更部分や残金支払いの案内などが来ましたが、気になる項目などなかったですか？私は、少し有ったのですが。
３１８は表現の仕方からしてスレ荒らしではないと思います。
３２２はむきになりすぎですね。
さらに後で弁明しているのだから、目頭をたてるほどではないでしょう。
だいたい空き住戸が何件というのをホームページを見てもわかりませんよね。
３２４ですが、契約者の皆様、今日の朝に届いた速達は見られましたか？今頃になって駐車車両の重量変更とか有り得ないと思うのは私だけでしょうか？その他にも気になる点が有りましたので、皆様はどう感じられたのかお聞きしたかったのですが。
残戸数については、契約者にとっては気になるからね
しかし、残戸数は誰もはっきりとはわからないでしょう
発表されている数字も増えたり減ったりするしね
でも、半数が投資やセカンドなら残戸数って意味がないような気がする
住宅情報ナビで紹介されてる、いわゆる投資用やセカンドハウス利用にされやすい８０㎡以下の狭い
住戸は７戸ばかりでなく２～３倍は残ってる可能性大ですね。
このサイズを検討してる人はまだまだ間に合いますよ。
このマンションは遠くから見ると色や形が異様な印象を受けますが真近で見るとやっぱり立派です。
その辺のマンションとは全然違いますからセカンドで欲しいと思いました。
>駐車場
最初は良いと言っておいて後から制限を厳しくするような、いいかげんな売り主だと、重い車を買って入れられなくなった人から見れば、飛んでもない話だ。
同じ仕様のタワー駐車場で当初の最大重量の車を乗せていたら不具合が生じたのでしょう。
the kitahamaに関しては壊れる前でよかったと思う。
もちろん、既に車を用意しており、今回の変更で車を入庫できなくなった方には気の毒だ
とは思いますがね。 実際入庫できなくなった人にはデベは誠意を持って対応すべきでし
ょう。 車買い上げやマンション手付返還のキャンセル受付はあってよいと思う。
案内来てたね。今回の内容は次の３点
・重説・売契の追加変更事項（底地の面積の下１桁の変更とか、住居表示の決定とか）
・管理規約の一部訂正（立体駐車場とか＝後述、委託会社の社名変更、共用施設の予約方法の変更とか）
・引渡し日、および資金決済の確定通知
商業施設については触れられて無いね。一週間前の通知の通りってことかな。
>>327
おれも読み直してみたけど、駐車場の件は何も心配ないよ。
今回のまとめて規約の変更に盛り込んだだけでしょ。
抽選時の案内には、変更後の重量で表示されてるし。契約した後で減量！て話しではない。
しかも対象はエキスプレスパレットの６台分だけ。
これ５３・５４階の契約者用だから、そもそも関係ないし。
良く読んでから書きなよ。。エサになってしまってるやん
億ション買ったのにも拘わらず、１１階部分は豪華だけど住居部分は普通やねって親戚に言われてしまった。福島のタワー大阪の隣の賃貸マンションの方が、床が全て大理石で、ずっと豪華らしいです。やはり、家賃６０万の価値は有るのかなあ？ 皆様、家族や親戚や友人に貶された人はいませんか？私だけかなあ？
それは事実でしょうね。
価格は嘘をつきませんし、総大理石ならもっと値段は上がっていたでしょう。
リフォームとかされる方はいるんじゃないでしょうか。
３４６ですが、床を大理石にすると床暖房が駄目になると営業担当に言われました。自分もフリープランで組んでいたので、結構いじりましたが、キッチンのメーカー変更も駄目だったし風呂も自由に選べなかった。ところで、大理石の値段なんてしれていますよ。何千万程度の物件でもオール大理石仕様は有りますから、選択肢を拡げて欲しかったですね。
大理石の値段もしれているのなら、別に大理石にでないことにこだわる必要もなく、ご自身のなされたプランで満足されるのもいいかと。←この部分だけではないのでしょうが。
リフォームも後で自身で他の業者に頼まれたら、売主の制約も受けないのでは？
ここは現時点で大阪一立派なマンションだと思いますよ。
そこに住める事に満足しなきゃ。欲なんて尽きないんだから。
早く商業施設決まるといいね。
あの電気床暖房システムは曲者ですよね。 大理石にしたいなら、このシステムも引っ剥がさなくてはなら
ないのでしょうか。
フローリングは小奇麗ですけど高級感はないですよね。
引き渡された直後からリノベーションする人っているのですかね？
一度も使っていないものを廃棄するのはもったいない気もしますが、せっかくよいマンション
なのだからとことん自分の好みの部屋に仕上げた方がよい気がする。
私は高層階を購入しましたが、億ションにふさわしい内装と思いました。
お部屋も思っていたよりも広かったですね。
大理石も考えましたが、ものを落としてひびが入れば悲惨であることと、汚れや酸やアルカリで溶けてしまうことを懸念してあきらめました。また皆さん御存知かとは思いますが、１３０平米のモデルルームと同じクラスのフローリングはかなり上等で、業者に聞いたところでは玄関大理石よりも高価だそうです。ワックスは必要ないと言うことですが、傷つくのが怖ければ保護コーティングを勧められました。
部屋からの眺望、仕様、ティアラ、スカイラウンジ、１１Fのグランドエントランス、ゲストルーム、セキュリティ、ビューエレベーターはまさに億ションと言えるでしょう。３４６さんの意見と異なりますが、親戚や友人も圧倒されていましたよ。
しかし廊下が暗いのが気になりますね。
356さん、すいません。
読んだ印象そのまま書いちゃいました。
ここの高層階買うような人はもっと悠然とされているのかと思いましたが意外と普通で安心しました。
というか既に親戚友人まで呼んで「圧倒されていました」って微笑ましいですね(笑)
KITAHAMAはとても買えませんが、こちらは間違いなくトップクラスのマンションです。
ここにケチつけてたらいったいどこに住むのでしょうか。贅沢すぎます。
それと、もし買えもしないのにケチだけつけている人がいるならば、あまりにも惨めすぎます。
高層階の占める割合は一部なのに、どうして低層階や中層階を買った人の感想がなくて高層階の感想ばかり書き込みがあるのか不思議です。こういう書き込みは、一般的にレベルの高い人は見たり書いたりしないと聞きますが。
まあ何となく販売者の関係者っぽい投稿の気もしますが、本当のヴィンテージ購入者である可能性も
あるでしょう。
慣れないBBS投稿であのような文章を書いてしまうこともあるかと思います。 また購入者本人では
なくその家族の方の投稿という可能性もあるわけですしね。
３５６は本当の契約者かも知れないね。
非難邸な意見はひがみかライバル業者かな？
あまりみなさんが攻撃するとヴィンテージの方々にレスを書いてもらえないよ。
中層階の私が言うのもなんだけどさ、
いわゆる富裕層が、全てにつけて金をかけるというのは間違った認識だな。
セレブ奥様たちも、お得なランチ情報なんかに敏感だし、買い物で値切りもするぞ。
自分が価値を認めたモノには、惜しげなく金を使う傾向はあるかも。
友人や、仕事のクライアントをみていてそう思う。けっこー普通なんだよ。
いくらの物件に住もうが、待ちわびた新居に入る気持ちはみんな一緒だろ。
