The Kitahama　（Part３）

入会金はいいけど、年会費はちょっと高いなあ・・・
5月にオープン予定ですよね？

でも折角だから入会するかなあ・・・

グランサイズでは無いと思います。今加入してるコナミの某店に聞いたら、普通のコナミの方だと言ってましたよ。
それに、不景気の時代にグランサイズだとどうなんだろうって感じです。

コナミとしても北浜プラザがグランサイズに相応しい商業施設になりえないと読んだのかな？

やっぱり、もっとメジャーな場所じゃないとグランサイズは、出せないね。マンションの大きさだけは、グランサイズなんだけどね。

商業施設の正式な発表があったんですか？
３月に発表じゃなかったの？

だから、あくまでも噂ですよ。

結局、何も決まって無いんですね。
決定したら、すぐに発表するでしょう。

はじまて書き込みします。

商業施設についていろいろ憶測が飛び交っていますが、
まずファンドの所有にならなくて良かったと思います。
現在の不動産マーケットから今後新たにファンドの手に渡ることも
考えにくく、JVが中期的保有をする可能性が高いと思われます。
ファンﾄﾞは利回りが命ですから、テナントの銘柄はあまり気にせず
とにかく高い賃収が望めるテナントを誘致します。
よってパチンコ屋など賃料負担力が高いと思われる業種の誘致の可能性もあり
大変危険かと思っていました。
所有者がJVであることでコンセプトを大きく逸脱するようなテナント誘致の
可能性は薄くなったと思います。

今回の事業主からの文書を読み解くに、B1Fとフィットネスは決定。
３Fは一部空き区画あり。１、２Fはまったく未定と想像できます。

昨今の経済状況やテナントの出店意欲、北浜の商業ポテンシャルから
１，２Fのリーシングにはかなり苦労するものと思われます。

ただ焦って変なテナントは入れてほしくないですね。
１Fは特に施設の顔です。個人的にはTUTAYAとスタバの複合店なら
ビジネスとして一定の利益が確保できそうですし、見た目も悪くなく
施設価値が上がると思います。
本当はディーン＆デルーカが理想ですが・・・
２Fは飲食かサービス（エステ、美容室、クッキングスクールなど）
でしょう。２Fで物販はビジネスとして成立するとは思えません。
ただ、計画では１，２Fともにショッピングゾーンなんで
構造、設備的に飲食、サービス業への転用が可能かは私では
わかりません。もし１，２Fを物販のみで形成しようと思うと
当分テナントは埋まらないでしょう・・・・

以前フレスコの名前を関係者から聞いたことがあります。
昨年の夏のことで、なかなか発表がでなかったのでキャンセルになった
と思っていました。小さくてもいいから成城石井が良かった。
ここにきてフレスコの名前が上がるという事はほぼフレスコでしょうね。

すべては不景気のせいです。。。
ある程度妥協もひつようかと。。。

常識的にいって特定目的（=マンション販売）の達成を目的とするJVが不動産を中期的に持ち続けることは考えられません。大幅に値引きしてでも出来るだけ早く売却するでしょう。いいテナントが入れば理想的でしょうが、現実には厳しいでしょうね。そもそも売却して自らコントロールの効かないものを材料にしながらマンションを販売するという仕組み自体が不誠実な商売ですよね。

今後の展開として不況によるテナント誘致の苦戦→空室増加による賃料収入の低下→建物利回りの低下→建物評価額の減少。
いつか買いが入るが無秩序な雑居ビルになる可能性も。

客観的に見てて２７６，２７７さんより２７５さんの方がよっぽど説得力あるけどな。

大阪市で開発が進んでる地域はキタに集中している状況のなか、北浜あたりの旧来からの商業地はオフィス地域にだんだん特化されている傾向が有りますね。
そのなかで商業施設を誘致してくる、また運営していく事は簡単な事ではないでしょう。
元々、この土地で商売が上手く成り立つならば、三越は売却しなくても良かったかもしれませんね。

単に文章が長いからでしょ。
私もＪＶなんかその工事だけのお仲間なので足並みは揃わなくダッチロールすると思います。

275の者です。

276さんのおっしゃるとおりJVは寄り合いですから、マーケットが回復すれば
すぐにでも売却します。
しかしながら、マーケットの回復はまだ先であることは間違いありません。
少なくとも向こう1,2年はJVが保有することになります。
よってその間、住人からの圧力もそれなりにあり、販売時コンセプトから大きく逸脱するよう
なことはできないと思います。
（ドライに考えれば可能ですが。。。）

