パークナード津田沼ってどうですか？

>55

中古狙いなら近隣の仲介業者に待ち登録しないと。人気の物件だと待ち行列で捌けてしまって表に出てこない。

プランバリエーションが豊富そう。
一階住戸には特別な標準装備が付いていて、ちょっと魅力を感じる人もいるかもですね。
専用テラスと専用サイクルスペースが付いているそうなので。
テラスから直接出入りできるのでとても便利なのではと思います。
高級な自転車とか、アシスト自転車を所有している人には安心なのでは。
テラスでメンテナンスもできるでしょうし、何かと都合良さそう。

あとは価格だけですね。
戸数も少ないので競争率高そうですし、
高値がつきそうですよね…。

今販売中のエクセレントシティパークフロントですが、ネットで探して出てくる価格が3ldk6000万円代後半の価格です。HP見ると4900万円～となっていますが、きっと1番小さい43平米の部屋かもしれませんね。
タイミング的にもそちらの売れ行きを見てからの販売となるので、それ以上の価格を考えておいた方が良いでしょう。
竣工前に完売するかと思いますので、値引き等も厳しいでしょうね。
いずれにせよ、新築が高騰している限りは周辺の中古市場も比例して高騰しますので、購入タイミングも重要ですね。

>>64 通りがかりさん

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、
1次1期ですと70平米前後の広さのもので、
坪350万円程度（南向き、南向き角部屋の場合は坪370万円～、西向きは坪320万程度）だったと思います。
こちらの売れ行き次第なところもあるのかもしれませんが、

パークナード津田沼がこれ以上の価格をつけてきたとすると、手も足も出ません…。
でも、きっとパークフロントより安い価格はつけなさそうですよね。
パークナード津田沼は、奏の杜ではないものの、パークフロントよりも駅近ですし。

>>65 さん

その通りですね。
こちらの物件はタワーの通路を通って駅まで行くこともできますし、スーパーまでの距離も近いので良い物件かと思います。
パナホーム系列なので、仕様もパナソニックでまとまりそうですね。
魅力的な物件ですね。

やたらと物件をよいしょするような投稿がありますが、高くて当然などという人はとても検討者には見えませんね。さすがに業者はここまで露骨な持ち上げ方はしないでしょうから、近所のマンション保有の人でしょうか。あまり露骨すぎると目に余るのでお控えいただいたほうがいいと思います。

最近の中古市場を見てると津田沼もそろそろ高止まりな感じがしますね。
在庫も徐々に増えてるような？

そうですね。
私も中古がなかなか動きがないと思っていました。

>仕様もパナソニック

パナのユニットバスだと照明のLEDがいけてないかな。LEDの寿命って10年くらいだけど、直付けってのが。

>67

ステマでしょ。そういうことする会社ってのも検討の情報として使えばいいだけ。

>>69 通りがかりさん
動いていないことは無い。ただ、奏とザ・タワーが相場を上げたのに釣られて夢見る売り出し価格が増えて動きが悪い物件が増えている。
それなり価格なら需要は強いよ。

相場が頭打ちなのは同意

>>67 匿名さん
近所のマンション住人に失礼だよ

2030年度にはZEH基準が義務化されるにあたって、こちらはZEHマンションなのでしょうか？
サイトには記載がなかったので（見つけられなかっただけかもしれません）、
ZEHではないのか、もはや当たり前なのでZEHと敢えて大々的に謳わないのか、分かりませんでした。

ゼッチではないような気がします。

住宅ローン控除で優遇が受けられるかどうか変わりますよね。

ゼッチなら当然アピールポイントだからここは違うだろうね

そうですよね。。
もしゼッチだったらアピールポイントですよね。
省エネ住宅対象外で、ローン減税が受けられな行ってことですよね。
2023年末までに建築確認までこぎつけて欲しいものです…。

ここの価格にもよるけれど
近年の価格高騰のあおりを受けた新築が
住宅ローン減税対象外となると
まだ減税対象の中古に目が行くようになるのかな。

>>73 マンション検討中さん
検討者自身ががステマもどきの投稿をするわけはないと思います。
そんなことをしそうなのは近所のマンション住人さんか販売関係者のどちらかと推察しますが、近所のマンション住人さんでなければ販売関係者だとお考えでしょうか。