おなじ人間なんだから、はしゃぎもするさ。
金持ちははしゃぐなとか、こんな板にカキコミしないとか、どんな妄想なんだと。。
ここのヴィンテージ買う人はポンとキャッシュでセカンドとして、みたいなイメージがあったのは確か。
実際内覧なんて部下に任せるって人もいるのよね。
しかしそうじゃなくて晴れの新居を背伸びをして買いました！
頭金多めに払ってあとはローン頑張る！
というような一般小金持ちさんも買っているって事なんでしょう。
ヴィンテージと言っても下は１１４００万から５８０００万迄有るのでピンキリ。かなり差が有るので、１億強の部屋ならヴィンテージの中では惨めだね。無理して買った感じで。
↑なんで擁護派の匿名さんはいつも連投するの？
自演のつもり…じゃないよね？
380さんの言うことも分かる。
普通なら1億強の部屋はすごいはずなんだけど
上には上がいすぎて大したことないように見えるね。
１１４００万のヴィンテージの部屋とそれより狭くて１２０００万の中層階の部屋が有るのに、ヴィンテージ全てが特別というのは可笑しい。 要するに、ヴィンテージもピンキリ中層階もピンキリなんだから安いヴィンテージを２億３億の部屋を買った人からしたら同レベルと思う訳ない。
374=375と381=382はそれぞれ同じ人に見えた。
書き込み時間と表現がそっくり。
たまたま短文の擁護派が2日続けて同じ時間帯に連投したという偶然ならまあ良いんじゃない？
↑
本人が違うと書き込みしているのに、同じとさらに突っ込むなら、もっと根拠書かなきゃ、あんたはただの荒らしだよ。
それても同じ人だといい事あるのか？
まずい事あるのか？
何がいいたいのでしょうか？
381は別人です。
いい加減にしてほしいです。
たまたま、同じような書き込みしたら、そんなに突っ込みされる必要あるですか？
どの書き込みが、どの人と結びつけたいな、まずは、『匿名はん』が実名で書けば？
失礼ですね
さらに、この事は、マンションと関係ないでしょう
３２４さんの気になる点と違い問題点があると認識しています、
管理規約集の一部変更については契約者にとって非常に不利益になることから、日曜日に直ぐに連絡をとりました。
１．警備ステムのアウル24のマグネットセンサーが窓には装備されないのは、単なる訂正でなく重要な変更です。窓からの侵入に対する警備が全くできなくなります。
２．サービス業務仕様書の訂正に関しても、24時間住まいの駆けつけの24時間が外れた上に水のトラブルの項目が削除されています。
このようなセキュリティとサービスの低下に対する長谷工の説明責任も希薄で、水曜日までに回答すると言っていた担当者も休んでいたのには唖然とし、明らかに時間稼ぎと認識しました。
引渡しの直前に改悪も含めた訂正を書面のみで知らせ、口頭の補足説明を引渡し当日にして承諾させるという意図的な時間切れを狙ったものです。
窓のマグネットセンサーが当初装備されるものだったのが、なくなるというのは大きな変更ですよね。
高層マンションだからといってもどんなところから犯罪者が侵入してくるかはわからないですからね。
マグネットセンサーによる感知システムについてですが、モデルルームで貰ったパンフレットの「クオリティブック」の１１ページ（文字・絵図）と、契約時に渡された重要事項説明書２６ページ上から２段目（文字）を一度
見てください。結局どうなのでしょう？
Ｈはん、この世界不況もきっと乗り切ってくれると期待して、大幅安の株購入まで検討してんやさかい、
不要なキャンセルまでは出さんようによう注意しといてや。
>>404
関連箇所の書き出し、さんくす。
私も気になったので読み直してみました。
専有部分の警備は玄関だけと認識してたので、「窓にセンサーが付かなくなる？」と聞いて
そんなんあったっけ？と違和感があったというのが感想です。
機能＆設備のパンフレット（クオリティブック）にも重説にも、玄関のことは書かれてるけど窓にセンサー付けるとかは書いて無いね。
高層マンションで内廊下だし、窓の警備なんて眼中にも無かったな。無くていいよ。
察するに規約集の文面は、いろんなマンションで使いまわししてて、各マンションに合わせて修正するんだろ。
デベが文章削るの忘れてたんだろうな。それはそれでお粗末な話ではあるな。
大阪府大阪市中央区内久宝寺町二丁目 |
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4,108万円～8,648万円 |
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1LDK～3LDK |
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33.94m²～67.02m² |
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総戸数 56戸 |
大阪府大阪市都島区東野田町１丁目 |
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未定 |
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1LDK～2LDK(1LDK・1LDK+S(納戸)・2LDK) |
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31.99m2～41.75m2 |
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総戸数 66戸 |
大阪府大阪市天王寺区生玉前町305番1 |
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5010万円～7890万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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54.31m2～74.72m2 |
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総戸数 97戸 |
大阪府大阪市淀川区塚本二丁目 |
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2,700万円台予定・3,300万円台予定 |
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1LDK |
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33.38m² |
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総戸数 48戸 |
大阪府大阪市天王寺区南河堀町121番6ほか |
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3920万円～6540万円 |