ここで気になるのは、どの事業主が商業ゾーンにどの程度投資しているか？
事業主の出資比率って公表されてましたっけ？

長谷工が出資者を募ったでしょうから、長谷工の腕の見せ所ってところでしょ。
ちゃんと事業主をまとめてくれ長谷工。

それか、事業主のNTT都市開発は商業施設運営もやっているので、この際他の事業主から
安く買っても良いのでは。この事業主の中でお金持っているのNTTだけでしょ。

勝手な妄想でまたまた長文に。

275さんの281の見解の通りだと思います。

>長谷工が出資者を募ったでしょうから

募るというか、無理やり皆負担させられているだけでは？
稼ぎ頭である1階が全然決まる見込みがない商業施設を欲しがる事業主はいないでしょう。
私も１～２年後、利益は捨てて大バーゲンセールで売ってしまうと思います。

JVはマンションを売り切った時点で確実に解散します。マーケットが回復していようがいまいが関係ありません。
（第3者か、JVの参加社が買い取るかは別にして）商業施設はJVの解散までに処分します。

一つ確実なことは誰が買うにせよ経済的合理性にあわない購入はありえないから、家賃収入が見込めない施設は二束三文で処分されます。（特にJV参加社以外ならなおさら）施設購入者にテナントの銘柄なんて気にする動機が全くありません。パチンコなどの変なものが入る可能性は必ずしも否定できませんが、もっとも可能性が高いのはテナントが集まらずガラガラなまま商業施設の営業されている状態だと思います。

284の言う事に一票

ゲーセンも入る？

俺が3、4回書いたようにTSUTAYAをテナントに入れば問題は解決する。関係者は明日CCCに交渉に行け。
このエリアには豊潤なる沃野が広がっている。

275,281の者です。

私は専門家でないのでわからないのですが、285さんのおっしゃる
「マンションを売り切ったら商業ゾーンを確実に売却する」はどういった根拠なんでしょうか？

もし二束三文でも売却ということなら、売却予定先のファンドに値引きしてでも買い取ってもらう
べきです。何せファンド側は違約金を払わないといけないんです。
おそらく今すぐ新たに売却先を探すより高く売れるでしょう。

よって素人的に考えると、早期の売却は諦めてとりあえず違約金を取ろうと判断したと
思うのですがいかがでしょうか？

あと、商業ゾーンの価値をかなり低く見られれいる方もいらっしゃいますが
皆さんの情報を集約すると、私が危惧している２Fもおおよそ決定してそうなので
残すは１Fのみとなります。

最近の商業施設リーシング事情からすると、テナント銘柄はおいといて
ちゃんと埋まっているほうです。

しかも１Fは埋めようと思えばすぐにでも埋まります。ただ、kitahamaにふさわしいテナントで
１Fの想定賃料を支払えるテナントということで難航しているものと思われます。

北浜駅の乗降客数やオフィス従業者数は知りませんが、駅上物件で証券取引所が
移転しない限りはそこそこのポテンシャルはあります。

前向きに考えすぎかもしれませんが・・・

確かに前向きなご意見ですが。
ファンド側が撤退した一番の理由は採算性の問題です。北浜のポテンシャルが高くても、現在の市況が想像以上に深刻で、この商業施設を取得予定していたリート以外にも取得中止、違約金支払いのケースが相次いでいます。現在、北浜クラスの中規模な商業施設の買い手需要は東京都心部でも殆どありません。

288さん
素晴しい展開で感心してしまいます。
ただ284さんが言った「JVはマンションを売り切り商業ゾーン売却」は正論と捉えます。
今、売主が一番嫌なのは商業ゾーン未決定絡みによる住戸キャンセルや鈍化です。
一般的に売主はセクション別に利益予想を立てますが重要なのは全体の利益です。
極端な話、住戸で今以上の利益が上がれば商業ゾーンの下方修正もＯＫだと思います。
しかし販売・算出時期と今では状況がかなり違うので簡単には・・・
でもスレでこういうレスのやりとりできるマンションって頼もしいし楽しいんじゃ。

地下の食料品店も上階のフィットネスもテナント料はかなり値引きして誘致してるでしょうね。

＞もし二束三文でも売却ということなら、売却予定先のファンドに値引きしてでも買い取ってもらう
＞べきです。何せファンド側は違約金を払わないといけないんです。
＞おそらく今すぐ新たに売却先を探すより高く売れるでしょう。