思い込みが強すぎて怖い
自分の理想の値段以上だったら近所の住人達が不当に吊り上げたと思うのかな？

まあ安い値付けは期待しないほうがいいでしょうね
奏の新日本を見て分かるとおり相場が上がっているのが現実です
戸数も少ないですし土地も元々自社の土地なのでチャレンジ価格で来るでしょう
坪350を超えても売れてしまうのが現実でしょう

ここって、定期借家ですよね？

>>82 マンション検討中さん

借地ではなく、所有権ですよー。

借地なのは、ブランズ奏の杜二丁目（仮）のようです。

敷地配置イメージイラストを拝見しましたが1階は専用テラスつきで個々にサイクルスペースがついているのはいいですね。
A～DはサイクルスペースつきでH～Gはついていないのは何故でしょう。

>>85 匿名さん

単純に道路に面してないからではないでしょうか。
GHの隣は薬局ですし。

サイクルスペースは素敵ですが、
道路に歩道がないので、子どもの飛び出しには要注意です。。（反対車線の病院側には歩道があります。）
薬局もファミリーマートも後に下がって歩道を確保してくれないかな、と思います。。

>>87 マンション検討中さん
確かにあの道は抜け道みたくなっていて細い道の割に車もそこそこ来るので気をつけないといけないですね。

A～DはサイクルスペースつきでH～Gはサイクルスペース無しだけど専用テラスがとても広々としてますね。
屋根付き自転車置き場利用なら広いテラスを選んでもいいのかもしれません。
でも高級自転車とかアシスト自転車とかを持ってる場合はサイクルスペースがあるとすごい安心だと思います。
外への出入りもできるので楽々だと思います。
駐輪場の横にペット足洗い場があるので自転車洗いとかもできるといいですね。

エントリーしてみました！
まだ案内は何もないです。

省エネの住宅なら
最大で年35万円×13年＝455万円の減税
＋エコこどもすまい100万円
合わせて555万円、生活が楽になったのに…
と思いますので、
是非ともその分割安感を出してくれたら、
と願っています。

マンションが建てられる土地は自社の土地なんですね。
それならば土地の取得コストが無い分販売価格を抑えられるように思いますがそうはならないのでしょうか？
以前どこかのマンションで土地の取得コストが安かったので価格を抑えられた云々を聞いた覚えがあります。

>>91 匿名さん
立地が弱かったら弱気の値付になるとおもいますが、

用地が自前で尚且立地も申し分ないのでかなりの強気で来ると思いますよ エクセレントの坪単価を超えてくる覚悟が必要だと思います

55戸なら焦って売る必要も無いので私がパナの営業ならここの物件で稼げるだけ稼ぎますね

奏のエクセレントが高いからと言う理由で見送った人でこっちの値段に期待してる人は待たずにエクセレント買ったほうがいいですね
正直ここは安く出してくる要素が見つからないです

エントリーして限定動画のDM来てるけど、HPの限定サイトのパスワードが届かない。エントリーしたほかの方はどうですか？

>>94 匿名さん

こちらは、限定動画は届いていませんが、
HPの限定サイトのパスワードは
エントリー後すぐに届きました。

>95さん

コメントありがとうございます。エントリー直後には何もなくて、登録ミスったのかなと思ってたら、しばらくし限定動画の案内が届いたのでエントリーはできてはずなんですがね。なんか対応がちぐはぐですね。

>>96 匿名さん

限定サイトのパスワードは共通な気がしますので、
教えたいくらいですが、
事務局にお問い合わせしてみてください。
現段階では、間取りが追加で見られるだけです。。

>>93 通りがかりさん

エクセレントのパークフロントは、
ゼッチなので、住宅ローン減税とエコこどもすまい　が
対象になりますからね。。

同時期に比較検討したかったですね。

>>94 匿名さん

限定動画は【パークナード津田沼】が差出人になっていますが、閲覧パスワードは　パナソニックホームズネット営業センター　から届いています。
迷惑メールボックスにも届いていませんか？