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1LDK・2LDK |
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33.79m2～53.66m2 |
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総戸数 64戸 |
大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目 |
|
3900万円台～6700万円台（予定） |
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3LDK |
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62.16m2～75.45m2 |
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総戸数 72戸 |
大阪府大阪市阿倍野区播磨町１丁目 |
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5070万円～5860万円 |
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1LDK+S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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67.11m2～71.27m2 |
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総戸数 44戸 |
大阪府守口市南寺方南通３丁目 |
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3600万円台～5800万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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54.55m2～82.81m2 |
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総戸数 96戸 |
大阪府大阪市平野区平野宮町１丁目 |
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3850万円～4750万円 |
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2LDK・3LDK(2LDK+DEN・3LDK) |
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65.07m2～73.22m2 |
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総戸数 55戸 |
兵庫県尼崎市長洲西通１丁目 |
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5888万円（商談室使用住戸価格5888万円、商談室使用期間：2024年7月1日～2025年3月31日まで使用予定） |
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1LDK+2S（納戸） |
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67.72m2 |
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総戸数 38戸 |
大阪府東大阪市御厨東１-693-1 |
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2900万円台～3500万円台（予定） |
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3LDK |
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63.37m2～65.54m2 |
|
総戸数 96戸 |
大阪府堺市堺区大町西2丁21番 |
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3,800万円台予定～5,500万円台予定 |
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2LDK・3LDK |
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58.21m²～74.18m² |
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総戸数 84戸 |
大阪府堺市堺区甲斐町東1丁1番1 |
|
未定 |
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1LDK＋S～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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58.83m²～78.88m² |
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総戸数 125戸 |
大阪府箕面市船場東３丁目 |
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3960万円～2億9000万円 |
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1LDK～3LDK |
|
31.84m2～147.33m2 |
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総戸数 397戸 |
大阪府交野市星田駅北土地区画整理事業21街区2画地(ウエストスクエア)(イーストスクエア)（仮換地番号） |
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4058万円～5668万円 |
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2LDK～4LDK |
|
60.91m2～83.14m2 |
|
総戸数 382戸 |
大阪府茨木市庄１丁目 |
|
4670万円～6850万円 |
|
1LDK+S（納戸）・3LDK |
|
57.97m2～80.84m2 |
|
総戸数 279戸 |