JVはまだこの商業施設は価値があると思っている、価値があると信じているのでしょう。
そこそこ高く売ろうとしてるのでしょうが、結局売れないので、大バーゲンセールで売ることに
なると思います。　そのとき、あのファンドに値引きしてでも買ってもらえばよかったと後悔す
るでしょう。

288さん、292さん
＞売却予定先（だった）ファンドに値引きしてでも買い取ってもらうべきです。
お気持ちは私にも良く分かりますが、私達の想像以上に厳しい状況のようです。
そのファンドの決算短信です。「△」は「マイナス」という意味です。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf

資金力に勝るファンドにとって、物件買いたたきの好機のはずですが。都心の競争力のある物件を保有するリートにとって、不況で賃料収入がすぐに悪化することはないのですが、取得中止したこのファンドの場合、来期の分配金予想はキャンセルによる違約金の為、大幅減少しているようですね。

ファンドが19億円の違約金を払って撤退したわけですから、現在の建物の価値は-19億円です。これは何を意味してるかというと、年間の期待利回りを仮に8％と設定すると年間-19億*8％=-1.52億。つまり、毎年1.52億円の赤字を織り込んだ価格ということになりますよね。

つまり毎年1.52億円の赤字を垂れ流す商業施設であれば、建設原価が仮に20億円の建物であれば1億円以上で売れれば売主は万々歳なのです。従って、いずれ二束三文で売り飛ばされることになるのですよ。

288です。いちいちナンバー表示するのが面倒なので名前を北浜ガンバレにします。

皆様の書き込み、なるほどです。

確かに日本プライムリアリティとしては
少なくとも現在の資産価値は75億以下ほどにしか思っていないということになります。
計画当初のCAPレートと現在のCAPレートの乖離とすでに成約済み区画においては想定賃料を下回る
賃料でしか妥結できていないことが予想されます。

そもそも95億の売却額が不動産の流動化に伴うミニ不動産バブルの産物であり
無茶であったような気がします。

今後はとにかく１Fテナントからどれだけに賃料が引き出せるかが事業主側のポイントに
なり、P店の誘致はないでしょうが、長期的にみたリーシングをしていただけるような
気がしません。

是非住民の皆様、事業主側に当初のコンセプトに違わぬよう、長期的に見て
マンション部分の資産価値があがるようなリーシングを求めていきましょう。

これだけの不景気になればどこかが痛みを負って、損を確定させる必要があります。
ひとまず損が確定すれば、ハードルの高いリーシングをする必要もないですし
目先の賃収にとらわれない長期的なビジョンを描くこともできます。

北浜は土地取得金額もそれほど高かった思いませんし、材料費は高騰していたので
そこは大変だったでしょうが、見た感じうまく内装コストを抑えているような
気がします。よって。事業主側は十分利益を確保していると思います。

ここは販売当初、複合商業施設が併設されていることを付加価値として謳った
事業主側が腹をくくり損を確定させて欲しいものです。

契約者でこのまま購入される方は是非事業主側に訴えていきましょう。
今後マンションを良くするも悪くするも住民（所有者）にかかってくると
思います。

北浜ガンバレ

流れの中でテナントにパチンコの可能性があるだとか書かれていますが、風営法がある以上その可能性はないと思います。このマンションの周辺の環境からすでにその類の新規出店は無理ですが、極めつけに3Fゾーンがあるのがミソだと思いますよ。

ファンドって名前はいいですが所詮投機なんですよ。
つまり、幾ら違約金を出してもそれ以上損失しなければいいわけで
ここは19億でも損切りした方がいいと判断したんでしょう。

JV企業に出資するオリックスが動きませんか？

傘下のオリックスリートも、親会社からの“出涸らし物件“の押し付けで低迷しているくらいですから…。まず無理です。

297さんありがとうございます。

確かに風営法で近隣に有床の診療所があればＮＧとあります。
Ｐ店の出店はないということですね。

ところで、１Ｆにマンションの価値が上がるようなテナントを誘致してもらおう
という話にあまり反応がないような・・・

みなさん諦めているのか？
それとも入居者はあまりこの掲示板に参加していないのか？

基本的にほとんどの人は楽観視、それほど心配してないですよ。
生鮮食品とフィットネスがあれば一安心。　１階はよほど変なものでなければ問題なし。
当分何も入らないでしょうが、それはそれでよし。　