１階のサイクルスペース付き、いいなと思いました。
外との出入りができるようなので、とても楽そうです。

居住空間も大事ですけど、収納ががたっぷり取られているのは、
大きなプラスポイントだと思います。

ATYPEは要所要所が広くていい感じだと思いました。
特にパントリーと納戸が広々とした感じで良いなと思いました。
パントリーはこれだけ大きければ保存食なども入れておけるし。

１階のサイクルスペース付き、いいなと思いました。
外との出入りができるようなので、とても楽そうです。

居住空間も大事ですけど、収納ががたっぷり取られているのは、
大きなプラスポイントだと思います。

ATYPEは要所要所が広くていい感じだと思いました。
特にパントリーと納戸が広々とした感じで良いなと思いました。
パントリーはこれだけ大きければ保存食なども入れておけるし。

＞９９さん

ありがとうございます。問い合わせて、閲覧パスワード入手しました。

エントリー者限定サイトは間取り全部見ることができたりしますか？
不動産営業の勧誘があるのが気になって、候補があっても、なかなか問い合わせできません。
もっと気軽に問い合わせてもいいものですか？

みなさん、どのくらいで問い合わせていますか？？

>>103 匿名さん

大手の大型物件はエントリーだけならだいたい自動メールだけで済むので気軽に登録する。何千何万のエントリーだからどうせ全部相手に出来ない。直接コンタクトあるとしたら相当売れ行き悪そう。
小型物件はうるさいのは嫌なので業者や物件厳選する。うざいのはだいたいネットの評判も悪いところ。

自分も売主からの勧誘が怖くて登録していませんでしたが、メールが来るだけなんですね。
掲示板を見ていると売れ行きが鈍っているマンションからエントリーした方に直接電話が来ている話を目にして逃げ腰になっていました。

今はエントリーしないとモデルルームにも行けないシステムなので気になる物件はさっさとエントリーするべき。人気高い物件は出遅れると圧倒的に不利。
とりあえず情報収集ぐらいだと躊躇するのもわかるけど、まあ朝晩電話攻勢みたいな業者もそうはいない(多分)から、その物件でなくとも早かれ遅かれ買うつもりなら慣れるためにもある程度はエントリーしてみた方がいいよ。
経験上、直電されてもそれなりの理由付けて検討やめましたと言えばそこで終わる。はっきりしないからまた電話くることになる。

MRだいぶ出来てきましたね

津田沼だと都内までの通勤は楽だし、人気が出るのはわかる気がする。
ここ自体が駅からすごく近い方ですから。
ある程度個人情報渡して、情報をもらった方がいいのは確かにそうかもですね…。
電話攻勢って他のマンションを買うって決定すれば止むと聞きますが
もうここを買うつもりだったらあまり気にしなくてもよさそうだし。

リビングに物入が２か所あるのがいいですね。リビングって案外物が多くなってしまったり、
書類や化粧道具などをしまっておける場所があるのはありがたいです。
その他各部屋にもクローゼットがあるので収納力はある程度あるところは暮らしやすそうですね
テラスがある１階にはサイクルポートがあるのは子供がいる家族世帯にとっては魅力的

>103

しつこい営業をするところって特定のデベ。掲示板使ってるのならその辺も情報収集しないと。自分が知ってるのは大京と大京をスピンアウトした人が立ち上げた会社群。

ちなみに一度明確に断った後に連絡をしてきたら迷惑勧誘として不法行為。監督官庁か消費者センターに通報。

>>リビングに物入が２か所あるのがいいですね。リビングって案外物が多くなってしまったり、
>>書類や化粧道具などをしまっておける場所があるのはありがたいです。

確かに収納は多ければ多いほどいいですよね。
無駄なものは買わないようにしているのですが、ついつい物が増えて。
リビングに2か所あれば、それぞれのものをちょこっとずつ入れれるので便利でいですね!

JR津田沼駅北口に285戸の大型マンション計画がありました

賃貸じゃなければなぁ。

どのあたりに建てられるのですか？？？

>>114 匿名さん

コナミの北側

>>115 名無しさん

ありがとうございます！！

再開発も嬉しいですけれど、
津田沼駅自体を建て直してくれるとなお嬉しいのですが、そのような計画はまったく無いんですかね。。

動画ちょこちょこ送ってくるけど、販売開始予定が遅れてるんで場つなぎなのかな。モデルルームに初めて行くと動画見せられたりするけど、おんなじのだったりして。

>>118 匿名さん

mrほぼ完成してましたね

せめてホームページのクオリティ（仕様）のところを開示して欲しいです。

>>112 マンション比較中さん
手間と時間がかかる大規模再開発を諦めてこのままパラパラと進むんでしょうかね。新京成の手に余るなら他に任せりゃいいのにね。
ヨーカドーとミーナの建て替えもどうなることやら

285戸の賃貸って凄いですね…
なぜ分譲にしなかったんだろう。。、

>120

詳細を知りたかったらモデルルームに来てねってことで初期には出さないのが通例。なので、周辺環境とかの動画をぱらぱらと送って場つなぎ。

>>122 eマンションさん
ようわからんですね。再開発やめて大きな賃貸マンションひとつ。京成グループは沿線開発がどうしようも無くヘタ。

すべて想像ですが、大規模再開発となるとメリットもあるが、行政や他の地権者との調整などで手間も時間もかかる。もともとすでに区画整理済のエリアだから、再開発で無くともさほど不都合は生じない。新京成では大規模の分譲だと自社の手に余るし、コロナの影響であまり資金をかけず日銭を稼ぎたい。といった流れかなーと。

分譲でしたら、
北口なので価格も南口より抑えられていそうですし、期待して待つのですが。。
賃貸とは。残念です。

元の再開発計画でも賃貸予定だったのかな。そうであれば、他の場所は公園の移設とか建て替えとか大変なのでここだけ先行したとか？ないかな。

公式ホームページですが、今後設備・仕様は公開する予定なのでしょうか。
非公開のコンテンツが『クオリティ』と『モデルルーム』のみで『設備・仕様』自体が見当たらないようです。
それともこちらの場合クオリティが設備・仕様に当たるんでしょうか？

クオリティが設備・仕様に当たりますよ！

先程、現地を見て来たのですが、
他の方がおっしゃっていたように、
歩道がなく、狭い道なのに、
車通りが多かったです。。
なぜエントランスを車通りの多い側にしたのか疑問に思いました。

>>129 口コミ知りたいさん
前のパナ社宅時代は、西の脇道側にエントランス、薬局となりに駐車場への通路がありました。（今もグーグルストリートビューで見ることが出来ます。）
脇道側は狭いので両方を配置するのは無理があるんでしょうかね。

ここは車が多くて歩道が無くて本当に歩きにくいところです。せめて１．５メートルくらい前を開けてくれたらなと願っています。

129です。

残念ながら大人でも危なく、
結局病院側の歩道を進むしかできませんでした。

子どもがこの歩道のない道を通るのは危険ですし、
ましてベビーカーを押していたとしたら、
どうやってエントランスへ入ったら良いのかな、
と思ってしまいました。

Googleストリートビューで拝見しました。
もともとのエントランスの位置の方が
まだ車通りが多くなく、安全で良さそうですね。

完成予想CGをみても、
セットバックしている感じはないので、
エントランスを出たらすぐ前面に
車の多く通る道路になってしまいます。

車の出入り口を、
人も車も使うようになりそうですね。

モリシア再開発後は動線変わるかもしれませんが、今のところJR駅方面へは脇道の方からザ・タワーのエスカレーターを上がってモリシア横を抜けるのが一般的になると思うのでみんな裏から出入りかな。スーパーもこっちの方だし、京成利用者以外はメインエントランス使う意味がなくなりそう。