1階に何かを期待するのはマンション住人でなく北浜のサラリーマンやOLでしょう。

まず有力な施設の買い手が現れるか？バーゲンになってしまうのか？
問題はそこからだと思います。
仮にオリックスが主導なら傘下リートに採算性を考えず組み入れた可能性はあります。
ここの契約書の方々は商業施設が証券化され、第三者に売却という説明が契約の際、説明されていたか疑問です。リスクが十分に説明されず、商業施設の素晴らしさだけ強調されたのなら明らかに違法性が強いです。

＞リスクが十分に説明されず

済みません、住人にとっては具体的にどんなリスクがあるのでしょうか？
最悪、どんな事態が予想されますか？

商業施設が不当に安売りされ、将来的に存続が難しくなる懸念です。また、マンション本体の資産価値にも多少影響を与えるでしょう。仮にここを取得予定であった日本プライムリアリティの投資口であった場合、査定された通りなら、この物件を組み入れた場合、収益分配金の減少、簿価上の含み損で将来的に価格下落につながります。

存続が難しくなるとは、取り壊しということでしょうか？
そんなことに本当になるのでしょうか…

確かに地下食料品店とフィットネスがなくなると個人的には不便になりマンション価値
は落ちますが、中古マンション市場としては隣の商業施設がなくなったところでそれほ
ど価値が落ちるとは思えないのですが、どうなのでしょう？

例えばあるマンションと全く関係のないスーパーが隣にあった物件で、隣のスーパーの
廃業後、そのマンションの価格が落ちるといったことが現実には起こっているのでしょう
か？　中古マンション価格はもっと大雑把なつけ方がされてると聞いたことがあるので
すが…

キャンセル住戸はどのくらいですか？
ヴィンテージは全部売れましたか？

皆さん、「19億円の違約金」を根拠に計算なさっていますが、キタハマに関する日本プライムリアルティ投資法人の損失は、「違約金19億円プラス仲介手数料」です。
仲介手数料は非開示ですが、「特別損失を22億2千7百万円計上予定」とのことです。
下記サイトの７ページを御参照下さい。
http://www.jpr-reit.co.jp/cms/notice/20090217_104801YmB9.pdf

日本プライムリアリティは今回のドタキャンと多額の違約金(分配金減少)の影響で株式市場からストップ安の鉄槌を受けました。ただ、来期以降は巡航通りに戻る為、施設を取得するより良かったはずです。
以前、物件取得を断念したのは信用収縮の影響と書きましたが、もう一つの要因として、オリジネーターが、親会社の息のかかった物件を傘下のリートやファンドに組み入れるケースが相次いだ事です。このことが証券化市場を歪ませ、信用失墜で上場リートの大半が低迷する要因になりました。
話しが長くなりましたが、日本の不動産証券化市場は現段階で歪んだリスクの大きい市場である点は強調したいです。

いつの間にか不動産金融の話が主体になってきてますね。

そういう話はもうそろそろ終わりにして


入居者の皆さんへ

商業施設がどうなろうがマンションの資産価値が大きく下がることは
考えにくいです。

ただ100年もののヴィンテージマンションを目指すならば
商業ゾーンも価値あるもの（マンションにとって有益なもの
あるいはイメージアップがのぞめるもの）にする必要があります。

事業主に対し価値向上のため物言うマンション所有者になりましょう。

ただ、どうも書き込みを見ていると所有者でない人が多いような・・・

来たれ入居者！！！

>物言うマンション所有者になりましょう

なかなか難しいと思います。
できることといえば、営業の人に笑いながら「イメージに沿うよい店舗を入れてくださいよー」
って言うことぐらいです…　
よっぽど酷い店舗が入る予告でもあれば、真剣に何かしようと思いますけれども…　それでも
たぶん、署名を求められたときに署名するくらいでしょうが…

100年もののヴィンテージマンションを目指そう！！！？！！！！

このマンションは、生活レベルの差が余りにも開き過ぎていて、棟全体の一体感は難しいと思います。

事業主に何かいえるのは引渡まででしょう…
商業施設は他に売り飛ばされたらもう事業主に言ったところでどうにもなりませんし。
事業主もバカじゃないから今年一年は絶対に変なものは入れないと思います。
心配なのは２～３年後ですね。

私も同感です。

キャンセルあるいは空き住戸はあと何件ですか？

住宅情報ナビによると8件は残ってるようですね。
キャンセルはほとんどないのかな？