1階のサイクルスペースは素敵ですが、
植栽があって見えにくい挙句、
すぐ道路に飛び出す形になるので
かなり危険ではないかと思います。
絶対に事故にならないように、
何か対策が取れるのならいいですが。

https://www.sumu-log.com/archives/55107/

マンションマニアさんからの
パークナード津田沼について資産性や居住性でのアドバイスは是非聞きたかったところです。

その他おすすめ物件が、
ズバリの「ザ・パークハウス津田沼奏の杜 」
一択だったのが意外でした。

>>134 マンション検討中さん
確かにパークナード津田沼についてのコメントは聞いてみたかったですね。ただ、築10年のパークハウス奏の杜の中古が坪単価298万円で「資産性も手堅い」という評価になる市況なのだとすると、パークナード津田沼はそれなりの値段で売り出されるよなぁ…と思いました。

>>131 口コミ知りたいさん
以前住んでいたマンションは駐車場入り口が駅に近くほとんど裏から出入りしていました。エレベーターとポストがあるのでメインドアのすぐ手前までは行くのですが、そこから外に出るのは月一あるかないか。
立派なメインエントランス（？）を利用しないのはもったいない気もしますが、慣れてしまえば気にもなりません。ただ裏口は所詮裏口なので、余分な段差があったり狭くて傘が差しにくかったりもあり得ます。特にお子様連れには負担ですので構造をよく確認しておくことをお勧めします。

当方は、
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの南向きと同程度の坪単価と
予想しています（坪単価360万前後）。
パークフロントは、こちらよりも5分歩きますが
床暖房が2面（リビングと隣の部屋）や顔認証システム導入、ZEH‐M Oriented認定のため、
あくまでも予想ですが、こちらより仕様は良さそうに思います。

その代わり、こちらは
駅近＋土地取得コスト無し。

いずれにせよ、そろそろモデルルームがオープンされますよね。
価格と仕様を待つのみです…。

>>137 マンション検討中さん
そこまで高くいけるのかな？
エクセレントは奏の杜ブランドだし、南向きは目の前開けています。南以外は微妙ですが
300から330のあいだくらい

土地の仕入れコストもないですし、
あり得そうですが、そうなった場合、
築10年のザパークハウス津田沼奏の杜の
坪298万円を狙った方が
資産価値があるのか？と悩みますね…
マンマニさん、教えて欲しい…

マンションナビですと
坪333～355万で予想されてますね。

350↑でしょうね
皆さんが思っている以上に相場が上がっているのが現実です
弱気で来るような要素が無いですし55戸程度ならなら多少チャレンジ価格で出しても入居までにうれるでしょう
370超えもあるかもしれませんね

北口で駅から遠いがサンクレイドルは坪220あたり。
近隣だとバウスやパークホームズより坪100近く上がりますか？

本当なら奏やタワーの中古もつられてさらに上がりそうですが、今のところ動きは鈍いし、値下げ物件が増えているよう。

どうなるんでしょうかね。。

ただ、奏のエクセレントパークフロントが、
坪387万の億越えの部屋を出し、
1期1次の早々のタイミングで抽選となっているので
新築価格が高騰しているのはわかります。。
私は320～360万で予想します。

船橋も駅南側の本町あたりは高値でも順調に売れているけど、北のジオ船橋夏見は300オーバーの強気設定が不人気でやや苦戦中の模様。エリアとかちょっとしたセールスポイントの違いで明暗分かれるからマンション価格はわからない。

津田沼南口はバウスとパークホームズが安売りしすぎましたね

>>145 通りがかりさん
当時の掲示板をチラ見しましたが、どちらも当初は高いと言う声が多かったが売れ行きは好調だったようですね。ただ2-3年経った今、新築はともかく中古は在庫が増えて値下げ物件も多い状況。今、中古で売り出し価格プラス諸経費でマイナスにならない価格では売れなさそうで、そう安値だったとも思えない
ここも新築なら350で売れても、中古でタワーや奏より高値は厳しいと思う。

坪350万だとすると、
タワーの中古の方が安いですね
中古なら住宅ローン減税対象ですし

予想を超えて安いか（300～330万とか）、
もしくは住宅ローン減税対象となる省エネ住宅であって欲しいです。

なんか、すべての条件が中間的で予測が難しいような気がしました。
駅徒歩7分、総戸数55戸、6階建て、平米数38.40㎡～81.94㎡、間取り1LDK～3LDK、南西南東向き・・・
どれをとっても高くなる理由も安くなる理由も見つけられない感じというか。
どちらにでもなりそうな。
地価は2年間で106%上昇しているとのことですが、それってすごいことなのですか？
資産価値は高くなっていくのでしょうか。

ジオ船橋夏見の営業さんにチラッと聞いたらここだいぶ高そうでしたね

私もジオで予想価格聞きました（>>149 さんと同じ人かもねｗ）
両方東急リバブルだから信憑性あるのかなと思ったり思わなかったり

ジオと同等かちょい高い程度ならこちらの方が売れそうですが……

ジオ船橋夏見は、平均坪単価310万くらいで認識しています。
ジオよりもだいぶ高い、ということでも
350万くらいでは？と思うのですが
それであれば想定内ではないでしょうか。
さすがに380万までくると想定外ですが。。。

ジオは自分のところが高め設定強気の売り出しで苦戦気味だから他も高いですよーと言っていそうです。
船橋も津田沼も南が高くて北が安い。南の中でも船橋本町や津田沼奏にプレミアム感があり、それ以外とは少し差があるという同じ駅周辺でもいろいろなので値付けも難しそうです。
先週末現地あらためて見ましたが、前の歩道無し道路をはじめ、周辺環境は奏より見劣りします。二駅に近い利便性は有りますが、奏並みの高値で行くと苦戦しそうです。

>>152 名無しさん

たしかに、ジオの営業さんはそう言いそうですね。
そして、本当に立地のわずかな違いで、
売れたり売れなかったりすると思います。

ただ、気になるのが、この物件、
「Yahoo！不動産 千葉県資料請求数・アクセス数第1位」
とありますので、
もしかすると、奏並みもしくは奏以上の
強気の価格もあり得るのかもしれない、
と思ってしまいます。

>>153 マンション検討中さん
Yahooの第一位って全体のデータ公開されているんでしょうかね。
毎月その月の新規物件が人気集めるでしょうしどれほどの重みがあるのかな。
まあ不人気で無いのは確かなんでしょうけど。

エクセ公園前は人気の奏エリアでこれ以上の新築物件はこの先ほぼ永遠に無い（そうなりそうな用地が残っていない）のが高値でもいけてる大きな要素のよう。
津田沼全体でもモリシア野村やパルコ三井は何年も先ですし今の相場が続けばさらに異次元の高値になりそう。
となると、ここもあまり駅遠でない新築の希少性で奏ブランド無しでも結構戦えるのかな。
個人的には300超えたあたりの弱気予想していますが。

借地のエクセレント津田沼奏の杜II 徒歩13分が
坪平均坪単価260～270万で捌けましたし、
いま建設中の同じく借地の
ブランズ奏の杜二丁目（仮）徒歩12分が
坪300万なのか？と囁かれているので、
もしこちらが坪300万なら
競争率がとても高くなりそうですし、
私個人的には、350万予想です。

もしここが坪300万だったら、
奏ブランドに驚愕です…

強気で出して苦戦しても55戸なら余裕で捌けますよね

いやあ高値予想のほうが優勢のようですね。
思っている以上に相場が上昇傾向なのか。
まあ、住み替え検討組としては相場が上昇傾向のほうが
中古を売り易くて助かりますが。

>>155 マンション検討中さん
地価でみても奏の杜は津田沼や谷津より2割くらい高いですからね。
奏ブランド恐るべしです。

ただ駅遠定期借地のブランズと同じ価格なら私はこっち選びたいですね。

>>158 マンション検討中さん

同感です。
ブランズと同じなら断然こちらです。
ただ、奏のパークフロントと同じ場合、
駅近のこちらか、
駅遠の奏か、悩みます。
間をとって（？）
奏のパークフロント東棟か西棟が320万も
視野に入れているところです。

中古でも奏ブランド効果は恐らくあるので（定期借地は別として）そのうち住み替えするつもりなら奏の方がいいかも。永住なら好きな方で。